Cour d'appel de Grenoble, Chambre commerciale, 30 janvier 2025, n° 24/02342

CA Grenoble
Infirmation 30 janvier 2025

Arguments

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Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a estimé que le maintien de la société BCN dans les lieux constitue un trouble manifestement illicite, justifiant l'expulsion.
Accepté
Obligation de paiement d'une indemnité d'occupation
La cour a jugé que l'obligation de la société BCN au paiement d'une indemnité d'occupation ne se heurte à aucune contestation sérieuse, justifiant ainsi la demande des bailleurs.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a décidé que la société BCN doit supporter les frais irrépétibles exposés par les bailleurs, en raison de la décision favorable rendue.

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Sur la décision

Référence :	CA Grenoble, ch. com., 30 janv. 2025, n° 24/02342
Juridiction :	Cour d'appel de Grenoble
Numéro(s) :	24/02342
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	11 avril 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Valérie EZINGEARD
Cabinet(s) :	CABINET EZINGEARD MAGNAN
Parties :	S.A.R.L. B.C.N, son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Texte intégral

N° RG 24/02342 – N° Portalis DBVM-V-B7I-MJVM

Minute :

Copie exécutoire

délivrée le :

la SELARL CABINET EZINGEARD MAGNAN

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU JEUDI 30 JANVIER 2025

Appel d’une décision (N° RG 24/00240)

rendue par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 8]

en date du 29 mai 2024

suivant déclaration d’appel du 21 juin 2024

APPELANTS :

M. [B] [P] [L] [D]

né le 22 Août 1943 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 1]

Mme [A] [Y] [E] [F] [T] épouse [D]

née le 28 Septembre 1944 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentées par M^e Valérie EZINGEARD de la SELARL CABINET EZINGEARD MAGNAN, avocat au barreau de VALENCE

INTIMÉE :

S.A.R.L. B.C.N. prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 5]

[Localité 1]

non représentée,

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Marie-Pierre FIGUET, Présidente de Chambre,

M. Lionel BRUNO, Conseiller,

M^me Raphaële FAIVRE, Conseillère,

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 décembre 2024, M^me FAIVRE, Conseillère, qui a fait rapport assistée de Alice RICHET, Greffière, a entendu les avocats en leurs conclusions, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile. Il en a été rendu compte à la cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu ce jour.

EXPOSE DU LITIGE

M. et Mme [C] sont propriétaires d’un tènement immobilier sis à [Adresse 3].

Suivant acte authentique dressé par devant Maître [H] [V], notaire associé à [Localité 6] le 14 août 2002, M. et Mme [C] ont donné ces locaux à bail commercial à la Société Yeratel à usage de café restaurant dancing.

La société BCN ayant pour nom commercial Auberge Dancing de Chavannes a acquis le fonds de commerce exploité dans les locaux, suivant acte authentique en date du 18 janvier 2008.

Plusieurs baux dérogatoires ont été conclus avec la société BCN dont le dernier en date du 31 août 2022 prévoyant une durée de location expirant au 30 novembre 2022. La société BCN n’a pas libéré les lieux à la date d’expiration du bail.

M. et Mme [C] lui ont fait signifier le 8 décembre 2022 une sommation de quitter les lieux, laquelle n’a pas été suivie d’effet.

Par exploit en date du 13 avril 2023, M. et Mme [C] ont assigné la société BCN devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Valence en expulsion et en condamnation à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle.

Par ordonnance en date du 29 mai 2024, le président du tribunal judiciaire de Valence a débouté M. et Mme [C] de leurs demandes, dit que chaque partie conserve la charge de ses frais irrépétibles et laissé à chaque partie la charge de ses dépens.

Par déclaration du 26 juin 2024, M. et Mme [C] ont interjeté appel de ce jugement

Prétentions et moyens de M. et Mme [C] :

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées par voie dématérialisée le 19 juillet 2024, M. et Mme [C] demandent à la cour au visa des articles 16 et 835 code de procédure civile et de l’article L.145-5 du code de commerce de :

— constater l’occupation sans droit ni titre de la société BCN ensuite de l’expiration du bail dérogatoire en date du 31 août 2022,

En conséquence,

Infirmant en sa totalité l’ordonnance de référé en date du 29 mai 2024,

— ordonner l’expulsion de la société BCN, et de tous occupants de son chef, des locaux en cause, avec au besoin l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique si nécessaire,

— condamner la société BCN à leur payer à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer majoré de charges à compter du 1er décembre 2022 et jusqu’à libération effective des lieux,

— débouter la société BCN de toute demandes, fins et conclusions,

— condamner la société BCN à leur payer la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la même aux entiers dépens.

Ils font grief au premier juge de les avoir débouté de leurs demandes, au motif qu’il existerait une contestation sérieuse tenant à ce qu’ils n’établissent pas avoir manifesté, avant la date contractuelle d’expiration du bail, leur volonté de ne pas poursuivre de relation contractuelle avec le preneur alors que :

— ce moyen a été soulevé d’office par le juge sans respecter le principe du contradictoire posé par l’article 16 du code de procédure civile,

— si l’application de l’article L.145-5 du code de commerce n’est nullement contestée, la lecture qu’en a effectué le juge des référés l’est par contre totalement, puisque ce texte prévoit qu’il s’opère un nouveau bail uniquement si le preneur est laissé en possession à l’expiration du bail dérogatoire et au plus tard à l’issue du délai d’un mois à compter de cette expiration et la manifestation de volonté du bailleur doit ainsi intervenir au plus tard dans le mois suivant le terme du bail,

— le juge des référés semble avoir appliqué les termes de cet article en leur version applicable avant l’entrée en vigueur de la loi Pinel n°2014-626 du 18 juin 2014, prévoyant qu’il s’opérait un nouveau bail si le preneur était laissé en possession au terme du bail dérogatoire sans que le bailleur ait antérieurement manifesté sa volonté de ne pas poursuivre la relation contractuelle, mais tel n’est plus le cas depuis l’entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014 et les baux dérogatoires liant les parties ont été conclus largement après l’entrée en vigueur de cette loi,

— tant pour le premier bail dérogatoire, que pour le second, ils ont clairement manifesté, dans le mois suivant leur terme, leur volonté de ne pas poursuivre la relation contractuelle en faisant délivrer des sommations de quitter les lieux puisque au terme de la durée du premier bail dérogatoire, tel que renouvelé, soit le 30 juin 2022, ils ont mis en demeure le preneur, par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 5 juillet 2022, de libérer les lieux mais lui ont également, devant son inertie, fait délivrer une sommation de quitter les lieux par voie d’huissier le 21 juillet 2022, soit avant l’expiration du délai d’un mois prévu à l’article L.145-5 du code de commerce.

— à l’issue du nouveau bail dérogatoire conclu pour une durée de trois mois du 1er septembre 2022 au 30 novembre 2022, ils n’ont pas laissé la société BCN en possession sans réagir et lui ont, là encore, fait délivrer, dès le 8 décembre 2022, une sommation de quitter les lieux par voie d’huissier,

— c’est à tort que le juge des référés a considéré qu’il existerait une contestation sérieuse quant à cette manifestation de volonté,

— l’obligation de la société BCN au paiement d’une indemnité d’occupation en contrepartie de l’occupation sans droit ni titre des locaux depuis le 1er décembre 2022 ne se heurte à aucune contestation sérieuse,

— il convient donc de la condamner, par provision, au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer majoré des charges.

La société BCN n’ayant pas constitué avocat dans le délai légal, M. et Mme [C] lui ont fait signifier la déclaration d’appel par acte de commissaire de justice du 4 juillet 2024, selon remise à Etude. Les conclusions de l’appelante lui ont été signfiées par acte de commissaire de justice du 24 juillet 2024 selon remise à Etude.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 novembre 2024, l’affaire a été appelée à l’audience du 13 décembre 2024 et la décision mise en délibéré a été prononcée le 30 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

En application de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le «juge des contentieux de la protection» dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Une contestation sérieuse sur le fond du droit n’interdit pas au juge des référés de prendre les mesures prévues à l’article 835 alinéa 1er pour faire cesser un trouble manifestement illicite. (Civ. 2e, 7 juin 2007, n° 07-10.601).

Par ailleurs, si l’existence d’une contestation sérieuse n’interdit pas au juge des référés de prendre les mesures prévues par l’article 835 précité du code de procédure civile, le juge doit apprécier le caractère manifestement illicite du trouble invoqué (Civ. 2e, 21 juillet 1986, n° 84-15.397) et la constatation de l’existence d’une contestation sérieuse sur le fond du droit est insuffisante pour justifier le refus du juge des référés de prendre les mesures prévues par ce texte (Civ. 2e, 25 févr. 1987, n° 85-16.493).

L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite, déterminant la compétence du juge des référés (soc, 5 mai 1983; Civ, 2ème, 7 juin 2007).

En application de l’article L.145-5 alinéa 1er et 2 du code de commerce, les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Si, à l’expiration de cette durée et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance», le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.

À l’expiration d’un bail dérogatoire, il ne s’opère un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux que si le preneur reste et est laissé en possession, au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance du contrat ( Cass. 3e civ., 8 avr. 2021, n° 19-23.183).

A contrario, il est permis aux parties dans le mois après l’échéance du bail dérogatoire de notifier leur intention de ne pas être lié par un bail commercial soumis au statut.

Depuis la modification de l’article L.145-5, alinéa 2 par la loi du 18 juin 2014 relative aux baux commerciaux, le bailleur qui n’a pris aucune initiative avant le terme du bail dispose d’une possibilité de rattrapage et peut signifier au locataire qu’il entend le voir quitter les lieux, pourvu que cette notification soit effectuée au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance du bail. La forme que doit revêtir cette manifestation de volonté n’a pas été fixée par la loi mais ne doit laisser aucun doute quant au désir du bailleur de voir le locataire quitter les lieux.

En l’espèce, il est constant qu’un premier bail dérogatoire de trois mois a été conclu le 25 juin 2021 entre les époux [C] et la société BCN, suivi d’un autre bail dérogatoire le 30 décembre 2021 et d’un dernier bail dérogatoire le 31 août 2022, expirant le 30 novembre 2022.

Or, par acte d’huissier du 8 décembre 2022, M. et Mme [C] ont fait sommation à la société BCN de quitter les lieux immédiatement et sans délai, de sorte qu’ils sont bien fondés à soutenir qu’ils n’ont pas laissé le preneur en possession, mais ont, au contraire, fait part à celui-ci, dans le délai d’un mois suivant le terme dérogatoire du bail, de leur volonté de le voir quitter les lieux.

En conséquence, le maintien de la société BCN dans les lieux, sans droit ni titre, caractérise un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile précité, de sorte que c’est à tort que le premier juge a débouté M et Mme [C] de leur demande en retenant l’existence d’une contestation sérieuse, laquelle n’est, au demeurant, pas une condition d’application de ce texte.

Il convient donc d’infirmer l’ordonnance déférée et d’ordonner l’expulsion de la société BCN et de tous occupants de son chef, des locaux en cause, avec au besoin l’assistance d’un serrurier et le concours de la force public si nécessaire.

Sur la demande provisionnelle d’indemnité d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, comme le soutiennent justement les appelants, l’obligation de la société BNC au paiement d’une indemnité d’occupation ne se heurte à aucune contestation sérieuse, alors que cette dernière est occupante sans droit ni titre des lieux loués.

Il convient donc de faire droit à leur demande de condamnation de la société BCN à leur payer à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer majoré de charges à compter du 1er décembre 2022 et jusqu’à libération effective des lieux.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et sur les dépens

La société BCN doit supporter les dépens de première instance et d’appel comme la totalité des frais irrépétibles exposés et verser aux appelants la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance et en cause d’appel. Il convient en outre d’infirmer l’ordonnance déférée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par défaut, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Infirme l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau et ajoutant,

Ordonne l’expulsion de la société BCN et de tous occupants de son chef, des locaux en cause, avec au besoin l’assistance d’un serrurier et le concours de la force public si nécessaire,

Condamne la société BCN à payer à M. et Mme [C] à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer majoré de charges à compter du 1er décembre 2022 et jusqu’à libération effective des lieux,

Condamne la société BCN à payer à M. et Mme [C] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance et de l’appel,

Condamne la société BCN aux dépens de première instance et d’appel.

Signé par M^me Marie-Pierre FIGUET, Présidente et par M^me Alice RICHET, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente