AFFAIRE : N° RG 22/01052 -

N° Portalis DBVC-V-B7G-G7D7

ARRÊT N°

JB.

ORIGINE : Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 25] du 07 Février 2022

RG n° 19/00952

COUR D’APPEL DE CAEN

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 27 NOVEMBRE 2025

APPELANTE :

Madame [T] [Y]

née le 26 Janvier 1960 à [Localité 23]

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée et assistée de M^e Noël PRADO, avocat au barreau de LISIEUX

INTIMÉES :

La Commune [Localité 20] prise en la personne de son Maire en exercice,

[Adresse 26]

[Localité 4]

La S.A. PARTELIOS HABITAT

N° SIRET : 626 150 106

[Adresse 5]

[Localité 3]

prise en la personne de son représentant légal

représentées et assistées de M^e David GORAND, avocat au barreau de COUTANCES

Le [Adresse 29] [Adresse 24] pris en la personne de son Syndic le Cabinet AGEMO,

[Adresse 2]

[Localité 4]

pris en la personne de son représentant légal

représenté et assisté de M^e Jérôme MARAIS, avocat au barreau de CAEN

INTERVENANTE VOLONTAIRE :

La S.A.S. PARTELIOS IMMOBILIER

N° SIRET : 381 923 580

[Adresse 5]

[Localité 3]

prise en la personne de son représentant légal

représentée et assistée de M^e David GORAND, avocat au barreau de COUTANCES

DÉBATS : A l’audience publique du 01 juillet 2025, sans opposition du ou des avocats, M^me BARTHE-NARI, Président de chambre et M^me GAUCI SCOTTE, Conseillère, ont entendu les plaidoiries et en ont rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIERE : M^me LE GALL

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me BARTHE-NARI, Présidente de chambre,

M^me DELAUBIER, Conseillère,

M^me GAUCI SCOTTE, Conseillère,

ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile le 27 Novembre 2025 par anticipation du délibéré prévu le 15 Janvier 2026 après plusieurs prorogations fixé initialement le 28 Octobre 2025 et signé par M^me BARTHE-NARI, présidente, et M^me FLEURY, greffière

* * *

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte notarié en date du 11 janvier 2001 passé en l’étude de Maître [X], notaire à [Localité 19], Mme [T] [J] [Y] a acquis la propriété d’une maison d’habitation sise [Adresse 7] à [Localité 21], cadastrée section AE [Cadastre 9].

Estimant que son fonds était enclavé en ce que l’accès à sa propriété par un véhicule automobile s’avérait impossible, Mme [Y] a, par acte en date du 21 février 2017, fait assigner la commune d’Houlgate devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Lisieux aux fins de voir désigner un expert judiciaire avec pour mission de déterminer l’assiette de son droit de passage.

Par ordonnance en date du 24 mars 2017, le juge des référés du tribunal de grande instance de Lisieux a ordonné une expertise judiciaire et a désigné M. [O] [U] en qualité d’expert.

Le 1er août 2017, l’expert a adressé une note aux parties mais aucun rapport n’a été déposé.

Par délibération du 2 septembre 2019, le conseil municipal de la commune d'[Localité 20] a approuvé la cession à la société Partelios Habitat de parcelles de terrain à bâtir figurant au cadastre sous les références AE [Cadastre 15], [Adresse 1], et AE [Cadastre 16], [Adresse 28], en vue de la construction de logements collectifs et d’une maison de santé pluridisciplinaire.

Par actes des 30 et 31 octobre 2019, Mme [Y] a fait assigner la commune d’Houlgate et la société Partelios Habitat devant le tribunal de grande instance de Lisieux aux fins de solliciter un droit de passage sur les parcelles cédées par la commune cadastrées AE [Cadastre 15] et AE [Cadastre 16], estimant que la servitude se trouve matérialisée par une bande de terrain en partie limitrophe de ces parcelles.

Cette instance a été enregistrée sous le numéro RG 19/00952.

Le 2 août 2019, la société Partelios Habitat a déposé une demande de permis de construire.

