N° RG 23/03356 – N° Portalis DBVM-V-B7H-L644

C4

Minute :

Copie exécutoire

délivrée le :

M^e Eric HATTAB

M^e Hugo JOCTEUR-MONROZIER

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU JEUDI 12 DECEMBRE 2024

Appel d’une décision (N° RG )

rendue par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de GRENOBLE

en date du 19 juin 2023

suivant déclaration d’appel du 21 septembre 2023

APPELANTE :

S.A.S. ODALYS RESIDENCES identifiée sous le numéro 487 696 080 RCS Aix-en-Provence, représentée par son président domicilié en cette qualité audit siège social,

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Eric HATTAB, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant et par M^e Jean-Pierre BLATTER, avocat au barreau de PARIS, plaidant par M^e Eric HATTAB

INTIMÉS :

M. [X] [T]

né le 01 Décembre 1976 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

Mme [J] [D] épouse [T]

née le 27 Janvier 1977 à

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentés par M^e Hugo JOCTEUR-MONROZIER, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant et par M^e Alexandre NAZ, avocat au barreau de LYON, plaidant par M^e JOCTEUR-MONROZIER,

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Marie-Pierre FIGUET, Présidente de Chambre,

M. Lionel BRUNO, Conseiller,

M^me Raphaële FAIVRE, Conseillère,

DÉBATS :

A l’audience publique du 18 octobre 2024, M. BRUNO, Conseiller, qui a fait rapport assisté de Frédéric STICKER, Greffier, a entendu les avocats en leurs conclusions et plaidoiries, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile. Il en a été rendu compte à la Cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu ce jour.

Faits et procédure :

1. [O] [C] a acquis un bien immobilier constitué d’un logement et d’un parking au sein de l’ensemble immobilier dénommé « [6] '' sis à [Localité 8] (38). Par acte sous seing privé du 24 avril 2013, il a consenti un bail commercial à la société Odalys Résidences, pour l’exploitation locative à usage de tourisme du logement.

2. Par jugement du 22 octobre 2019, le tribunal de grande instance de Grenoble a déclaré [X] [T] et [J] [D] épouse [T] adjudicataires des lieux loués.

3. Par acte extrajudiciaire du 13 mars 2020, les époux [T] ont fait signifier à la société Odalys Résidences un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour obtenir le paiement des loyers correspondant à la période du 22 au 31 octobre 2019 et du 1er novembre 2019 au 31 janvier 2020. Par courrier du 30 mars 2020, la société Odalys Résidences a informé les bailleurs de sa décision d’interrompre le paiement du loyer et des charges à compter du 14 mars 2020.

4. Par exploit d’huissier en date du 25 mai 2020, les consorts [T] ont assigné en référé la société Odalys Résidences devant le tribunal judiciaire de Grenoble aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire au 13 avril 2020, d’ordonner l’expulsion de la société, de la voir condamnée à payer les loyers et charges échues.

5. Le 3 juin 2020, la société Odalys Résidences a payé aux époux [T] la somme de 4.432,93 euros, correspondant à la somme visée dans le commandement de payer du 13 mars 2020 et aux loyer et charges échus pour la période du 1er février au 13 mars 2020.

6. Par ordonnance de référé du 18 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Grenoble a condamné le preneur au paiement des loyers impayés entre le 13 avril et le 4 septembre 2020 et a débouté les époux [T] de leur demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire. Sur l’appel de la société Odalys Résidences, la cour d’appel de Grenoble a con’rmé en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue en première instance. Par arrêt du 30 juin 2022, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi formé par la société Odalys Résidences.

7. Par acte extrajudiciaire du 13 mars 2020, les époux [T] ont fait signifier à la société Odalys Résidences un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour obtenir le paiement des loyers arrêtés au 31 janvier 2020.

8. Par exploit d’huissier en date du 8 avril 2021, les consorts [T] ont assigné en référé la société Odalys Résidences devant le tribunal judiciaire de Grenoble aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire au 13 avril 2021, d’ordonner l’expulsion de la société, et sa condamnation à payer les loyers et charges échues.

