N° RG 24/01805

N° Portalis DBVM-V-B7I-MH2J

C3

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Julie VINCENT

la SELARL CABINET JP

la SCP MONTOYA & DORNE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

CHAMBRE CIVILE SECTION A

ARRÊT DU LUNDI 10 NOVEMBRE 2025

Appel d’un jugement (N° R.G. 22/02124)

rendu par le Tribunal de Grande Instance de Valence

en date du 11 avril 2024

suivant déclaration d’appel du 11 mai 2024

APPELANT :

M. [Y] [N]

né le 10 mars 1968 à [Localité 24]

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Localité 4]

représenté par M^e Julie VINCENT, avocat au barreau de GRENOBLE postulant et plaidant par M^e Thomas BERSET, avocat au barreau de LYON

INTIMÉS :

M. [S] [U]

né le 20 août 1959 à [Localité 23]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 6]

Mme [W] [U]

née le 30 janvier 1963 à [Localité 22]

de nationalité Française

[Adresse 9]

[Localité 5]

représentés par M^e Jean POLLARD de la SELARL CABINET JP, avocat au barreau de VALENCE

Me [Z] [O]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Olivier DORNE de la SCP MONTOYA & DORNE, avocat au barreau de GRENOBLE postulant et plaidant par M^e Véronique CHIARINI de la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, avocat au barreau de NIMES

S.C.I. [K] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 13]

[Localité 5]

Non représentée

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Catherine Clerc, présidente,

M^me Raphaële Faivre, conseillère,

M. Jean-Yves Pourret, conseiller,

Assistés lors des débats de Anne Burel, greffier, en présence de [J] [F], greffier stagiaire

DÉBATS :

A l’audience publique du 22 septembre 2025, Madame Clerc a été entendue en son rapport.

Les avocats ont été entendus en leurs observations.

Et l’affaire a été mise en délibéré à la date de ce jour à laquelle l’arrêt a été rendu.

*****

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

M. [V] [U] et Mme [W] [A] épouse [U] étaient propriétaires de la parcelle cadastrée section B n°[Cadastre 10], [Adresse 20], situé au [Adresse 8]) laquelle a été scindée en deux lots nouvellement cadastrés section B n°[Cadastre 11] et n°[Cadastre 12]. Le plan de division a été établi par M. [L] [K], gérant de la SCI [K].

Dans le cadre de cette division parcellaire, les époux [U] ont décalé sur la parcelle B [Cadastre 12] le chemin d’accès permettant d’accéder à la parcelle cadastré B n°[Cadastre 11] afin d’assurer une desserte à la voir publique

Par acte authentique du 26 février 2020, reçu par Me [O], notaire à [Localité 18], les époux [U] ont vendu à M. [Y] [N] la parcelle cadastrée section [Cadastre 14][Cadastre 11] Lieudit [Localité 19] [Adresse 17], sise sur la commune de [Localité 21].

Un constat d’huissier du 13 janvier 2021 réalisé à la requête de M. [N], a révélé que les réseaux souterrains alimentant sa parcelle cadastrée section [Cadastre 15] passaient dans le sous-sol de la parcelle cadastrée section [Cadastre 14] [Cadastre 12] appartenant à un tiers, Mme [E].

Par acte extrajudiciaire en date du 20 juillet 2022, M. [N] a assigné les époux [U] devant le tribunal judiciaire de Valence, au visa des articles 544, 1104, 1231-1, 1604 du code civil pour les voir condamnés solidairement à lui payer la somme de 4.783,02€, à parfaire au jour du jugement à intervenir, en réparation du préjudice subi, afin qu’il procéde aux travaux de déplacement des réseaux souterrains desservant la parcelle B [Cadastre 11] sous le chemin d’accès existant à celle-ci, sans préjudice de dommages et intérêts, des frais irrépétibles et des dépens.

Les époux [U] ont contesté le bien fondé de l’action dirigée à leur encontre, tant sur le fondement de l’obligation de délivrance conforme, que sur celui de la responsabilité contractuelle.

Par actes extrajudiciaires des 30 mars 2023 et 21 avril 2023, les époux [U] ont appelé en cause la SCI [K], prise en la personne de M. [K] en sa qualité d’expert géomètre ayant procédé à la division parcellaire, ainsi que Me [O] en sa qualité de notaire rédacteur de l’acte de vente du 26 février 2020.

Les affaires ont été jointes.

Par jugement réputé contradictoire du 11 avril 2024, le tribunal précité a :

débouté M. [N] de l’intégralité de ses demandes,

condamné M. [N] à verser aux époux [U], unis d’intérêt, la somme de 1.500€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné M. [N] aux entiers dépens de l’instance,

rappelé que la décision est de droit assortie de l’exécution provisoire et dit n’y avoir lieu à l’écarter.

La juridiction a retenu en substance que :

il n’est pas démontré que la présence de ces réseaux dans le sous-sol ferait obstacle aux projets de construction de Mme [E],

le défaut de conformité n’est pas démontré car M. [N] bénéficie de réseaux en bon état de fonctionnement raccordant son habitation et aucune action n’a été intentée à son égard par Mme [E] pour lui demander de les déplacer,

ces mêmes considérations tenant au bon fonctionnement des réseaux desservant l’habitation de M. [N] et l’absence d’action initiée à son encontre par les propriétaires de la parcelle B646 ne permettent pas de retenir la responsabilité contractuelle des vendeurs,

M. [N] ne justifie d’aucun préjudice capable de fonder une indemnisation, sinon un préjudice éventuel.

Par déclaration déposée le 11 mai 2024, M. [N] a relevé appel.

Aux termes de ses uniques conclusions déposées le 8 aout 2024 sur le fondement des articles 544, 1104, 1231-1, 1604, 1611 et suivants, et 1626 et suivants du code civil, M. [N] demande à la cour de :

le déclarer recevable et bien fondé en son appel du jugement du 11 avril 2024 rendu par le tribunal judiciaire de Valence,

infirmer le jugement sus énoncé et daté en ce qu’il :

a rejeté l’intégralité de ses demandes,

l’a condamné au versement d’indemnités au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

l’a condamné aux entiers dépens.

constater la présence irrégulière des réseaux souterrains desservant la parcelle cadastrée section [Cadastre 15] sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 16], ainsi que la responsabilité solidaire des époux [U],

et, en conséquence :

condamner solidairement les époux [U] à lui verser une somme de 11.783,02€, somme à parfaire au jour de l’arrêt à intervenir, en réparation des préjudices subis,

condamner solidairement les époux [U] à lui payer une somme de 3.000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner solidairement les mêmes aux entiers dépens.

L’appelant fait valoir en substance que :

la vente immobilière portait très clairement sur l’acquisition d’une construction à usage d’habitation, et régulièrement raccordée aux différents réseaux à ce titre,

l’implantation de ses réseaux sous le fonds voisin entraîne des conséquences négatives pour lui puisqu’il partage les frais de modification de l’implantation des réseaux avec Mme [E],

la vente immobilière du 26 février 2020 n’ayant pas prévu que les réseaux de sa parcelle passaient dans le sous-sol d’une propriété tierce, sans le moindre droit ou titre en ce sens, il est exposé à une lourde insécurité juridique et il a été contraint de mettre la situation en conformité avec Mme [E]; le fait générateur des préjudices se trouve dans la mise en 'uvre du lotissement (division parcellaire), peu important qu’il n’a pas été actionné en responsabilité par Mme [E],

le coût global du déplacement des réseaux souterrains est de 9.566,04€ ; sa part dans la participation s’élève à la somme de 4.783,02€ au titre de son préjudice matériel auquel s’ajoute un préjudice moral du fait de la résistance abusive des époux [U] justifiant l’allocation d’une somme de 7.000€.

Dans ses dernières conclusions déposées le 23 janvier 2025, Me [O] entend voir la cour :

confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Valence en date du 11 avril 2024,

débouter les époux [U] de leur action infondée,

très subsidiairement,

débouter les époux [U] de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre, n’ayant commis aucune faute, en l’absence de tout lien de causalité avec un préjudice qui n’est ni direct, ni actuel, ni certain,

en tout état de cause,

condamner solidairement les époux [U] à payer au concluant la somme de 4.800€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner solidairement les époux [U] aux entiers dépens.

L’intimé répond que :

il n’a pas manqué à son devoir d’information et de conseil, car il ne détenait pas l’information de l’existence des canalisations litigieuses, le plan de division parcellaire du géomètre [K] ne faisant apparaître aucune matérialisation de servitude ni d’existence de canalisations souterraines sur le terrain nu vendu à Mme [E], et les époux [U] n’ayant pas révélé l’existence de ces canalisations, et il n’était pas tenu de visiter les lieux,

le triptyque faute, préjudice, lien de causalité n’étant pas réuni, l’appel en cause formé à son encontre par les époux [U] est mal fondé en l’absence de faute engageant sa responsabilité civile et d’un lien de causalité réel et certain entre le préjudice dénoncé par M. [N] et son intervention en tant que notaire non informé.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 25 octobre 2024 au visa des articles 1104, 1231-1 et 1604 du code civil, les époux [U] entendent voir la cour :

à titre principal,

confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 11 avril 2024 par le tribunal judiciaire de Valence, en ce qu’il a :

débouté M. [N] de l’intégralité de ses demandes,

condamné M. [N] à leur verser la somme de 1.500€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné M. [N] aux entiers dépens de l’instance,

à titre subsidiaire,

condamner la SCI [K] et Me [O] à les relever et garantir de toutes condamnations prononcées à leur encontre,

en tout état de cause,

condamner in solidum M. [N], la SCI [K] et Me [O] à leur verser la somme de 4.000€, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner M. [N], la SCI [K] et Me [O] aux entiers dépens.

Les intimés défendent que :

la vente immobilière consistait en l’acquisition d’une maison à usage d’habitation raccordée aux réseaux ce qui est le cas ; le mauvais positionnement des réseaux ne rend pas l’habitation non conforme à sa destination,

M. [N] est défaillant à démontrer l’existence d’un préjudice certain, réel et en lien avec une éventuelle faute,

M. [K] a failli à son devoir d’information et de conseil en s’abstenant d’attirer leur attention sur l’existence d’éventuelles canalisations souterraines passant sous les deux fonds,

il appartenait à Me [O] d’attirer l’attention des parties sur l’existence d’éventuelles canalisations, ce manquement à son devoir de conseil est fautif,

le préjudice moral de M. [N] est inexistant.

La déclaration d’appel a été signifiée dans les formes des articles 656 et 658 du code de procédure civile à la SCI [K] qui n’a pas constitué avocat ; l’arrêt sera rendu par défaut.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 9 septembre 2025.

MOTIFS

L’article 1603 du code civil dispose que le vendeur a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend.

L’article 1604 du code civil précise que la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur

L’ obligation de délivrance conforme implique que la chose délivrée soit conforme à celle qui a été vendue, tant quantitativement que qualitativement.

La conformité qualitative s’entend d’une part des normes administratives présidant à l’usage du bien et d’autre part des qualités spécifiquement convenues entre les parties en termes d’origine, de manière, ou encore de type.

Le respect de l’obligation de délivrance conforme s’apprécie au jour de la délivrance et il importe peu que le vendeur ait été au courant ou non de cette non-conformité.

En l’espèce, il n’est pas contesté que les réseaux souterrains alimentant notamment en électricité, en téléphonie et en eau potable la maison d’habitation de M. [N] traversent le sous-sol de la parcelle cadastrée B n° [Cadastre 12] appartenant à Mme [E] et qu’il n’existe aucune servitude en tréfonds autorisant le passage de ces réseaux sur la parcelle B [Cadastre 12], l’acte de vente du 26 février 2020 contenant aucune disposition en ce sens, au même titre que l’acte de vente du 25 septembre 2019 portant vente de la parcelle B [Cadastre 12] par les époux [U] à Mme [E].

Ces éléments consacrent un manquement des vendeurs à leur obligation de délivrer un bien conforme puisque, si M. [N] dispose d’une habitation reliée aux réseaux, il n’est pas maître de ceux-ci sur tout leur longueur, faute d’accès à la parcelle B [Cadastre 12] ; de plus, le bien vendu, qui ne présente pas une totale indépendance par rapport au fonds voisin, en raison de ces réseaux souterrains traversant le sous-sol de ce fonds sans que ne soit stipulée aucune servitude, ne répond donc pas à ce que M. [N] était en droit d’attendre en acquérant une maison individuelle.

Il s’en déduit pour M. [N] un préjudice en relation directe avec l’absence de révélation de l’existence de ces réseaux souterrains traversant le fonds voisin, de par l’insécurité juridique qui en découle.

Selon l’article 1611 du code civil, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur du défaut de délivrance.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de M. [N] tendant à la condamnation des époux [U] à lui payer la somme de 4.783,02€ au titre des frais des travaux de déplacement de ses réseaux traversant la parcelle B646 en direction du sous-sol du chemin d’accès où les réseaux viaires avaient été déplacés lors des opérations de division parcellaire, cette somme correspondant à sa quote part dans le coût total des travaux de déplacement de ces réseaux souterrains engagés d’un commun accord avec Mme [E].

M. [N] est également fondé à obtenir la condamnation de ses vendeurs à l’indemniser de son préjudice moral tel que résultant des contraintes qui se sont imposées à lui d’opérer le déplacement des réseaux de sa propriété.

Les prétentions de M. [N] étant accueillies sur le fondement de l’obligation de délivrance conforme, il n’y a pas lieu de statuer plus avant sur le fondement de la responsabilité contractuelle soutenu à titre subsidiaire.

Sur la demande de garantie des époux [U]

à l’encontre du notaire Me [O]

En droit, le devoir de conseil du notaire, destiné à assurer la validité et l’efficacité des actes, ne comporte pour l’officier public qu’une obligation de prudence et de diligence, et il appartient au client d’établir le manquement du notaire à cette obligation.

Cette obligation est donc une obligation de moyen qui doit être appréciée au regard des éléments dont il dispose au moment de la rédaction de l’acte, ou qu’il était en mesure d’obtenir des parties à l’acte ou encore de tiers en temps utile pour en tenir compte dans la rédaction de l’acte litigieux.

L’inefficacité de l’acte instrumenté par le notaire n’est susceptible d’engager sa responsabilité professionnelle sur le fondement de l’article 1382 du code civil devenu article 1240, que si elle est la conséquence d’une défaillance de celui-ci dans les investigations et contrôles que le devoir d’efficacité impose nécessairement, la preuve d’une faute, d’un préjudice, et du lien de causalité entre la faute et le préjudice devant être en tout état de cause rapportée.

Or, il n’est pas démontré que Me [O] a eu connaissance de l’existence des réseaux souterrains traversant la parcelle B [Cadastre 12] voisine de la parcelle B645 vendue à M. [N], le plan de division parcellaire dressé par la SCI [K] ne comportant pas mention de l’existence de réseaux souterrains.

Il est cependant établi par la pièce 7 de M. [N] que M. [I], vendeur de la parcelle B n°[Cadastre 10] aux époux [U], avait indiqué à ceux-ci l’emplacement des canalisations d’eau, d’électricité et de téléphone.

Pour autant, il ne résulte pas de l’acte de vente du 26 février 2020 que les époux [U] ont porté à la connaissance du notaire instrumentaire Me [O] cette information ; du fait de leur réticence à informer pleinement le notaire, ils ne peuvent en conséquence prétendre à être relevés et garantis des condamnations prononcées à leur encontre au profit de M. [N] en l’absence de manquement du notaire à son obligation de conseil et d’information.

à l’encontre du expert géomètre la SCI [K]

Les époux [U] qui n’établissent pas davantage avoir informé le géomètre-expert de l’existence des réseaux souterrains traversant la parcelle B628 dont la division était requise, étant rappelé que la mission d’un géomètre expert se limite à fixer les limites de parcelles et dresser les plans division, ne sont pas non plus fondés dans leur appel en garantie formé à l’encontre de cette société.

Sur les mesures accessoires

Succombant dans leurs prétentions, les époux [U] sont condamnés aux dépens de première instance et d’appel et conservent la charge de leurs frais irrépétibles ; ils sont condamnés à verser à M. [N] ainsi qu’à Me [O] une indemnité de procédure pour la totalité de l’instance pour le premier, et uniquement pour l’instance d’appel pour la seconde qui n’était pas constituée en première instance.

Les mesures accessoires de première instance sont infirmées en conséquence.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt rendu par défaut,

Infirme le jugement déféré,

Statuant à nouveau et ajoutant,

Condamne in solidum M. [V] [U] et Mme [W] [A] épouse [U] à payer à M. [Y] [N] la somme de 4.783,02€ en réparation de son préjudice matériel outre celle de 1.000€ en réparation de son préjudice moral,

Déboute M. [V] [U] et Mme [W] [A] épouse [U] de leurs demandes de relevé et garantie formées à l’encontre de la SCI [K] et Me [Z] [O],

Condamne in solidum M. [V] [U] et Mme [W] [A] épouse [U] à payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

la somme de 3.000€ à M.[Y] [N] pour la totalité de l’instance,

la somme de 2.000€ à Me [Z] [O] pour l’instance d’appel,

Déboute M. [V] [U] et Mme [W] [A] épouse [U] de leur demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, y compris en appel,

Condamne in solidum M. [V] [U] et Mme [W] [A] épouse [U] aux dépens de première instance et d’appel

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de la procédure civile,

Signé par madame Clerc, président, et par madame Burel, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE