N° RG 23/02154 – N° Portalis DBVM-V-B7H-L3EW

N° Minute :

C3

Copie exécutoire délivrée

le :

à

M^e Kevin GERBAUD

M^e Martine LEONARD

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

2ÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 03 JUIN 2025

Appel d’un Jugement (N° R.G. 11-22-105) rendu par le Juge des contentieux de la protection de MONTELIMAR en date du 24 avril 2023, suivant déclaration d’appel du 06 Juin 2023

APPELANT :

M. [F] [H]

né le 16 Juillet 1933 à [Localité 3]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Adresse 5]

représenté par M^e Kevin GERBAUD, avocat au barreau de VALENCE

INTIM É :

M. [C] [P]

né en 1942 à [Localité 2] (MAROC)

de nationalité Marocaine

[Adresse 5]

[Adresse 5]

représenté par M^e Martine LEONARD, avocat au barreau de VALENCE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/004914 du 26/12/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de GRENOBLE)

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Anne-Laure Pliskine, conseillère faisant fonction de présidente

M^me Ludivine Chetail, conseillère,

M. Lionel Bruno, conseiller

DÉBATS :

A l’audience publique du 1er Avril 2025, M^me Anne-Laure Pliskine, conseillère, qui a fait son rapport, assistée de Solène Roux, greffière, a entendu seule les avocats en leurs conclusions et plaidoiries, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile.

Il en a été rendu compte à la cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu à l’audience de ce jour.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 25 juillet 2008, M. [F] [H] a consenti un bail d’habitation à M. [C] [P], pour un appartement d’une superficie de 30 m² sis [Adresse 1] pour un loyer mensuel de 280 euros.

Le bail a été conclu via l’Agence drômoise de location sociale.

Le 5 mars 2019, M. [H] a donné le bien loué à sa petite-fille Mme [V] [B], par acte de donation authentique.

Mme [B] a confié la gestion de son appartement à l’agence immobilière Gestissimo.

Par acte d’huissier en date du 19 novembre 2020, Mme [B] a fait délivrer un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire.

Ce commandement de payer étant resté infructueux, Mme [B] a assigné le 9 février 2021, M. [P] devant le juge des contentieux de la protection de Montélimar à l’effet d’obtenir le paiement des loyers et la résiliation du bail.

Le 17 avril 2021, Mme [B] a reçu un courrier de l’Agence régionale de santé l’informant de la mise en 'uvre d’une procédure de traitement de l’insalubrité du logement de M. [P] suite à une visite effectuée le 12 février 2021.

Le 17 juin 2021, la préfecture de [Localité 4] a pris un arrêté d’insalubrité et a notamment imposé une interdiction temporaire d’occupation du logement insalubre dans un délai de deux mois et l’exécution sous astreinte par Mme [V] [B] dans un délai de 12 mois des travaux de mise en conformité de nature à faire cesser la situation d’insalubrité.

Par acte sous seing privé du 19 juillet 2021 conclu par l’intermédiaire de l’agence immobilière

Gestissimmo, Mme [B] a relogé M. [P] dans un logement appartenant à son grand-père, M. [F] [H] situé [Adresse 5] suivant bail d’habitation en date du 19 juillet 2021.

Par jugement rendu le 21 mars 2022, le tribunal de proximité de Montélimar a notamment :

— constaté que Mme [V] [B] se désistait à l’audience du 7 février 2022 de sa demande d’expulsion, au motif que M.[C] [P] avait été relogé dé’nitivement le19 juillet 2021 dans un logement appartenant à la bailleresse, situé à [Adresse 5],

— condamné M.[C] [P] à payer à Mme [V] [B] la somme de 2 286,53 euros au titre de la dette locative arrêtée au 12 juillet 2021, portant intérêts légaux à compter du 19 novembre 2020,

— condamné Mme [V] [B] à payer à M.[C] [P] la somme de 7 722 euros en réparation du préjudice de jouissance subi par le locataire sur la période du 1er mars 2019, date

à laquelle Mme [V] [B] avait reçu l’usufruit du bien, et jusqu’au 19 juillet 2021,

— ordonné la compensation entre ces sommes en application de l’article 1348 du code civil,

— condamné Mme [V] [B] à payer à M.[C] [P] la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par déclaration du 9 mai 2022, Mme [V] [B] a interjeté appel du jugement.

Par acte d’huissier du 25 février 2022, M.[F] [H] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire et a assigné M.[C] [P] devant le tribunal de proximité de Montélimar en vue de constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et d’ordonner son expulsion des lieux.

Par jugement du 24 avril 2023, le tribunal de proximité de Montélimar a :

— jugé recevable la demande de Mr [F] [H] de constat de résiliation du bail conclu par acte du 19 juillet 2021,

— débouté M. [F] [H] de sa demande en constat de résiliation du bail et expulsion de M. [C] [P],

— condamné M. [C] [P] à payer à M. [F] [H] la somme de 47,12 euros au titre de la dette locative arrêtée au 6 mars 2023,

— débouté M. [C] [P] de sa demande en paiement de l’indemnité de relogement définitif prévue à l’article L 521-3-1 du code de la construction et de l’habitation,

— condamné M. [F] [H] à payer à M. [C] [P] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour abus d’ester,

— jugé irrecevable la demande en réparation du préjudice de jouissance formée par M. [C] [P] contre M. [F] [H] du fait de l’insalubrité des lieux loués par acte du 25 juillet 2008,

— condamné M. [F] [H] aux dépens,

— condamné M. [F] [H] à payer à Maître Martine Leonard la somme 1 000 euros sur le fondement de l’article 37 al 2 de la loi du 10 juillet 1991, à charge pour cette dernière de renoncer au bénéfice de la part contributive versée par l’État si elle parvient à recouvrer cette somme.

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 6 juin 2023, M. [H] a interjeté appel du jugement sauf en ce qu’il a :

— jugé recevable la demande de Mr [F] [H] de constat de résiliation du bail conclu par acte du 19 juillet 2021,

— débouté M. [C] [P] de sa demande en paiement de l’indemnité de relogement définitif prévue à l’article L 521-3-1 du code de la construction et de l’habitation.

Par arrêt du 9 avril 2024, la cour d’appel de Grenoble a notamment confirmé le jugement du tribunal de proximité de Montélimar rendu le 21 mars 2022 et condamné Mme [B] à payer à M. [P] la somme de 960 euros au titre de l’indemnité de relogement.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Suivant dernières conclusions notifiées le 7 février 2024, l’appelant demande à la cour de réformer le jugement rendu le 24 avril 2023 (RG n°11-22-105) par le juge des contentieux de la protection de Montélimar en ce qu’il a :

— débouté M. [F] [H] de sa demande en constat de résiliation du bail et expulsion de M. [C] [P],

— condamné M. [C] [P] à payer à M. [F] [H] la somme de 47,12 euros au titre de la dette locative arrêtée au 6 mars 2023,

— condamné M. [F] [H] à payer à M. [C] [P] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour abus d’ester,

— condamné M. [F] [H] aux dépens,

— condamné M. [F] [H] à payer à Maître Martine Leonard la somme 1 000 euros sur le fondement de l’article 37 al 2 de la loi du 10 juillet 1991, à charge pour cette dernière de renoncer au bénéfice de la part contributive versée par l’État si elle parvient à recouvrer cette somme.

Statuant à nouveau,

— Constater que la clause résolutoire du bail conclu le 19 juillet 2021 entre M. [F] [H] et M. [C] [P] portant un logement sis à [Adresse 5] visée dans le commandement de payer du 26 novembre 2021 est acquise par application de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 au 26 janvier 2022 ;

— En conséquence, prononcer l’expulsion de M. [C] [P] des lieux qu’il occupe au [Adresse 5] ainsi que de tous occupants de son chef, en la forme ordinaire et avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique si besoin est ;

— Condamner M. [C] [P] à quitter les lieux loués sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, et ce, jusqu’au jour de la complète libération des lieux ;

— Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu’il plaira à la cour de désigner, aux frais, risques et périls de M. [C] [P] ;

— Condamner à titre provisionnel M. [C] [P] au paiement de l’arriéré dû, soit la somme de 756,56 euros augmentée des intérêts de droit à compter des présentes ;

— Condamner M. [C] [P] au paiement d’une somme de 330 euros mensuelle hors charges à compter du 26 janvier 2022 jusqu’à parfaite libération des lieux, à titre d’indemnité d’occupation.

— Rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions de M. [C] [P] ;

— Condamner M. [C] [P] à verser à M. [F] [H] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner M. [C] [P] aux dépens.

Au soutien de ses demandes, M. [H] fait valoir que le premier juge a commis une erreur de droit en retenant que Mme [B], non-partie à l’instance, aurait dû verser une indemnité de relogement à M. [P] pour compenser sa dette locative alors que cette obligation n’existe pas lorsque le logement est frappé d’une interdiction temporaire d’habiter et non définitive. Il ajoute être de bonne foi et précise que les frais facturés au locataire étaient contractuellement prévus dans le bail et qu’il ne convient pas de les déduire du décompte de la dette qui s’élevait à la somme de 1 823,04 euros et non pas 47,12 euros.

Concernant le loyer d’avril 2022, il indique qu’aucune somme n’a été versée de la MSA contrairement à ce que soutient le locataire. Sur le trouble de jouissance relatif à un précédent appartement, l’appelant indique que le locataire ne s’est plaint d’aucune difficulté. Il souligne que M. [P] n’occupe pas le logement une grande partie de l’année et que les désordres avancés résultent donc de son défaut d’entretien.

Suivant dernières conclusions notifiées le 11 septembre 2024, M. [P] demande à la cour de:

— déclarer recevable l’appel interjeté par M. [H] à l’encontre du jugement rendu le 24 avril 2023 (RG n° 11-22-105) par le tribunal de proximité de Montélimar,

— le déclarer infondé et rejeter toutes demandes fins et conclusions de M. [H] et l’en débouter,

— faire droit à l’appel incident de M. [P] [C],

— condamner M. [H] [F] à payer à M. [P] [C] la somme de 3 000 euros au titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamner M. [H] aux paiements des sommes de 2000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance et la somme de 3000 euros pour la procédure devant la cour,

— condamner M. [H] aux entiers dépens de la procédure devant la cour précision faite qu’ils seront recouvrés le cas échéant conformément à la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 sur l’aide juridictionnelle.

Pour le surplus

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— Jugé recevable la demande de Mr [F] [H] de constat de résiliation du bail conclu par acte du 19 juillet 2021,

— débouté Mr [F] [H] de sa demande en constat de résiliation du bail et expulsion de M. [P] [C],

— Condamner M. [H] aux entiers dépens de première instance précision faite qu’ils seront recouvrés le cas échéant conformément à la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 sur l’aide juridictionnelle.

Au soutien de ses demandes, M. [P] fait valoir qu’il a intégré le logement le 19 juillet 2021 sans être destinataire du bail, tout comme la MSA qui a donc cessé les versements. Il explique avoir réglé mensuellement son solde, soit la somme de 76 euros et que la dette résulte d’un retard de versement de la MSA, initialement dû par le défaut de communication de bail. Il souligne que la demande de résiliation est sans objet, puisqu’il n’existe pas de dette locative en regard, notamment des frais de réinstallations qui ne lui ont pas été versés. Il précise que la cour d’appel de Grenoble a confirmé le jugement du 21 mars 2022 par arrêt du 9 avril 2024. Il allègue que c’était l’absence de règlement de l’allocation logement et l’insalubrité de son logement précédent, qui étaient la cause du solde dû et que la procédure est donc abusive.

MOTIVATION

En vertu des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour le détail de leur argumentation.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Par application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d’un congé pour ce motif à l’initiative du bailleur.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au présent litige prévoit que ' toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne reproduit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.'

En l’espèce, le bail conclu par les parties (pièce 12 intimé) contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers après un commandement de payer resté infructueux deux mois suivant sa signification.

Le 26 novembre 2021, un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié à M. [P] pour la somme de 1 561,04 euros.

C’est à juste titre que le premier juge a rappelé que le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail ne peut produire effet que s’il a été délivré de bonne foi, conformément à l’exigence de l’article 1104 du code civil, bonne foi faisant défaut au cas d’espèce.

En effet, comme l’a pertinemment relevé le premier juge, l’impayé à hauteur de 1 561,04 euros a pour origine, d’une part, la suspension temporaire par la MSA de l’aide au logement (265 euros par mois), alors que M.[C] [P] réglait chaque mois le montant du loyer résiduel, et d’autre part, les frais abusifs de relogement facturés par M.[F] [H], non compensés par l’indemnité de relogement dont M. [P] n’a obtenu l’octroi que par l’arrêt de la cour d’appel de Grenoble du 4 avril 2024.

Il résulte des pièces du dossier que c’est en vain que M. [H] souligne l’indépendance du présent contrat de bail avec le bail ayant précédemment lié M. [P] à la petite-fille du bailleur actuel, Mme [B].

Il s’infère des précédentes instances que c’est pour échapper à l’obligation qui lui était faite d’effectuer des travaux de mise en conformité du logement déclaré insalubre par le Préfet que Mme [B] a relogé M. [P] dans l’actuel logement opérant une confusion entre les propriétaires bailleurs desdits biens et que partant, les frais de relogement ne pouvaient raisonnablement lui être imputables au moment dudit relogement.

Cette confusion a également été portée à l’égard des tiers, puisque c’est aussi cette confusion qui a conduit la MSA à suspendre les versements de l’aide au logement, comme en atteste le mail envoyé à M. [P] le 18 mars 2022 par le gestionnaire MSA et qui indique : 'nous vous informons que suite à l’insalubrité de votre ancien logement, votre prestation est bloquée. Nous sommes dans l’attente que le bailleur effectue les travaux afin de pouvoir réouvrir les droits’ (pièce 28 intimé).

Le retard dans le versement des allocations logement dû à cette confusion entre les bailleurs successifs de M. [P] ne peut également lui être imputable et justifier le jeu de la clause résolutoire.

Le jugement sera dès lors confirmé en ce qu’il a débouté M. [H] de sa demande de constat de résiliation du bail.

Sur la créance locative

M. [H] sollicite la condamnation de M. [P] à la somme de 756,56 euros au titre de l’arriéré locatif.

Il est remarqué que M. [H] ne date pas l’arriéré locatif et ne produit aucun décompte correspondant à la somme réclamée.

Il ressort néanmoins du décompte produit par M. [P] en pièce 54 et arrêté au 11 février 2025, une créance locative à hauteur de 16,38 euros à laquelle il sera condamné en infirmation du jugement.

La cour précise que le décompte porte mention de l’annulation des frais de relance irréguliers.

Afin de lever toute ambiguïté, la cour tient à préciser que M. [P] a, en définitive, supporté ainsi qu’il résulte du décompte (pièce 54 intimé), les frais afférents au relogement, de sorte que l’indemnité de relogement mise à la charge de Mme [B] par l’arrêt de la cour d’appel de Grenoble du 4 avril 2024 ne revêt pas un caractère indemnitaire redondant.

Sur la demande de dommages et intérêts formulée par M. [P]

L’exercice d’une action en justice ou d’une voie de recours constitue un droit, qui ne peut dégénérer en abus ouvrant droit à dommages et intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur équipollente au dol, circonstances qui sont en l’espèce établies en regard des précédents développements, de telle sorte que c’est par des motifs pertinents, que la cour adopte, que le premier juge a fait droit à la demande indemnitaire formée à ce titre par M. [P] et condamné M. [H] à la somme de 2 000 euros en retenant que :

— M. [H] a engagé une procédure sur le fondement de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 à l’encontre de M.[C] [P]. Or, il est établi que la situation d’impayé a été provoquée, d’une part, par des circonstances connues de M. [H] et dont Mme [V] [B] est seule responsable, et d’autre part, par la facturation abusive par M.[F] [H] d’importants frais et honoraires de relogement.

— M. [P] n’était redevable que d’une dette locative dérisoire.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

M. [H] qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens d’appel. Il n’y a en revanche pas lieu de le condamner au paiement d’une somme au titre des frais irrépétibles, alors que M.[P] bénéficie d’une aide juridictionnelle totale et n’a donc pas exposé de frais.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi:

Confirme le jugement sauf en ce qu’il a :

— condamné M. [C] [P] à payer à M. [F] [H] la somme de 47,12 euros au titre de la dette locative arrêtée au 6 mars 2023,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne M. [F] [H] aux dépens d’appel.

Prononcé par mise à disposition de la décision au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Anne-Laure Pliskine, Conseillère faisant fonction de Présidente, chargée de la mise en état, et par la Greffière, Solène Roux, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente