N° RG 24/00999

N° Portalis DBVM-V-B7I-MFEZ

C3

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

la SELARL PRAGMA JURIS

la SELARL EUROPA AVOCATS

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

CHAMBRE CIVILE SECTION A

ARRÊT DU MARDI 04 NOVEMBRE 2025

Appel d’un jugement (N° R.G. 21/06013)

rendu par le Tribunal de Grande Instance de Grenoble

en date du 25 janvier 2024

suivant déclaration d’appel du 04 mars 2024

APPELANTS :

M. [P] [K]

né le 25 août 1962 à [Localité 22]

de nationalité Française

[Adresse 17]

[Localité 18]

S.A.S. ALWISA Prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilé en cette qualité audit siège

[Adresse 21]

[Localité 18]

représentés par M^e Evelyne TAULEIGNE de la SELARL PRAGMA JURIS, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIMÉS :

M. [S] [T]

né le 17 janvier 1975 à [Localité 19]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 9]

S.C.I. CARAMELA prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 9]

représentés par M^e Sylvain REBOUL de la SELARL EUROPA AVOCATS, avocat au barreau de GRENOBLE

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Catherine Clerc, président de chambre,

M^me Raphaële Faivre, conseiller,

M. Jean – Yves Pourret, conseiller

Assistés lors des débats de M^me Anne Burel, greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 15 septembre 2025, M^me Clerc a été entendue en son rapport.

Et l’affaire a été mise en délibéré à la date de ce jour à laquelle l’arrêt a été rendu.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Le litige concerne des parcelles sises sur la commune de [Localité 20].

Le 26 juin 2003, M. [P] [K] et son épouse ont acquis les parcelles cadastrées E [Cadastre 12] et E [Cadastre 13] pour y édifier leur maison d’habitation.

La SAS Alwisa est propriétaire de la parcelle cadastrée E [Cadastre 15] sur laquelle est édifiée une maison d’habitation à usage de gîte pour 10 à 12 personnes dont ils sont les gérants.

Le 9 novembre 2017, la SCI Caramela représentée par son gérant , M. [S] [T], a acquis la parcelle de terrain à bâtir cadastrée E [Cadastre 16] sur laquelle elle a débuté depuis 2018 la construction d’ une maison d’habitation.

Un litige s’est élevé entre les parties, M. [K] et la société Alwisa dénonçant des dégradations commises sur leurs parcelles et le chemin d’accès à celles-ci par les engins de chantier de la SCI Caramela, cette dernière dénonçant l’obstruction de son chantier de construction par la pose de rochers par M. [K].

L’ordonnance de référé rendue le 3 mars 2021 sur saisine de la SCI Caramela et de M. [T] ayant notamment dit irrecevable l’intervention volontaire de la société Alwisa, condamné M. [K] à retirer les rochers, à payer aux demanderesses une provision à valoir sur les constats d’huissier et sur la réparation du préjudice consécutif aux désagréments occasionnés, et débouté les demanderesses de leur demande provisionnelle au titre d’un préjudice de jouissance, a été infirmée par arrêt rendu par cette cour le 21 sepetmbre 2021 qui a renvoyé les parties à mieux se pourvoir.

Suivant acte extrajudiciaire du 7 décembre 2021, M. [K] et la société Alwisa ont assigné au fond M. [T] et la SCI Caramela devant le tribunal judiciaire de Grenoble aux fins notamment d’indemnisation des dégradations commises sur leurs parcelles et du préjudice moral.

La SCI Caramela et son gérant M. [T], par acte extrajudiciaire du 14 janvier 2022, ont assigné M. [K] et la société Alwisa devant cette même juridiction aux fins de voir juger qu’elle bénéficie d’une servitude de passage conventionnelle sur le fonds [K] E1412 pour accéder à sa parcelle E [Cadastre 16], voir condamner sous astreinte M. [K] à retirer toute entrave à l’accès ou à l’utilisation du passage dont elle bénéficie, et condamner le même à l’indemnisation de ses préjudices.

Ces deux instances ont été jointes.

Suivant jugement contradictoire du 25 janvier 2024, le tribunal précité a':

rappelé qu’il existe une servitude conventionnelle depuis la parcelle cadastrée n° E [Cadastre 13] sise à Lans-en-Vercors appartenant à M. [P] [K] au bénéfice de la parcelle cadastrée n° E [Cadastre 16] sise à Lans-en-Vercors appartenant à la SCI Caramela,

dit n’y avoir lieu à statuer sur la demande de M. [T] et la SCI Caramela d’enlèvement des entraves permettant à M. [T] d’accéder à sa propriété,

rejeté pour le surplus les autres demandes des parties,

dit que chaque partie gardera à sa charge les dépens qu’elles ont exposé dans le cadre de la présente procédure,

rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration du 4 mars 2024, M. [K] et la société Alwiza ont relevé appel.

Dans leurs premières conclusions déposées le 28 mai 2024 sur le fondement des articles 683, 685-1 et 1240 du code civil et de l’adage selon lequel « nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage », M. [K] et la société Alwisa ont demandé, que la cour déclarant recevable et bien fondé leur appel,

confirme le jugement en ce qu’il a rejeté l’ensemble des demandes relatives à une condamnation de M. [K] sous astreinte à retirer les rochers comme non fondée, et de surcroît sans objet,

infirme le jugement rendu le 25 janvier 2024 en ce qu’il a':

rappelé qu’il existe une servitude conventionnelle depuis la parcelle cadastrée n° E [Cadastre 13] sise à Lans-en-Vercors appartenant à M. [P] [K] au bénéfice de la parcelle cadastrée n° E [Cadastre 16] sise à Lans-en-Vercors appartenant à la SCI Caramela,

rejeté pour le surplus les autres demandes des parties,

dit que chaque partie gardera à sa charge les dépens qu’elles ont exposé dans le cadre de la présente procédure,

au contraire, le réformer sur les dispositions à infirmer (sic) , et statuant de nouveau ,

rejette la demande de la SCI Caramela et de M. [T] tendant à voir reconnaître une servitude de passage grevant la parcelle [Cadastre 13] appartenant à M. [K] au profit de la parcelle [Cadastre 16],

condamne in solidum la SCI Caramela et M. [T] à verser à la SCI Alwisa la somme de 6.037 € au titre de la remise en état du chemin, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation et capitalisation des intérêts,

condamne in solidum la SCI Caramela et M. [T] à verser à M. [K] la somme de 4.000 € au titre de son préjudice moral,

condamne in solidum la SCI Caramela et son gérant M. [T] à verser à M. [K] et la société Alwisa la somme de 6.000 € au titre de son préjudice subi au titre des troubles anormaux de voisinage

condamne in solidum la SCI Caramela et son gérant M. [T] à verser à M. [K] la somme de 4.000€ au titre de la résistance abusive,

à titre subsidiaire, si la cour devait reconnaître l’existence d’une servitude au profit de la parcelle [Cadastre 16] sur la parcelle [Cadastre 13],

condamne la SCI Caramela et son gérant M. [T] à prendre en charge l’intégralité des ouvrages et aménagements nécessités par la prétendue servitude, mais également les frais d’entretien,

condamne in solidum la SCI Caramela et son gérant M. [T] à verser la somme de 6. 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

condamne in solidum la SCI Caramela et son gérant M. [T] aux entiers dépens distraits au profit de la SELARL PRAGMA JURIS avocat sur son affirmation de droit, en ce compris les constats d’huissier effectués les 25 juin 2020 et 3 octobre 2020, du 7 décembre 2022 et du 14 juin 2023.

Par conclusions déposées le 9 août 2024 sur le fondement des articles 544, 701 à 706, 1240 et 1315 du code civil, la SCI Caramela et M. [T] ont demandé à la cour de':

confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a :

rappelé qu’il existe une servitude conventionnelle depuis la parcelle cadastrée n° E [Cadastre 13] sise à Lans-en-Vercors appartenant à M. [K] au bénéfice de la parcelle cadastrée n° E [Cadastre 16] à Lans-en-Vercors, appartenant à la SCI Caramela,

rejeté l’intégralité des demandes formées par M. [K],

infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a rejeté leurs demandes de condamnation formées à l’encontre de M.[K],

et, statuant à nouveau,

condamner M. [K] à payer à la SCI Caramela':

la somme de 1.342,77 € en remboursement des frais engendrés,

la somme de 132.000 € au titre du préjudice de jouissance subi jusqu’au 30 juin 2022,

condamner M. [K] à payer à M. [T] la somme de 15.000 € en indemnisation des désagréments occasionnés,

condamner M. [K] à payer à la SCI Caramela et à M. [T]:

la somme de 3.000 € de dommages et intérêts pour résistance abusive,

la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles engagés en première instance ainsi qu’aux dépens de première instance.

à titre très subsidiaire,

réduire dans les plus grandes proportions les montants des demandes formées par M. [K] et la société Alwisa,

en tout état de cause,

juger que M. [K] a commis une faute en entravant l’accès à la propriété de la SCI Caramela,

condamner M. [K] à payer à la SCI Caramela et à M. [T] la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles engagés en appel et aux entiers dépens.

Par ordonnance juridictionnelle du 8 juillet 2025, le conseiller de la mise en état a dit irrecevables comme tardives les conclusions n° 2 déposées le 14 février 2025 par M. [K] et la société Alwisa, dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et dit que les dépens de l’incident suivront le sort du principal.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 2 septembre 2025.

Il est expressément renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé de leurs moyens en fait et en droit.

MOTIFS

Le jugement déféré est d’ores et déjà confirmé en ses dispositions relatives au rejet de la demande en condamnation sous astreinte de M. [K] à retirer les rochers, comme n’étant pas discutées en appel.

Sur la servitude conventionnelle de passage

La servitude de passage étant une servitude discontinue, elle relève des dispositions de l’article 691 du code civil selon lesquelles les servitudes discontinues apparentes ou non apparentes ne peuvent s’acquérir que par titre.

La preuve d’une servitude conventionnelle de passage ne peut résulter que de la production d’un acte constitutif par lequel le propriétaire du fonds qui supporte la servitude (fonds servant) a exprimé son accord pour qu’un droit de cette nature soit concédé au propriétaire du fonds bénéficiaire (fonds dominant), peu important qu’elle ne soit pas mentionnée dans le titre de propriété du fonds dominant.

Si l’acte portant constitution des servitudes doit être publié auprès du service chargé de la publicité foncière pour être opposable au propriétaire du fonds servant, cette servitude peut être également opposable, nonobstant son absence de publication, dès lors que l’acte d’acquisition par le débiteur de cette servitude en fait mention ou s’il en avait connaissance, au moment de la vente, autrement que par la mention qu’en faisait son titre de propriété.'

Il résulte également de l’article 695 du même code qu’à l’égard des servitudes qui ne’ peuvent s’acquérir par la prescription (comme une servitude de passage),' le titre constitutif de la servitude de passage ne peut être remplacé que par un titre récognitif de la servitude et émané du propriétaire du fonds asservi.

La servitude de passage conventionnelle dont se prévaut la SCI Caramela doit, pour être opposable à’M. [K], être mentionnée dans le titre de ce dernier ou dans celui de ses auteurs.

L’acte notarié du 31 octobre 1996 portant vente des parcelles E1299 et E [Cadastre 5] par Mme [W] à M. [C] et Mme [M] porte mention de la création par «'l’ancien propriétaire à titre de servitude réelle et perpétuelle d’un droit de passage sur la parcelle E [Cadastre 4], fonds servant, appartenant à celui-ci, au profit des parcelles E [Cadastre 2] et E [Cadastre 5] afin de permettre au nouveau propriétaire d’accéder aux parcelles présentement vendues'; ce droit de passage s’exercera sur une largeur de six mètres grevant la parcelle E [Cadastre 4] pour une longueur de 155 mètres ; cette assiette figure sur le plan visé et approuvé par les parties qui demeurera annexé à cette minute après mention ».

Le 9 novembre 2017, M. [C] et Mme [M] ont vendu à la SCI Caramela représentée par son gérant’M. [T], la parcelle E [Cadastre 16] (issue de la division de la parcelle [Cadastre 2] acquise par les vendeurs le 31 octobre 1996 )'; cet acte de vente du 9 novembre 2017 comportait en annexe un document «'rappel de servitudes'» , faisant référence à la servitude de passage instaurée par l’acte notarié du 31 octobre 1996 sur la parcelle E [Cadastre 4] au profit des parcelles E1299 et E [Cadastre 5].

Il convient de rappeler qu’à la faveur de divisions parcellaires successives, la parcelle E [Cadastre 4], fonds servant de la servitude de passage litigieuse, a été divisée en parcelles E [Cadastre 6] et E [Cadastre 7], la parcelle E [Cadastre 7] ayant été elle-même divisée en parcelle E [Cadastre 10] et E [Cadastre 11], la parcelle E [Cadastre 11] ayant été divisée à son tour en trois parcelles E [Cadastre 12], E [Cadastre 13] et E [Cadastre 14].

L’acte de vente des parcelles E [Cadastre 12] et E [Cadastre 13] par Mme [W] et son époux M. [F] à M. et Mme [K] tel que dressé le 26 juin 2003, comporte en page 8 un paragraphe «'servitudes'» reprenant uniquement une constitution de servitude de passage au profit d’une parcelle E [Cadastre 1] sur la parcelle E1300 telle que figurant dans un acte notarié du 26 juillet 1996 portant vente entre Mme [F] à M. et Mme [U] de cette parcelle E [Cadastre 1] .

Un paragraphe «'condition particulière'» en page 10 de l’acte du 26 juin 2003 mentionnait que «'M. et Mme [K] s’engagent à rembourser aux vendeurs, le montant de la quote-part des travaux de réalisation de l’accès, financés par les acquéreurs des parcelles [Cadastre 1] et [Cadastre 2], conformément aux clauses de l’acte de vente du 26 juillet 1996.Ce paiement devra être réalisé sous quinzaine, à compter de la présentation des pièces justificatives des dépenses et de l’acquit de la somme payée par le vendeur'».

Si l’acte de vente du 26 juillet 1996 n’est pas communiqué, il est cependant établi qu’il ne concerne pas la servitude de passage constituée sur le fonds servant E1300 au profit du fonds dominant E [Cadastre 2] par l’acte du 31 octobre 1996.

Il y a donc deux servitudes de passage, l’une (objet du présent litige)constituée le 31 octobre 1996 sur la parcelle E [Cadastre 4] au profit des parcelles E [Cadastre 2] et E1301, l’autre constituée le 26 juillet 1996 sur la parcelle E1300 au profit de la parcelle E [Cadastre 1] qui est étrangère aux ventes des parcelles E [Cadastre 16] et E [Cadastre 13] régularisées respectivement au profit de la SCI Caramela et de M. [K].

D’ailleurs, la servitude visée dans l’acte du 26 juillet 1996 n’a pas la même assiette ( largeur de six mètres sur la parcelle E [Cadastre 4]) que celle instituée par l’acte du 31 octobre 1996 sur la parcelle E [Cadastre 4] au profit des parcelles E [Cadastre 2] et [Cadastre 5] (largeur de six mètres grevant la parcelle E [Cadastre 4] pour une longueur de 155 mètres)

M. [K] est donc fondé à conclure que «'la seule servitude de passage mentionné dans son titre de propriété est une servitude constituée lors de la vente de la parcelle E1298 par Mme [F] aux consorts [U] dans un acte de vente du 26 juillet 1996'»'.

Il s’en déduit que la servitude de passage conventionnelle dont se prévaut la SCI Caramela n’est donc pas opposable à 'M. [K], à défaut d’être mentionnée dans le titre de ce dernier du 26 juin 2003 ou dans celui de ses auteurs relativement à la vente de la parcelle E [Cadastre 13], s’agissant des parcelles concernées, à savoir à l’origine les parcelles E [Cadastre 4] (fonds servant) et E [Cadastre 2] (fonds dominant ) devenus respectivement E [Cadastre 13] et E [Cadastre 16] dans les actes de vente des 26 juin 2003 et 9 novembre 2017.

Sans plus ample discussion, le jugement déféré est donc infirmé en ce qu’il a admis l’existence d’une servitude conventionnelle depuis la parcelle E [Cadastre 13] au bénéfice de la parcelle E [Cadastre 16].

Sur les préjudices

Il est soutenu par la SCI Camarela que M.[K] a commis une faute civile, quand bien même il serait jugé qu’elle ne bénéficie pas d’une servitude de passage sur le fonds E1412 de celui-ci, au motif qu’il a compromis le déroulement de ses travaux de construction sur sa parcelle E [Cadastre 16] en déposant des rochers afin de bloquer l’accès à son fonds E [Cadastre 13], l’attitude de celui-ci l’ayant contrainte à faire diligenter des constats d’huissier afin d’acter la pose, la dépose puis la réinstallation de ces rochers, qu’en entravant l’accès des entreprises au chantier, il lui a occasionné un retard de 22 mois dans la construction et la prise de possession de la maison qu’elle a fait édifier.

Elle soutient ainsi un préjudice matériel (coût des constats d’huissier), un préjudice moral en lien avec les désagréments et la perte de temps occasionnés, ainsi qu’un préjudice de jouissance en lien avec la perte de valeur locative du bien qu’elle a construit avec retard.

Les pertes de revenus locatifs au titre de la location d’un meublé (valeur locative saisonnière et location longue durée) telles qu’estimées par Orpi et Baud Immobilier sur lesquelles se fonde la SCI Caramela pour dire son préjudice de jouissance, ne sont pas déterminantes de la réalité du préjudice allégué dès lors qu’il n’est pas démontré que cette société avait le projet de louer l’immeuble qu’elle a fait édifier, sa pièce 11 faisant état de la construction d’une maison individuelle et non pas d’un immeuble de rapport.

Il résulte toutefois des pièces communiquées par la SCI Camarela que l’entreprise de menuiserie Protech Bat 84 a rencontré des difficultés pour livrer sa marchandise sur le chantier en raison des agissements des époux [K] ( blocage de son camion avec leur véhicule), livraison qui n’a pu être réalisée qu’après l’intervention de la gendarmerie, et qu’une fois le déchargement réalisé, elle a été empêchée de repartir par les époux [K] qui bloquaient à nouveau son camion, la société Vercors construction indiquant quant à elle avoir été obligée de stopper le chantier suite à la pose de rochers devant l’accès menant à celui-ci.

Est ainsi établie objectivement une entrave de la part de M. [K] au bon déroulement des travaux de construction initiés par la SCI Caramela qui est de nature à engendrer un préjudice'; M. [K] sera condamné à verser à la SCI Caramela représentée par son gérant M. [T], une indemnité de 3.000€ au titre des désagréments ainsi provoqués'; en revanche, il ne lui sera pas alloué le remboursement des frais de constats d’huissier dont l’utilité indispensable à la solution du litige n’est pas démontrée.

M. [K] et la société Alwisa soutiennent un préjudice au titre de la remise en état du chemin d’accès à leur propriété (achat de gravillons concassés) qu’ils disent avoir été endommagé par les engins de chantier de la SCI Caramela, ainsi qu’un préjudice subi au titre des troubles anormaux de voisinage résultant des nuisances occasionnées par le chantier de construction du fait de son ampleur, de sa mauvaise gestion, de sa durée, des passages répétés d’engins de chantier, du stockage de véhicules et de matériaux sur les parcelles voisines, de l’arrachage d’arbres, du déplacement de bornes, de la mise en 'uvre de poteaux provisoires pour alimenter en électricité le chantier'

L’indemnisation de ces préjudices sera rejetée, comme n’étant pas pertinemment justifiés dans leur matérialité, outre le fait que la facture d’achat de gravillons correspond à la remise en état du chemin situé sur les parcelles E [Cadastre 8] et E [Cadastre 14] donc aucunement le chemin situé sur les parcelles E [Cadastre 13] et E [Cadastre 15] de M. [K] et la société Alwisa.

L’article 651 du code civil précise que «' la loi assujettit les propriétaires à différentes obligations l’un à l’égard de l’autre, indépendamment de toute convention'».

Ce droit trouve sa limite dans le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage, sauf à en devoir réparation.

Or, la preuve de l’existence d’un trouble sonore ou matériel excédant les inconvénients normaux de voisinage en lien avec le chantier, et le passage nécessaire d’engins de terrassement ou de chantier n’est pas rapportée, M. [K] ne pouvant pas en outre sérieusement dénoncer une durée excessive de ce chantier alors même qu’il en a contrarié le déroulement par ses agissements (blocage par des rochers, entraves à l’intervention des entreprises').

Enfin les écoulements dits venir du chantier et avoir dégradé «'de manière continue le chemin d’accès, rendant impossible toute remise en état'» ne peuvent pas être mis au passif des travaux de construction la SCI Caramela , le constat de commissaire de justice dressé à la requête de M. [K] le 14 juin 2023 n’autorisant pas techniquement une telle conclusion. De même, l’attestation de M. [I], propriétaire de la parcelle E [Cadastre 1] à laquelle il accède par un droit de passage sur les parcelles E [Cadastre 14] et E [Cadastre 13], ne permet pas davantage d’accréditer le trouble anormal de voisinage dénoncé par M.[K] et la société Alwisa, ce témoin relatant une dégradation du chemin par le passage des engins accédant au chantier et par l’écoulement des eaux naturelles modifié par la construction, sans que cette dernière affirmation soit étayée par des données techniques.

Le préjudice moral dont excipe M. [K] tiré des agissements agressifs de M. [T] ne peut être retenu alors même qu’il ressort du dossier que ces deux parties ont entretenu mutuellement des relations conflictuelles dont elles assument chacune une part de responsabilité.

Pour l’ensemble de ces motifs, les demandes indemnitaires de M. [K] et de la société Alwisa sont rejetées et le jugement déféré confirmé en ce sens par motifs ajoutés.

Sur les demandes indemnitaires au titre de la résistance abusive

Le jugement déféré est confirmé en ce qu’il a débouté les parties de ce chef de prétention, en tant que succombant chacune dans leurs prétentions.

Sur les mesures accessoires

Les parties, dont il est rappelé qu’elles succombent pour partie dans leurs prétentions respectives, doivent également conserver la charge des dépens et frais irrépétibles qu’elles ont exposés personnellement en appel'; les mesures accessoires de première instance sont par ailleurs confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement , par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement déféré uniquement en ce qu’il a reconnu l’existence d’une servitude conventionnelle de passage depuis la parcelle E [Cadastre 13] au bénéfice de la parcelle E [Cadastre 16], et débouté la SCI Caramela représentée par son gérant M. [S] [T] de sa réclamation indemnitaire au titre des désagréments occasionnés,

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et ajoutant,

Dit l’absence d’une servitude conventionnelle de passage depuis la parcelle E [Cadastre 13], propriété de M. [P] [K], au bénéfice de la parcelle E [Cadastre 16], propriété de la SCI Caramela représentée par son gérant M. [S] [T],

Condamne M. [P] [K] à payer à la SCI Caramela représentée par son gérant M. [S] [T] une indemnité de 3.000€ au titre des désagréments occasionnés,

Dit que chacune des parties conserve la charge de ses frais irrépétibles et dépens personnellement exposés en appel.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de la procédure civile,

Signé par madame Clerc, président, et par madame Burel, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE