N° RG 24/01166 – N° Portalis DBVM-V-B7I-MFVV

N° Minute :

C3

Copie exécutoire délivrée

le :

à

M^e Julie CANS

la SELARL L.BESSON-MOLLARD

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

2ÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 3 DECEMBRE 2024

Appel d’une ordonnance (N° R.G. 23/00185) rendue par le juge des contentieux de la protection de Grenoble en date du 6 juillet 2023, suivant déclaration d’appel du 15 mars 2024

APPELANTE :

Mme [G] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Julie CANS, avocat au barreau de GRENOBLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C38185-2024-1301 du 27/02/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de GRENOBLE)

INTIMÉE :

S.A. SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT, Société anonyme inscrite au RCS de GRENOBLE sous le numéro 058 502 329, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Laurence BESSON-MOLLARD de la SELARL L.BESSON-MOLLARD, avocat au barreau de GRENOBLE

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Emmanuèle Cardona, présidente

M^me Anne-Laure Pliskine, conseillère,

M^me Ludivine Chetail, conseillère,

DÉBATS :

A l’audience publique du 1er octobre 2024, M^me Anne-Laure Pliskine, conseillère, qui a fait son rapport, assistée de Solène Roux, greffière, a entendu seule les avocats en leurs conclusions, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile.

Il en a été rendu compte à la cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu à l’audience de ce jour.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat de bail en date du 18 décembre 2020 consenti par la société dauphinoise pour l’habitat, Mme [G] [Y] a pris en location un logement situé au [Adresse 1] moyennant un loyer mensuel de 214,59 euros.

Par acte de commissaire de justice du 31 janvier 2023, la société dauphinoise pour l’habitat a fait assigner en référé Mme [G] [Y] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner son expulsion et la voir condamnée au paiement de diverses sommes.

Par ordonnance en date du 6 juillet 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Grenoble a :

— constaté la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 24 décembre 2022,

— dit que Mme [G] [Y] devrait libérer les lieux,

— ordonné, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Mme [G] [Y],

— fixé une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 24 décembre 2022, égale au montant du loyer et des charges,

— condamné Mme [G] [Y] à payer à la société dauphinoise pour l’habitat l’indemnité d’occupation ainsi fixée jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamné Mme [G] [Y] à payer à la société dauphinoise pour l’Habitat la somme de 4 756,72 euros,

— condamné Mme [G] [Y] à payer à la société dauphinoise pour l’habitat la somme de 100 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [G] [Y] à supporter les dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer en date du 24 octobre 2022.

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 15 mars 2024, Mme [Y] a interjeté appel de l’entière ordonnance.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Suivant dernières conclusions notifiées le 30 avril 2024, Mme [Y] demande à la cour de :

— dire Mme [Y] recevable et bien fondée en son appel ;

— infirmer l’ordonnance de référé du juge des contentieux de la protection du 6 juillet 2023 en ce qu’elle a :

Constaté la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 24 décembre 2022,

dit que Mme [G] [Y] devrait libérer les lieux,

ordonné, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Mme [G] [Y],

fixé une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 24 décembre 2022, égale au montant du loyer et des charges,

condamné Mme [G] [Y] à payer à la société dauphinoise pour l’habitat l’indemnité d’occupation ainsi fixée jusqu’à la libération effective des lieux,

condamné Mme [G] [Y] à payer à la société dauphinoise pour l’habitat la somme de 4 756,72 euros,

condamné Mme [G] [Y] à payer à la société dauphinoise pour l’habitat la somme de 100 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Statuant à nouveau,

— rejeter la demande de résiliation de plein droit formulée par la société dauphinoise pour l’habitat devant le tribunal judiciaire ;

— rejeter la demande d’expulsion formulée par la société dauphinoise pour l’habitat devant le tribunal judiciaire ;

— accorder à Mme [Y] les plus larges délais de paiement pour s’acquitter de son arriéré locatif ;

— suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement accordés ;

— rejeter la demande de la société dauphinoise pour l’habitat formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société dauphinoise pour l’habitat aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, Mme [Y] fait valoir s’être retrouvée brutalement dans une situation irrégulière, situation aujourd’hui régularisée ensuite de la décision du tribunal administratif de Grenoble du 21 décembre 2023.

Elle expose qu’elle va ainsi pouvoir travailler et percevoir rétroactivement les allocations d’aide au logement et sollicite donc des délais de paiement, d’autant plus qu’elle a deux enfants en bas âge.

Suivant dernières conclusions notifiées le 21 mai 2024, la société Dauphinoise pour l’habitat demande à la cour de :

— statuer ce que de droit sur la recevabilité de l’appel ;

— en toute hypothèse, le déclarer non fondé ;

En conséquence,

— confirmer l’ordonnance du 6 juillet 2023 en toutes ses dispositions, sauf à :

réactualiser la condamnation en condamnant Mme [Y] à régler la somme de 8 038,26 euros au titre de l’arriéré locatif à fin avril 2024, sauf à parfaire ;

— condamner Mme [Y] à payer à la SDH la somme de 1 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la même aux entiers dépens devant la cour ;

A titre infiniment subsidiaire, dans l’hypothèse où la cour suspendrait les effets de la clause résolutoire, juger qu’ils seront conditionnés cumulativement par :

le respect par Mme [Y] du paiement de l’arriéré selon les modalités de l’échéancier judiciaire accordé

Et par le paiement aux échéances contractuelles du loyer courant et de la provision pour charges

Et qu’à défaut de respecter de l’une ou l’autre de ses obligations, Mme [Y] sera déchue de plein droit de leur bénéfice,

— dire que tout paiement partiel, pendant la durée de l’échéancier judiciaire, s’imputera par priorité sur le loyer courant et la provision pour charges ;

— débouter Mme [Y] de toutes ses demandes.

Au soutien de ses demandes, la société dauphinoise pour l’habitat fait valoir que l’appelante ne développe aucun moyen de droit qui serait de nature à empêcher le constat de la résiliation alors même qu’elle n’a pas justifié d’être assurée à titre locatif et qu’elle n’a pas réglé sa dette locative dans le délai imparti par le commandement de payer. La société expose que le loyer n’est pas payé à échéance quasiment depuis l’entrée en jouissance en décembre 2020 soit bien avant que le titre de séjour de la locataire fasse l’objet d’un refus de renouvellement en mars 2023. Elle ajoute que les conditions légales à l’octroi de délais de paiement n’étaient pas remplies au moment où le juge a statué et actualise sa créance à la somme de 8 038,26 euros nette de frais fin avril 2024. Subsidiairement la société sollicite qu’il soit prévu au dispositif de l’arrêt une clause de déchéance.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 3 septembre 2024.

MOTIVATION

En vertu des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour le détail de leur argumentation.

Sur la résiliation

Il résulte des articles 834, 835 du code de procédure civile et de l’article 24 alinéa 1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 qu’il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement et qu’elle ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Par application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d’un congé pour ce motif à l’initiative du bailleur.

L’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 dispose 'De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.'

En l’espèce, le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers après un commandement de payer resté infructueux deux mois suivant sa signification ou pour défaut de production de justificatif d’assurance après un commandement de produire ledit justificatif resté infructueux 15 jours suivant sa signification (pièce 3 du bailleur).

Un commandement de payer et de produire l’attestation d’assurance du logement visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 6 de la loi du 31 mai 1990 et 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 a été signifié à la locataire le 24 octobre 2022 pour la somme de 3 764,74 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 19 octobre 2022 (pièce 4 du bailleur).

Faute pour Mme [Y] d’avoir justifié de son assurance habitation dans le mois suivant la notification du commandement, ce délai légal ne pouvant être écourté par les stipulations contractuelles du bail, le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions étaient réunies au 24 novembre 2022 et non au 24 décembre 2022 comme retenu par le premier juge.

Sur les délais de paiement et la créance

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société dauphinoise pour l’habitat verse aux débats un décompte (pièce 7) démontrant qu’à la date du 16 mai 2024, Mme [Y] était redevable de la somme de 8 038,26 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Il n’est produit aucun élément de nature à remettre en cause ce montant de sorte que Mme [Y] sera condamnée à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

L’ordonnance sera infirmée de ce chef afin d’actualiser la créance.

L’article 24, paragraphe V de la loi du 6 juillet 1989 dispose que 'Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.'

Le paragraphe VII du même article précise que 'Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.'

En l’espèce, Mme [Y] ne justifie pas être en situation de régler sa dette locative et n’a pas repris le paiement des loyers courants, partant, aucun délai de paiement ne lui sera accordé.

L’ordonnance sera confirmée de ce chef.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi :

Infirme l’ordonnance entreprise sauf en ce qu’elle a :

— Condamné Mme [G] [Y] à payer à la société dauphinoise pour l’habitat la somme de 100 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné Mme [G] [Y] à supporter les dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer en date du 24 octobre 2022 ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Constate la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 24 novembre 2022 ;

Dit que Mme [G] [Y] devra libérer les lieux ;

Ordonne, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Mme [G] [Y] ;

Fixe une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 24 novembre 2022, égale au montant du loyer et des charges ;

Condamne Mme [G] [Y] à payer à la société dauphinoise pour l’habitat l’indemnité d’occupation ainsi fixée jusqu’à la libération effective des lieux ;

Condamne Mme [G] [Y] à payer à la société dauphinoise pour l’habitat la somme de 8 038,26 euros correspondant à l’arriéré locatif arrêté à la date du 16 mai 2024 ;

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Condamne Mme [G] [Y] aux dépens de l’instance d’appel.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Arrêt signé par M^me Anne-Laure Pliskine, conseillère de la deuxième chambre civile, pour la présidente empêchée, et par M^me Solène Roux, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE