COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 5AA

Chambre civile 1-5

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 07 MAI 2026

N° RG 25/04871

N° Portalis DBV3-V-B7J-XLY4

AFFAIRE :

[I] [N],

[J] [R]

C/

[F] [W] [Y] [K],

[E] [P] [K]

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 26 Juin 2025 par le Juge des contentieux de la protection d'[Localité 1]

N° RG : 25/00325

Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes délivrées le : 07/05/2026

à :

M^e Jeanine HALIMI, avocate au barreau des Hauts-de-Seine (397)

M^e Asma MZE, avocate au barreau de Versailles (699)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SEPT MAI DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [I] [N]

né le 7 mars 1983 à [Localité 2] (ALGERIE)

[Adresse 1],

[Adresse 2]

[Localité 3]

Madame [J] [R]

née le 28 novembre 1985 à [Localité 4] (TUNISIE)

[Adresse 1],

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentés par : M^e Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 397

APPELANTS

****************

Madame [F] [W] [Y] [K]

née le 13 octobre 1986 à [Localité 5]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Monsieur [E] [P] [K]

né le 19 septembre 1985 à [Localité 7]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentés par : M^e Asma MZE de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 699 – N° du dossier 2576899

Plaidant : M^e Chloé CHOUMER FROGER, avocate au barreau de PARIS

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 906-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 30 Mars 2026 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de Présidente,

Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller,

Monsieur Ulysse PARODI, Vice-Président faisant fonction de Conseiller

Greffière, lors des débats : Madame Bénédicte NISI,

Greffière, lors du prononcé de la décision : Madame Jeannette BELROSE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 novembre 2021, à effet au 22 novembre 2021, Mme [F] [W] [Y] [V] épouse [K] et M. [E] [P] [K] ont consenti un bail d’habitation à M. [I] [N] et Mme [J] [R] sur des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1 045 euros et d’une provision pour charges de 150 euros.

Par actes de commissaire de justice du 23 octobre 2024, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 4 307, 69 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [N] et Mme [R] le 25 octobre 2024.

Par courrier du 1er avril 2025, remis en mains propres au gestionnaire locatif des bailleurs le 8 avril 2025, M. [N] a donné congé du logement à effet au 8 mai 2025.

Par acte de commissaire de justice délivré le 17 février 2025, Mme et M. [K] ont fait assigner en référé M. [N] et Mme [R] aux fins d’obtenir principalement la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion des locataires, et leur condamnation à verser la somme provisionnelle de 5 919,13 euros, outre une indemnité d’occupation.

Par ordonnance contradictoire rendue le 26 juin 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Antony a :

— constaté que la dette locative visée dans le commandement de payer du 23 octobre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

— constaté en conséquence, que le contrat conclu le 20 novembre 2021 entre Mme et M. [K], d’une part, et M. [N] et Mme [R], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 8] est résilié depuis le 24 décembre 2024,

— constaté que M. [N] a donné congé du logement à effet au 8 mai 2025,

— dit n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [N] et Mme [R], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

— ordonné à Mme [R] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 8], ainsi que le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

— dit qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

— dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— rappelé que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

— condamné Mme [R] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

— dit que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 24 décembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire,

— condamné M. [N] in solidum avec Mme [R] au paiement de l’indemnité d’occupation mensuelle jusqu’au 8 mai 2025,

— condamné solidairement M. [N] et Mme [R] à payer aux demandeurs la somme de 5 919,13 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 2 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2024 sur la somme de 4 307, 69 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

— rappelé que l’ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

— condamné solidairement M. [N] et Mme [R] à payer aux demandeurs la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné solidairement M. [N] et Mme [R] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 23 octobre 2024 et celui des assignations du 17 février 2025.

Par déclaration reçue au greffe le 30 juillet 2025, M. [N] et Mme [R] ont interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 22 septembre 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, M. [N] et Mme [R] demandent à la cour, 1343-5 du code civil, de :

'- infirmer l’ordonnance de référé rendue le 26 juin 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Anthony en ce qu’elle a:

— constaté que la dette locative visée dans le commandement de payer du 23 octobre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

— constaté en conséquence, que le contrat conclu le 20 novembre 2021 entre Mme et M. [K], d’une part, et M. [N] et Mme [R], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 8] est résilié depuis le 24 décembre 2024,

— dit n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [N] et Mme [R], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

— ordonné à Mme [R] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 8], ainsi que le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

— dit qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

— ordonné à Mme [R] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 8], ainsi que le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

— rappelé que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

— condamné Mme [R] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

— dit que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 24 décembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire,

— condamné M. [N] in solidum avec Mme [R] au paiement de l’indemnité d’occupation mensuelle jusqu’au 8 mai 2025,

— condamné solidairement M. [N] et Mme [R] à payer aux demandeurs la somme de 5 919,13 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 2 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2024 sur la somme de 4 307, 69 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

— condamné solidairement [H] [N] et Mme [R] à payer aux demandeurs la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

et statuant à nouveau et ainsi:

— constater que M. [N] et Mme [R] sont de bonne foi et ne contestent pas leur dette locative,

— constater que M. [N] et Mme [R] ont repris le règlement de leurs loyers,

— suspendre en conséquence les effets de la clause résolutoire ;

— accorder à M. [N] et Mme [R] des délais de paiement de 36 mois pour purger leur dette et ce en application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil,

— laisser à chaque partie la charge de ses propres dépens engagés.'

Les appelants indiquent qu’ils ne contestent plus leur dette locative mais qu’ils sollicitent la suspension de l’acquisition de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement, affirmant être de bonne foi et en mesure de s’acquitter de leur dette.

Ils soutiennent avoir repris le paiement du loyer courant et commencé l’apurement de leur dette par versements mensuels de 500 euros en sus du loyer.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 23 octobre 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, Mme et M. [K] demandent à la cour, au visa des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989, les dispositions de la loi ALUR du 24 mars 2014, de :

' -confirmer l’ensemble des dispositions de l’Ordonnance du 26 juin 2025,

en conséquence,

— débouter M. [N] et Mme [R] de l’ensemble de leurs demandes,

y ajoutant,

— actualiser la dette locative à la somme de 6 247,04 euros au mois de octobre 2025, somme à parfaire et condamner in solidum M. [N] et Mme [R] à payer à Mme et M. [K] la somme de 6 247,04 euros à ce titre,

— condamner solidairement M. [N] et Mme [R] au paiement au profit de Mme et M. [K] de la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement M. [N] et Mme [R] aux entiers dépens.'

Les intimés indiquent être opposés à l’octroi de délais de paiement, exposant que, M. [N] ayant donné congé, Mme [R] reste seule titulaire du bail et que ses ressources ne lui permettent pas de faire face au paiement de la dette en sus du loyer courant.

Ils sollicitent l’actualisation de leur créance.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La cour n’est saisie d’aucune demande d’infirmation quant à l’acquisition de la clause résolutoire et les mesures subséquentes à savoir l’expulsion, la séquestration du mobilier et le paiement provisionnel d’une indemnité d’occupation.

Sur l’actualisation de la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, 'dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection] peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.'

En application de ce texte, le montant de la provision qui peut être allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Les bailleurs versent aux débats un décompte locatif qui fait apparaître un solde débiteur de 6 247, 04 euros à la date du 31 octobre 2025.

Les locataires ne contestent pas cette dette.

Il y a lieu en conséquence de condamner in solidum Mme [R] et M. [N] au paiement de la somme provisionnelle de 6 247,04 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 1er octobre 2025, termes d’octobre 2025 inclus. L’ordonnance déférée sera émendée de ce chef.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 alinéa 1er du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

Le paragraphe VII de ce même article prévoit quant à lui que 'Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.'

Il découle de ces dispositions que l’octroi de délais de paiement, entraînant la suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire, est subordonné à la justification par le locataire d’éléments relatifs à sa situation, en particulier financière, permettant de démontrer qu’il est en capacité d’apurer sa dette si celle-ci est étalée, en plus de l’acquittement des échéances du loyer et des charges courantes. Le locataire doit en outre justifier de la reprise du paiement du loyer courant.

En l’espèce, l’examen du décompte produit par M. et Mme [K] permet de constater que le loyer courant a été réglé entre mars et septembre 2025, un versement de 500 euros en sus du loyer courant étant au surplus intervenu en août et septembre.

La dette a donc diminué de 1000 euros entre la décision du premier juge et le 30 septembre 2025.

Cela démontre la bonne foi de la locataire, ses efforts pour apurer sa dette locative et sa capacité financière à assumer le loyer courant.

Aussi convient-il d’accorder à Mme [R] et M. [N] un délai de 10 mois pour payer la provision allouée au bailleur, et ce en plus du loyer courant dû, ainsi que de suspendre les effets de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail jusqu’au terme de ce délai. Il convient également de rappeler que si le locataire paye le loyer courant et se libère de sa dette locative dans le délai, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué.

Sur les demandes accessoires

L’ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

L’octroi de délais de paiement constituant une mesure de faveur pour les appelants, Mme [J] [R] et M. [I] [N] ne sauraient prétendre à l’allocation de frais irrépétibles et devront en outre supporter les dépens d’appel.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à M. et Mme [K] la charge des frais irrépétibles exposés en cause d’appel. Les appelants seront en conséquence condamnés in solidum à leur verser la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,

Confirme l’ordonnance querellée, sauf en ses dispositions relatives au montant de la provision allouée à M. et Mme [K] et à l’octroi de délais de paiement ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne in solidum Mme [J] [R] et M. [I] [N] à payer à Mme [F] [V] épouse [K] et M. [E] [K] la somme provisionnelle de 6 247,04 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 1er octobre 2025, terme d’octobre inclus ;

Autorise Mme [J] [R] et M. [I] [N] à se libérer de la dette par 10 versements mensuels successifs de 500 euros, en sus du loyer et des charges en cours, payables le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, le solde étant versé le 11ème mois ;

Rappelle que pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que, si les modalités du paiement précitées sont intégralement respectées par la locataire et le loyer courant régulièrement payé, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

Dit qu’à défaut de paiement de cette mensualité ou du loyer et des charges courantes chaque mois, la clause résolutoire reprendra immédiatement son plein effet et l’expulsion de Mme [R] pourra être exécutée ;

Condamne in solidum Mme [J] [R] et M. [I] [N] aux dépens d’appel ;

Condamne in solidum Mme [J] [R] et M. [I] [N] à payer à Mme [F] [V] épouse [K] et M. [E] [K] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de Présidente et par Madame Jeannette BELROSE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, La Présidente,