N° RG 24/01657 – N° Portalis DBVM-V-B7I-MHON

N° Minute :

C2

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

Chambre civile section B

ARRÊT DU MARDI 31 MARS 2026

Appel d’un jugement (N° R.G 23/00610) rendu par le Juge [K] contentieux de la protection de [Localité 1] en date du 19 mars 2024, suivant déclaration d’appel du 29 avril 2024.

APPELANT :

M. [F] [N]

né le 17 octobre 1958 à [Localité 2] (59)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par M^e Philippe CHASTEAU de la SELARL CHASTEAU AVOCATS & ASSOCIES, avocat au barreau de BOURGOIN-JALLIEU

INTIMÉE :

La SCI [K] [X], Société Civile Immobilière, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, monsieur [Q] [U]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée et plaidant par M^e Laurent MAGUET de la SCP MAGUET & ASSOCIES, avocat au barreau de BOURGOIN-JALLIEU

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Anne-Laure PLISKINE, conseillère faisant fonction de présidente de la Chambre civile Section B,

M^me Ludivine CHETAIL, conseillère,

M. Jean-Yves POURRET, conseiller,

DÉBATS :

A l’audience publique du 06 janvier 2026, M^me Anne-Laure PLISKINE, conseillère, qui a fait son rapport, assistée de M^me Claire CHEVALLET, greffière a entendu seule les avocats en leurs conclusions et M^e Laurent MAGUET en sa plaidoirie, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions [K] articles 805 et 907 du code de procédure civile.

Il en a été rendu compte à la cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu à l’audience de ce jour.

EXPOSE [K] FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat de bail daté du 1er août 2014, consenti par la SCI [K] [X], M.[F] [N] a pris en location un logement et un garage situés [Adresse 3], en contrepartie du versement d’un loyer mensuel d’un montant de 990 euros, outre 310 euros de charges.

Par acte de commissaire de justice, déposé à l’étude le 14 mars 2023, la SCI [K] [X] a fait délivrer à M. [F] [N] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme totale de 10 383,38 euros au titre [K] loyers et charges impayés, ainsi qu’une mise en demeure de justifier de l’occupation du logement, en raison de l’absence de paiement du loyer et [K] charges depuis le mois de novembre 2022.

La SCI [K] [X] a saisi la commission de coordination [K] actions de prévention [K] expulsions locatives suivant courrier daté du 15 mars 2023.

Par acte de commissaire de justice remis à personne le 24 mai 2023, la SCI [K] [X] a assigné M. [F] [N] devant le juge [K] contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, d’ordonner l’expulsion le cas échéant du locataire et de le voir condamner à payer les loyers et charges impayés ainsi que l’indemnité d’occupation et le montant [K] réparations locatives.

Par courrier du 14 avril 2023, M. [F] [N] a donné congé au bailleur, avec effet au 14 juillet 2023. Le 17 juillet 2023, un état [K] lieux de sortie a été établi contradictoirement par commissaire de justice.

Par jugement du 19 mars 2024, le tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu a :

— constaté la libération [K] lieux par M. [F] [N] le 14 juillet 2023 conformément au congé délivré par courrier le 14 avril 2023 ;

— constaté le désistement de la SCI [K] [X] de ses demandes en résiliation du contrat de bail et en expulsion dirigées contre M. [F] [N] ;

— condamné M. [F] [N] à payer à la SCI [K] [X] la somme de 13 706,84 euros correspondant au montant [K] loyers et charges impayés au 9 août 2023, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— condamné M. [F] [N] à payer à la SCI [K] [X] la somme de 5 702,50 euros correspondant aux réparations locatives ;

— dit que, sauf meilleur accord [K] parties, M. [F] [N] pourra s’acquitter de la dette conformément à l’article 1343-5 du code civil par [K] versements mensuels de 800 euros avant le 15 de chaque mois pendant 24 mois, le premier versement devant intervenir dans le mois de la signification du présent jugement, le dernier versement étant ajusté au solde de la dette ;

— dit qu’à défaut du versement d’un seul de ces acomptes à son échéance, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible dans sa totalité ;

— condamné M. [F] [N] à payer à la SCI Les [X] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [F] [N] à payer le coût de l’assignation et de la signification du jugement à l’exclusion de toute autre somme.

Par déclaration d’appel du 29 avril 2024, M. [N] a interjeté appel du jugement, sauf en ce qu’il a :

— constaté la libération [K] lieux par M. [F] [N] le 14 juillet 2023 conformément au congé délivré par courrier le 14 avril 2023 ;

— constaté le désistement de la SCI [K] [X] de ses demandes en résiliation du contrat de bail et en expulsion dirigées contre M. [F] [N].

Par conclusions notifiées le 18 octobre 2024, la SCI [K] [X] a formé appel incident.

EXPOSE [K] PRÉTENTIONS ET MOYENS [K] PARTIES

Suivant dernières conclusions notifiées le 17 janvier 2025, l’appelant demande à la cour de déclarer recevable et bien fondé l’appel interjeté, mettre à néant le jugement entrepris, et statuant à nouveau :

— fixer l’arriéré locatif à la somme de 7 979,32 euros ;

— fixer à néant les charges locatives ;

— fixer à 30 euros les réparations locatives ;

— débouter la SCI [K] [X] de ses plus amples demandes, fins et prétentions ;

— accorder à M. [F] [N] 24 mois de délai de paiement en 24 mensualités égales ;

— condamner la SCI [K] [X] au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

Suivant dernières conclusions notifiées le 24 mars 2025, l’intimée demande à la cour de juger recevable et bien fondé l’appel incident qu’elle a formé à l’encontre du jugement rendu le 19 mars 2024 par le juge [K] contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu.

Confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a :

— condamné M. [F] [N] à payer à la SCI [K] [X] la somme de 13 706,84 euros correspondant au montant [K] loyers et charges impayés au 9 août 2023, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— condamné M. [F] [N] à payer à la SCI [K] [X] la somme de 5 702,50 euros correspondant aux réparations locatives ;

— dit que, sauf meilleur accord [K] parties, M. [F] [N] pourra s’acquitter de la dette conformément à l’article 1343-5 du code civil par [K] versements mensuels de 800 euros avant le 15 de chaque mois pendant 24 mois, le premier versement devant intervenir dans le mois de la signification du présent jugement, le dernier versement étant ajusté au solde de la dette ;

— dit qu’à défaut du versement d’un seul de ces acomptes à son échéance, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible dans sa totalité.

Infirmer le jugement intervenu sur ces seules dispositions.

Et statuant de nouveau,

— condamner M. [F] [N] à payer à la SCI [K] [X] la somme de 13 854,10 euros montant de l’arriéré locatif et d’occupation, outre intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2023 sur la somme de 10 383,38 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

— condamner M. [F] [N] à payer à la SCI [K] [X] la somme totale de 10 307,76 euros au titre [K] réparations locatives,

— débouter M. [F] [N] de sa demande de délais de paiement,

En tout état de cause,

— condamner M. [F] [N] à payer à la SCI [K] [X] la somme de 6 000 euros au titre [K] dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

MOTIVATION

En vertu [K] dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions [K] parties pour le détail de leur argumentation.

Sur l’arriéré locatif

Moyens [K] parties

M. [N] ne conteste pas ne pas avoir réglé les loyers à compter de novembre 2022. Il explique que le montant du dépôt de garantie de 990 euros doit être déduit. Il ajoute que contrairement à ce que soutient le bailleur, il a bien réglé la somme de 1 237 euros pour les loyers et les charges (1 037 euros pour le loyer et 200 euros de provision pour charge) [K] mois d’août, septembre et octobre 2022.

Il reconnait être redevable d’une somme de 7 875 euros.

La SCI [K] [X] expose que le loyer était initialement fixé à la somme de 990 euros hors charges, qu’une première revalorisation est intervenue en août 2018 portant le loyer à la somme de 1 002 euros, puis une seconde en août 2022 portant le loyer à la somme de 1 037 euros. Elle sollicite ainsi la somme de 7 980 euros au titre de l’arriéré locatif déduction faite du dépôt de garantie.

Réponse de la cour

En application [K] dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il s’évince [K] conclusions [K] parties que l’arriéré locatif entre le mois de novembre 2022 et le départ du locataire au mois de juillet 2023, n’est pas contesté et s’élève à la somme de 8 865 euros soit : 1 037 x 8 (pour les mois de novembre 2022 à juin 2023) + 569 euros (pour la période du 1er au 17 juillet 2023).

Néanmoins, les parties s’opposent quant au règlement [K] loyers [K] mois d’août, septembre et octobre 2022.

La SCI [K] [X] produit un décompte joint au commandement de payer du 14 mars 2023 (pièce 18) lequel fait mention de loyers perçus entre août et décembre 2022 à hauteur de 3 006 euros soit une somme mensuelle pour les mois d’août, septembre et octobre de 1 002 euros, M.[N] reconnaissant ne plus avoir réglé les loyers à compter du mois de novembre.

Ce dernier, qui indique dans ses conclusions avoir versé la somme mensuelle de 1 037 euros, n’en justifie néanmoins pas.

Partant, l’arriéré locatif s’élève à la somme de 7 980 euros déduction faite du dépôt de garantie de 990 euros : (8 865 + ((1 037 – 1 002) x 3)) – 990).

Le jugement sera infirmé de ce chef.

Sur les charges locatives

Moyens [K] parties

M. [N] fait valoir que les charges ne sont pas justifiées et que la demande du bailleur doit être rejetée. Sur les factures d’eau pour les années 2019 à 2023, il indique qu’il s’agit de factures qui concernent l’ensemble de la copropriété et qui ne sauraient lui être imputées en totalité. S’agissant [K] factures d’électricité [K] communs, il affirme que [K] occupants utilisaient l’électricité de ceux-ci pour opérer [K] branchements pour leurs voitures électriques. Concernant le fuel, il expose que la cuve a été partiellement vidée en 2022. Relativement aux espaces verts, il soutient que les frais sont divisés par deux alors que la copropriété est composée de trois appartements.

La SCI [K] [X] fait valoir que l’ensemble [K] charges est justifié. Pour les factures d’eau, elle précise que le syndic a toujours procédé à une répartition de la consommation d’eau par tiers. S’agissant [K] factures d’électricité, elle explique que les prises électriques [K] garages sont raccordées au tableaux [K] appartements, de sorte que la consommation liée à la charge [K] véhicules électriques n’influe pas sur la copropriété. S’agissant du fuel, elle souligne avoir pris en compte la vente du fuel pour la somme de 840 euros lors du calcul [K] charges. Concernant les espaces verts, la SCI [K] [X] expose que le prestataire établit une facture correspondant au tiers qu’il adresse à une propriétaire et une seconde est établie à l’ordre de la SCI correspondant au deux tiers. Elle ajoute formuler [K] demandes complémentaires relativement à la taxe d’ordure ménagère et à la régularisation [K] charges pour 2023.

Réponse de la cour

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 énumère les charges récupérables dont la liste limitative est fixée par le décret du 26 août 1987, et distingue trois types de charges, liés à l’usage, l’entretien et les menues réparations, l’imposition.

Les charges sont exigibles sur justification et [K] provisions peuvent être prévues par le bail mais la régularisation doit intervenir au moins une fois par an. Un décompte par poste par nature de charges, ainsi que le mode de répartition entre les locataires dans les immeubles collectifs, doit être adressé au locataire qui doit être informé que les pièces justificatives sont tenues à sa disposition dans [K] conditions raisonnables et normales pendant un mois à compter de l’envoi du décompte. Ces dispositions sont d’ordre public.

En l’espèce, la SCI [K] [X] produit :

— les décomptes par nature de charge et les justificatifs adressés au locataire pour les années 2019,2020 et 2021 (pièce 9),

— le décompte [K] sommes dues au 9 août 2023 (pièce 32),

— la facture d’entretien [K] espaces verts 2021-2023 (pièce 39),

— la facture de consommation électrique du 4 décembre 2023 (pièce 40),

— la taxe foncière 2022 et 2024 (pièces 41 et 42),

— le journal de comptabilité de la copropriété 2022 (pièce 43),

— le journal de comptabilité de la copropriété 2022, part locataire (pièce 44),

— l’assemblée générale de la copropriété du 13 mai 2023 (pièce 45),

— le journal de comptabilité 2023 (pièce 46),

— le journal de comptabilité part locataire (pièce 47),

— l’assemblée générale du 10 mai 2024 (pièce 48).

Ainsi, les décomptes annuels et les justificatifs de charges visés à l’article de la loi du 23 juillet 1989 sont produits par la bailleresse sur laquelle repose la charge de la preuve. Partant, c’est à bon droit que le premier juge a retenu que M [N] restait redevable :

— au titre de l’année 2019 d’une somme de 446,44 euros,

— au titre de l’année 2020 d’une somme de 1 227,64 euros,

— au titre de l’année 2021, d’une somme de 1 420,74 euros,

— au titre de l’année 2022 et au prorata pour l’année 2023, d’une somme de 1 742,70 euros.

Il sera également fait droit aux demandes complémentaires de la SCI [K] [X] dument justifiées :

— sur les taxes d’ordures ménagères 2022 et 2023 à hauteur de 648,21 euros (pièces 41,42),

— sur la régularisation [K] charges 2023 à hauteur de 388,37 euros.

Dès lors, M. [N] sera condamné à payer à la SCI [K] [X] la somme de 5 874,10 euros au titre de l’arriéré de charge en infirmation du jugement.

Sur les réparations locatives

Moyens [K] parties

M. [N] soutient que seul le coût du rebouchage du trou dans l’entrée doit être mis à sa charge pour la somme de 80 euros et souligne que les autres désordres relèvent de la responsabilité du bailleur.

La SCI [K] [X] estime que M. [N] doit répondre [K] dégradations commises pour la somme totale de 10 307,76 euros.

Réponse de la cour

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre [K] dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, [K] équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble [K] réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Aux termes de l’article 1732 du code civil, le locataire répond [K] dégradations ou [K] pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans faute de sa part. Selon l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état [K] lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté.

En application de l’article 1755 du code civil, aucune [K] réparations réputées locatives n’est à la charge [K] locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

Il résulte de ces articles que, sauf clause expresse mettant à la charge du locataire les réparations résultant de la vétusté, le locataire, lors de son obligation de restitution [K] lieux, n’est tenu que [K] dégradations qui sont imputables à un manquement de sa part à ses obligations d’entretien et de réparation, à l’exclusion de celles imputables à la vétusté.

Le locataire répond [K] dégradations [K] lieux intervenues jusqu’à la date de libération [K] lieux. Si les dégradations sont établies, c’est au preneur de démontrer qu’elles ont eu lieu sans faute de sa part et de supporter le risque de la preuve.

En l’espèce, la SCI [K] [X] produit l’état [K] lieux d’entrée (pièce 4) et l’état [K] lieux de sortie (pièce 29) qu’il convient de comparer pour apprécier les dégradations locatives.

Sur la porte du garage

L’état [K] lieux d’entrée mentionne « un box, une clé, brut et deux bips ». En revanche, l’état [K] lieux de sortie indique que la porte sectionnelle ne fonctionne plus et précise que le premier panneau présente un enfoncement.

Le premier juge relève à juste titre que M. [N] n’a évoqué un dysfonctionnement de la porte du garage qu’à compter d’un courriel daté du 20 mars 2023, dans lequel il affirme que celle-ci ne fonctionnait pas depuis son entrée dans les lieux, alors même qu’aucune mention en ce sens ne figure dans l’état [K] lieux d’entrée.

La cour ajoute que M. [N] reconnaît être à l’origine de la dégradation, indiquant avoir heurté la porte du garage avec son véhicule. Il ressort par ailleurs [K] pièces versées aux débats qu’il n’a pas souhaité déclarer ce sinistre auprès de son assureur (pièce 22 de l’intimée).

Partant, il sera mis à la charge de M. [N] le coût [K] réparations facturées à la SCI [K] [X] pour la somme de 3 520 euros.

Sur les dégradations au sein du logement

La SCI [K] [X] sollicite la somme de 5 950 euros pour la reprise [K] peintures (pièce 36 facture peinture).

Relativement à l’état de la peinture du logement, l’état [K] lieux d’entrée fait mention d’une peinture en bon état dans presque toutes les pièces, excepté la chambre 4 pour laquelle il est indiqué une peinture en mauvais état (avec l’apposition de la lettre D), une peinture qui s’effrite et beaucoup de traces.

L’état [K] lieux de sortie en date du 17 juillet 2023 fait quant à lui état d’un gros trou avec arrachement de matériau dans l’entrée sur la cloison séparative entre la cuisine et le salon ; [K] murs peints marqués par [K] légères traces dans de nombreuses pièces ; les murs sont peints de manière grossière en état d’usage dans la chambre une et le couloir ; de nombreux trous sur les murs, d’importantes traces d’humidité dans le plafond de la salle de bain ; écaillement de la peinture et importante infiltration d’au au niveau de la porte-fenêtre dans la cuisine.

Les dégradations sont ainsi établies et c’est au preneur de démontrer qu’elles ont eu lieu sans faute de sa part, ce que M. [N] ne fait pas. Toutefois, c’est à juste titre que ce dernier rappelle qu’il occupe les lieux depuis 2014.

Partant un coefficient de vétusté de 40% sera appliqué.

Dès lors, il sera mis à la charge de M. [N] la somme de 3 570 euros (5 950 x 0,6).

Sur l’éclairage de la douche et le sèche serviette

La SCI [K] [X] sollicite la somme de 837,76 euros, indiquant qu’à l’arrivée [K] nouveaux locataires, il est apparu que l’éclairage de la douche et le sèche-serviette de la salle de bain ne fonctionnaient pas.

Or, ces éléments ne ressortent pas de l’état [K] lieux de sortie qui mentionne dans la salle de bain: 'une douche à l’italienne […] est en état d’usage. Un globe lumineux est en place. […]. Un radiateur est fixé au mur.

Partant la demande à ce titre sera rejetée.

En conséquence, M. [N] sera condamné à payer à la SCI [K] [X] la somme totale de 7 090 euros au titre [K] réparations locatives.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération [K] besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement [K] sommes dues.

En l’espèce, M. [N] qui sollicite [K] délais de paiement sans aucunement justifier de sa situation financière, ne mettant pas la cour à même d’apprécier l’opportunité d’accorder ou non [K] délais, sera débouté de sa demande.

M.[N] qui succombe à l’instance sera condamné aux dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi :

Infirme le jugement sauf en ce qu’il a :

— constaté la libération [K] lieux par M. [F] [N] le 14 juillet 2023 conformément au congé délivré par courrier le 14 avril 2023 ;

— constaté le désistement de la SCI [K] [X] de ses demandes en résiliation du contrat de bail et en expulsion dirigées contre M. [F] [N].

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne M. [F] [N] à payer à la SCI [K] [X] la somme de 13 854,10 euros montant de l’arriéré locatif et d’occupation, outre intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2023 sur la somme de 10 383,38 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

Condamne M. [F] [N] à payer à la SCI [K] [X] la somme totale de 7 090 euros au titre [K] réparations locatives ;

Déboute M. [F] [N] de sa demande de délais de paiement ;

Condamne M. [F] [N] à payer à la SCI [K] [X] la somme de 2 000 euros au titre [K] dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [F] [N] aux dépens.

Prononcé par mise à disposition de la décision au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Anne-Laure Pliskine, Conseillère faisant fonction de Présidente de la Chambre civile Section B, et par la Greffière, Claire Chevallet, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente de section