N° RG 24/01223 – N° Portalis DBVM-V-B7I-MF25

C1

Minute :

Copie exécutoire

délivrée le :

M^e Benoit GERIN

la SELARL LX [Localité 8]-

CHAMBERY

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU JEUDI 27 MARS 2025

Appel d’une décision (N° RG 22/04210)

rendue par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 8]

en date du 15 janvier 2024

suivant déclaration d’appel du 19 mars 2024

APPELANT :

M. [K] [E]

né le 16 Novembre 1963 à [Localité 11]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 10]

représenté par M^e Benoit GERIN, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant et plaidant par M^e LAVOCAT, avocat au barreau de PARIS,

INTIMÉE :

S.A.R.L. L’ECRIN DES NEIGES au capital de 10 000,00 ', immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le numéro 502 093 750, représentée par ses dirigeants légaux en exercice domiciliés ès qualité audit siège,

[Adresse 15]

[Localité 2]

représentée par M^e Alexis GRIMAUD de la SELARL LX GRENOBLE-CHAMBERY, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant et plaidant par M^e Richard DAZIN, avocat au barreau de MARSEILLE,

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Marie-Pierre FIGUET, Présidente de Chambre,

M. Lionel BRUNO, Conseiller,

M^me Raphaële FAIVRE, Conseillère,

DÉBATS :

A l’audience publique du 14 février 2025, M^me FAIVRE, Conseillère, qui a fait rapport assistée de Alice RICHET, Greffière, a entendu les avocats en leurs conclusions et plaidoiries, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile. Il en a été rendu compte à la Cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu ce jour.

EXPOSE DU LITIGE

La société L’écrin des neiges est spécialisée dans l’hébergement en montagne de courte durée avec possibilité de prestations hôtelières journalières.

M. [K] [E] a acquis le 24 février 2006 un appartement désigné « A23 » d’une surface habitable de 35 m2 situé dans une résidence de tourisme dénommée [9]écrin des neiges située [Adresse 14] à [Localité 7] et l’a donné à bail le 3 juillet 2017 à la société L’écrin des neiges, laquelle assure l’exploitation de résidence de tourisme classée, pour une durée de 9 ans commençant à courir le 1er novembre 2016 et prenant fin le 31 octobre 2025, moyennant un loyer commercial annuel de 2.287,76 HT euros.

Le 20 avril 2021, la société L’écrin des neiges a adressé aux copropriétaires de la résidence L’écrin des neiges une attestation sur l’honneur par laquelle elle s’est octroyée un abandon de loyers à compter du 30 octobre 2020 en invoquant le contexte lié au COVID.

Par courriel en date du 21 avril 2021, la société L’écrin des neiges a informé M. [K] [E] de la mise en jeu de la clause 5.2 du contrat de bail commercial pour la période du 16 mars au 10 juillet 2020.

Par courriel du 19 mai 2021 adressé à la société L’écrin des neiges, M. [K] [E] a indiqué n’avoir jamais donné son accord pour un abandon de loyers et a invité cette dernière à lui proposer un plan aux fins d’apurer sa dette locative, notamment la somme de 733.71 euros pour l’année 2020 et la somme de 571,94 euros pour le premier trimestre de 2021.

Par courrier du 30 juillet 2021, M. [K] [E] a informé la société L’écrin des neiges de son souhait de résilier de manière anticipée et amiablement le bail à brève échéance, l’invitant à lui faire part de sa position à cet égard.

Le 22 avril 2022, M. [K] [E] a mis en demeure la société L’écrin des neiges de régler les sommes de 733.11 euros au titre du loyer du troisième trimestre 2020 (octobre -décembre 2020) et de 953.23 euros au titre des loyers impayés en 2021, soit un total de 1.686,34 euros, tout en réitérant sa proposition d’entrer en pourparlers en vue de la résiliation amiable du bail commercial.

Par acte d’huissier du 28 juillet 2022, M. [K] [E] a fait délivrer à la société L’écrin des neiges un commandement de payer, visant la clause résolutoire et réclamant le paiement de la somme totale de 1.848,47 euros se décomposant comme suit :

' loyers impayés en 2020 : 733,11 euros,

' loyers impayés en 2021 : pour 953,23 euros,

' émolument proportionnel : 34,94 euros,

' coût de l’acte : 127,19 euros.

Par acte de commissaire de justice du 25 août 2022, la société L’écrin des neiges a assigné M. [K] [E] devant le tribunal judiciaire de Grenoble aux fins notamment d’annulation des effets du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 28 juillet 2022.

Par jugement en date du 15 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Grenoble a :

— rejeté la demande de la société L’écrin des neiges tendant à l’annulation des effets du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 28 juillet 2022 à la société L’écrin des neiges par M. [K] [E],

— constaté la résiliation en date du 28 août 2022, du bail commercial conclu le 3 juillet 2017 entre les parties,

— dit que les loyers réglés depuis cette date doivent être requalifiés en indemnité d’occupation,

— condamné la société L’écrin des neiges à payer à M. [K] [E] la somme de 659,13 euros au titre des impayés de loyers entre février 2020 et juillet 2021,

— dit que la société L’écrin des neiges pourra se libérer de sa dette en quatre échéances trimestrielles égales et successives, en même temps et en sus du paiement des loyers courants, le premier versement devant intervenir dans le mois de la signification du présent jugement,

— dit que pendant ce délai les effets de la clause résolutoire seront suspendus,

— dit que si la société L’écrin des neiges se libère de sa dette dans les délais impartis, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué,

— dit qu’à défaut de paiement d’un seul acompte ou d’un terme de loyer courant à son échéance, la totalité de la dette deviendra immédiatement et automatiquement exigible et la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

Et dans ce cas,

— autorisé M. [K] [E] à procéder à l’expulsion de la société L’écrin des neiges et de tous occupants de son chef des lieux à défaut de départ volontaire, au besoin avec le concours de la force publique,

— fixé l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 28 août 2022, égale au montant du loyer qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié et y condamné la société L’écrin des neiges à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux,

— débouté M. [K] [E] de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamné la société L’écrin des neiges à payer à M. [K] [E] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société L’écrin des neiges aux entiers dépens,

— rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

— prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues par l’article 450 du code de procédure civile.

Par courriel en date du 27 mars 2024 la société L’écrin des neiges a informé les bailleurs faire face à une tension de trésorerie ponctuelle et passagère l’empêchant d’honorer le règlement des loyers fixes prévus pour le 28 février 2024.

Par courriel en date du 12 décembre 2024, la société L’écrin des neiges a informé les bailleurs faire face à une tension de trésorerie ponctuelle et passagère l’empêchant d’honorer le règlement des loyers fixes prévus pour le 30 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 10 décembre 2024, M. [K] [E] a fait délivrer à la société L’écrin des neiges un second commandement de payer la somme de 699,33 euros et visant la clause résolutoire.

Par déclaration d’appel du 19 mars 2024, M. [K] [E] a interjeté appel du jugement du 15 janvier 2024, en ce qu’il a

— condamné la société L’écrin des neiges à lui payer la somme de 659,13 euros au titre des impayés de loyers entre février 2020 et juillet 2021,

— dit que la société L’écrin des neiges pourra se libérer de sa dette en quatre échéances trimestrielles égales et successives, en même temps et en sus du paiement des loyers courants, le premier versement devant intervenir dans le mois de la signification du présent jugement,

— dit que pendant ce délai les effets de la clause résolutoire seront suspendus,

— dit que si la société L’écrin des neiges se libère de sa dette dans les délais impartis, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué,

— dit qu’à défaut de paiement d’un seul acompte ou d’un terme de loyer courant à son échéance, la totalité de la dette deviendra immédiatement et automatiquement exigible et la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

Et dans ce cas,

— l’a autorisé à procéder à l’expulsion de la société L’écrin des neiges et de tous occupants de son chef des lieux à défaut de départ volontaire, au besoin avec le concours de la force publique,

— fixé l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 28 août 2022, égale au montant du loyer qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié et y condamné la société L’écrin des neiges à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux,

— l’a débouté de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusive.

Prétentions et moyens de M. [K] [E] :

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie dématérialisée le 28 janvier 2025, M. [K] [E] demande à la cour de :

— de confirmer le jugement en ce qu’il a :

' rejeté la demande de la société L’écrin des neiges tendant à l’annulation des effets du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 28 juillet 2022 à la société L’écrin des neiges par [K] [E],

' constaté la résiliation du bail commercial, conclu par les parties le 3 juillet 2017, en date du 28 août 2022 ;

' dit que les loyers réglés depuis cette date doivent être requalifiés en indemnité d’occupation.

— d’infirmer le jugement en ce qu’il a :

' condamné la société L’écrin des neiges à payer à M. [K] [E] la somme de 659,13 euros au titre des impayés de loyers entre février 2020 et juillet 2021,

' dit que la société L’écrin des neiges pourra se libérer de sa dette en quatre échéances trimestrielles égales et successives, en même temps et en sus du paiement des loyers courants, le premier versement devant intervenir dans le mois de la signification du présent jugement,

' dit que pendant ce délai les effets de la clause résolutoire seront suspendus,

' dit que si la société L’écrin des neiges se libère de sa dette dans les délais impartis, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué,

' dit qu’à défaut de paiement d’un seul acompte ou d’un terme de loyer courant à son échéance, la totalité de la dette deviendra immédiatement et automatiquement exigible et la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

Et dans ce cas,

' autorisé M. [K] [E] à procéder à l’expulsion de la société L’écrin des neiges et de tous occupants de son chef des lieux à défaut de départ volontaire, au besoin avec le concours de la force publique,

' fixé l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 28 août 2022, égale au montant du loyer qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié et y condamné la société L’écrin des neiges à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux,

' débouté M. [K] [E] de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusive.

Et statuant à nouveau

— de constater l’acquisition de la clause résolutoire et partant, de prononcer la résolution du bail commercial conclu entre lui et la société L’écrin des neiges à la date du 28 août 2022,

— d’ordonner l’expulsion de la société L’écrin des neiges et de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin,

— de condamner la société L’écrin des neiges à lui verser :

' la somme de 1.686,34 euros au titre des loyers impayés augmentée du coût du commandement, déduction faite du paiement de 659,13 euros intervenu le 28 mars 2024,

' la somme de 455 euros par mois à compter du 29 août 2022 et jusqu’à la complète libération des lieux, à titre d’indemnité d’occupation,

' la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— de condamner la société L’écrin des neiges aux entiers dépens,

— de condamner la société L’écrin des neiges à lui payer la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner la société L’écrin des neiges de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions.

Pour contester la réduction du quantum de la dette de la société L’écrin des neiges, il fait valoir que :

— en réduisant la dette locative de la société L’écrin des neiges, le tribunal judiciaire de Grenoble a statué ultra petita, sur une prétention non formulée par cette dernière et s’est livré à une interprétation contestable de l’article 5.2 du bail commercial,

— en jugeant que l’article 5.2 du bail pouvait conduire à une réduction du loyer et ce, alors qu’aucune demande en ce sens n’était faite par la société L’écrin des neiges, le tribunal judiciaire de Grenoble a violé les dispositions des articles 5, 463 et 464 du code de procédure civile,

— selon l’article 5 du même code le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé,

— en application de l’article 464 du code de procédure civile, le juge ne doit pas statuer sur des prétentions non sollicitées, ni accorder plus que ce qu’il n’a été demandé par une partie,

— la société L’écrin des neiges sollicitait en première instance, à titre principal, la mise à néant du commandement de payer et à titre subsidiaire, de lui accorder un échéancier pour « se libérer des sommes visées dans le commandement de payer en quatre versements égaux en sus des loyers et charges mais à aucun moment la société L’écrin des neiges n’a saisi le tribunal d’une demande tendant à réduire la dette visée au commandement de payer, soit de la somme de 1.686,34 euros à la somme de 659,13 euros.

Pour contester l’interprétation de l’article 5.2 du contrat de bail retenue par les premiers juges, il expose que :

— cette interprétation créé un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, dès lors que l’article 5.2 du bail commercial prévoit que de convention expresse entre les parties, le preneur pourra remettre en question le loyer garanti en cas de force majeure interrompant l’activité touristique (tel que tremblement de terre, pollution de toute nature, catastrophe naturelle, entrave administrative ou autre libre accès à la circulation des personnes ou des biens) et qu’en analysant ce texte comme permettant au preneur de contester le loyer garanti tant a priori qu’a posteriori du versement du loyer, sans aucune formalité particulière, le tribunal a violé les dispositions de l’article L.441-1 du code de commerce,

— l’interprétation de l’article 5.2 retenue par le tribunal est également contraire à la jurisprudence constante en matière de force majeure, dès lors que :

* les mesures administratives prises par les autorités pendant la pandémie, n’ont pas entraîné la fermeture de la résidence de la société L’écrin des neiges qui est demeurée ouverte pendant la période de confinement, de sorte qu’elles n’ont pas empêché l’exploitation de la résidence, quand bien même le taux de remplissage était faible,

* les épidémies qui ont successivement eu lieu n’ont pas été considérées comme constitutives d’événements de force majeure, alors que conformément à l’article 1218 alinéa 1er du code civil la force majeure suppose la réunion de trois critères cumulatifs: l’événement doit être extérieur, imprévisible et irrésistible,

* il a été jugé que les épidémies qui ont successivement eu lieu ne constituaient pas des événements de force majeure notamment l’épidémie de bacille de la peste de 1994 (CA [Localité 13], 25 sept. 1998, n°1996/08159), l’épidémie de grippe H1N1 de 2009 (CA [Localité 5], 8 janv. 2014, n°12/02291), l’épidémie de dengue de 2007 (CA [Localité 12], 22 nov. 2010, n°09/00003), l’épidémie de chikungunya de 2013-2014 (CA [Localité 4], 17 déc. 2018, n°17/00739),

* il en va donc de même pour l’épidémie de Covid-19, a fortiori lorsque le bailleur « tient compte des circonstances exceptionnelles et ainsi manifeste sa bonne foi », ce écartant le critère d’irrésistibilité (Cass. Civ. 3e, 30 juin 2022, n° 21 20.127),

*la Cour de cassation a réaffirmé la position qu’elle avait adoptée dans ses arrêts du 30 juin 2022 selon laquelle les loyers commerciaux restent dus par le locataire, même en cas de fermeture des locaux pendant la période de confinement (Cass. Civ. 3e, 23 nov. 2022, n° 21-21.867 ; Cass. Civ. 3e, 23 nov. 2022, n° 22-12.753),

*la Cour de cassation réaffirme aux termes de ces deux décisions que la mesure générale de police administrative portant interdiction de recevoir du public n’est pas constitutive d’une inexécution de l’obligation de délivrance et qu’elle ne peut pas s’analyser en la perte du local loué, ce dont il résulte que l’obligation de payer le loyer n’est pas sérieusement contestable,

* la société L’écrin des neiges a elle-même versé aux débats cette jurisprudence et l’avis d’un commentateur qui reconnaît la légitimité des principes dégagés par la cour de cassation et notamment celui selon lequel le preneur ne peut s’exonérer du paiement des loyers dans les circonstances liées à l’épidémie de COVID-19,

* la Cour de cassation, a, une nouvelle fois, confirmé sa position tenant à ce que l’impossibilité d’exercer une activité du fait des mesures gouvernementales prises pour lutter contre la propagation du virus COVID-19 ne peut exonérer un locataire à bail commercial du paiement des loyers (Cass. Civ. 3e, 15 juin 2023, n° 21-10.119),

* la cour d’appel de céans avait déjà écarté le moyen de la force majeure soulevé par un locataire pour prétendre à l’exonération de son obligation de règlement du loyer, et ce dans la mesure où toute activité n’avait pas été interdite au preneur (CA Grenoble, ch. commerciale, 5 nov. 2020, n°16/04533),

*le jugement déféré est d’autant plus contestable et incompréhensible que la cour d’appel de céans a déjà eu l’occasion de statuer dans un litige opposant la société L’écrin des neiges à un autre bailleur que lui, et a purement et simplement écarté l’application de l’article 5.2 du bail commercial (dont se prévaut encore aujourd’hui la société L’écrin des neiges) et ainsi fait droit aux demandes légitimes du bailleur indûment privé de ses loyers (CA Grenoble, 6 oct. 2022, n°22/00676),

— il est un bailleur bienveillant et de bonne foi puisque les 11 février et 19 mai 2021, il a indiqué qu’il comprenait à la fois le fait « que l’année 2020 a été une année difficile pour tous » et « les difficultés dû au Covid-19 »,

— il a invité la société L’écrin des neiges à deux reprises à lui soumettre un plan d’apurement de sa dette locative, qui s’élève en tout et pour tout, à 1.686,34 euros,

— cette dette est à mettre en rapport avec le résultat d’exploitation de l’exercice 2019-2020 de la société L’écrin des neiges, d’un montant de 83.527 euros,

— la cour d’appel de céans avait parfaitement tenu compte de ces éléments pour refuser une quelconque révision du loyer (CA Grenoble, 6 oct. 2022, n°22/00676),

— en dépit de la crise liée à l’épidémie de Covid-19, la société L’écrin des neiges avait donc largement les moyens d’honorer sa dette locative, sachant qu’en dépit de cette situation, il était disposé à lui accorder un plan d’apurement.

Pour s’opposer aux délais de paiement accordés par les premiers juges, il argue que :

— sur une somme modique de 659,13 euros, réduite en dehors de toute demande en ce sens de la société L’écrin des neiges, les premiers juges ont manifestement entendu favoriser cette dernière en lui octroyant un délai de paiement au seul motif qu’elle aurait connu une baisse de chiffre d’affaires,

— cette motivation est résolument contraire à l’esprit de l’article 1343-5 du code civil et au principe de la bonne foi qui dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues,

— les premiers juges ont accordé un délai d’un an au débiteur sans que ce dernier ne justifie de l’impossibilité de payer sa dette en une seule fois, sachant que la dette portait sur une somme de 1.686,34 euros, réduite au surplus, à 659,13 euros,

— tout délai de paiement suppose que le débiteur fasse preuve de bonne foi vis-à-vis du créancier,

— les premiers juges n’auraient pas dû octroyer un délai supplémentaire au débiteur alors que ce dernier est redevable de loyers anciens échus en 2020 et 2021,

— à la date où le tribunal a statué, le débiteur n’avait procédé à aucun paiement partiel, étant rappelé que la dette ne s’élève qu’à 1.686,34 euros hors frais du commandement de payer,

— la circonstance des prétendues baisses de chiffres d’affaires, n’aurait pu être examinée, sans analyser parallèlement les besoins du créancier,

— les premiers juges ont totalement fait fi de ses besoins ce d’autant plus que la société L’écrin des neiges était mal fondée à solliciter des délais de paiement,

— la société L’écrin des neiges a réglé la somme de 659,13 euros par virement du 28 mars 2024, en une seule échéance,

— en dépit du jugement rendu et de la procédure d’appel, la société L’écrin des neiges persiste à régler les loyers, à sa guise et avec un retard systématique,

— par deux courriels des 27 mars et 12 décembre 2024, dans des termes quasi-identiques, la société L’écrin des neiges prétend pouvoir faire état d’une tension de trésorerie pour vainement tenter de s’exonérer de son obligation de règlement des loyers à l’égard de ses cocontractants,

— le bail commercial liant les parties est parfaitement limpide en ce qu’il prévoit que le loyer doit être réglé tel qu’il est mentionné à l’article 5.1 « loyer en numéraire » qui prévoit notamment que le présent bail est consenti

et accepté moyennant un loyer dont la montant annuel est égal à 2.287,75 euros HT. Ce prix s’entend TVA en sus à 10% (montant en vigueur à la signature du bail) et que ce loyer sera réglé trimestriellement fin de mois suivant le trimestre comptable échu, soit aux échéances suivantes : 28 février pour le premier trimestre, 31 mai pour le second trimestre, 31août pour le troisième trimestre et 30 novembre pour le quatrième trimestre,

— au titre de l’année 2024, toutes les échéances (chacune d’un montant de 622,77 euros) n’ont pas été réglées dans les délais contractuellement prévus, le loyer du 1er trimestre à échéance du 28 février ayant ainsi été réglée le 10 avril 2024, le loyer du 2ème trimestre à échéance du 31 mars ayant été réglé le 17 juin 2024 et le loyer du 3 ème trimestre à échéance du 31 août ayant été réglé le 9 septembre 2024,

— l’échéance du 4e trimestre n’ayant fait l’objet d’aucun règlement au 30 novembre 2024 par la société L’écrin des neiges, il a alors été contraint de faire délivrer à cette dernière un second commandement de payer visant la clause résolutoire,

— les délais de paiement accordés à la société L’écrin des neiges étaient parfaitement injustifiés puisque cette dernière persiste à ne pas respecter son obligation de règlement du loyer dans les délais contractuellement prévus, ce qui justifie, a contrario, la résiliation du bail commercial,

— en vertu de l’alinéa 4 de l’article 510 du code de procédure civile, l’octroi d’un délai de grâce doit être motivé, il appartient donc au juge de faire état de la situation du débiteur, de noter qu’il a comparé cette situation du débiteur avec les besoins du créancier, et que le débiteur lui paraît digne de cette faveur,

— alors même que la parfaite mauvaise foi de la société L’écrin des neiges aurait dû inévitablement conduire le tribunal à refuser l’octroi d’un tel délai, celui-ci a discrétionnairement accordé un délai de règlement de l’arriéré locatif selon une motivation à tout le moins contestable puisque d’une part, la corrélation entre une prétendue « baisse de chiffre d’affaires » et une dette locative de 1.686,34 euros (réduite à 659,13 euros) est plus que discutable, et d’autre part, le juge a, à tort, estimé qu’une partie des loyers n’était pas due , réduisant ainsi la dette locative en ayant statué ultra petita et à rebours de la jurisprudence de la cour de cassation.

Au soutien de sa demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, il fait valoir que :

— par principe, l’article 1184 du code civil dispose que la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement,

— en matière de baux commerciaux, l’article L.145-41 alinéa 1er du code de commerce précise que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai,

— la Cour de cassation est venue préciser que le bénéfice d’une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail, un mois après mise en demeure, en cas de persistance du manquement par le preneur à l’une des obligations stipulées au bail et rappelée, au commandement, est acquis sans que le juge n’ait à apprécier la gravité du manquement contractuel (Cass. Civ. 3e , 5 oct. 2017, n° 15-25.018),

— il est de jurisprudence constante que les retards répétés dans le paiement des loyers justifient la résiliation du bail commercial (CA [Localité 13], 16e ch. A, 9 févr. 2000, n°1997/25701) ; (CA [Localité 3], ch. sol., 24 janv. 2000, n°98/00491) ; (CA [Localité 13], 16e ch. A, 2 juill. 2008, n°07/11434),

— même si la suspension des effets de la clause résolutoire a été ordonnée en première instance, la résiliation du bail est justifiée en cause d’appel du fait des retards de paiement ayant continué à se manifester de façon répétée (CA [Localité 13], 5 mai 2000 ),

— le bail commercial liant les parties est parfaitement limpide en ce qu’il prévoit que le loyer doit être réglé tel qu’il est mentionné à l’article 5.1 « loyer en numéraire »,

— l’article 6 du bail commercial conclu le 3 juillet 2017 stipule « qu’à défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer ou de remboursement de frais, charges, ou prestations qui en constituent l’accessoire, ou d’exécution de l’une ou l’autre des conditions du présent bail, et un mois après un commandement de payer ou d’exécuter resté sans effet, et contenant déclaration du bailleur de son intention de se prévaloir du bénéfice de la présente clause, le bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, et la constatation de cette résiliation pourra intervenir par simple ordonnance de référé. Dans le cas où le preneur refuserait de quitter les lieux, son expulsion pourrait être requise sans délai sur simple ordonnance de monsieur le président du tribunal de grande instance, exécutoire par provision, nonobstant appel »,

— il a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 28 juillet 2022 et à défaut d’exécution de la société L’écrin des neiges dans le mois suivant la signification du commandement de payer ci-avant, le bail commercial s’est trouvé résilié de plein droit le 28 août 2022,

— alors même que le tribunal judiciaire a indûment accordé des délais de paiement à la société L’écrin des neiges, celle-ci persiste à lui régler tardivement le loyer, le contraignant alors à lui faire délivrer un second commandement de payer visant la clause résolutoire,

— le loyer annuel s’élève à 2.287,76 euros HT, et le règlement doit intervenir en quatre échéances égales trimestrielles et la société L’écrin des neiges avait largement les moyens d’honorer, aux dates contractuellement prévues, le règlement de chacune des quatre échéances,

— il ne saurait d’une part supporter les conséquences de ce qui semble être une mauvaise gestion comptable imputable à la société L’écrin des neiges, et d’autre part, être contraint de demeurer lié à un cocontractant qui ne remplit pas délibérément son obligation principale tenant au règlement du loyer.

Pour justifier sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, il explique que :

— la société L’écrin des neiges a fait allègrement preuve de mauvaise foi, en prenant prétexte des mesures gouvernementales prises pendant la pandémie de COVID-19 pour se faire juge à elle-même et décider unilatéralement de suspendre l’exécution de ses obligations, avant de lui exiger l’abandon de loyers pour la période concernée, en refusant de payer, même partiellement, sa dette, à la suite du commandement de payer visant la clause résolutoire, en l’assignant pour solliciter la suspension des effets du commandement de payer, tout en demandant dans le cadre de l’instance, un an de délai supplémentaire pour payer la modique somme de 1.686,34 euros (hors dépens),

— la société L’écrin des neiges fait encore preuve de mauvaise foi lorsqu’elle ose solliciter des délais de paiement par courrier adressé le 27 mars 2024 aux propriétaires de la résidence la société L’écrin des neiges, faisant état d’une tension de trésorerie,

— par courriel du 12 décembre 2024, la société L’écrin des neiges persiste, dans des termes quasi-identiques à prétendre pouvoir s’exonérer de son obligation de règlement du loyer,

— il apparaît, au regard de ces éléments, que la société L’écrin des neiges paye les loyers en retard de manière régulière, mettant ainsi les copropriétaires (dont lui) devant le fait accompli en invoquant de multiples prétextes (pandémie, tension de trésorerie) pour échapper à ses obligations contractuelles,

— sa mauvaise foi résulte du fait qu’elle ne paye même pas la moitié du loyer dû alors que la bonne foi implique des démarches entreprises par le débiteur pour régler le créancier, même partiellement, en fonction de ses capacités de paiement.

Prétentions et moyens de la société L’écrin des neiges :

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie dématérialisée, le 18 septembre 2024, la société L’écrin des neiges demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a considéré comme applicable les dispositions de la clause 5.2 incluse dans le contrat de bail liant les parties,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a limité le montant des sommes dues à 659,13 euros correspondants à la part de loyer due pour la période comprise entre février 2020 et juillet 2021,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a dit qu’elle pouvait se libérer de sa dette en 4 échéances trimestrielles égales et successives en même temps et en sus du paiement des loyers courants, que pendant ce délai les effets de la clause résolutoire seront suspendus, et que si elle se libère de sa dette dans les délais impartis, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué,

— débouter M. [K] [E] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, et le condamner reconventionnellement au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d’appel dont distraction au profit de la Selarl Lx Avocats aux offres et affirmations de droit.

Au soutien de sa demande d’application de la clause 5.2 du contrat de bail, elle expose que :

— le bail liant les parties contient une clause 5.2 « stipulations particulières » aux termes de laquelle « de convention expresse entre les parties, le preneur pourra remettre en question le loyer garanti : en cas de force majeure interrompant l’activité touristique (tel que tremblement de terre, pollution de toute nature, catastrophe naturelle, entrave administrative ou autre au libre accès où à la circulation des personnes ou des biens ' »,

— le gouvernement a ordonné à compter du 30 octobre 2020 un confinement général de la population afin de lutter contre la progression de la pandémie causée par la Covid 19, au cours de ce que l’on a appelé « la deuxième vague»,

— cette mesure s’étendait sur tout le territoire, une attestation étant nécessaire pour toute sortie du domicile et pour des raisons limitativement énumérées. Il était en outre interdit de se déplacer d’une région à l’autre, et les commerces dits « non essentiels », dont les établissements touristiques ont été contraints de fermer. La réouverture des commerces ordonnée au 28 novembre 2020 n’a pas concerné les établissements d’hébergement, non plus que les bars et restaurants,

— malgré les efforts consentis par les professionnels du tourisme en montagne, les remontées mécaniques dans les stations de sport d’hiver (en ce compris la station de [Localité 6] où se elle se situe) sont restées fermées pour toute la saison d’hiver 2020/2021,

— cette situation correspond à l’une de celle décrite par la clause 5.2 du bail « entrave administrative ou autre au libre accès où la circulation des personnes ou des biens » permettant au preneur de remettre en cause le paiement du loyer garanti,

— de convention expresse, preneur et bailleur ont donc ainsi contractuellement défini celles des situations dans lesquelles le locataire commercial pourrait être exonéré de son obligation au paiement du loyer, sans qu’il soit nécessaire

de rapporter la démonstration de l’existence d’un cas de force majeure au sens des dispositions du code civil, mais en conférant à cette dernière notion un sens particulier,

— de convention expresse entre les parties, une « entrave administrative ou autre au libre accès où à la circulation des personnes ou des biens » est un cas de force majeure exonératoire,

— il n’est pas ici question de rapporter un cas de force majeure devant revêtir les caractères jurisprudentiels (événement à la fois imprévu, insurmontable et indépendant de la volonté d’une des parties au contrat),

— la clause sus visée donne une liste non exhaustive de cas dans lesquels les parties ont contractuellement accepté de considérer qu’il y avait force majeure, notamment en cas d’entrave administrative à la libre circulation des personnes et des biens, ce qui correspond en tous points à la situation créée par les mesures gouvernementales applicables entre le 30 octobre 2020 et la fin de la saison d’exploitation hivernale,

— elle a bien évidemment été concernée par les restrictions imposées, et par voie de conséquence, les dispositions de la clause sus visée devront s’appliquer,

— le loyer visé dans les causes du commandement n’est donc pas dû,

— l’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge,

— l’obligation au paiement du loyer, dont l’inexécution est contractuellement sanctionnable par la mise en jeu d’une clause prévoyant de droit la résiliation judiciaire du bail est ici sans application dans la mesure où le contrat lui-même prévoit une cause d’exonération à ladite obligation,

— la Cour de cassation, saisie de plusieurs pourvois sur la question de l’exigibilité des loyers commerciaux dus pendant les périodes de fermetures administratives et restrictions de déplacement, a très récemment rendu trois arrêts écartant les moyens respectivement tirés de la force majeure, le défaut d’obligation de délivrance de la chose louée et la destruction partielle de celle-ci (soit les articles 1719 et 1722 pour ces deux derniers moyens),

— telle n’est pas sa position,

— les mesures prises par le gouvernement applicables à compter du mois de mars 2020 correspondent aux cas envisagés et énumérés (non limitativement, d’ailleurs) par la clause 5.2 du contrat de bail, qui est la loi des parties et qui doit être exécutée de bonne foi,

— les causes visées dans le commandement du 28 juillet 2022 ne sont contractuellement pas dues et le commandement ne saurait produire aucun effet,

— les locaux dont les requérants sont propriétaires lui ont été donnés à bail pour l’exploitation d’une résidence de tourisme soit un lieu recevant du public non indispensable à la vie de la nation. Or, un virus à la propagation irrésistible, considéré par l’Organisation Mondiale de la Santé comme une urgence de santé publique de portée internationale, puis désormais comme une pandémie, contre laquelle les États cherchent à lutter sans parvenir à l’éradiquer, est bien hors du contrôle des simples contractants que sont le bailleur et le locataire,

— la COVID-19 qui est une maladie nouvelle inconnue chez l’homme et pour laquelle il n’existait aucun vaccin, doit être considéré comme un évènement imprévisible. Plus encore, la vitesse et l’ampleur de sa propagation au niveau mondial sont inédites,

— les décisions émanant de l’autorité étatique correspondent à l’un des cas visés par l’article 5.2 du bail déliant le preneur de son obligation au paiement des loyers, et sont de nature à empêcher toute exécution du contrat de bail dans des conditions normales,

— si, comme le soutient M. [B], les parties avaient entendu se référer à la définition légale de la force majeure, la clause litigieuse n’aurait aucune raison d’exister,

— conformément à l’article 1191, lorsqu’une clause est susceptible de deux sens, celui qui lui confère un effet l’emporte sur celui qui ne lui en fait produire aucun,

— la notion de « force majeure interrompant l’activité touristique » est bien une définition contractuelle d’évènement que les parties ont accepté de considérer comme justifiant l’interruption de l’obligation à paiement du loyer par le preneur, peu important que les exigences de la jurisprudence sur la force majeure soient ou pas réunies,

— pour preuve, les cas cités en exemple par la clause 5.2 du bail (tel que tremblement de terre, pollution de toute nature, catastrophe naturelle, entrave administrative ou autre libre accès ou à la circulation des personnes ou des biens) ne sont pas tous des cas de force majeure au sens que donne la jurisprudence à cette notion, non plus que les dispositions de l’article 1218 du code civil,

— les clauses semblables à celle insérée dans le bail consenti par M. [B] sont effectivement des clauses aux termes desquelles les parties peuvent convenir des cas dans lesquels le loyer pourra être suspendu (Cour de cassation, 23 novembre 2023),

— dans l’espèce soumise à la Cour de cassation, qui a confirmé un arrêt de la cour d’appel de Chambéry statuant en référé sur ce point, le raisonnement des juges du fond est approuvé en ce qu’il avait retenu que la clause en litige prévoyait la suspension des loyers dans les cas où le bien était indisponible par le fait ou la faute du bailleur, ou en raison d’un désordre de nature décennale, ou encore d’une circonstance exceptionnelle affectant le bien lui-même,

— la clause insérée dans le bail qui lui a été consenti en 2017 est fort différente, la circonstance exceptionnelle qu’elle vise comme exonératoire de l’obligation à paiement ne doit pas affecter le bien lui-même, il est question « d’une entrave administrative ou autre au libre accès ou à la circulation des personnes,

— elle a dès 2017 prévu une exonération de l’obligation au paiement des loyers,

— l’entrave administrative ou au libre accès ou à la circulation des personnes est une situation ayant existé en 2020 et en 2021, pour cette dernière année tout particulièrement en ce qui concerne les résidences situées comme c’est son cas dans une station de sport d’hiver, puisque les remontées mécaniques sont restées fermées pendant toute la saison 2020/ 2021, ce qui constitue sans nul doute une entrave au libre accès,

— elle reconnaît qu’elle était effectivement débitrice de la somme de 659,13 euros qui correspond à la fraction du loyer due pour les périodes au cours desquelles l’article 5.2 a trouvé à s’appliquer. Cette somme a été réglée, comme le reconnaît M. [B] dans ses écritures d’appel.

Au soutien de sa demande de délais de paiements et de suspension des effets de la clause résolutoire, elle indique que :

— elle est de bonne foi et malgré les difficultés dont il est ici inutile de rappeler l’ampleur en ce qui concerne le secteur du tourisme en France, elle est parvenue à s’acquitter partiellement de ses obligations locatives,

— sa situation résulte en l’occurrence d’une situation sans précédent, ayant impacté en général tous les aspects de l’économie française, et en particulier avec une violence accrue le secteur du tourisme,

— sa situation financière est à ce jour extrêmement fragile, elle a pu « survivre» jusqu’à ce jour en bénéficiant des dispositions d’urgence prises par le gouvernement et le dispositif d’aide et de solidarité mis en place,

— elle justifie en outre par la production des pièces comptables aux débats les pertes considérables enregistrées d’une saison (2019/2020) à l’autre (2020/2021) et il convient ici de tenir compte de la saisonnalité de

l’exploitation ou 80, voire 85% du CA annuel est réalisé en trois mois et demi d’exploitation ce qui doit permettre le paiement du loyer sur douze mois,

— l’impact des fermetures subséquentes aux mesures administratives prises en novembre, décembre 2020, janvier février et mars 2021 ont nécessairement eu de graves répercussions sur la possibilité d’exploiter et de réaliser du chiffre d’affaires.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 février 2025, l’affaire a été appelée à l’audience du 14 février 2025 et la décision mise en délibéré a été prononcée le 27 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, la cour relève qu’il n’est formé ni appel principal, ni appel incident de la disposition du jugement qui constate la résiliation en date du 28 août 2022 du bail commercial conclu par les parties le 3 juillet 2017, de sorte que cette disposition du jugement est définitive.

Sur la demande en paiement de la somme de 1.686,34 euros au titre des loyers impayés

En application de l’article 1103 du code civil dans sa version applicable en la cause, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, l’article 5.2 du contrat de bail régularisé entre les parties stipule ainsi qu’il suit: «  de convention expresse entre les parties, le preneur pourra remettre en question le loyer garanti en cas de force majeure interrompant l’activité touristique ( tel que tremblement de terre, pollution de toute nature, catastrophe naturelle, entrave administrative ou autre au libre accès ou à la circulation des personnes et des biens) ».

Selon commandement de payer du 22 avril 2022, M. [K] [E] a mis en demeure la société L’écrin des neiges de régler la somme totale de 1.686,34 euros correspondant à :

— la somme de 733.11 euros au titre du loyer du troisième trimestre 2020 (octobre -décembre 2020),

— la somme de 953.23 euros au titre des loyers impayés en 2021.

Or, comme le relève justement l’appelante, si la société Ecrin des Neiges contestait devant les premiers juges le paiement de cette somme en se prévalant d’un cas de force majeure tenant à l’épidémie de Covid, le jugement déféré a statué « ultra petita » en ce qu’il a procédé à la déduction de sommes dues au titre des loyers du premier et du second trimestre 2020, laquelle déduction n’était pas sollicitée, la société preneuse contestant uniquement être débitrice du loyer impayé du troisième trimestre 2020 et des loyers impayés du premier trimestre 2021 tels que réclamés par le bailleur dans le commandement de payer.

A hauteur d’appel, la société Ecrin des Neiges sollicite confirmation du jugement qui a limité le montant des sommes dues à 659,13 euros entre février 2020 et juillet 2021. Toutefois la clause litigieuse n’est susceptible de justifier d’une exonération qu’au titre des loyers visés au commandement du

22 avril 2022, c’est à dire des loyers impayés du 30 octobre 2020 au 31 mars 2021, la cour n’étant saisi que d’un désaccord sur le paiement de ces loyers.

Or, si la société l’Ecrin des Neiges soutient que la résidence de tourisme a été contrainte de fermer à compter du 30 octobre 2020, cette catégorie d’établissement ne figure pas dans la liste des établissements ayant interdiction d’accueillir du public visée par l’article 40 du décret du 29 octobre 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l’épidémie de covid-19 dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire. De même, s’il n’est pas contesté que les remontées mécaniques n’ont pas pu fonctionner pendant la période hivernale 2020/2021, il n’est ni allégué, ni a fortiori démontré l’existence d’une fermeture des stations de ski, les mesures restreignant la libre circulation des personnes ayant été levées le 30 novembre 2020, de sorte que la station touristique de [Localité 6] était accessible à d’autres activités.

En conséquence, et sans qu’il y ait lieu d’interpréter l’article 5.2 du bail, dont la rédaction est suffisamment précise, l’intimée ne justifie pas d’un cas de force majeure ni d’une entrave administrative ayant concerné le libre accès et la libre circulation des personnes et des biens interrompant l’activité touristique. Il convient donc de condamner la société L’écrin des neiges à payer à M. [E] la somme de 1.683,34 euros dont à déduire la somme de 659,13 euros dont s’est acquittée l’intimée le 28 mars 2024, soit la somme de 1.024,21 euros. Le jugement déféré doit être infirmé.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire, sur l’expulsion et sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1343-5 alinéa 1er du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose en son alinéa 2 que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, si la société l’Ecrin des Neiges a enregistré une baisse de son chiffre d’affaire, passé de 989.448 euros en 2019 à 908.431 euros en 2020, il résulte également des documents financiers qu’elle verse aux débats qu’elle a réalisé un bénéfice de 109.332 euros en 2019 et de 83.527 en 2020, de sorte que contrairement à ce qu’elle soutient, les pièces comptables versées aux débats en pièce n°3 et 4 ne justifient pas, comme elle l’affirme, de 'pertes considérables enregistrées de la saison 2019/2020 à la saison 2020/2021".

Enfin, si le suspension des effets de la clause résolutoire a été ordonnée en première instance, il est relevé que l’intimée ne s’est acquittée que d’un paiement partiel au titre des impayés le 28 mars 2024, et que les retards de paiement ont continué à se manifester de façon répété, comme en atteste le courriel du 27 mars 2024, par lequel l’intimée à indiqué à son bailleur ne pas avoir pu honorer le loyer du mois de février 2024 et le courriel du 12 décembre 2024 par lequel elle indique encore ne pas être en mesure d’acquitter le loyer du mois de novembre 2024 avant janvier 2025, faisant état

de problèmes de trésorerie qu’aucun élément ne vient justifier et contraignant M. [H] à lui faire délivrer un second commandement de payer la somme de 699,33 euros et visant la clause résolutoire selon acte de commissaire de justice du 10 décembre 2024.

Il convient donc en considération de ces éléments, de rejeter la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire alors que la société l’Ecrin des Néiges a persisté dans le non respect des délais accordés pour s’acquitter de ses obligations. En conséquence le jugement déféré est infirmé et il est fait droit à la demande de M. [E] de voir ordonner l’expulsion de la société L’Ecrin des Neiges et de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin. Enfin il convient de condamner la société l’Ecrin des Neiges à payer à M. [E] la somme non contestée de 455 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation, à compter du 29 août 2022 et jusqu’à la complète libération des lieux.

Sur la procédure abusive

L’exercice d’une action en justice constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à des dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, ni les circonstances du litige, ni les éléments de la procédure, ne permettent de caractériser à l’encontre de la société l’Ecrin de Neiges une faute de nature à faire dégénérer en abus, le droit de se défendre en justice. Il n’est pas fait droit à la demande de dommages-intérêts formée à ce titre.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile et sur les dépens

Succombant dans son action, la société L’Ecrin des Neiges doit supporter les dépens de première instance et d’appel comme la totalité des frais irrépétibles exposés et verser à M. [E] la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel. Il y a également lieu de débouter la société L’Ecrin des Neiges de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a :

— condamné la société L’écrin des neiges à payer à M. [K] [E] la somme de 659,13 euros au titre des impayés de loyers entre février 2020 et juillet 2021,

— dit que la société L’écrin des neiges pourra se libérer de sa dette en quatre échéances trimestrielles égales et successives, en même temps et en sus du paiement des loyers courants, le premier versement devant intervenir dans le mois de la signification du présent jugement,

— dit que pendant ce délai les effets de la clause résolutoire seront suspendus,

— dit que si la société L’écrin des neiges se libère de sa dette dans les délais impartis, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué,

— dit qu’à défaut de paiement d’un seul acompte ou d’un terme de loyer courant à son échéance, la totalité de la dette deviendra immédiatement et automatiquement exigible et la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

Et dans ce cas,

— autorisé M. [K] [E] à procéder à l’expulsion de la société L’écrin des neiges et de tous occupants de son chef des lieux à défaut de départ volontaire, au besoin avec le concours de la force publique,

— fixé l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 28 août 2022, égale au montant du loyer qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié et y condamné la société L’écrin des neiges à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux,

L’infirme de ces chefs,

Statuant à nouveau et ajoutant,

Condamne la société L’écrin des neiges à payer à M. [E] la somme de 1.024,21 euros (1.683,34 euros – 659,13 euros) au titre des impayés de loyers visés au commandement de payer visant la clause résolutoire du 22 avril 2022,

Déboute la société L’Ecrin des Neiges de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,

Ordonne l’expulsion de la société L’Ecrin des Neiges et de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin,

Condamne la société l’Ecrin des Neiges à payer à M. [E] la somme de 455 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation, à compter du 29 août 2022 et jusqu’à la complète libération des lieux,

Condamne la société l’Ecrin des Neiges à payer à M. [E] la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Déboute la société L’Ecrin des Neiges de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société l’Ecrin des Neiges aux dépens d’appel.

Signé par M^me Marie-Pierre FIGUET, Présidente et par M^me Alice RICHET, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente