N° RG 24/03901 – N° Portalis DBVM-V-B7I-MO24

C1

N° Minute :

Copie exécutoire délivrée

le :

à

M^e Maeva ROCHET

M^e Laëtitia FERNANDES

la SELARL DEJEAN-PRESTAIL

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

2ÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 10 JUIN 2025

Appel d’une ordonnance (N° R.G. 23/01338) rendue par le Juge des contentieux de la protection de Grenoble en date du 06 juin 2024, suivant déclaration d’appel du 11 Novembre 2024

APPELANT :

M. [U] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par M^e Maeva ROCHET, avocat au barreau de GRENOBLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-38185-2024-5086 du 28/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de GRENOBLE)

INTIM ÉES :

Mme [S] [J]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Laëtitia FERNANDES, avocat au barreau de GRENOBLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-38185-2024-5087 du 19/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de GRENOBLE)

E.P.I.C. ACTIS – OPH DE LA REGION GRENOBLOISE, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par M^e Pierre-Marie DEJEAN de la SELARL DEJEAN-PRESTAIL, avocat au barreau de GRENOBLE

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Anne-Laure Pliskine, conseillère faisant fonction de présidente,

M^me Ludivine Chetail, conseillère,

M. Lionel Bruno, conseiller

DÉBATS :

A l’audience publique du 08 Avril 2025, M^me Anne-Laure Pliskine, conseillère, qui a fait son rapport, assistée de M^me Claire Chevallet, a entendu seule les avocats en leurs conclusions, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 906 du code de procédure civile.

Il en a été rendu compte à la cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu à l’audience de ce jour.

EXPOSE DU LITIGE

Le 22 novembre 2018, la société Actis a donné à bail à M. [U] [Z] et Mme [S] [J] un local d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 3] (Isère).

Par assignation du 25 août 2023, le bailleur a saisi juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grenoble statuant en référé aux fins de constater la résiliation du bail.

Par ordonnance de référé en date du 6 juin 2024, le juge des contentieux de la protection a :

— constaté la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 16 juillet 2023 ;

— fixé une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 16 juillet 2023 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail navait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;

— condamné solidairement, à titre provisionnel, M. [U] [Z] et Mme [S] [J] à payer à la société Actis la somme de 1 431,29 euros correspondant

au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 28 mars 2024 (mois de février compris), outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision ;

— dit, à titre provisionnel, que M. [U] [Z] et Mme [S] [J] pourront s’acquitter de la dette par des versements mensuels de 60 euros le 5 de chaque mois pendant 24 mois, en plus du paiement du loyer et des charges courants, le premier versement devant intervenir dans le mois de la signification du présent jugement, le dernier versement étant ajusté au solde de la dette ;

— suspendu pendant ce délai les effets de la clause résolutoire ;

— dit qu’en cas de paiement partiel, le réglement s’imputera en priorité sur le loyer échu avant d’être imputé sur l’arriéré locatif ;

— dit qu’à défaut du versement d’un seul de ces acomptes à son échéance, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et le solde de la dette deviendra immédiatement exigible dans sa totalité,

et, dans ce cas :

autorisé la société Actis à procéder à l’expulsion de M. [U] [Z] et Mme [S] [J] et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, du logement sis [Adresse 1],

condamné solidairement à titre provisionnel, M. [U] [Z] et Mme [S] [J] à payer à la société Actis une indemnité d’occupation comme fixée

plus haut à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux,

— dit que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois ;

— condamné solidairement M. [U] [Z] et Mme [S] [J] à payer à la société Actis la somme de 300 euros, sans intérêt, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté toutes les autres demandes ;

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit ;

— condamné solidairement M. [U] [Z] et Mme [S] [J] à supporter les dépens de l’instance.

Par déclaration en date du 11 novembre 2024, M. [U] [Z] a interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions.

Mme [J] a interjeté appel incident par conclusions notifiées le 28 mars 2025.

EXPOSE DES PRETENTIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées par voie électronique le 29 janvier 2025, l’appelant demande à la cour de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a suspendu les effets de la clause résolutoire, de l’infirmer pour le surplus et y ajoutant de :

— condamner la société Actis à régler à M. [U] [Z] la somme de 1 431,29 euros correspondant aux charges injustifiées,

— débouter la société Actis de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la société Actis à payer à M. [U] [Z] la somme de 2 000 euros au totre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 28 mars 2025, la société Actis demande à la cour de :

— ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture du 25 mars 2025 ;

— débouter M. [U] [Z] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance entreprise du 6 juin 2024 ;

— condamner M. [U] [Z] au paiement de la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 28 mars 2025, Mme [S] [J] demande à la cour de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a suspendu les effets de la clause résolutoire, de l’infirmer pour le surplus et y ajoutant de :

— condamner la société Actis à régler à Mme [S] [J] la somme de 1 431,29 euros correspondant aux charges injustifiées,

— débouter la société Actis de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la société Actis à payer à Mme [S] [J] la somme de 2 000 euros au totre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Par ordonnance du 28 mars 2025, le conseiller chargé de la mise en état a révoqué l’ordonnance de clôture du 25 mars 2025. Une nouvelle ordonnance de clôture a été rendue le 8 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Moyens des parties

La société Actis soutient qu’il est acquis et non contesté que les causes du commandement de payer n’ont pas été acquittées dans le délai de deux mois. Elle estime que les consorts [J]-[Z] ne peuvent sérieusement contester les régularisations opérées et pouvaient obtenir des explications auprès du service. Elle souligne que depuis les travaux de reprise de la salle de bains, les locataires n’ont adressé aucune réclamation.

M. [Z] et Mme [J] contestent devoir à la société Actis la somme de 1 765,70 euros aux motifs qu’elle n’explique pas la répartition effectuée pour la consommation d’eau du logement et applique une régularisation abusive et injustifiée. Ils estiment que Actis aurait dû supporter le coût de la surconsommation d’eau liée à une fuite provenant des toilettes. Ils demandent le remboursement de la somme de 1 431,29 euros.

Réponse de la cour

L’article III-8 du contrat, conforme aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, prévoit :

' Toutes les dispositions du contrat de bail, tant générales que particulières, sont de rigueur :

[…]

En cas de non-paiement à leur échéance du loyer, des charges ou autres accessoires dûment justifiés, soit de non versement du dépôt de garantie, et deux mois après un commandement de payer, resté infructueux, indiquant l’intention de faire usage de la présente clause, le bail sera automatiquement résilié à l’expiration de ce délai, et une procédure d’expulsion sera alors engagée devant le tribunal compétent.'

Aux termes du commandement de payer du 16 mai 2023, la dette locative s’élevait à la somme de 1 431,29 euros.

La contestation des locataires porte sur la régularisation des charges.

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose :

' Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.'

Le contrat de bail précise à ce sujet :

— article I-5 'les charges locatives’ :

'En plus du loyer, Actis est fondé à demander au locataire le remboursement des charges locatives. Ces charges sont celles énumérées par le décret n° 82-955 du 9 novembre 1982 modifié, pris en application de l’article L.442-2 du code de la construction et de l’habitation et par les textes qui pourraient le compléter ou lui être substitués.

Des provisions seront réclamées au locataire en attente de la régularisation annuelle. Chaque année Actis remettra aux locataires pour chaque catégorie de dépenses, l’état définitif des dépenses récupérables de l’année écoulée et le mode de répartition entre tous les locataires concernés. […]

Le règlement de ces sommes est exigible après le délai légal d’un mois qui suit l’envoi de ce décompte. Le locataire peut prendre connaissance des documents de gestion (factures, contrats) ayant permis l’établissement de cette pièce ainsi que la quantité consommée et le prix unitaire de chacune des catégories de charges pour le bâtiment ou l’ensemble des bâtiments pendant un délai de six mois suivant l’envoi de ce décompte.'

— article III-5 'eau chaude – eau froide’ :

'le locataire assurera le paiement provisionnel des charges en fonction du règlement de répartition propre à l’immeuble ou l’ensemble immobilier, à savoir la fourniture d’eau froide, d’eau chaude, de chauffage et éventuellement de forfait gaz'.

Par ailleurs, en application de l’article 1315 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, Actis ne produit aucune pièce permettant de justifier la régularisation de charges pour 2020 et 2021 telle qu’elle figure sur le décompte du 28 novembre 2021 et celui du 28 novembre 2022, d’autant plus que le bailleur peut en justifier à tout moment, y compris devant le juge, notamment pour s’opposer à l’action du locataire en répétition de charges indûment perçues par le bailleur (3ème Civ., 25 janvier 2024, n°22-21.379).

Ces décomptes ne précisent par ailleurs pas que les locataires peuvent consulter les pièces justificatives auprès du bailleur.

Quand bien même M. [Z] et Mme [J] ne justifient pas avoir demandé à consulter ces justificatifs préalablement à toute contestation, la société Actis ne rapporte pas la preuve de ce que les sommes réclamées au titre de la régularisation des charges étaient justifiées.

Il convient donc de déduire des sommes réclamées par la société Actis au jour de l’expiration du délai de deux mois suivant le commandement de payer, soit le 16 juillet, 2023 les régularisations de charges, les frais de procédure et les pénalités, soit la somme totale de 1 109,45 euros [323,13 + 132,48+0,36+1,20-111,71-1,74-2,35 + 515 + 227,68+23,15 -21,28-0,27-1,2+ 25].

Par suite, la société Actis justifie de ce que M. [Z] et Mme [J] étaient débiteurs de loyers et charges à l’issue du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer pour un montant de 321,84 euros [1 431,29 – 1 109,45].

La clause résolutoire était donc bien acquise pour défaut de paiement des loyers.

Au 28 mars 2024, déduction faite des frais de poursuite, la société Actis était débitrice à l’égard des locataires de la somme de 12,57 euros [321,84 – 156,66 – 177,75].

Il convient donc de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, mais de l’infirmer quant à la demande de provision à valoir sur les loyers et charges impayés.

2. Sur la demande de restitution

L’obligation de restituer les sommes versées en vertu d’une décision de première instance assortie de l’exécution provisoire résulte de plein droit de l’infirmation de cette décision.

Par suite, il n’y a pas lieu de condamner Actis à restituer les sommes perçues en exécution de l’ordonnance déférée.

3. Sur les frais du procès

Compte tenu de ce que la société Actis succombe partiellement en appel et que les appelants obtiennent gain de cause, les dépens seront à la charge de la première et l’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire, après en avoir délibéré conformément à la loi :

Confirme l’ordonnance en ses dispositions soumises à la cour, sauf en ce qu’elle a condamné solidairement, à titre provisionnel, M. [U] [Z] et Mme [S] [J] à payer à la société Actis la somme de 1 431,29 euros correspondant

au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 28 mars 2024 (mois de février compris), outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Déboute la société Actis de sa demande de provision à valoir sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés ;

Dit n’y avoir lieu à statuer sur la demande de restitution de M. [Z] et Mme [J] ;

Déboute les parties de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Actis aux dépens de la première instance et de l’instance d’appel.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Arrêt signé par M^me Anne-Laure Pliskine, conseillère de la deuxième chambre civile faisant fonction de présidente, et par la greffière M^me Claire Chevallet, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,