9. Par ordonnance de référé du 5 août 2021, le tribunal judiciaire de Grenoble a débouté les époux [T] de leurs demandes au motif que l’exigibilité des sommes dues fait l’objet de contestations sérieuses. Par arrêt 14 avril 2022, la cour d’appel a infirmé la décision de première instance et condamné la société Odalys Résidences au paiement des loyers impayés pour la période du 1er novembre 2020 au 31 juillet 2021.

10. Par exploit d’huissier en date du 31 mai 2021, la S.A.S. Odalys Résidences a assigné les époux [T] devant le tribunal judiciaire de Grenoble, afin notamment de:

— juger qu’elle est bien fondée à invoquer l’application de l’article 6 du bail au titre de la période du 15 mars 2020 au 20 juin 2021 ;

— juger que les lots loués ont subi une perte partielle au sens de l’article 1722 du code civil au cours des périodes du 14 mars 2020 au 2 juin 2020 et du 29 octobre 2020 au 15 décembre 2020, de sorte qu’aucun loyer et charge n’est dû pour ces périodes ;

— de juger que les époux [T] ont manqué à leurs obligations de délivrance et d’assurer la jouissance paisible des lots pendant les périodes du 14 mars 2020 au 2 juin 2020 et du 29 octobre 2020 au 15 décembre 2020, de sorte qu’aucun loyer et charge n’est dû pour ces périodes ;

— de juger qu’aucun solde ne reste dû au titre des échéances de loyers et de charges des périodes du 1er février 2020 au 30 avril 2020, du 1er mai 2020 au 31 juillet 2020, du 1er août 2020 au 31 octobre 2020, du 1er novembre 2020 au 31 janvier 2021, du 1er février 2021 au 30 avril 2021 et du 1er mai 2021 au 31 juillet 2021;

— de condamner les époux [T] à lui rembourser la somme de 2.550,91 euros qu’elle leur a versée en exécution de l’ordonnance de référé rendue le 18 novembre 2020, et la somme de 3.714,34 euros qu’elle leur a versée en exécution de l’arrêt de la cour d’appel de Grenoble du 14 avril 2022.

11. Par jugement du 19 juin 2023, le tribunal judiciaire de Grenoble a :

— débouté la Sas Odalys Résidences de sa demande en répétition de l’indu au titre des loyers et des charges versés pour la période du 1er février 2020 au 31 juillet 2021 ;

— condamné la Sas Odalys Résidences à payer à [X] [T] et [J] [D] épouse [T] la somme de 1.157,98 euros au titre des loyers et charges impayés au 16 septembre 2022, pour une période allant du 1er novembre 2020 au 31 octobre 2021 ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— condamné la Sas Odalys Résidences à payer à [X] [T] et [J] [D] épouse [T] la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

— condamné la Sas Odalys Résidences aux entiers dépens ;

— rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

12. La société Odalys Résidences a interjeté appel de cette décision le 21 septembre 2023 en toutes ses dispositions, à l’exception de celle ayant rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

L’instruction de cette procédure a été clôturée le 19 septembre 2024.

Prétentions et moyens de la société Odalys Résidences:

13. Selon ses conclusions remises par voie électronique le 17 décembre 2023, elle demande à la cour :

— de réformer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la concluante de sa demande en répétition de l’indu et l’a condamnée à payer aux intimés la somme de 1 157,98 euros au titre des loyers impayés au 16 septembre 2022, pour une période allant du 1er novembre 2020 au 31 octobre 2021 et l’a déboutée de sa demande formée contre ces derniers au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— statuant de nouveau de ces chefs, de juger que la concluante est bien fondée à invoquer l’application de l’article 6 du bail au titre de la période du 15 mars 2020 au 20 juin 2021 ;

— de juger qu’aucun solde ne reste dû par la concluante aux intimés au titre des échéances de loyers et de charges des périodes du 1er février 2020 au 30 avril 2020, du 1er mai 2020 au 31 juillet 2020, du 1er août 2020 au 31 octobre 2020, du 1er novembre 2020 au 31 janvier 2021, du 1er février 2021 au 30 avril 2021 et du 1er mai 2021 au 31 juillet 2021 ;

— de débouter monsieur et madame [T] de leurs demandes ;

— de condamner les intimés à rembourser à la concluante la somme de 2.550,91 euros qu’elle leur a versée en exécution de l’ordonnance de référé rendue le 18 novembre 2020, et la somme de 3.714,34 euros qu’elle leur a versée en exécution de l’arrêt de la cour d’appel de Grenoble du 14 avril 2022 ;

— de condamner les intimés aux dépens relatifs à l’instance en appel et à payer à la concluante la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’appelante soutient :

14. – que l’article 3 du bail stipule que les locaux sont loués à usage de résidence de tourisme devant faire l’objet d’une exploitation de nature para-hôtelière, dans le cadre de locations à la carte avec accès aux services et équipements communs et prestations touristiques, au bénéfice d’une clientèle touristique qui n’y élit pas domicile ; que l’article 6 prévoit que le loyer sera fixé à 30 % des recettes nettes effectivement encaissées par le preneur, réparties aux tantièmes de copropriété entre les propriétaires à bail, en cas de force majeure interrompant l’activité touristique du lieu de situation des biens loués, tels que tremblement de terre, pollution de toute nature, catastrophe naturelle, entrave administrative ou autre au libre accès aux lieux loués ou à la circulation des personnes ou des biens, ou d’événements amenant un dysfonctionnement grave et dont la durée viendrait à excéder trois jours consécutifs dans l’activité du preneur ; que cette clause n’a pas vocation à s’appliquer dans l’hypothèse où le préjudice subi par le preneur se trouverait couvert par sa police d’assurance ;

15. – que les arrêtés ministériels des 14 et 15 mars 2020, portant diverses mesures relatives à la lutte contre la propagation du virus de la Covid 19, ont prévu que ne pouvaient continuer à recevoir du public les établissements de la catégorie M, pour les activités figurant en annexe, laquelle visait notamment l’hébergement touristique et tout autre hébergement de courte durée lorsqu’il constitue pour les personnes qui y vivent un domicile régulier ;

16. – en conséquence, que la concluante, ne remplissant pas ces conditions, n’a plus pu accueillir du public et a dû fermer ses portes à la clientèle à compter du 14 mars 2020 ;

17. – en outre, que l’article 3 du décret du 23 mars 2020 a interdit, jusqu’au 31 mars 2020, tout déplacement de personne hors de son domicile, à l’exception de déplacements pour des motifs limitativement énumérés, parmi lesquels ne figuraient pas les déplacements pour motif touristique ; que l’article 8 de ce décret a également autorisé la réception du public que pour des établissements de catégories limitées, et pour l’hébergement touristique et autre hébergement de courte durée, dès lors qu’il constitue pour les personnes qui y vivent, un domicile régulier ; que la concluante, qui ne constitue pas un établissement ressortant de l’une de ces catégories, n’offre pas de domicile régulier pour sa clientèle ;

18. – que les décrets des 27 mars puis 14 avril 2020 ont reporté au 15 avril puis au 11 mai 2020, l’interdiction de tout déplacement de personne hors de son domicile sauf pour des motifs limitativement énumérés, parmi lesquels ne figuraient pas les déplacements pour motif touristique ;

19. – que l’ordonnance du 25 mars 2020, prévoyant son application aux délais et mesures qui ont expiré ou qui expirent entre le 12 mars et le 23 juin 2020, a disposé, en son article 4, que les astreintes, les clauses pénales, les clauses résolutoires ainsi que les clauses prévoyant une déchéance, lorsqu’elles ont pour objet de sanctionner l’inexécution d’une obligation dans un délai déterminé, sont réputées n’avoir pas pris cours ou produit effet, si ce délai a expiré pendant la période définie au I de l’article 1er ; qu’il a également été dit que si le débiteur n’a pas exécuté son obligation, la date à laquelle ces astreintes prennent cours et ces clauses produisent leurs effets est reportée d’une durée calculée après la fin de cette période, égale au temps écoulé entre, d’une part, le 12 mars 2020 ou, si elle est plus tardive, la date à laquelle l’obligation et née et, d’autre part, la date à laquelle elle aurait dû être exécutée ;

20. – que par lettre du 30 mars 2020, la concluante a informé l’ensemble des bailleurs, dont les intimés, de sa décision d’interrompre le paiement du loyer et des charges à compter du 14 mars 2020, en raison de l’obligation de fermer son établissement du fait des mesures gouvernementales ; qu’entre le 14 mars 2020 et le 2 juin 2020, la concluante n’a pu exploiter les lieux conformément à leur destination contractuelle pendant ainsi 79 jours ;

21. – que le second confinement est intervenu à compter du 30 octobre 2020 en application du décret du 29 octobre, avec notamment interdiction des déplacements de personnes hors de leur lieu de résidence sauf motif exceptionnel ; que l’article 41 de ce décret a également interdit la réception du public dans les établissements mentionnés au livre III du code du tourisme, sauf lorsqu’ils constituent pour les personnes qui y vivent un domicile régulier ; que la concluante a dû ainsi fermer à nouveau les portes de son établissement, jusqu’au 15 décembre 2020, soit une impossibilité d’exploiter les locaux pendant 47 jours ;

22. – que par courrier du 20 janvier 2021, la concluante a ainsi informé les bailleurs qu’elle entendait pratiquer une nouvelle mesure de franchise de loyer ;

23. – que sur la période du 15 décembre 2020 au 20 juin 2021, une entrave à la libre circulation des personnes a perduré suite au décret du 14 décembre 2020 (couvre-feu) puis au décret du 19 mars 2021, et enfin au décret du 23 mars 2021 (restriction de circulation dans 19 départements) ; que le décret du 2 avril 2021, s’il a élargi les motifs permettant de se déplacer, n’a pas inclus les déplacements touristiques ;

24. – qu’un nouveau confinement a été édicté par les décrets du 2 avril puis du 18 mai 2021, à partir du 4 avril 2021, les restrictions n’étant levées définitivement que le 20 juin 2021;

25. – que le présent litige porte ainsi sur le solde des échéances de loyers et de charges des périodes du 1er février 2020 au 30 avril 2020 (soit 1.543,97 euros), du 1er mai 2020 au 31 juillet 2020 (soit 1.006,94 euros), du 1er août 2020 au 31 octobre 2020 (soit 31,47 euros), du 1er novembre 2020 au 31 janvier 2021 (soit 819,40 euros), du 1er février 2021 au 30 avril 2021 (soit 1.447,47 euros) et du 1er mai 2021 au 31 juillet 2021 (1 447,47 euros);

26. – que les deux hypothèses alternatives de réduction du loyer prévues par l’article 6 du bail se sont en effet produites au cours de ces périodes, tant en raison de l’interdiction de recevoir du public qu’en raison des restrictions à la liberté de se déplacer ; que cet article ne prévoit pas que la cause amenant à un dysfonctionnement doit revêtir les caractères de la force majeure, alors qu’en tout état de cause, l’épidémie et les diverses réglementations ont eu ce caractère ; que cet article 6 ne prévoit qu’une liste énumérative, et vise expressément l’entrave administrative ou autre au libre accès aux lieux loués ou à la circulation des personnes ;

27. – que la concluante n’a perçu aucune indemnisation de son assureur Generali IARD au titre de ses pertes d’exploitation ; qu’il résulte du contrat conclu par le groupe Duval, visant notamment la concluante, que la garantie des pertes d’exploitation ne couvre que les pertes provoquées par un sinistre assuré au titre de dommages directs, c’est à dire de dommages causés aux biens, ce qui n’a pas été le cas des dommages causés par la crise sanitaire ; que l’assureur a ainsi refusé de prendre en charge les pertes d’exploitation ;

28. – que l’article 6 du bail ne prévoit pas que la réduction du loyer soit conditionnée à la couverture du préjudice par l’assureur du preneur, ni à une action contre l’assureur s’il refuse de couvrir le préjudice ;

29. – que les sommes reçues par la concluante de la part de l’État ne constituent pas une indemnité versée par son assureur au sens de l’article 6, d’autant qu’elles ont été insuffisantes, puisque la concluante n’a bénéficié que d’un prêt de 1,2 million d’euros et d’une aide de 10 millions d’euros.

Prétentions et moyens de [X] [T] et de [J] [D] épouse [T] :

30. Selon leurs conclusions remises par voie électronique le 15 mars 2024, ils demandent à la cour, au visa des articles 1104, 1709, 1719 et 1722 du code civil :

— de confirmer le jugement rendu le 19 juin 2023 en toutes ses dispositions;

— en conséquence, de juger que l’ensemble des loyers pour la période du 15 mars 2020 au 31 novembre 2021 est dû ;

— de rejeter l’ensemble des demandes formulées par la société Odalys Résidences ;

— de condamner la société Odalys Résidences à payer la somme de 1.157,98 euros correspondant aux loyers et charges impayés au 16 novembre 2022, pour une période allant du 1er novembre 2020 au 31 octobre 2021, outre intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts à compter du 13 mars 2021, date du commandement, sous réserve d’actualisation;

— de condamner la société Odalys Résidences au paiement d’une somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner la même aux entiers dépens de l’instance avec distraction au profit de la Selarl Concorde Droit Immobilier, avocat, sur son affirmation de droit, ainsi qu’au remboursement du coût du commandement ;

— d’ordonner l’exécution provisoire.

Les intimés soutiennent :

31. – que si l’appelante invoque l’impossibilité totale d’exploiter les locaux donnés à bail, l’exploitation sur la période considérée a cependant dégagé un excédent, puisque pendant la période estivale 2020, l’activité hôtelière n’a subi aucune restriction administrative, ce que l’appelante a reconnu dans son courrier du 29 avril 2021 dans lequel elle indique avoir réalisé une saison correcte ; que le taux de remplissage pour l’exercice 2019/2020 a été identique à celui de l’année précédente; que le chiffre d’affaires est similaire à celui des années précédentes, d’autant que les charges d’exploitation ont été réduites à proportion de la baisse du chiffre d’affaires ; que le résultat net est

positif et similaire à celui des années précédentes ; que le tableau produit par

l’appelante mentionnant une perte de 77.304 euros est différent de celui annexé à sa lettre officielle du 16 février 2021 indiquant un résultat positif de 18.052 euros, outre des taux de remplissage et des frais de structures différents ; que l’appelante ne justifie ainsi pas de difficultés économiques ;

32. – que l’appelante n’apporte pas la preuve de l’impossibilité d’exploiter les locaux pendant la fermeture administrative, puisque l’article 10 du décret du 11 mai 2020 a prévu une dérogation pour les personnes qui élisent domicile dans les résidences de tourisme, de sorte que toute activité n’a pas été interdite ; en outre, que les périodes de mi-avril à mi-juin, puis de début septembre à fin novembre, correspondant aux périodes de fermetures administratives, sont des périodes de fermeture habituelle de la résidence ;

33. – que si l’appelante invoque l’article 6 du bail, le caractère d’irrésistibilité de la force majeure fait défaut, s’agissant de l’exécution d’une obligation de payer une somme d’argent, ce qu’a retenu la cour dans son arrêt du 1er juillet 2021 et la Cour de cassation (Civ 3, 30 juin 2022 n°21-20.190); que l’appelante ne démontre pas une interruption totale de l’activité touristique ni de difficultés de trésorerie rendant impossible l’exécution de son obligation ; que l’appelante ne justifie pas des recettes nettes encaissées ;

34. – que si l’appelante invoque également un cas de dysfonctionnement grave permettant la fixation du loyer à 30 % de sa valeur, elle n’en rapporte pas la preuve, d’autant qu’elle ne justifie pas de l’absence de prise en charge de son préjudice éventuel par son assureur ; qu’en outre, cette clause ne s’applique que dans le cas où le preneur n’a pas la charge ou le contrôle de l’entretien ou du fonctionnement des parties communes, alors qu’en la cause, c’est la société SGIT Gestion, filiale de l’appelante, qui a cette charge ;

35. – que l’appelante doit ainsi régler la somme de 1.157,98 euros au titre des loyers et charges impayés au 16 septembre 2022, pour la période allant du 1er novembre 2020 au 31 octobre 2021.

*****

36. Il convient en application de l’article 455 du code de procédure civile de se référer aux conclusions susvisées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

MOTIFS DE LA DECISION

37. Selon le tribunal judiciaire, sur les moyens tirés de l’article 6 du bail, s’agissant du 1er confinement courant du 15 mars au 1er juin 2020, et du second confinement courant du 30 octobre au 15 décembre 2020, il convient de s’attacher à la définition que les parties ont entendu donner à la force majeure. Il apparaît que ce n’est pas tant l’événement en lui-même qui permet de savoir si l’on est dans le cadre de la force majeure définie par cet article, mais que ce sont ses effets, puisqu’il est nécessaire que l’événement ait interrompu l’activité touristique. Le tribunal a relevé qu’en insérant cet article au contrat, et en stipulant expressément qu’il porte sur la remise en question du loyer garanti, les parties ont choisi, au rebours de la jurisprudence, qu’il était possible d’invoquer la force majeure, définie par eux, pour s’exonérer d’une obligation de payer.

38. Pour les premiers juges, il n’est pas contestable que le confinement du 15 mars au 11 mai 2020, ainsi que la restriction de déplacement jusqu’au 2 juin 2020, constituent bien une entrave administrative à la circulation des personnes, et que ces mesures ont provoqué une interruption de l’activité touristique. Les mesures de restriction mises en place lors du second confinement ont été identiques, et l’activité de la résidence a été également interrompue.

39. Le tribunal a cependant énoncé que comme indiqué par la cour dans son arrêt du 14 avril 2022, il appartient à la société Odalys Résidences de justifier des recettes nettes effectivement encaissées lors des périodes considérées. Il a constaté qu’elle se limite à produire une copie du courrier du 29 avril 2021 sur lequel est joint un tableau récapitulatif des exercices comptables de 2017 à 2020, mais que ce document n’est pas un document comptable certifié permettant de rapporter la preuve qui incombe à la société Odalys Résidences. Il l’a ainsi débouté de sa demande de remise des loyers pour la période du 15 mars au 1er juin 2020, puis du 30 octobre au 15 décembre 2020.

40. S’agissant des loyers exigibles du 1er février 2020 au 30 juin 2021, hors périodes de confinement, le tribunal a indiqué que si le preneur invoque la stipulation de l’article 6 du bail concernant un événement amenant un dysfonctionnement grave et dont la durée viendrait à excéder trois jours consécutifs dans son activité, cette clause précise que cet événement est notamment une quelconque modification dans la destination ou l’accès des parties communes ou encore leur mauvais entretien ou fonctionnement, étant entendu que cette disposition ne saurait s’appliquer dans l’éventualité où le preneur aurait la charge ou le contrôle de l’entretien ou du fonctionnement desdites parties communes.

41. Les premiers juges en ont retiré qu’il résulte de cette formulation que les parties ont entendu limiter la définition d’un tel événement à une situation affectant l’utilisation des parties communes de la résidence, ce qui n’a pas été le cas des mesures de restriction sanitaires, hors période de confinement, qui n’ont pas eu pour effet de priver la société Odalys Résidences de la jouissance des parties communes.

42. La cour constate que dans le cadre de son appel, la société Odalys Résidences fonde ses prétentions sur l’article 6 du bail exclusivement. Ainsi qu’énoncé par le tribunal judiciaire, cet article 6 stipule que, « de convention expresse entre les parties, le loyer sera fixé à 30 % des recettes nettes effectivement encaissées par le preneur (et réparties aux tantièmes de copropriété entre les propriétaires à bail) en cas de force majeure interrompant l’activité touristique du lieu de situation des biens loués (tels que tremblement de terre, pollution de toute nature, catastrophe naturelle, entrave administrative ou autre au libre accès aux lieux loués ou à la circulation des personnes ou des biens) ou d’événements amenant un dysfonctionnement grave et dont la durée viendrait à excéder trois jours consécutifs dans l’activité du preneur notamment une quelconque modification dans la destination ou l’accès des parties communes ou encore leur mauvais entretien ou fonctionnement, étant entendu que cette disposition ne saurait s’appliquer dans l’éventualité où le preneur aurait la charge ou le contrôle de l’entretien ou du fonctionnement desdites parties communes. Cette clause n’a pas vocation à s’appliquer dans l’hypothèse où le préjudice subi par le preneur se trouverait couvert par sa police d’assurance ».

43. Concernant en premier lieu l’existence d’une police d’assurance, la cour relève que l’appelante a, par courrier du 2 juillet 2020, effectué une déclaration de sinistre au titre de ses pertes d’exploitation auprès du cabinet Verlingue, courtier en assurance, au titre du contrat souscrit auprès de la compagnie Generali.

44. Par courrier adressé le 19 novembre 2020 par la compagnie Generali au cabinet de courtage en assurances Verlingue, l’assureur a dénié toute garantie des pertes d’exploitation subies en raison de la pandémie. L’assureur a indiqué que l’objet de la garantie est d’indemniser l’assuré des dommages matériels garantis touchant les biens assurés suite à un événement couvert ainsi que les pertes d’exploitation et les dommages consécutifs. Il a précisé que cette garantie n’a donc pas vocation à garantir les dommages d’une autre

nature ou d’un autre type, et que si une extension concerne les pertes d’exploitation, cette clause n’est pas autonome par rapport à la garantie principale. Par courrier du 31 août 2022, le courtier a confirmé au groupe Duval, auquel appartient l’appelante, que la garantie perte d’exploitation n’est mobilisable qu’en cas de survenance de dommages matériels garantis.

45. L’appelante produit enfin des attestations de son expert-comptable certifiant que sur l’exercice du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020, puis du 1er mai au 30 septembre 2021, et du 1er octobre 2021 au 31 juillet 2022, aucun produit ne correspond à une indemnisation reçue d’une compagnie d’assurance au titre de la perte d’exploitation liée à l’épidémie de la Covid 19.

46. Il en résulte que la condition tenant à l’absence d’une indemnisation par l’assureur du preneur est ainsi constituée, l’appelante n’ayant pas l’obligation d’engager une procédure judiciaire afin d’obtenir la garantie de ses pertes d’exploitation, alors qu’elle justifie avoir sollicité son assureur à cette fin, lequel a opposé l’absence de garantie.

47 Concernant ensuite l’application de l’article 6 bail, la cour note que si en cas de force majeure interrompant l’activité touristique du lieu de situation des biens ou d’événements amenant un dysfonctionnement grave et dont la durée viendrait à excéder trois jours consécutifs dans l’activité de preneur, ce dernier est autorisé contractuellement à ne verser au bailleur que 30 % des recettes nettes effectivement encaissées, l’appelante ne produit aucun élément comptable dûment certifié concernant les recettes nettes effectivement encaissées. Elle ne produit en effet qu’un tableau établi unilatéralement concernant les exercices 2017 à 2020, annexé à son courrier du 29 avril 2021 adressé aux bailleurs de la résidence, mais qui est un compte d’exploitation, présentant d’ailleurs des résultats nets bénéficiaires sur tous les exercices. Ce tableau ne permet pas de déterminer le volume des recettes nettes effectivement encaissées, alors que n’étant pas certifié et n’étant pas corroboré par d’autres pièces, il est dépourvu de valeur probante, émanant de la partie qui s’en prévaut.

48. En outre, ce tableau indique que le taux de remplissage de la résidence, pendant les années lors desquels des mesures administratives ont été prises dans le cadre de l’épidémie, est resté relativement stable : 78,11 % pour l’exercice 2017/2018, 79,35 % pour l’exercice 2018/2019, 60,71 % pour l’exercice 2019/2020. Il n’est pas fourni d’élément concernant l’exercice 2020/2021, pourtant également affecté par la pandémie. Si le chiffre d’affaires a baissé sur cette période de trois ans ( 1.205.789 € pour l’exercice 2017/2018, contre 1.014.274 € pour l’exercice 2019/2020), les charges d’exploitation ont diminué corrélativement. Si le solde de l’exercice 2019/2020 intégrant les effets de la crise sanitaire est négatif de 77.304 euros, c’est en raison d’une augmentation des amortissements, et de la provision constituée au titre d’un PGE et d’avoirs consentis aux clients. Ce résultat négatif est à confronté au chiffre d’affaires réalisé sur la même période.

49. La cour note que si l’appelante invoque une baisse de fréquentation de la résidence, ce tableau fait cependant ressortir une augmentation des commissions sur vente importante (de 8.274 € pour l’exercice 2017/2018 à 22.145 € pour l’exercice 2019/2020), de même qu’une augmentation des frais de blanchisserie, ce qui est contradictoire avec son argumentation.

50. Il résulte de ces seuls éléments que la société Odalys Résidences ne rapporte pas la preuve d’un cas de force majeure interrompant l’activité touristique du lieu de situation des biens loués ni d’un événement amenant un dysfonctionnement grave dans son exploitation, au regard de ses propres données économiques. Le tableau analysé ci-dessus démontre que l’appelante a pu, nonobstant les mesures administratives prises afin de limiter les

conséquences de l’épidémie de la Covid 19, poursuivre son activité, sans qu’il en ait résulté un dysfonctionnement grave, ainsi que soutenu par les intimés.

51. Au surplus, la cour constate que la société Odalys Résidences n’établit pas avoir été dans l’incapacité d’exploiter la résidence du fait des épisodes lors desquels l’État a édicté des mesures de confinement total ou partiel, et des mesures restreignant la liberté de déplacement, puisqu’ainsi que soutenu par les époux [T], toute activité n’a pas été interdite en raison des dérogations concernant les personnes élisant leur domicile habituelle dans les résidences de tourisme, alors qu’il n’est pas contesté que les périodes de mi-avril à mi-juin, puis de début septembre à fin novembre correspondent aux périodes de fermeture habituelle de la résidence.

52. Ainsi, dans son courrier du 29 avril 2021 adressé aux bailleurs, l’appelante indique avoir réalisé une saison d’été correcte, voire assez bonne entre le 15 juillet et le 31 août, avec des taux de remplissage légèrement supérieure à une année normale, particulièrement en montagne.

53. Il résulte de ces motifs que l’appelante est mal fondée en son appel. Le jugement déféré sera ainsi confirmé en toutes ses dispositions.

54. Concernant la demande de capitalisation des intérêts, la cour constate que les intimés ont présenté cette prétention au tribunal, lequel n’a pas statué sur ce point. Il appartient ainsi à la cour de rectifier cette omission de statuer.

55. La capitalisation des intérêts est de droit lorsque le créancier la demande. En conséquence, la cour, ajoutant au jugement déféré, dira que la société Odalys Résidences devra régler les intérêts au taux légal sur la somme de 1.157,98 euros, avec capitalisation, à compter du jugement.

56. Succombant en son appel, la société Odalys Résidences sera condamnée à payer aux intimés la somme complémentaire de 3.500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Vu les articles 1104, 1709, 1719 et 1722 du code civil ;

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

y ajoutant ;

Condamne la société Odalys Résidences au paiement des intérêts au taux légal sur la somme de 1.157,98 euros, avec capitalisation à compter du jugement déféré ;

Condamne la société Odalys Résidences à payer à monsieur et madame [T] la somme complémentaire de 3.500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Odalys Résidences aux dépens exposés en cause d’appel, avec distraction au profit de la Selarl Concorde Droit Immobilier, avocat ;

SIGNÉ par M^me Marie-Pierre FIGUET, Présidente et par M^me Alice RICHET, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente