Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 11 septembre 2023, et un mémoire complémentaire, enregistré le 6 septembre 2024, l’entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL) Lacan’Océane et M^me B A, représentées par M^e Rouxel, demandent au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 3 janvier 2023 par lequel le maire de la commune de Lacanau (Gironde) a délivré un permis de démolir à la société par actions simplifiée (SAS) Altae pour les terrains cadastrés BI 178 et BI 386 et l’arrêté du 7 mars 2023 par lequel le maire de la commune de Lacanau a délivré un permis de construire à la SAS Altae pour la construction d’un ensemble d’habitations, sur les mêmes parcelles, comprenant dix-neuf logements et vingt-deux places de stationnement, ensemble le rejet de leur recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Lacanau et de la société Altae, chacune en ce qui la concerne, une somme de 1 200 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elles soutiennent que :

— elles ont intérêt à agir ;

— les deux arrêtés méconnaissent les dispositions des articles R. 431-7 et R. 431-8 du code de l’urbanisme ;

— le projet méconnaît les dispositions de l’article UC12 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Lacanau ;

— le projet méconnaît l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme.

Par un mémoire en défense enregistré le 9 octobre 2023, la société par actions simplifiée (SAS) Altae, représentée par M^e Courrech, conclut, à titre principal, au rejet de la requête, à titre subsidiaire, à ce que le tribunal sursoit à statuer en application des dispositions de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme et fixe un délai au cours duquel une mesure de régularisation sera édictée et, en tout état de cause, à ce qu’une somme de 3 000 euros soit mise à la charge des requérantes au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

— les requérantes n’établissent pas leur intérêt à agir ;

— les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense enregistré le 15 décembre 2023, la commune de Lacanau, représentée par son maire en exercice, conclut au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 1 500 euros soit mise à la charge des requérantes au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Par un courrier du 9 septembre 2024, les parties ont été informées, en application des dispositions de l’article R. 611-7 du code de justice administrative, de ce que le tribunal était susceptible de fonder son jugement sur le moyen relevé d’office, tiré de l’irrecevabilité du moyen relatif à la méconnaissance de l’article L.121-8 du code de l’urbanisme dès lors qu’il a été soulevé postérieurement à l’expiration du délai fixé à l’article R. 600-5 du code de l’urbanisme.

Une réponse à ce moyen d’ordre public a été enregistrée le 10 septembre 2024 pour la SAS Altae et a été communiquée.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Fazi-Leblanc, première conseillère,

— les conclusions de M. Frézet, rapporteur public,

— et les observations de M^e Calmette, représentant la SAS Altae.

Considérant ce qui suit :

1. M^me A est co-propriétaire d’une parcelle sise 2 route du Lion à Lacanau (Gironde), cadastrée section BI 176 et elle est titulaire du bail commercial de l’entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL) Lacan’Océane qui exploite un ensemble immobilier de locations saisonnières sur cette même parcelle. Le 18 octobre 2022, la société Altae a déposé auprès du maire de la commune de Lacanau à la fois une demande de permis de démolir portant sur deux terrains immédiatement voisins, cadastrés BI 178 et BI 386 et une demande de permis de construire en vue de la réalisation d’un ensemble immobilier sur cette parcelle, composé de deux bâtiments comprenant au total dix-neuf logements et locaux annexes ainsi que vingt-deux places de stationnement. Le maire de la commune de Lacanau a délivré le permis de démolir par un arrêté du 3 janvier 2023 et le permis de construire par un arrêté du 7 mars 2023. A la suite du rejet de leur recours gracieux formé le 9 mai 2023, M^me A et l’EURL Lacan’Océane demandent au tribunal d’annuler ces décisions.

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt pour agir des requérantes :

2. L’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme prévoit que : « Une personne autre que l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l’occupation ou à l’utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l’aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation ».

3. Il résulte de ces dispositions qu’il appartient à tout requérant qui saisit le juge administratif d’un recours pour excès de pouvoir tendant à l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager, de préciser l’atteinte qu’il invoque pour justifier d’un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s’il entend contester l’intérêt à agir du requérant, d’apporter tous les éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l’excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu’il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l’auteur du recours qu’il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu’il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci.

4. Les requérantes font valoir sans être sérieusement contredites que l’un des bâtiments dont la construction est prévue s’implantera à la limite de leur immeuble et que le projet développé, emportant la création d’un second étage et caractérisé par sa densité bâtie, créera des vis-à-vis immédiats sur leur parcelle, d’autant que les deux immeubles ne sont pas séparés par une haie végétalisée. Dans ces conditions, la construction autorisée doit être regardée comme de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance des biens des requérantes au sens de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme. Par suite, la fin de non-recevoir opposée par la société Altae doit être écartée.

Sur les conclusions en annulation :

5. En premier lieu, aux termes de l’article R. 431-7 du code de l’urbanisme : " Sont joints à la demande de permis de construire : a) Un plan permettant de connaître la situation du terrain à l’intérieur de la commune ; b) Le projet architectural défini par l’article L. 431-2 et comprenant les pièces mentionnées aux articles R. 431-8 à R. 431-12.« . Aux termes de l’article R. 431-8 du même code : » Le projet architectural comprend une notice précisant : 1° L’état initial du terrain et de ses abords indiquant, s’il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; 2° Les partis retenus pour assurer l’insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : a) L’aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ; b) L’implantation, l’organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; c) Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ; d) Les matériaux et les couleurs des constructions ; e) Le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer ; f) L’organisation et l’aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement.".

6. Il ressort des pièces du dossier que la notice architecturale décrit précisément l’environnement urbain du projet et l’état du terrain. Elle indique que la parcelle est située dans la zone UC et donne des précisions sur les terrains et immeubles aux abords de la parcelle. Elle fait état de l’occupation de la parcelle avant la réalisation du projet, de la présence de deux arbres feuillus sur le terrain en indiquant qu’ils ne seront pas conservés mais qu’un projet paysager sera mis en place. En outre, les plans de situation et photographies (PC6 et 7) permettent d’apprécier le terrain au sein de la commune et de visualiser l’environnement du projet sous trois angles de vue. S’agissant de l’insertion du projet dans son environnement, la notice architecturale décrit l’aspect extérieur des constructions prévues et les matériaux utilisés. Plusieurs photographies d’insertion du projet dans son environnement, comprenant les végétaux, permettent d’apprécier son volume et son insertion au sein du quartier. Ces éléments étaient suffisants pour permettre au service instructeur d’apprécier l’état initial du terrain d’assiette du projet et les partis retenus pour assurer son insertion dans son environnement et la prise en compte des paysages, eu égard à ses caractéristiques propres, conformément aux dispositions précitées.

7. En deuxième lieu, l’article UC12 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Lacanau relatif aux obligations imposées en matière d’aires de stationnement dispose : « Le stationnement des véhicules et des vélos correspondant aux besoins des constructions ou installations, doit être assuré en dehors des voies publiques. L’aire d’évolution et de stationnement nécessite 25 m² par véhicule (voitures.) Pour les constructions à usage d’habitation, il est exigé : – Pour une surface de plancher inférieure ou égale à 200m² : 1 place de stationnement. – Au-delà de 200 m² de surface de plancher : 1 place de stationnement par tranche de 50 m² de surface de plancher. () ». Le lexique de ce même règlement précise : " En application des articles 12, en l’absence de schéma fonctionnel justificatif, la surface minimale dédiée aux aires de stationnement est de 25m² par véhicule, y compris l’accès ; en cas de garage implanté à l’alignement, ou à moins de 5,00m de l’alignement, cette surface peut être ramenée à 15m² pour l’emplacement accessible directement par la voie d’accès. () ".

8. Il ressort des pièces du dossier que la surface plancher du projet s’élève à 1 097 m² et que le nombre de places de stationnement créées est de vingt-deux places, dont deux places pour personnes à mobilité réduite, soit un nombre conforme aux exigences du règlement du plan local d’urbanisme. Si les requérantes soutiennent que le projet méconnaît les dispositions du plan local d’urbanisme en ce que chaque place ne disposerait pas de 25 m², il ressort des dispositions de l’article UC12 et du lexique du règlement précitées que la surface de 25 m² exigée par place de stationnement comprend « le stationnement » et « l’évolution » du véhicule. Il ressort des plans du projet que la surface de l’aire d’évolution des véhicules prévue s’élève à 564,79 m², soit plus de 25 m² par véhicule, de sorte que le projet est en conformité avec ce point du règlement. En outre, si les requérantes soutiennent que le projet serait non conforme en ce que les véhicules ne disposeraient pas d’un recul de 6 mètres et que le formulaire d’accessibilité prévoyant notamment le nombre de places de stationnement à destination des personnes à mobilité réduite n’a pas été communiqué, ni les dispositions du plan local d’urbanisme de la commune de Lacanau, ni celles du code de l’urbanisme n’imposent cette règle de recul et la communication de ce formulaire pour l’instruction d’une demande de permis de construire. Dans ces conditions, le moyen tenant au non-respect des dispositions de l’article UC12 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Lacanau doit être écarté en toutes ses branches.

9. En troisième et dernier lieu, les moyens tenant à la méconnaissance, d’une part, des dispositions des articles R. 431-7 et R. 431-8 du code de l’urbanisme et, d’autre part, des dispositions de l’article UC12 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Lacanau qui concernent les permis de construire sont inopérants à l’encontre d’un arrêté portant délivrance d’un permis de démolir, qui constitue un acte distinct.

10. Aux termes de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme : « L’extension de l’urbanisation se réalise en continuité avec les agglomérations et villages existants. Dans les secteurs déjà urbanisés autres que les agglomérations et villages identifiés par le schéma de cohérence territoriale et délimités par le plan local d’urbanisme, des constructions et installations peuvent être autorisées, en dehors de la bande littorale de cent mètres, des espaces proches du rivage et des rives des plans d’eau mentionnés à l’article L. 121-13, à des fins exclusives d’amélioration de l’offre de logement ou d’hébergement et d’implantation de services publics, lorsque ces constructions et installations n’ont pas pour effet d’étendre le périmètre bâti existant ni de modifier de manière significative les caractéristiques de ce bâti. Ces secteurs déjà urbanisés se distinguent des espaces d’urbanisation diffuse par, entre autres, la densité de l’urbanisation, sa continuité, sa structuration par des voies de circulation et des réseaux d’accès aux services publics de distribution d’eau potable, d’électricité, d’assainissement et de collecte de déchets, ou la présence d’équipements ou de lieux collectifs. () ».

11. Aux termes de l’article R. 600-5 du code de l’urbanisme : « Par dérogation à l’article R. 611-7-1 du code de justice administrative, et sans préjudice de l’application de l’article R. 613-1 du même code, lorsque la juridiction est saisie d’une requête relative à une décision d’occupation ou d’utilisation du sol régie par le présent code, ou d’une demande tendant à l’annulation ou à la réformation d’une décision juridictionnelle concernant une telle décision, les parties ne peuvent plus invoquer de moyens nouveaux passé un délai de deux mois à compter de la communication aux parties du premier mémoire en défense. Cette communication s’effectue dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article R. 611-3 du code de justice administrative. () ».

12. Il ressort des pièces du dossier que dans le mémoire enregistré le 6 septembre 2024, les requérantes ont soulevé un nouveau moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme. Dès lors que ce mémoire a été communiqué plus de deux mois après la communication du premier mémoire en défense, intervenue le 9 octobre 2023, ce moyen est, par l’effet des dispositions réglementaires rappelées ci-dessus, irrecevable.

13. Il résulte de tout ce qui précède que la société Lacan’Océane n’est pas fondée à demander l’annulation des arrêtés du 3 janvier 2023 et 7 mars 2023 du maire de Lacanau.

Sur les frais liés au litige :

14. Aux termes de l’article L. 761-1 du code de justice administrative : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation ».

15. Ces dispositions font obstacle à ce que soit mise à la charge de la société Altae et de la commune de Lacanau, qui ne sont pas parties perdantes dans la présente instance, la somme que M^me A et la société Lacan’Océane demandent au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

16. Si une personne publique qui n’a pas eu recours au ministère d’avocat peut néanmoins demander au juge le bénéfice de l’article L. 761-1 du code de justice administrative au titre des frais spécifiques exposés par elle à l’occasion de l’instance, elle ne saurait se borner à faire état d’un surcroît de travail de ses services et doit faire état précisément des frais qu’elle aurait exposés pour défendre à l’instance. En l’espèce, la commune de Lacanau, qui n’est pas représentée par un avocat, ne justifie pas de frais non compris dans les dépens qu’elle aurait spécifiquement exposés dans le cadre de la présente instance. Ses conclusions présentées au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative ne peuvent par suite qu’être rejetées.

17. Il y a lieu, en revanche, de faire application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative et de mettre à la charge de M^me A et de la société Lacan’Océane et une somme de 1 500 euros à verser à la société Altae au même titre.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de M^me A et de l’EURL Lacan’Océane est rejetée.

Article 2 : M^me A et l’EURL Lacan’Océane verseront une somme de 1 500 euros à la SAS Altae au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Les conclusions présentées par la commune de Lacanau sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M^me B A, à l’entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée Lacan’Océane, à la commune de Lacanau et à la société par actions simplifiée Altae.

Délibéré après l’audience du 18 septembre 2024, à laquelle siégeaient :

M^me Cabanne, présidente,

M. C et M^me Fazi-Leblanc, premiers conseillers,

Rendu public par mise à disposition au greffe le 2 octobre 2024.

La rapporteure,

S. FAZI-LEBLANC

La présidente,

C. CABANNELa greffière,

M-A. PRADAL

La République mande et ordonne au préfet de la Gironde, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,