La société Partelios Habitat a signé une promesse unilatérale de vente le 3 décembre 2019 portant sur les parcelles AE [Cadastre 15] et AE [Cadastre 16] en vue de réaliser son projet de construction.

Le permis de construire a été délivré par le maire d'[Localité 20] le 31 janvier 2020.

Considérant que la servitude revendiquée par elle pourrait s’exercer sur une parcelle de terrain appartenant au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 27] Le [Adresse 31], Mme [Y] a également fait assigner, par acte du 1er septembre 2020, ledit Syndicat, représenté par son syndic, la société Agemo, aux fins de reconnaissance de sa servitude de droit de passage.

Cette seconde instance a été enregistrée sous le numéro RG 20/00606.

Par ordonnance du 7 octobre 2020, le juge de la mise en état a prononcé la jonction des deux procédures.

Par acte notarié du 14 décembre 2021, la commune de [Localité 20] a cédé les parcelles cadastrées AE [Cadastre 15] et AE [Cadastre 16] à la société Partelios Immobilier qui s’est substituée à la société Partelios Habitat.

Par jugement du 7 février 2022 auquel il est renvoyé pour un exposé complet des prétentions en première instance, le tribunal judiciaire de Lisieux :

s’est déclaré incompétent sur les demandes de condamnation dirigées contre la commune de [Localité 20],

a débouté Mme [Y] de l’ensemble de ses demandes, y compris de celle au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

a condamné Mme [Y] à payer à la société Partelios Habitat la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

a condamné Mme [Y] à payer au [Adresse 30] [Adresse 31] représenté par son syndic, la société Agemo, la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

a condamné Mme [Y] aux dépens,

a dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Par déclaration du 26 avril 2022, Mme [Y] a formé appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 18 juillet 2022, Mme [T] [Y] demande à la cour de :

réformer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lisieux le 7 février 2022,

constater l’état d’enclavement de sa propriété cadastrée AE [Cadastre 9],

dire et juger qu’elle bénéficiera d’une servitude de passage sur les parcelles appartenant à la société Partelios Habitat cadastrées AE [Cadastre 15] et [Cadastre 16], telle que matérialisée au plan établi par Monsieur [U] aux termes de sa note aux parties du 1er août 2017 et définie selon la solution n°3,

débouter la société Partelios Habitat de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions,

Si par impossible la Cour venait à faire droit aux demandes indemnitaires de la société Partelios Habitat dans l’hypothèse où il lui serait accordé le bénéfice d’une servitude de passage sur les parcelles appartenant à la société Partelios Habitat cadastrées AE [Cadastre 15] et [Cadastre 16] :

condamner la Commune d'[Localité 20] à la garantir pour toute condamnation qui viendrait à être prononcée à son endroit du chef de l’indemnisation qui serait accordée à la société Partelios Habitat dans le cadre de la servitude de passage qui sera implantée sur les parcelles cadastrées section AE [Cadastre 15] et [Cadastre 16],

condamner solidairement la Commune d'[Localité 20] et la société Partelios Habitat à lui régler une indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile de 3 600 euros,

condamner solidairement la Commune d'[Localité 20] et la société Partelios Habitat aux entiers dépens de première instance et d’appel,

Subsidiairement et si par impossible la Cour s’estime insuffisamment informée :

ordonner avant dire droit une mesure d’expertise afin de solliciter l’avis d’un géomètre expert sur la solution la plus adéquate permettant l’accès en véhicule à sa propriété cadastrée AE [Cadastre 9] au regard des dispositions de l’article 683 du code civil,

réserver en ce cas les demandes formulées par les parties en cause.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 13 octobre 2022, le [Adresse 29] [Adresse 24] demande à la cour de :

confirmer le jugement rendu le 7 février 2022 par le tribunal judiciaire de Lisieux en ce qu’il a débouté Mme [T] [Y] de l’ensemble de ses demandes en tant que dirigées contre lui,

condamner Mme [T] [Y] à lui régler une somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

la condamner aux entiers dépens de la procédure.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 17 octobre 2022, la Commune d'[Localité 20], la SA Partelios Habitat et la SAS Partelios Immobilier demandent à la cour de :

dire et juger recevable et bien-fondée l’intervention volontaire de la Société Partelios Immobilier, substituée à la Société Partelios Habitat dans le cadre de l’acquisition des parcelles cadastrées AE [Cadastre 15] et AE [Cadastre 16] sises [Adresse 18] à Houlgate, sur la présente procédure d’appel interjetée à l’encontre du jugement en date du 7 février 2022 rendu par le tribunal judiciaire de Lisieux,

A titre principal :

confirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Lisieux du 7 février 2022,

déclarer que Mme [T] [Y] ne justifie pas de l’état d’enclave de la parcelle AE [Cadastre 9],

déclarer que Mme [T] [Y] ne justifie pas que la servitude demandée sur les parcelles AE [Cadastre 15] et [Cadastre 16] constitue le trajet le plus court de la parcelle AE [Cadastre 9] à la voie publique, d’une part, et le moins dommageable, d’autre part,

débouter Mme [T] [Y] de l’intégralité de ses demandes, dirigées à leur encontre,

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où Mme [T] [Y] serait autorisée à créer une servitude de passage sur les parcelles AE [Cadastre 15] et [Cadastre 16] situées sur la Commune d'[Localité 20] :

condamner Mme [T] [Y] à payer à la société Partelios Immobilier une somme de :

15 290,90 euros HT à parfaire au titre des travaux à réaliser,

76 800 euros au titre des pertes de loyers et de la dévalorisation de deux logements supportées par la société Partelios Habitat,

En tout état de cause :

condamner Mme [T] [Y] à verser la somme de 3 000 euros HT à la Société Partelios Immobilier en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

condamner Mme [T] [Y] à verser la somme de 3 000 euros HT à la Commune de [Localité 20] en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

condamner Mme [T] [Y] aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture de l’instruction a été prononcée le 4 juin 2025.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, à leurs dernières conclusions sus-visées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’en application de l’article 954 du Code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Si Mme [Y] sollicite la réformation du jugement déféré en toutes ses dispositions, il apparaît cependant qu’elle ne développe aucun moyen propre à contester les dispositions du jugement ayant retenu l’incompétence du tribunal sur les demandes dirigées contre la commune d’Houlgate.

Les intimés ne développent aucune argumentation sur ce point non plus.

La cour n’est donc pas saisie de cette question que les parties n’ont discutée.

Sur l’intervention volontaire de la SAS Partelios Immobilier :

La SAS Partelios Immobilier sollicite que son intervention volontaire à la présente instance soit déclarée recevable.

Elle fait valoir qu’elle s’est substituée à la SA Partelios Habitat, signataire de la promesse unilatérale de vente, pour acquérir les parcelles AE [Cadastre 15] et [Cadastre 16] objets des demandes formulées par Mme [T] [Y] dans la présente instance, de sorte qu’elle est seule concernée par les demandes de cette dernière et recevable à intervenir à la procédure.

Corrélativement, elle souligne que les demandes dirigées contre la SA Partelios Habitat par Mme [Y] ne pourront qu’être rejetées.

En application de l’article 325 du Code de procédure civile, l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

L’article 329 du même code précise que l’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme.

Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

En l’espèce, la SAS Partelios Immobilier justifie s’être substituée à la SA Partelios Habitat, qui avait initialement signé avec la commune d'[Localité 20] la promesse unilatérale de vente portant sur les parcelles AE [Cadastre 15] et [Cadastre 16], pour l’acquisition définitive de ces terrains.

Ainsi, selon acte de vente du 14 décembre 2021, la SAS Partelios Immobilier a acquis la propriété de parcelles AE [Cadastre 15] et [Cadastre 16] sur lesquelles Mme [Y] fait porter sa demande de reconnaissance d’une servitude de passage.

La SAS Partelios Immobilier justifie donc de son intérêt et de sa qualité à agir à la présente instance.

Son intervention doit en conséquence être déclarée recevable.

Sur la demande de reconnaissance d’une servitude de passage :

Mme [Y] forme appel du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lisieux le 7 février 2022 qui l’a déboutée de sa demande de reconnaissance d’une servitude de passage pour accéder à son fonds.

Elle fait valoir que sa propriété n’est desservie depuis la voie publique que par le passage de l'[Adresse 22], laquelle se révèle trop étroite pour permettre le passage d’un véhicule automobile.

Mme [Y] affirme que l’usage normal d’un fonds destiné à l’habitation doit permettre l’accès par un véhicule, et en déduit qu’en l’état sa propriété se trouve en situation d’enclave au sens de l’article 682 du Code civil.

Elle indique que dans le cadre des opérations d’expertise judiciaire engagées en 2017, le géomètre expert désigné, M. [U], avait envisagé trois hypothèses de passage pour accéder à la propriété de Mme [Y], qu’il avait exposées dans une note aux parties diffusée le 1er août 2017.

L’une de ces hypothèses était la création d’un passage sur la propriété de la commune d'[Localité 20], sur la parcelle donnant sur le [Adresse 18]. Toutefois, à défaut de prise de position par la commune, et ne pouvant à l’époque mettre en cause les autres riverains pour les solutions alternatives envisagées, faute de moyens, Mme [Y] n’a pu obtenir la poursuite des opérations d’expertise.

Néanmoins, Mme [Y] affirme qu’il ressortait de la note aux parties de l’expert que la solution la moins dommageable à l’époque était le passage par le terrain libre d’occupation appartenant à la commune d'[Localité 20].

Elle souligne que la création d’une servitude de passage par l’agrandissement de l'[Adresse 22], l’une des solutions envisagées par M. [U], impliquerait un empiètement sur quatre propriétés riveraines, qui est rendu matériellement impossible par l’implantation au droit de l’impasse des immeubles sur les parcelles AE [Cadastre 8] et [Cadastre 17] et la nécessité de démolir des murs de clôture.

Cette solution envisagée par l’expert était donc selon Mme [Y] particulièrement dommageable pour les propriétaires des fonds servants.

La deuxième option envisagée par l’expert était la création d’un passage par la copropriété [Adresse 24]. Cependant, Mme [Y] estime que cette hypothèse était difficile à mettre en 'uvre compte tenu de la différence de niveau existant entre sa parcelle et celle de la copropriété, et imposait à la copropriété de supprimer deux places de stationnement au préjudice de copropriétaires en ayant l’usage privatif.

C’est pourquoi Mme [Y] soutient que le passage sur le terrain de la commune d'[Localité 20] était la solution la moins dommageable et la plus courte pour la création de la servitude de passage dont elle demandait la reconnaissance.

Elle rappelle qu’alors le terrain était à l’état de prairie.

Mme [Y] souligne qu’elle a signifié dès le 31 octobre 2019 à la société Partelios Habitat la procédure qu’elle avait engagée contre la commune d'[Localité 20] pour se voir reconnaître une servitude de passage, et que par conséquent la société Partelios Habitat ne peut prétendre avoir ignoré le litige en cours et la possibilité que le fonds dont elle faisait l’acquisition soit grevé d’une servitude.

Mme [Y] critique la société Partelios Habitat qui a déposé un permis de construire en décembre 2020 sans tenir compte de cette éventualité, et qui a conçu l’implantation de son bâtiment de telle sorte qu’il rend dommageable la création de la servitude.

Elle considère dès lors que cette dernière ne saurait se prévaloir de la situation qu’elle a créée pour s’opposer à la servitude de passage sollicitée.

En réplique, la SAS Partelios Immobilier et la commune d'[Localité 20] concluent à la confirmation du jugement déféré.

Elles relèvent que Mme [Y] a manifestement écarté une des options envisagées par l’expert géomètre dans la mesure où elle a choisi de ne pas mettre dans la cause l’ensemble des riverains de l'[Adresse 22] susceptibles de supporter la servitude dont la reconnaissance est sollicitée.

Or, la SAS Partelios Immobilier et la commune d'[Localité 20] affirment qu’il n’appartient pas à Mme [Y] de choisir le fonds sur lequel elle entend voir porter la servitude, ce choix devant être opéré par le juge saisi, par détermination du tracé le moins dommageable.

Elles soulignent que l’option d’un élargissement de l'[Adresse 22] a pourtant été présentée par l’expert comme techniquement réalisable, par un empiètement sur les parcelles situées à gauche de l’entrée de l’impasse, seule la destruction de murs de clôture devant alors être envisagée.

De même, elles considèrent qu’il n’existe pas d’obstacle technique majeur à ce que la servitude sollicitée par Mme [Y] soit établie sur le fonds de la copropriété [Adresse 24].

Au surplus, elles relèvent que Mme [Y] est déjà propriétaire d’un garage dans la copropriété [Adresse 24], qui lui permet un accès automobile à cette propriété.

Elles soutiennent aussi que dès lors que Mme [Y] est déjà propriétaire d’un lot sur cette copropriété, la création de la servitude sur cette parcelle devrait être privilégiée, d’autant que Mme [Y] a indiqué avoir fait cette proposition à la copropriété et qu’elle représenterait le tracé le plus court.

La SAS Partelios Immobilier et la commune d'[Localité 20] rappellent en outre que Mme [Y], qui avait engagé la procédure d’expertise en juillet 2017, n’a donné aucune suite à cette mesure pendant plusieurs années.

Elles estiment donc que Mme [Y] ne peut critiquer la vente des parcelles en cause par la commune d'[Localité 20] à la SAS Partelios Immobilier en décembre 2019.

Elles constatent également que Mme [Y] n’a pas contesté les permis de construire successifs obtenus par la société Partelios Immobilier en janvier et décembre 2020.

La SAS Partelios Immobilier fait valoir que la servitude de passage revendiquée par Mme [Y] sur les parcelles qu’elle a acquises aurait à présent un caractère particulièrement dommageable en ce qu’elle devrait engager de nouveaux frais et impacterait plusieurs lots de la construction envisagée.

La SAS Partelios Immobilier et la commune d'[Localité 20] s’opposent donc à la reconnaissance d’une servitude au profit de Mme [Y] sur les parcelles AE [Cadastre 15] et [Cadastre 16].

Le [Adresse 29] [Adresse 24], pris en la personne de son syndic, le cabinet AGEMO, conclut pour sa part à la confirmation du jugement déféré.

Il s’associe aux critiques émises à l’encontre de Mme [Y] par la SAS Partelios Immobilier et la commune d'[Localité 20], au motif que Mme [Y] n’a pas attrait à la procédure l’ensemble des riverains susceptibles de supporter la servitude de passage, et notamment les riverains de l'[Adresse 22].

Le [Adresse 29] [Adresse 24] abonde néanmoins dans le sens de Mme [Y] pour considérer que, lorsque les opérations d’expertise ont été engagées, le désenclavement du fonds de Mme [Y] était le moins dommageable par le passage sur les terrains nus appartenant à la commune d'[Localité 20].

Il constate que la commune d'[Localité 20] a pourtant cédé ces terrains à la société Partelios en fraude des droits éventuels de Mme [Y].

Par ailleurs, le [Adresse 29] [Adresse 24] confirme que la création d’une servitude passant sur son fonds serait techniquement compliquée par la différence de niveau existant avec le fonds de Mme [Y].

Il souligne aussi que la création de cette servitude rendrait nécessaire d’exproprier un copropriétaire d’un des lots à usage de parking jouxtant la limite de propriété, et que les copropriétaires concernés n’ont pas été attraits à la cause.

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 24] s’oppose donc à l’établissement d’une servitude de passage sur son fonds.

Pour débouter Mme [Y] de ses demandes en reconnaissance d’une servitude de passage, les premiers juges ont relevé que Mme [Y], qui se bornait à solliciter un droit de passage sur les parcelles AE [Cadastre 15] et [Cadastre 16], n’avait pas mis en cause l’ensemble des propriétaires des fonds sur lesquels l’expert géomètre avait envisagé la possibilité d’établir la servitude de passage.

Ils ont estimé que dans ces conditions, les éléments produits par Mme [Y] ne permettaient pas de fixer l’assiette de la servitude sollicitée conformément aux dispositions de l’article 683 du Code civil.

Aux termes de l’article 682 du Code civil, le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.

Le droit, pour le propriétaire d’une parcelle enclavée, de réclamer un passage sur les fonds de ses voisins est fonction de l’utilisation normale du fonds quelle qu’en soit la destination.

Selon la jurisprudence, l’accès par un véhicule automobile correspond à l’usage normal d’un fonds destiné à l’habitation.

En application de l’article 683 du même code, le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique.

Néanmoins il doit être fixé dans l’endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé.

Les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain d’appréciation pour déterminer le passage répondant aux exigences de l’article 683.

Toutefois, pour l’application de ce texte, le caractère du moindre dommage prime sur celui de la longueur.

Il résulte du procès-verbal de constat établi le 21 décembre 2016 par la SCP Vincent Michel, huissier de justice, et sans que cela ne soit contesté, que la propriété de Mme [Y] dispose d’un accès à la voie publique, [Adresse 28], au moyen du passage tracé par l'[Adresse 22], laquelle impasse dessert par ailleurs quatre autres propriétés qui ne possèdent pas d’autre accès à la voie publique (les parcelles AE [Cadastre 17], [Cadastre 12], [Cadastre 10] et [Cadastre 11]).

Il est de même admis que l'[Adresse 22] se révèle trop étroite pour permettre le passage d’un véhicule automobile, de sorte que la propriété de Mme [Y], qui se trouve au fond de l’impasse, ne peut être atteinte à bord d’un véhicule.

Au regard de cette situation, qui ne permet pas à Mme [Y] d’avoir un usage normal de son habitation, il doit être admis que le fonds de celle-ci présente une situation d’enclave au sens de l’article 682, qui lui donne la faculté de revendiquer la reconnaissance d’une servitude légale de passage à l’égard des fonds voisins.

Pour déterminer l’assiette de cette servitude de passage légale, il doit être fait application des dispositions de l’article 683 précité, et donc il doit être recherché le tracé le plus court jusqu’à la voie publique, et en tous les cas le moins dommageable pour le fonds servant.

À l’occasion de la mesure d’expertise judiciaire prononcée par le juge des référés du tribunal de grande instance de Lisieux par ordonnance du 24 mars 2017, M. [O] [U], géomètre expert, a rédigé une note aux parties datée du 1er août 2017, par laquelle il a exposé trois options de tracé envisageables pour asseoir la servitude de passage revendiquée par Mme [Y].

Le contenu de cette note n’est pas contesté par les parties.

En première hypothèse il a évoqué l’élargissement de l'[Adresse 22], qui « pourrait être réalisé sur les parcelles AE [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12] et [Cadastre 13] », mentionnant que « cet élargissement n’est pas techniquement impossible » sous réserve de vérifier les situations de droit de chaque propriété, et rappelant que « dans cette solution, l’ensemble des propriétaires riverains du chemin devra être mis en cause ».

En deuxième hypothèse, M. [U] a envisagé la « création d’un accès par la copropriété [Adresse 24] » en précisant que sa faisabilité technique était envisageable sous trois réserves :

que la ville cède un angle Sud-Ouest de la parcelle AE [Cadastre 16],

que Mme [Y] puisse échanger le garage qu’elle possède dans la copropriété avec un emplacement de stationnement proche des garages (sous réserve que son emprise soit suffisante),

que la copropriété accepte de supporter une servitude de passage au profit de la parcelle AE [Cadastre 9] propriété de Mme [Y].

En troisième solution, M. [U] a fait état de « la création d’un accès sur la propriété de la ville d'[Localité 20] (parcelles AE [Cadastre 15] et [Cadastre 16]) le long de la copropriété [Adresse 31] », qui « ne pose pas de difficulté technique particulière ».

Incontestablement, au jour de la note de l’expert, le tracé proposé sur la propriété de la commune d'[Localité 20] était la solution constituant le trajet le plus court mais aussi le moins dommageable, dans la mesure où les parcelles AE [Cadastre 15] et [Cadastre 16] étaient des terrains nus de toute construction.

Cependant, depuis lors, la situation a évolué puisque les parcelles ont été cédées à la SAS Partelios Immobilier, qui a obtenu un permis de construire pour y implanter des logements collectifs, et a entamé a minima les travaux de terrassement et de voirie sur les terrains.

De ce fait, si l’assiette de la servitude de passage revendiquée par Mme [Y] devait être retenue sur les parcelles propriété aujourd’hui de la SAS Partelios Immobilier, elle nécessiterait une modification du projet immobilier autorisé, principalement du fait de l’emprise occasionnée sur des espaces à vocation de jardins privatifs.

Cette option n’est donc plus d’évidence la solution la moins dommageable pour fixer l’assiette de la servitude de passage revendiquée par Mme [Y].

Par ailleurs, contrairement à ce qui est soutenu par Mme [Y], il n’est pas démontré que l’élargissement de l'[Adresse 22], chemin d’accès déjà existant à la propriété de la demanderesse, serait techniquement impossible.

En effet, le procès-verbal de constat d’huissier en date du 21 décembre 2016 illustre l’existence de clôtures sur la gauche de l’impasse, qui ne constituent pas des obstacles insurmontables a priori à l’élargissement de la voie.

Mme [Y] ne fait pas plus la preuve que les travaux que nécessiterait une telle solution auraient un coût disproportionné au regard de l’usage qui en est attendu.

De la même manière, l’impossibilité technique alléguée par Mme [Y] de créer un passage par le fonds de la copropriété de la résidence [Adresse 24] du fait du dénivelé existant entre les fonds n’a pas été pointée par le géomètre expert lors de ses premières constatations.

La cour ne peut donc, en l’état des données techniques communiquées, écarter aucune des options d’assiette envisagées par le géomètre expert initialement désigné.

Mais à défaut pour Mme [Y] d’avoir appelé à la cause l’ensemble des propriétaires des fonds susceptibles de supporter la charge de la servitude, ainsi que l’y avait invité M. [U], la cour n’est pas plus en mesure de fixer l’assiette de la servitude de passage revendiquée conformément aux prescriptions de l’article 683 du Code civil, ne pouvant recueillir les observations de chacun sur les dommages susceptibles d’être générés par la servitude.

Aussi, afin de permettre à la cour d’examiner utilement la demande de Mme [Y], il convient d’ordonner la réouverture des débats et d’inviter Mme [T] [Y], en application de l’article 332 du Code de procédure civile, à mettre en cause l’ensemble des riverains susceptibles de supporter la servitude de passage dont elle sollicite la reconnaissance, et notamment les propriétaires des parcelles suivantes, situées sur la commune d'[Localité 20] : AE [Cadastre 8], AE [Cadastre 17], AE [Cadastre 10], AE [Cadastre 11], AE [Cadastre 12], AE [Cadastre 13] et AE [Cadastre 14].

Dans l’attente, il convient de surseoir à statuer sur les demandes.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

La présente décision ne mettant pas fin à l’instance, il y a lieu de réserver les dépens et de sursoir à statuer sur les demandes formées au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, dans les limites de sa saisine, par décision contradictoire, et par mise à disposition au greffe,

Déclare recevable la SAS Partelios Immobilier en son intervention volontaire à la présente procédure,

Et avant dire droit,

Ordonne la réouverture des débats,

Invite Mme [T] [Y] à mettre en cause l’ensemble des riverains susceptibles de supporter la servitude de passage dont elle sollicite la reconnaissance, et notamment les propriétaires des parcelles suivantes, situées sur la commune d'[Localité 20] : AE [Cadastre 8], AE [Cadastre 17], AE [Cadastre 10], AE [Cadastre 11], AE [Cadastre 12], AE [Cadastre 13] et AE [Cadastre 14],

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état du 11 février 2026 à 9h00,

Sursoit à statuer sur les demandes,

Réserve les dépens.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE

E. FLEURY Hélène BARTHE-NARI