N° RG 22/03177 – N° Portalis DBVM-V-B7G-LP2U

N° Minute :

C1

Copie exécutoire délivrée

le :

à

M^e Céline GENDRE

la SELARL L.BESSON-MOLLARD

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

2ÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 21 MARS 2023

Appel d’une ordonnance (N° R.G. 21/02312) rendue par le Juge des contentieux de la protection de GRENOBLE en date du 07 juillet 2022, suivant déclaration d’appel du 16 Août 2022

APPELANTE :

Mme [B] [Z]

née le [Date naissance 2] 1980 à [Localité 6] (93)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Céline GENDRE, avocat au barreau de GRENOBLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/007536 du 14/09/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de GRENOBLE)

INTIMÉE :

S.A. SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Laurence BESSON-MOLLARD de la SELARL L.BESSON-MOLLARD, avocat au barreau de GRENOBLE

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Emmanuèle Cardona, présidente,

M. Laurent Grava, conseiller,

M^me Anne-Laure Pliskine, conseillère

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 Janvier 2023, Laurent Grava, conseiller, qui a fait son rapport, assisté de Caroline Bertolo, greffière, en présence de Catherine Silvan, greffière stagiaire, a entendu seul les avocats en leurs conclusions, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile.

Il en a rendu compte à la cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu à l’audience de ce jour.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat de bail en date du 2 octobre 2014 consenti par la Société Dauphinoise pour l’Habitat (SDH), Mme [B] [Z] a pris en location un logement situé [Adresse 1] moyennant un loyer mensuel de 532,76 euros.

Par acte en date du 13 décembre 2021, la SDH a fait assigner en référé Mme [B] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grenoble aux fins de voir:

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;

— ordonner l’expulsion de Mme [B] [Z] ainsi que tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

— condamner la locataire à lui payer :

* la somme de 1 492,68 euros à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 8décembre 2021,

* une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamner Mme [B] [Z] aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 7 juillet 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Grenoble a :

— constaté la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 27 juillet 2020 ;

— fixé une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 27 juillet 2020 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;

— condamné Mme [B] [Z] à payer à la SDH, l’indemnité d’occupation comme fixée ci-avant jusqu’à libération effective des lieux ;

— condamné Mme [B] [Z] à payer à la SDH la somme de 278,23 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 4 mai 2022 (mois d’avril 2022 compris) outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision ;

— dit que Mme [B] [Z] pourra s’acquitter de la dette par des versements mensuels de 40 euros le 5 de chaque mois pendant 7 mois, en plus du paiement du loyer et des charges courants, le premier versement devant intervenir dans le mois de la signification de la présente décision, le dernier versement étant ajusté au solde de la dette ;

— suspendu pendant ce délai les effets de la clause résolutoire ;

— dit qu’en cas de paiement partiel, le règlement s’imputera en priorité sur le loyer échu avant d’être imputé sur l’arriéré locatif ;

— dit qu’à défaut du versement d’un seul de ces acomptes à son échéance, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et le solde de la dette deviendra immédiatement exigible dans sa totalité ;

et, dans ce cas :

— autorisé la SDH à procéder à l’expulsion de Mme [B] [Z] et de tous occupants de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement situé [Adresse 1] ;

— condamné Mme [B] [Z] à payer à la SDH, une indemnité d’occupation comme fixée plus haut à compter de la résiliation et jusqu°à la libération effective des lieux ;

— dit que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois ;

— condamné Mme [B] [Z] à payer à la SDH, la somme de 50 euros sans intérêt en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté toutes les autres demandes ;

— condamné Mme [B] [Z] à supporter les dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer en date du 26 mai 2020.

Par déclaration en date du 16 août 2022, Mme [B] [Z] a interjeté appel de la décision.

Par avis en date du 7 septembre 2022, son conseil a été avisé de la fixation de l’affaire à l’audience du 17 janvier 2023, en application des dispositions de l’article 905 du code de procédure civile.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par conclusions notifiées par voie électronique le 6 octobre 2022, Mme [B] [Z] demande à la cour de :

— dire et juger recevable mais encore bien fondé l’appel interjeté par Mme [Z] ;

En conséquence,

— infirmer les dispositions de l’ordonnance du 7 juillet 2022 sur les dispositions visées dans la déclaration d’appel ;

Statuant à nouveau sur celles-ci,

— dire et juger qu’il n’y a pas lieu à résiliation du bail ;

— condamner la SDH à verser à Mme [Z] la somme de 639,84 euros ;

— enjoindre la Société dauphinoise pour l’habitat d’avoir à cesser la pratique illégale à laquelle elle se livre consistant à faire supporter à Mme [Z] des frais de rejet de prélèvements automatiques ;

— condamner la Société dauphinoise pour l’habitat au versement de la somme de 2 500 euros au profit de M^e Céline Gendre, avocat, au titre des dispositions des alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 ;

— condamner la Société dauphinoise pour l’habitat aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Elle expose les éléments principaux suivants au soutien de ses écritures :

— elle rappelle les faits et la procédure ;

— elle précise sa situation personnelle (bail, ressources, absence d’emploi, enfants, arriéré, dettes) ;

— l’ arriéré de paiement n’a pu exister que du fait de la suspension temporaire des versements par la CAF des APL auxquels Mme [Z] a droit ;

— les frais de l’assignation, d’un montant de 161,43 euros n’ont donc jamais été crédité sur son compte locataire ;

— les frais de rejet de prélèvement ne doivent pas rester à sa charge ;

— en l’espèce, le montant porté sur le commandement de payer était manifestement erroné en ce qu’il n’incluait pas les déductions qui auraient dû être faites par la SDH ;

— on ne peut considérer que le bailleur social a fait preuve de bonne foi en assignant sa locataire en expulsion pour un arriéré de loyer de 13,20 euros ;

— en tout état de cause, Mme [Z] a depuis lors réglé l’intégralité de la dette locative afin d’éviter toute difficulté même si de nombreux frais indus ne lui ont pas été crédités ;

— elle détaille des frais de 639,84 euros indus.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 10 octobre 2022, la SA Société Dauphinoise pour l’Habitat (SDH) demande à la cour de :

— juger l’appel recevable mais mal fondé ;

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance du 7 juillet 2022, sauf à ramener à 128,99 euros la dette, sauf à parfaire le jour de l’audience ;

— débouter Mme [Z] de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner Mme [Z] aux entiers dépens d’appel.

Elle expose les éléments principaux suivants au soutien de ses écritures :

— elle rappelle les faits et la procédure ;

— elle a respecté le dispositif d’une précédente ordonnance du 17 octobre 2019 qui l’a condamnée à déduire du compte locatif la somme de 164,91 euros ;

— il suffit de se reporter au relevé de compte produit par l’appelante elle-même pour observer qu’il est mentionné au mois de novembre 2019 « remise de dette suite au jugement : 164,91 € » ;

— peu importe que le commandement soit fait pour une somme supérieure au montant réel de la dette, il reste valable pour la partie non contestable de la dette ;

— Mme [Z] ne peut pas suspendre le paiement des loyers selon sa propre volonté ;

— elle a une dette locative chronique ;

— le fait que les montants en cause soient peu élevés s’explique par la modicité de son loyer résiduel mais ne saurait effacer le manquement à l’obligation essentielle ;

— elle a déjà fait l’objet d’une précédente procédure ;

— elle s’autorise à bloquer le paiement du loyer résiduel ;

— dans ce contexte, la mobilisation de la clause résolutoire ne peut être considérée comme de mauvaise foi, d’autant qu’à l’audience de plaidoirie, Mme [Z] a reconnu rester devoir un arriéré de 392,57 euros ;

— sur la demande de Mme [Z], pour réclamer le remboursement il faut établir avoir réglé les sommes et établir qu’elles sont indues ;

— les frais non justifiés sont uniquement les frais bancaires pour un montant de 12,20 euros, les frais EOS (même si ce point pourrait être débattu dès lors que la pénalité est prévue par la loi) pour un montant de 60,96 euros, et les frais d’impayé pour 13 euros ;

— le compte locatif présentait un solde débiteur de 376,58 euros à fin septembre 2022 ;

— les frais bancaires sont systématiquement retranchés dans le décompte actualisé produit à la juridiction.

La clôture de l’instruction est intervenue le 4 janvier 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En l’espèce, les principaux éléments pris en compte par le premier juge pour constater la résolution du bail, prononcer l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, fixer la créance du bailleur, suspendre les effets de la clause résolutoire, accorder des délais de paiement, et fixer une indemnité d’occupation sont les suivants :

— le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers après un commandement de payer resté infructueux ;

— un commandement de payer a été régulièrement signifié à la locataire le 26 mai 2020 pour la somme de 183,78 euros (hors frais) au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 18 mai 2020 ;

— les loyers et les charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés ;

— les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées pendant plus de deux mois ;

— la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise à compter du 27 juillet 2020 ;

— en l’espèce, le bailleur social réclame aux locataires une pénalité mensuelle de 7,62 euros sans justifier avoir mis en demeure le locataire de produire l’avis d’imposition ou de non-imposition ;

— le bailleur sera débouté de sa demande à ce titre et a somme de 81,44 euros sera déduite du décompte des sommes réclamées ;

— le juge peut, dans la limite de trois années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier lorsque le locataire est en situation de régler sa dette locative ;

— le même article dispose que les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés sans affecter l’exécution contractuelle et notamment le paiement du loyer et des charges courants, que la clause résolutoire sera privée d’effets et que les relations contractuelles se poursuivront selon les termes du bail si le locataire se libère dans les délais et selon les modalités fixées dans le dispositif de la présente décision ;

— dans le cas contraire, la clause résolutoire reprendra son plein effet et l’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible ;

— le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 4 mai 2022, une dette locative, hors frais de procédure et frais EOS, d’un montant de 278,23 euros (déduction faite des frais de rejet de prélèvement automatique de 3,05 euros x 3) au paiement de laquelle sera condamnée Mme [B] [Z], outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision de première instance ;

— la somme de 164,91 euros apparaît bien au crédit de Mme [Z] en date du 8/1 1/19 « en remise de dette suite au jugement » ;

— parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être requalifiées en indemnité d’occupation ;

— des délais de paiement seront accordés à Mme [Z] ;

— pendant le cours des délais accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus, sans affecter l’exécution contractuelle et notamment le paiement des loyers et des charges courants ;

— en cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer courant, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, la SDH pourra faire procéder à l’expulsion de Mme [B] [Z], occupant sans droit ni titre le logement en cause ;

— l’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible ;

— Mme [B] [Z] sera par ailleurs, du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objets du bail résilié, tenue de payer à la SDH une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à parfaite libération des lieux.

S’agissant donc de la résolution du bail, de l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, de la fixation de la créance du bailleur, de la suspension des effets de la clause résolutoire, de l’octroi de délais de paiement, et de la fixation d’une indemnité d’occupation, en l’absence de nouveaux moyens et de nouvelles preuves présentés par les parties, c’est par des motifs pertinents au vu des justificatifs qui lui étaient soumis, que le tribunal s’est livré à une exacte analyse des faits et à une juste application des règles de droit.

La cour, adoptant cette motivation, confirmera la résolution du bail, l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, la fixation de la créance du bailleur, la suspension des effets de la clause résolutoire, l’octroi de délais de paiement, et la fixation d’une indemnité d’occupation.

L’ordonnance sera confirmée par adoption de motifs.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Mme [B] [Z], dont l’appel est rejeté, supportera les dépens d’appel, ceux de première instance étant confirmés.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi :

Confirme en toutes ses dispositions l’ordonnance entreprise ;

Y ajoutant,

Condamne Mme [B] [Z] aux dépens.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Arrêt signé par M^me Emmanuèle Cardona, présidente de la deuxième chambre civile et par la greffière, Caroline Bertolo, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE