Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 08 JANVIER 2026

(n° 5 , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/06726 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CLFKO

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 18 Mars 2025 – Juge de la mise en état de [Localité 13] – RG n° 23/08180

APPELANTE

SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DES [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice, domiciliés en cette qualité audit siège

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 12] sous le numéro 420 718 157

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par M^e Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, avocat au barreau de PARIS, C2477, et assistée de M^e Marine COMTE de CADRA SELARL, avocat, substituant M^e Jean-Pascal CHAZAL de CADRA SELARL, avocat

INTIMEE

SAS VOLFONI [Localité 10], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 11] sous le numéro 490 939 808

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représentée par M^e Jean-Claude CHEVILLER, avocat au barreau de PARIS, D0945, et assistée de M^e Marianne PAULHAC de la SCP GUILLEMAIN PANEPINTO PAULHAC, avocat au barreau de PARIS, P102

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Nathalie RECOULES, Présidente de chambre chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

— Madame Nathalie RECOULES, Présidente de chambre,

— Madame Marie GIROUSSE, Conseillère,

— Madame Stéphanie DUPONT, Conseillère.

Greffier, lors des débats : Madame Wendy PANG FOU

ARRET :

— contradictoire.

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Nathalie RECOULES, Présidente de chambre, et par Wendy PANG FOU, Greffière présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 29 janvier 1997, la SCI des [Adresse 4] a donné à bail en renouvellement à la société la Grosse Tartine, aux droits de laquelle sont venues successivement la société Le Sud, puis la SNC [Adresse 7], puis la SAS [Adresse 7], puis la société Volfoni Lyon, divers locaux commerciaux dépendant de l’immeuble situé [Adresse 6], pour une activité de « restaurant de luxe avec interdiction de faire une restauration de type genre fast-food et de pouvoir également utiliser les locaux pour salle de réception ».

Par actes des 11 et 13 juillet 2005, la société Le Sud, devenue la société Volfoni Lyon, a demandé le renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2006, ce que la SCI des [Adresse 4] a accepté par acte extrajudiciaire du 12 octobre 2005, moyennant un loyer annuel en principal de 485.044 euros.

Par jugement du 31 août 2011, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a fixé le loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2006 à la somme annuelle en principal de 97.841,32 euros.

Par acte extrajudiciaire du 27 octobre 2011, la bailleresse a signifié l’exercice de son droit d’option à la preneuse à bail et lui a refusé le renouvellement du bail en lui offrant le paiement d’une indemnité d’éviction.

Par jugement du 2 novembre 2017, le tribunal de grande instance de Paris a fixé le montant de l’indemnité d’éviction due à la SNC [Adresse 7] (devenue la société Volfoni Lyon) à la somme de 3.954.131 euros.

La cour d’appel de Paris, par un arrêt du 27 novembre 2019, a partiellement confirmé le jugement et notamment fixé le montant de l’indemnité d’éviction à la somme de 3.596.582 euros.

La preneuse à bail a quitté les lieux le 1er août 2020.

Le 9 octobre 2020, la bailleresse a initié une procédure devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris en vue d’obtenir des délais de grâce et de contester le montant des intérêts légaux sollicités par la preneuse à bail en application de l’arrêt susvisé.

Le 9 décembre 2020, cette dernière a attrait devant le juge des référés du tribunal judicaire de Paris la gérante de la bailleresse en vue d’obtenir sa condamnation à lui payer à titre provisionnel la somme de 4.200.000 euros sur le fondement de l’article 1857 du code civil.

Le 21 décembre 2020, la SCI des [Adresse 4] a payé à la preneuse à bail la somme de 3.609.582 euros, comprenant le montant de l’indemnité d’éviction de 3.596.582 euros, la somme de 8.000 euros au titre de l’application de l’article L.145-57 du code de commerce et 5.000 euros de frais d’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel.

Le 9 mars 2021, les parties ont signé un protocole transactionnel relatif au solde des sommes restant dues au titre de l’exécution de l’arrêt de la cour d’appel.

Le 30 mars 2021, l’état des lieux de sortie a été réalisé par constat d’huissier à la demande de la bailleresse.

Par assignation en date du 10 août 2022, la SCI des [Adresse 4] a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— désignation d’un expert judiciaire pour donner son avis sur les travaux de remise en état à réaliser dans les locaux précédemment occupés par la SAS [Adresse 7] et le montant de ces derniers ;

— condamnation de l’ancien preneur au paiement par provision de la somme de 703.266 euros au motif qu’il ne se serait pas réinstallé et n’aurait donc subi aucun préjudice au titre des frais de remploi, de trouble commercial, des frais de réinstallation et de déménagement.

Le 10 octobre 2022, la SAS [Adresse 7] (devenue la société Volfoni [Localité 10]) a acquis un fonds de commerce de pizzeria à [Localité 10] pour un montant de 3.100.000 euros.

En parallèle, les parties sont parvenues à un accord sur le montant des réparations locatives et se sont désistées de ce chef devant le juge des référés.

Par une ordonnance rendue le 1er mars 2023, ce dernier a dit n’y avoir lieu à référé au regard de l’existence d’une contestation sérieuse concernant la demande de provision au titre de la répétition des indemnités accessoires.

Par acte extrajudiciaire du 7 juin 2023, la SCI des [Adresse 4] a fait assigner la société Volfoni Lyon devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins principales de la voir condamner au paiement de la somme de 703.266 euros en restitution des sommes qu’elle estime avoir indûment réglées au titre de l’indemnisation des frais de réinstallation de la société Volfoni Lyon.

Par conclusions notifiées le 8 mars 2024, la société Volfoni Lyon a saisi le juge de la mise en état d’un incident tiré de l’irrecevabilité de l’action de la SCI des [Adresse 4], au motif que son objet serait couvert par le protocole transactionnel signé par les parties le 9 mars 2021, faisant obstacle à l’introduction d’une nouvelle action sur ce fondement.

Par ordonnance du 18 mars 2025 le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris a :

déclaré irrecevable l’action de la SCI des [Adresse 4] introduite par assignation du 7 juin 2023 et inscrite sous le numéro RG 23/08180 ;

déclaré l’instance portant le numéro RG 23/08180 éteinte ;

condamné la SCI des [Adresse 4] à payer à la SAS Volfoni Lyon la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné la SCI des [Adresse 4] aux dépens de l’incident et de l’instance.

Par déclaration en date du 3 avril 2025, la SCI des [Adresse 4] a interjeté appel de cette ordonnance.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 29 octobre 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 4 août 2025, la SCI des [Adresse 4], appelante, demande à la cour de :

déclarer recevable et bienfondé l’appel interjeté par la SCI des [Adresse 4] ;

y faisait droit,

réformer l’ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris du 18 mars 2025 en ce qu’elle a :

déclaré irrecevable l’action de la SCI des [Adresse 4] introduite par assignation du 7 juin 2023 et inscrite sous le numéro RG 23/08180 ;

déclaré l’instance portant le numéro RG 23/08180 éteinte ;

condamné la SCI des [Adresse 4] à payer à la SAS Volfoni Lyon la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné la SCI des [Adresse 4] aux dépens de l’incident et de l’instance.

statuant à nouveau,

déclarer la SCI des [Adresse 4] recevable en son action dans la mesure où l’autorité de la chose jugée attachée à l’arrêt rendu cour d’appel de Paris le 27 novembre 2019 ne peut lui être opposée en raison des évènements postérieurs venus modifier une situation antérieurement reconnue en justice ; et dans la mesure où sa demande n’entre pas dans l’objet de la transaction et à titre subsidiaire car, en tout état de cause, des éléments postérieurs justifient cette recevabilité ;

débouter la société [Adresse 7] (devenue société Volfoni [Localité 10]) de toutes demandes, fins et conclusions contraires ;

condamner la société [Adresse 7] (devenue société Volfoni Lyon) à payer à la SCI des [Adresse 4] la somme de 15.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, l’appelante fait valoir que :

Sur le non-respect du principe du contradictoire, le juge de la mise en état a soulevé d’office une fin de non-recevoir non invoquée par la partie adverse relative à l’irrecevabilité tirée de l’autorité de la chose jugée attachée à l’arrêt rendu par la cour d’appel de paris le 27 novembre 2019, sans qu’elle ait été soumise à un débat contradictoire. Même si l’article 125 du code de procédure civile permet au juge de relever d’office une telle fin de non-recevoir, il doit respecter le principe du contradictoire. L’ordonnance rendue doit être infirmée pour violation de ce principe ;

Sur l’absence d’autorité de la chose jugée de l’arrêt de la cour d’appel du 27 novembre 2019, en tout état de cause, l’action en justice introduite n’est pas irrecevable pour autorité de la chose jugée, car il n’y a pas la triple identité requise de parties, objet et cause. L’action en répétition de l’indu est justifiée par un fait postérieur à l’arrêt : la société Volfoni [Localité 10] ne s’est pas réinstallée alors que les indemnités accessoires versées par la bailleresse étaient conditionnées à cette réinstallation. La jurisprudence constante admet que des évènements postérieurs modifiant la situation initialement reconnue en justice – ici, la non-réinstallation – justifient la répétition des indemnités accessoires constituées des frais de remploi, trouble commercial, frais de déménagement ;

Sur la requalification de l’irrecevabilité en autorité de la chose jugée, la fin de non-recevoir invoquée par la société Volfoni [Localité 10], tirée du protocole transactionnel du 9 mars 2021, n’aurait pas dû être requalifiée en irrecevabilité pour autorité de la chose jugée. En effet, l’article 2052 du code civil, modifié en 2016, ne fait plus référence à l’autorité de la chose jugée pour la transaction, mais dispose qu’elle « fait obstacle à l’introduction ou à la poursuite entre les parties d’une action en justice ayant le même objet ». L’irrecevabilité soulevée est donc une fin de non-recevoir spécifique, parfois qualifiée d’exception de transaction, mais non d’une irrecevabilité pour autorité de la chose jugée au sens strict ;

Sur l’objet de la demande, exclu du protocole transactionnel, l’action introduite n’a pas le même objet que le protocole transactionnel, car celui-ci portait uniquement sur le règlement du solde des condamnations : intérêts et frais d’exécution de l’arrêt du 27 novembre 2019, pour lequel les parties n’étaient pas d’accord. La transaction a eu pour seul objet de forfaitiser ce solde fixé à 630.000 euros. Or, en l’espèce, la demande de la SCI des [Adresse 4] porte sur la restitution des indemnités accessoires déjà payées le 21 décembre 2020, c’est-à-dire avant la transaction et dont la justification du paiement est remise en cause par l’absence de réinstallation postérieure de la société Volfoni Lyon. Cette question du bien-fondé du versement n’a aucun rapport avec l’objet de la transaction et n’était plus en litige au jour de sa conclusion, la somme ayant déjà été payée, ce qui est une condition de validité de la transaction. L’article 6 du protocole, qui stipule la renonciation aux actions ayant pour cause ou origine le refus de renouvellement, ne peut s’appliquer à cette demande qui a pour cause l’absence de réinstallation effective et non le refus de renouvellement ;

Sur la recevabilité de l’action en raison d’éléments postérieurs, à titre subsidiaire, même si la question des indemnités accessoires était comprise dans l’objet de la transaction, celle-ci ne peut s’appliquer qu’aux faits existants lors de sa conclusion. Or, la SCI des [Adresse 4] n’a eu la certitude de la non-réinstallation de la société Volfoni Lyon – acquérant un fonds de commerce de pizzeria à Lyon – qu’après la signature du protocole transactionnel. La jurisprudence constante admet qu’une nouvelle procédure est recevable si son fondement est né ou s’est révélé postérieurement à la transaction. L’action en répétition de l’indu, fondée sur la certitude de la non-réinstallation, est donc recevable.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 17 octobre 2025, la société Volfoni [Localité 10], intimée, demande à la cour de :

confirmer l’ordonnance du 18 mars 2025 en ce qu’elle a :

déclaré irrecevable l’action de la SCI des [Adresse 4] introduite par assignation du 7 juin 2023 et inscrite sous le numéro RG 23/08180 ;

déclaré l’instance portant le numéro RG 23/08180 éteinte ;

condamné la SCI des [Adresse 4] aux dépens de l’incident et de l’instance ;

infirmer l’ordonnance en ce qu’elle a ;

condamné la SCI des [Adresse 4] à payer à la SAS Volfoni Lyon la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

statuant à nouveau,

condamner la SCI des [Adresse 4] à payer la société Volfoni Lyon la somme de 17.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

En toute hypothèse,

débouter la SCI des [Adresse 4] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions (sic) ;

condamner la SCI des [Adresse 4] à payer à la société Volfoni Lyon la somme de 10.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel ;

la condamner aux entiers dépens d’appel.

Au soutien de ses prétentions, l’intimée oppose que :

Sur l’autorité de la chose jugée tirée de l’arrêt du 27 novembre 2019, il est inexact de dire que le juge de la mise en état a soulevé d’office et sans contradictoire l’autorité de la chose jugée de l’arrêt du 27 novembre 2019, car l’ordonnance ne fait que rappeler la portée de celui-ci, qui a définitivement statué sur les indemnités accessoires, y compris les frais de réinstallation et ce sans réserve. De plus, la procédure initiée par la SCI des [Adresse 4] est irrecevable pour autorité de la chose jugée, car le litige porte sur la même cause, le même objet et les mêmes parties, étant relatif à la détermination du quantum de l’indemnité d’éviction. La prétendue non-réinstallation n’est pas un fait nouveau permettant de remettre en cause la décision, puisque la SCI des [Adresse 4] contestait déjà la réinstallation lors de la procédure d’appel et que le versement des frais n’était pas conditionné à la réinstallation effective, mais dépendait de la preuve de l’absence de réinstallation par le bailleur lors de cette instance ;

Sur la qualification du moyen aboutissant à l’irrecevabilité de la demande, le grief de la SCI des [Adresse 4] concernant la requalification de l’irrecevabilité tirée du protocole en « autorité de la chose jugée » est sans objet. Le juge de la mise en état a uniquement déclaré l’action irrecevable dans son dispositif sans qualifier expressément la fin de non-recevoir et l’exception de transaction, qui est la bonne qualification, est similaire dans ses effets à l’autorité de la chose jugée, aboutissant de toute manière à l’irrecevabilité. L’infirmation de l’ordonnance sur ce seul point est donc sans conséquence sur la décision ;

Sur la transaction portant sur l’objet même de la procédure au fond, le protocole transactionnel du 9 mars 2021 avait pour objet de fixer le montant final et définitif de l’indemnité d’éviction, et non uniquement ses modalités de paiement. Le différend entre les parties portait sur le principe même du paiement et le quantum de l’indemnité suite à l’arrêt du 27 novembre 2019, ce qui a conduit à un forfait transactionnel pour le solde. L’article 6 du protocole stipule une renonciation à tous droits et actions ayant pour cause ou origine le refus de renouvellement et la demande en restitution des frais de réinstallation, qui est une indemnité accessoire, relève intrinsèquement de ce refus. Puisque les parties ont pris soin d’exclure les frais de licenciement, ils auraient dû faire de même pour les frais de réinstallation si elles entendaient en contester ultérieurement le bien-fondé, ce qui n’a pas été le cas. Par conséquent, l’action de la SCI des [Adresse 4], qui vise à obtenir la diminution de l’indemnisation convenue, est irrecevable conformément à l’article 2052 du code civil ;

Sur l’absence d’éléments postérieurs justifiant de la recevabilité de l’action, il n’existe aucun élément postérieur à la transaction justifiant la recevabilité de l’action. La jurisprudence invoquée par la SCI des [Adresse 4] est inapplicable, car elle concerne des faits dont le fondement est né ou s’est révélé après la transaction. Or, la SCI des [Adresse 4], en tant que professionnelle de l’immobilier, avait déjà émis des doutes sur la réinstallation et contesté les frais dès 2019. Elle était donc parfaitement informée de la possibilité de contester ultérieurement la réalité de la réinstallation au moment de la signature du protocole. En choisissant de signer un accord transactionnel définitif, elle a renoncé à toutes actions ultérieures relatives au refus de renouvellement, rendant son action irrecevable.

MOTIFS DE L’ARRET

Sur l’irrecevabilité tirée de l’autorité de la chose jugée attachée à l’arrêt de la cour de [Localité 12] du 27 novembre 2019

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir, tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix et la chose jugée.

En vertu de l’article 1355 du code civil, « l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité ».

Il est admis que l’autorité de la chose jugée ne peut être opposée lorsque des événements postérieurs à la décision dont l’autorité est invoquée sont venus modifier la situation antérieurement reconnue en justice.

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile, « le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe du contradictoire. Il ne peut fonder sa décision sur des moyens de droit qu’il a relevé d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ».

En l’espèce, le juge de la mise en état a, pour apprécier la recevabilité de la demande de la bailleresse, rappelé la portée de l’arrêt rendu par la cour de céans le 27 novembre 2019, sans que la preneuse à bail n’ait développé ce moyen en première instance. Il y a lieu de constater que celle-ci le soulève en appel au soutien de sa prétention tirée de l’irrecevabilité de la demande de la bailleresse, de sorte que la question de l’autorité de la chose jugée de l’arrêt rendu le 27 novembre 2019 est débattue contradictoirement devant la cour.

La Cour de cassation considère que l’autorité de la chose jugée ne peut être opposée lorsque des évènements postérieurs sont venus modifier la situation antérieurement reconnue en justice et que, dès lors, l’autorité de la chose jugée attachée à une décision qui a condamné un bailleur à payer au locataire sortant, au titre de l’indemnité d’éviction, des sommes destinées à couvrir les frais de remploi, de trouble commercial et de déménagement en vue de sa réinstallation, ne fait pas obstacle à la demande du bailleur en restitution de ces sommes lorsque ce dernier apporte la preuve de l’absence de réinstallation postérieure.

Au cas d’espèce, dans l’arrêt susvisé, la cour de céans a jugé que la bailleresse n’établissait pas que la preneuse à bail ne se réinstallerait pas, de sorte que, renvoyant à la motivation du premier juge, la cour a fixé le montant de l’indemnité accessoire due au titre des frais de réinstallation, de remploi, de trouble commercial et de déménagement, à la somme totale de 703.266 euros.

Ainsi la bailleresse, qui n’établissait pas, au cours de l’instance ayant donné lieu à l’arrêt en cause, que la preneuse à bail ne se réinstallerait pas, est admise à agir postérieurement à l’arrêt non-contesté et devenu définitif en répétition de l’indu à condition de démontrer à l’occasion de cette nouvelle instance que la locataire ne s’est effectivement pas réinstallée.

En l’occurrence, la bailleresse soulève que la société Volfoni [Localité 10] a acquis par acte du 10 octobre 2022 un fonds de commerce de pizzeria situé à [Localité 10], alors qu’elle exploitait au titre du bail non renouvelé, un fonds de commerce de restaurant de luxe situé à [Localité 12] et soutient qu’il n’a pas eu de réinstallation effective.

Il ressort de ces éléments que la bailleresse fait état d’un évènement nouveau venu modifier la situation antérieurement reconnue en justice, de sorte que l’autorité de la chose jugée attachée à la décision qui a condamné la SCI des [Adresse 4] à payer à la société Volfoni Lyon, des indemnités accessoires en vue de sa réinstallation, ne fait pas obstacle à la demande de la bailleresse en restitution de ces sommes.

En conséquence, le moyen tiré de l’autorité de la chose jugée attachée à l’arrêt du 27 novembre 2019, mis dans les débats par l’intimée au soutien de sa demande d’irrecevabilité de la prétention de l’appelante, est inopérant.

Sur l’irrecevabilité tirée du protocole d’accord transactionnel du 9 mars 2021

L’article 789 du code de procédure civile dispose que « Lorsque la fin de non-recevoir nécessite que soit tranchée au préalable une question de fond, le juge de la mise en état statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir. »

Selon l’article 2044 alinéa 1er du code civil « la transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître. »

Il ressort de la combinaison des articles 2048 et 2049 du même code que les transactions se renferment dans leur objet de sorte que la renonciation qui y est faite à tous droits, actions et prétentions ne s’entend que de ce qui est relatif au différend qui y a donné lieu ; elles ne règlent que les différends qui s’y trouvent compris, soit que les parties aient manifesté leur intention par des expressions spéciales ou générales, soit que l’on reconnaisse cette intention par une suite nécessaire de ce qui est exprimé.

En vertu de l’article 2052, alinéa 1er dudit code, dans sa rédaction issue de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, « la transaction fait obstacle à l’introduction ou à la poursuite entre les parties d’une action en justice ayant le même objet ».

Cependant, il est également admis qu’il n’est pas interdit d’engager une nouvelle procédure en raison d’éléments nouveaux, survenus postérieurement à la transaction et dont le fondement est né postérieurement à celle-ci.

En l’espèce, il ressort de l’article 3 du protocole transactionnel signé par les parties le 9 mars 2021, qu’un décompte d’un montant de 4.276.225,56 euros a été établi « au titre de l’exécution du jugement du 2 novembre 2017 et de l’arrêt du 27 novembre 2019, incluant les condamnations en principales, intérêts, article 700 et les frais d’exécution d’une part, sous réserve des frais de licenciements, et des sommes dues en exécution du jugement rendu le 31 août 2011 pour 5.117,35 € d’autre part ».

Il ressort également de cet article, que suite à ce décompte, la bailleresse a saisi le juge de l’exécution aux fins d’obtenir des délais de grâce et de contester le montant des intérêts légaux sollicités par la locataire et qu’en retour cette dernière a attrait la gérante de la SCI des [Adresse 4] devant le juge des référés pour obtenir sa

condamnation au paiement de la somme de 4.200.000 euros à titre provisionnel, sur le fondement de l’article 1857 du code civil, sous réserve des frais de licenciement.

Le protocole indique enfin, dans le même article, que la bailleresse a versé, le 24 décembre 2020, la somme de 3.609.582 euros à la locataire et qu’il restait à devoir la somme de 671.460,91 euros.

Il ressort de l’article 4 que, d’une commune volonté, c’est en l’état de cette situation que les parties se sont rapprochées pour parvenir à un accord transactionnel.

Ainsi sont-elles convenues, à l’article 5 du protocole, de fixer le montant dû par la bailleresse à « la somme forfaitaire et transactionnelle de 630.000 € (six entre trente mille euros), incluant les intérêts et les frais, au titre du solde des sommes dues en exécution de l’arrêt du 27 novembre 2019, sous réserve des indemnités de licenciement » et à l’article 6 qu’elles « déclarent renoncer à tous droits et actions ayant pour cause ou origine le refus de renouvellement par l’exercice du droit d’option du bailleur du bail consenti à la SAS [Adresse 9], sous réserve ainsi qu’a décidé la cour d’appel, des indemnités de licenciement qui seront acquittées par la SCI des [Adresse 4] au vu des justificatifs qui lui seront communiqués ».

Il s’infère de ces éléments que la transaction, qui ne fait l’objet d’aucune contestation, a porté sur l’exécution de la condamnation prononcée par la cour de céans et que les parties ont transigé sur le solde de ladite condamnation, laquelle a été payée dans son intégralité.

La réinstallation de la locataire postérieurement à l’exécution du protocole n’est par ailleurs pas contestée, cependant, la bailleresse soutient que cette réinstallation ne peut être considérée effective et ouvrir droit au paiement des frais payés à ce titre, ce que conteste la locataire.

Aussi, pour apprécier la recevabilité de la demande présentée par la bailleresse au titre de la répétition de l’indu, le juge de la mise en état était donc tenu d’examiner au fond la question de l’effectivité de la réinstallation de l’intimée ou de renvoyer devant la juridiction de jugement l’appréciation de ce fait nouveau susceptible d’ouvrir droit à une action nouvelle.

L’ordonnance sera donc infirmée en ce qu’elle a déclaré irrecevable l’action de la SCI [Adresse 5] et l’affaire sera renvoyée en l’état devant le tribunal judiciaire de Paris, 18ème chambre ' 1ère section.

Sur les frais accessoires

L’ordonnance déférée étant infirmée, il y a également lieu de l’infirmer en ses dispositions relatives aux frais de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’incident.

Les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile sont rejetées.

Chaque partie conservera la charge de ses propres dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Infirme l’ordonnance d’incident rendue le 18 mars 2025 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris (RG N°23/08180), en toute ses dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Renvoie l’affaire devant tribunal judiciaire de Paris, 18ème chambre ' 1ère section ;

Déboute les parties de leurs demandes relatives à l’article 700 du code de procédure civil et aux dépens d’appel ;

Dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens d’appel.

La Greffière, La Présidente,