N° RG 24/02652 – N° Portalis DBVM-V-B7I-MK3O

C5

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

CHAMBRE CIVILE SECTION A

ARRÊT DU MARDI 24 MARS 2026

Appel d’un jugement (N° R.G. 22/02166)

rendu par le tribunal judiciaire de Grenoble

en date du 13 juin 2024

suivant déclaration d’appel du 11 juillet 2024

APPELANTE :

Mme, [A], [Y]

née le 10 Septembre 1989 à, [Localité 1]

de nationalité Française

,

[Adresse 1]

,

[Localité 2]

représentée par M^e Laëtitia BARRILE, avocat au barreau de GRENOBLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-005289 du 09/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de, [Localité 3])

INTIMÉS :

M., [U], [L]

né le 07 octobre 1957 à, [Localité 4]

de nationalité Française

,

[Adresse 2]

,

[Localité 5]

Mme, [M], [H] épouse, [L]

née le 13 mai 1958 à, [Localité 6]

de nationalité Française

,

[Adresse 2]

,

[Localité 5]

représentés par M^e Florent GIRAULT, avocat au barreau de GRENOBLE

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Catherine Clerc, président de chambre,

M^me Raphaële Faivre, conseiller,

M. Jean – Yves Pourret, conseiller,

Assistés lors des débats de M^me Anne Burel, greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 2 février 2026, M. Pourret a été entendu en son rapport.

Et l’affaire a été mise en délibéré à la date de ce jour à laquelle l’arrêt a été rendu.

FAITS, PROCÉDURE, MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte authentique du 10 décembre 2021, M., [U], [L] et Mme, [M], [P], [L] son épouse ont consenti à Mme, [A], [Y] une promesse unilatérale de vente portant sur une parcelle de terrain cadastrée section AL n,°[Cadastre 1] d’une superficie de 5 ares et 55 centiares sur laquelle est édifiée une maison située, [Adresse 3], pour un prix de 940 000 €.

Il était stipulé une indemnité d’immobilisation correspondant à 10 % du prix de vente avec obligation pour le bénéficiaire d’effectuer un versement au plus tard dans le délai de 10 jours de la signature de l’acte d’un montant de 47 000 € et de payer le surplus au plus tard dans le délai de réalisation de la promesse pour le cas où la bénéficiaire ne lèverait pas l’option de son seul fait.

Par courriel du 10 janvier 2022, le notaire choisi par Mme, [Y] lui a réclamé le versement de cette somme et lui a rappelé qu’elle risquait, compte tenu de ce retard, l’annulation de la promesse de vente.

Par courriel du 14 janvier 2022, le même notaire l’a informée de la clôture du dossier d’acquisition compte tenu du non versement du dépôt de garantie et de l’annonce par le notaire choisi par les promettants de la remise du bien immobilier à la vente.

Pour courrier du 24 janvier 2022, les époux, [L] ont mis en demeure Mme, [Y] par l’intermédiaire de leur conseil de régler la somme de 47 000 €.

Par exploit d’huissier de justice du 22 mars 2022, les époux, [L] ont fait assigner Mme, [Y] devant le tribunal judiciaire de Grenoble aux fins d’obtenir principalement sa condamnation à leur verser le montant de la clause pénale convenue à la promesse.

Par jugement du 13 juin 2024, le tribunal judiciaire de Grenoble a :

— débouté Mme, [A], [Y] de ses demandes tendant à voir annuler son offre d’achat du 14 octobre 2021 et la promesse de vente régularisée entre les parties le 10 décembre 2021,

— débouté Mme, [A], [Y] de sa demande tendant à voir déclarer caduque la promesse de vente du 10 décembre 2021,

— condamné Mme, [A], [Y] à verser à M., [U], [L] et à Mme, [M], [P], [L] la somme de 94 000 € au titre de la clause pénale convenue dans la promesse de vente régularisée entre les parties le 10 décembre 2021,

— accordé à Mme, [A], [Y] des délais de paiement sur deux années soit des mensualités de 3500 € les 23 premiers mois, le solde le 24ème mois,

— condamné Mme, [A], [Y] à verser à M., [U], [L] et à Mme, [M], [P], [L] la somme de 1 000 € en indemnisation de leur préjudice moral,

— condamné Mme, [A], [Y] à payer à M., [U], [L] et à Mme, [M], [P], [L] la somme de 2 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme, [A], [Y] aux dépens,

— rejeté les autres demandes,

— rappelé que l’exécution provisoire du jugement est de droit et dit qu’il n’y a pas lieu à l’écarter.

Par déclaration du 11 juillet 2024, Mme, [Y] a interjeté appel dudit jugement.

Par conclusions notifiées électroniquement le 27 février 2025, Mme, [Y] demande à la cour de :

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Grenoble le 13 juin 2024 en toutes ces dispositions, à savoir en ce qu’il :

l’a déboutée de ses demandes tendant à voir annuler son offre d’achat du 14 octobre 2021 et la promesse de vente régularisée entre les parties le 10 décembre 2021 ;

l’a débouté de sa demande tentant à voir déclarer la caducité de la promesse de vente du 10 décembre 2021 ;

l’a condamnée à verser à M., [U], [L] et à Mme, [M], [P], [L] la somme de 94 000€ au titre de la clause pénale convenue dans la promesse de vente régularisée entre les parties le 10 décembre 2021 ;

lui a accordé les délais de paiement sur deux années soit des mensualités de 3 500 € les 23 premiers mois, le solde le 24ème mois ;

l’a condamnée à verser à M., [U], [L] et Mme, [M], [P], [L] la somme de 1 000€ en indemnisation de leur préjudice moral ;

l’a condamnée à verser à M., [U], [L] et Mme, [M], [P], [L] la somme de 2 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

l’a condamnée aux dépens ;

a rejeté les autres demandes ;

a rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit et dit qu’il n’y a pas lieu de l’écarter ;

Et statuant à nouveau,

à titre principal,

— juger que les époux, [L] ont fait usage de leur faculté de se libérer par anticipation de leur engagement et de remettre le bien en vente à la date du 14 janvier 2022, anéantissant la promesse à cette date et se privant de la faculté de se prévaloir de la clause pénale ;

— juger en tout état de cause que dès lors que la promesse s’est trouvée anéantie à la date du 14 janvier 2022, Mme, [Y] n’a pas été en mesure de justifier de la réalisation de la condition suspensive d’octroi d’un financement et qu’en conséquence, les époux, [L] ne sauraient exiger aucune somme de sa part ;

— juger en tout état de cause que la clause pénale ne saurait être mobilisée à défaut pour les époux, [L] d’avoir justifié de la réalisation de la condition suspensive relative aux droits réels sur le bien à la date de caducité de la promesse ;

En conséquence,

— débouter les époux, [L] de leur demande indemnitaire au titre de la clause pénale, non applicable en raison de la résolution de la promesse avant terme le 14 janvier 2022 d’une part, et de l’absence de réalisation des conditions suspensives d’autre part ;

subsidiairement,

— réduire en ce qu’elle s’avère manifestement excessive, l’indemnité demandée au titre de la clause pénale à hauteur de 94 000€ correspondant au prix de l’immobilisation jusqu’au 25 février 2022, et dire qu’elle ne saurait excéder la somme de 47 000€ compte tenu de la remise en vente du bien le 14 janvier 2022 ;

— accorder à Mme, [Y] des délais de paiement de 24 mois pour régler les sommes dues ;

en tout état de cause,

— débouter les époux, [L] de leurs demandes de dommages et intérêts à défaut de justifier d’aucun préjudice ;

— débouter les époux, [L] de toutes autres demandes, fins et prétentions ;

— débouter les époux, [L] de leurs demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens;

— condamner in solidum M., [U], [L] et Mme, [M], [L] à lui payer la somme de 2 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum M., [U], [L] et Mme, [M], [L] aux entiers dépens de l’instance.

Elle fait valoir, à titre principal, que la promesse était initialement consentie pour une durée allant jusqu’au 25 février 2022 mais qu’après lui avoir reproché de ne pas avoir versé la somme de 47 000€, les promettants se sont prévalus de la faculté de se libérer de leur engagement dès le 14 janvier 2022 pour remettre en vente le bien de telle manière qu’ils ne pouvaient se prévaloir de la clause pénale prévue pour un maintien de leur engagement jusqu’au 25 février 2022.

Elle ajoute que jusqu’à cette date du 14 janvier 2022, elle a tenu informé les vendeurs de ses démarches en vue d’obtenir un financement conformément à la condition suspensive stipulée dans l’acte dont le délai expirait le 11 février 2022 à la fois auprès de son courtier mais également en ayant recours à l’organisme « Make me stay » susceptible d’offrir une solution alternative au prêt immobilier; que cependant la promesse a été anéantie à compter du 14 janvier 2022 par la volonté des époux, [L] ; que dès lors, ils ne lui ont pas permis de bénéficier de la totalité du délai stipulé au titre de la condition suspensive.

Elle fait encore valoir que les époux, [L] ne justifient pas de la réalisation des conditions suspensives de droit commun à la date du 14 janvier 2022 à compter de laquelle ils ont décidé de remettre leur bien en vente.

A titre subsidiaire, elle fait valoir qu’il y a lieu de réduire cette clause pénale puisque de fait la promesse n’a été maintenue qu’un mois au lieu de deux et demi ; qu’il est nécessaire de tenir compte de la renonciation anticipée du promettant ; qu’elle ne saurait être condamnée à payer plus que la somme de 47 000 € ; que les vendeurs n’ont par ailleurs subi aucun préjudice puisqu’ils ont vendu leur maison à un prix équivalent en mai 2022.

A titre infiniment subsidiaire, elle invoque se trouver en difficulté financière pour obtenir des délais de paiement.

Par ordonnance de référé du 6 novembre 2024, le conseiller délégué par le premier président a rejeté la demande de Mme, [Y] d’arrêt de l’exécution provisoire.

Par ordonnance du 24 juin 2025, le conseiller de la mise en état a déclaré irrecevables en application de l’article 909 du code de procédure civile les conclusions des époux, [L] notifiées le 11 mars 2025.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, il convient au visa de l’article 455 du code de procédure civile de se reporter à leurs conclusions susvisées.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 13 janvier 2026.

MOTIFS

À titre liminaire, il est tout d’abord rappelé qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile, les conclusions des époux, [L] ayant été déclarées irrecevables, ces derniers sont réputés s’approprier les motifs du jugement.

Ensuite, il ne sera pas statué sur les « demandes » de « juger » formulées dans le dispositif des conclusions de l’appelante dès lors qu’elles ne s’analysent pas comme des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais comme des moyens auxquels il est répondu dans les motifs.

Enfin, bien que Mme, [Y] sollicite l’infirmation du jugement en ce qu’il l’a déboutée de ses demandes tendant à voir annuler son offre d’achat du 14 octobre 2021 et la promesse de vente régularisée entre les parties le 10 décembre 2021 ainsi que de sa demande tendant à voir déclarer caduque la promesse de vente du 10 décembre 2021, elle ne formule expressément aucune prétention à ce titre dans le dispositif de ses conclusions. La cour ne peut par conséquent que confirmer le jugement déféré sur ces deux chefs.

Sur la demande au titre de la clause pénale

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l’article 1231-5 du même code, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

En l’espèce, au terme de la promesse conclue le 10 décembre 2021 les parties ont convenu d’une indemnité d’immobilisation avec un montant fixé à la somme de 94 000 €.

La clause est ainsi rédigée :

« 1°/ sur cette somme, le bénéficiaire versera au promettant, au moyen d’un virement bancaire, dans les 10 jours des présentes, celle de 47 000 € représentant partie de l’indemnité d’immobilisation ci-dessus fixée.

Le promettant sera libéré si bon lui semble de son engagement de vente par le seul fait de la constatation du défaut de versement total ou partiel de l’indemnité d’immobilisation.

[']

2°/ quant au surplus de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de 47 000 €, le bénéficiaire s’oblige à verser au promettant au plus tard dans le délai de huit jours de l’exécution du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisé, ne finirait pas l’acte de vente ne lèvera pas l’option de son seul fait.

Le versement de cette somme au promettant constitue une indemnité forfaitaire destinée à compenser le préjudice causé au promettant en considération de la promesse ferme qui a été faite au bénéficiaire et au préjudice qu’il en résultera en cas de non réalisation de la vente le bénéficiaire sera dans ce cas redevable à l’égard du promettant à titre d’indemnité d’immobilisation du bien de la somme forfaitaire ci-dessus visée et il s’oblige à la verser au plus tard dans le délai susvisé ".

Il en résulte que les parties ont convenu du versement d’une somme de 47 000 € par Mme, [Y] dans les 10 jours de la signature de la promesse et qu’à défaut pour elle de respecter cette obligation, les époux, [L] pourraient se considérer déliés de tout engagement si bon leur semble.

Il est acquis aux débats que Mme, [Y] ne s’est jamais acquittée de cette somme.

Elle justifie au demeurant que son notaire lui a réclamé le versement de cette somme par courriel des 19 décembre 2021, 27 décembre 2021 et encore 10 janvier 2022, étant précisé que dans ce dernier courriel il lui indiquait : « compte tenu du retard de versement, vous risquez à l’annulation pure et simple de votre promesse de vente ».

Elle établit encore que par courriel du 14 janvier 2022 son notaire lui a écrit : " Je vous informe de la clôture de votre dossier d’acquisition. En effet, compte tenu du non versement de votre dépôt de garantie, Me, [K], notaire des vendeurs, m’informe que la maison de ses clients vient d’être mise à la vente. "

Il ressort encore d’un récapitulatif des échanges (messages ou conversations) intervenus directement entre les parties, lequel a été rédigé par les époux, [L] eux-mêmes (pièce n°23 de Mme, [Y]), que les promettants ont indiqué à la bénéficiaire lors d’une conversation téléphonique du 15 janvier 2022 : « je lui dis qu’on annule le compromis ».

Il est donc démontré que Mme, [Y] n’ayant pas respecté son engagement de verser la somme de 47 000 € dans les 10 jours de l’acte à titre d’indemnité d’immobilisation, les époux, [L] ont choisi de remettre en vente le bien objet de la promesse et de ne plus être liés par celle-ci comme la clause précitée le permettait, observation faite qu’il n’était stipulé aucune condition de forme pour informer le bénéficiaire de ce choix de mettre un terme à la promesse.

Compte tenu de cette décision claire et non équivoque de ne plus être liés par le contrat, la sommation interpellative délivrée le 15 février 2022 à Mme, [Y] à la demande des époux, [L] n’a pas pu le faire revivre. De la même manière, la mise en demeure en date du 24 janvier 2022 adressée par le conseil des époux, [L] à Mme, [Y] n’a pas pu remettre en cause ce choix des promettants de ne plus être liés préalablement transmis à la bénéficiaire.

En revanche, les époux, [L] sont fondés à se prévaloir de cette mise en demeure dans le cadre de l’application de la clause pénale stipulée dans la promesse dans les termes suivants: « Dans l’hypothèse où le bénéficiaire ne respecte pas cet engagement contractuel de verser l’indemnité ci-dessus visée, et après avoir été mis en demeure, il devra verser au promettant la somme de 10 % du prix à titre de clause pénale conformément aux dispositions de l’article 1235-5 du code civil indépendamment de tous dommages-intérêts ».

En effet, cette mise en demeure étant restée sans suite, les époux, [L] peuvent se prévaloir du manquement de la bénéficiaire à son obligation et solliciter la mise en 'uvre de cette clause pénale qui a pour objet l’absence de versement de l’indemnité d’immobilisation convenue sans que Mme, [Y] ne puisse se plaindre de ce qu’elle n’a pas eu le temps d’obtenir le financement ayant fait l’objet d’une condition suspensive et plus largement de ce que les promettants n’établissent pas que toutes les conditions suspensives ont été réalisées.

Quoique, en principe, il est retenu la somme forfaitaire convenue entre les parties au titre de la clause pénale, au cas d’espèce, Mme, [Y] établit que le taux de 10 % du prix de vente, soit 94 000 €, apparaît manifestement excessif comparativement au préjudice réellement subi par les époux, [L] dans la mesure où le bien n’a été immobilisé qu’entre le 10 décembre 2021 et 14 janvier 2022, date de sa remise en vente, soit un peu plus d’un mois, alors que la promesse était conclue pour un durée expirant initialement le 25 février 2022, l’immobilisation envisagée s’étalait sur deux mois et demi.

Infirmant le jugement déféré, il y a donc lieu de réduire le montant de la clause pénale à la somme de 47 000 €.

Pour le surplus, les époux, [L] n’établissent pas l’existence d’un préjudice moral non réparé par la somme allouée au titre de la clause pénale.

Infirmant encore le jugement déféré, Mme, [Y] est condamnée payer aux époux, [L] la somme de 47 000 € au titre de la clause pénale réduite et les époux, [L] sont déboutés du surplus de leur demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de délai de paiement

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

Confirmant le jugement déféré sur le principe du délai de paiement accordé à Mme, [Y] qui n’établit pas une amélioration de sa situation économique depuis cette décision, il doit être infirmé en considération du quantum de la condamnation à paiement prononcée en appel, celle-ci étant autorisée à s’acquitter de sa dette en 23 mensualités de 2 000 € et une 24ème de 1 000 €.

Sur les mesures accessoires

Au visa de l’article 696 du code de procédure civile, Mme, [Y], partie perdante, est condamnée aux dépens d’appel. Elle est également déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les mesures accessoires de première instance sont confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant, publiquement, dans les limites de l’appel, par arrêt contradictoire

Infirme le jugement sauf en ce qu’il a :

— débouté Mme, [A], [Y] de ses demandes tendant à voir annuler son offre d’achat du 14 octobre 2021 et la promesse de vente régularisée entre les parties le 10 décembre 2021,

— débouté Mme, [A], [Y] de sa demande tendant à voir déclarer caduque la promesse de vente du 10 décembre 2021,

— condamné Mme, [A], [Y] à payer à M., [U], [L] et à Mme, [M], [H] épouse, [L] la somme de 2 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme, [A], [Y] aux dépens,

Statuant des chefs infirmés et y ajoutant,

Réduit le montant de la clause pénale à la somme de 47 000 € ;

Condamne Mme, [A], [Y] à payer à M., [U], [L] et Mme, [M], [H] épouse, [L] la somme de 47 000 € au titre de la clause pénale ;

Dit que Mme, [A], [Y] pourra s’acquitter de sa dette en 23 mensualités de 2 000 € et une 24ème mensualité de 1 000 € ;

Dit que le défaut de paiement d’un seul règlement à l’échéance prescrite entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

Déboute M., [U], [L] et Mme, [M], [H] épouse, [L] de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

Déboute Mme, [A], [Y] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel ;

Condamne Mme, [A], [Y] aux dépens d’appel.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Signé par Madame Clerc , président, et par Madame Burel, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT