COUR D’APPEL DE BORDEAUX

QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 14 NOVEMBRE 2024

N° RG 24/02385 – N° Portalis DBVJ-V-B7I-NY4Y

S.A.S. UNIVERS COM

c/

OPH AQUITANIS

Nature de la décision : APPEL D’UNE ORDONNANCE DE REFERE

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la Cour : ordonnance de référé rendue le 25 mars 2024 (R.G. 23/01963) par le Tribunal Judiciaire de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 22 mai 2024

APPELANTE :

S.A.S. UNIVERS COM, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 2]

représentée par Maître Yann HERRERA, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

OPH AQUITANIS, Office Public de l’Habitat de BORDEAUX METROPOLE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 1]

représentée par Maître GONDER de la SELARL GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 30 septembre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Anne-Sophie JARNEVIC, Conseiller chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,

Madame Sophie MASSON, Conseiller,

Madame Anne-Sophie JARNEVIC,Conseiller,

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 janvier 2018, l’OPH Aquitanis a donné en location à la SAS Univers Com un local commercial situé au [Adresse 2] afin d’exercer l’activité de vente et réparation de téléphones, pour un loyer mensuel de 450 euros.

Le preneur a cessé de payer régulièrement ses loyers et par courrier du 27 avril 2023, le bailleur a mis en demeure le preneur de lui régler le solde débiteur de son compte locataire, s’élevant à la somme de 2.499,06 euros.

Par courrier du 11 mai 2023, le bailleur a à nouveau mis en demeure le preneur de lui régler les loyers impayés.

Le 16 mai 2023, un commandement de payer la somme de 3.284,01 euros, visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail, a été délivré au preneur, lequel est resté sans suite.

Par acte du 21 septembre 2023, l’OPH Aquitanis a assigné en référé la société Univers Com devant le tribunal judiciaire de Bordeaux afin de voir constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion du preneur des locaux, et le voir condamner au paiement des arriérés de loyers pour un montant de 3.147,45 euros arrêté au 02 août 2023, outre une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges.

Par ordonnance en date du 25 mars 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— Constaté la résiliation, par l’acquisition de la clause résolutoire, du bail commercial liant l’établissement public OPH Aquitanis et la SAS Univers Com ;

— Condamné la SAS Univers Com à payer à l’établissement public OPH Aquitanis la somme provisionnelle de 4.812,35 euros, correspondant aux loyers et charges impayés et indemnités d’occupation arrêtée au 13 février 2024, mensualité de janvier 2024 incluse ;

— Condamné la SAS Univers Com à payer à l’établissement public OPH Aquitanis une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges en vigueur avant cette date, soit 618,99 euros, à compter du 1er février 2024 et jusqu’à complète libération des lieux ;

— Ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS Univers Com, de ses biens et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 2] et ce, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier ;

— Débouté la SAS Univers Com de ses demandes ;

— Condamné la SAS Univers Com à payer à l’établissement public OPH Aquitanis la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné la SAS Univers Com aux dépens, en ce compris en ce compris le coût du commandement de payer du 16 mai 2023 ;

— Rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration au greffe du 22 mai 2024, la SAS Univers.com a relevé appel de l’ordonnance aux chefs expressément critiqués, intimant l’Etablissement public OPH Aquitanis.

Par ordonnance du 13 juin 2024, l’affaire a été fixée à bref délai à l’audience du 30 septembre 2024.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par dernières écritures notifiées par message électronique le 21 juin 2024, auxquelles la cour se réfère expressément, la SAS Univers.com demande à la cour de :

Vu l’article 1343 5 du code civil,

— Infirmer le jugement entrepris.

— Suspendre les effets de la clause résolutoire et débouter Aquitanis de sa demande

de constat du jeu de la clause résolutoire.

— Autoriser la société Univers Com à s’acquitter des sommes dues en 24 mensualités.

Par dernières écritures notifiées par message électronique le 09 juillet 2024, auxquelles la cour se réfère expressément, l’établissement public OPH Aquitanis demande à la cour de :

Vu l’article L. 145-41 du code de commerce,

— Confirmer l’ordonnance de référé du 25 mars 2024 dont appel en toutes ses dispositions

— Actualiser le montant de la dette locative et la SAS Univers Com et condamner, à titre

provisionnel, la Sas Univers Com à payer à l’OPH Aquitanis l’arriéré de loyers arrêté au 04 juillet 2024 (pièce n°7) pour 8.214,01 euros, outre une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération effective des lieux,

En tout état de cause

— Condamner la SAS Univers Com à payer à l’OPH Aquitanis une indemnité de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la SAS Univers Com aux entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris le coût du commandement de payer du 16 mai 2023 pour 149,04 euros.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 16 septembre 2024.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et des moyens des parties, il est, par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux derniers conclusions écrites déposées.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la résiliation de plein-droit du contrat de bail

1 – La SAS Univers.com fait valoir que la procédure vise, pour l’établissement public OPH Aquitanis, à échapper à une indemnité d’éviction.

2 – L’établissement public OPH Aquitanis réplique que l’action judiciaire fait suite à des demandes de règlement amiables restées vaines. Elle précise qu’au 4 juillet 2024, le compte locataire de la SAS Univers Com fait apparaître un solde débiteur de 8 214,01 euros et qu’il convient de constater la résiliation de plein-droit du contrat de bail;

Sur ce

3 – L’article 834 du code de procédure civile dispose : 'Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.'

L’article 835 du code de procédure civile dispose : 'Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article L 145-41 du code de commerce dispose : 'Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.'

4 – En l’espèce, il est versé aux débats le contrat de bail, une mise en demeure en date du 27 avril 2023, le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 16 mai 2023 et un décompte des sommes dues par la SAS Univers Com arrêté au 4 juillet 2024 pour un montant de 8 214,01 euros.

La société appelante produit par ailleurs un congé pour le 31 janvier 2024, avec offre d’indemnité d’éviction en date du 23 juin 2023, indiquant que l’établissement public OPH Aquitanis entend mettre fin au bail et donne congé à la SAS Univers Com pour le 31 janvier 2024 en vue de la démolition et de la reconstruction de l’immeuble loué.

L’établissement public OPH Aquitanis entendait refuser le renouvellement du bail et proposait une indemnité d’éviction conformément aux disposition de l’article L 145-14 du code de commerce. Cette proposition était formulée dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain.

5 – Ainsi, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire contractuelle en cas de non-paiement des loyers à l’échéance fixée.

Un commandement de payer la somme correspondant aux loyers impayés et faisant référence aux dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce a été délivré.

La proposition formulée par l’établissement public OPH Aquitanis le 23 juin 2023 ne dispensait pas le preneur de payer son loyer, le compte locataire présentant un solde débiteur depuis janvier 2023.

S’agissant de la résiliation motivée par le défaut de paiement des loyers, il convient de constater que celle-ci est acquise et de confirmer l’ordonnance du 25 mars 2024.

Sur le montant de la provision

6 – L’établissement public OPH Aquitanis sollicite l’actualisation de la provision correspondant à la dette locative.

Sur ce

7 – Selon l’article 835 du code de procédure civile : 'Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.'

8 – La dette locative s’est accrue depuis l’ordonnance du juge des référés. Il convient dès lors d’en actualiser le montant, lequel, au regard des pièces produites, s’élève à 8 214,01 euros selon un décompte arrêté au 4 juillet 2024.

L’ordonnance sera infirmée de ce chef et la SAS Univers Com sera condamnée à verser à l’établissement public OPH Aquitanis la somme provisionnelle de 8 214,01 euros,

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement

9 – La SAS Univers Com affirme avoir été dans l’impossibilité d’exploiter le local commercial et sollicite de pouvoir régler les sommes dues en 24 mensualités.

10 – L’établissement public OPH Aquitanis s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Sur ce

11 – L’article L145-41 du code de commerce dispose : 'Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.'

L’article 1345-3 du code civil dispose : 'Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.'

12 – Depuis janvier 2023, la SAS Univers Com n’a effectué que deux virements, d’un montant de 2 000 euros le 5 juin 2013, et d’un montant de 1 900 euros le 5 septembre 2023, règlements insuffisants au regard du montant de la dette locative.

Par ailleurs, elle ne justifie pas précisément d’une situation financière obérée, sauf à affirmer que des travaux ont rendu le local commercial inexploitable. Seules sont produites des photos qui datent du 23 octobre 2023, soit postérieurement à l’assignation. Enfin l’attestation de présentation des comptes pour l’année 2022 établie par la société Goworking est sans effet sur la demande de délais de paiement.

Dès lors, au regard de l’aggravation constante de la dette, sans que l’appelante puisse établir qu’elle sera en mesure de l’apurer dans le délai sollicité, il n’y a pas lieu de lui accorder des délais de grâce et sa demande sera rejetée de ce chef.

Sur les demandes accessoires

13 – Partie succombante, la SAS Univers Com sera condamnée à payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris le coût du commandement de payer du 16 mai 2023.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Infirme l’ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux le 25 mars 2024 en ce qu’elle a fixé le montant de la provision à la somme de 4 812,35 euros,

Statuant à nouveau,

Condamne la SAS Univers Com à verser à l’établissement public OPH Aquitanis la somme provisionnelle de 8 214,01 euros,

Confirme l’ordonnance pour le surplus,

Y ajoutant,

Condamne la SAS Univers Com à payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SAS Univers Com aux entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris le coût du commandement de payer du 16 mai 2023 d’un montant de 149,04 euros.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier Le Président