Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRET DU 10 JUIN 2025

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/06673 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHN4V

Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Février 2023 -Juge des contentieux de la protection d’EVRY – RG n°

APPELANT

Monsieur [U] [F]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Représenté par M^e Martial JEAN de la SELARL NBJ AVOCAT, avocat au barreau d’ESSONNE

INTIMEE

S.A. IMMOBILIERE 3 F Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représentée par M^e Elisabeth MENARD de la SCP MENARD – WEILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : P0128

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 Mai 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Nicolette GUILLAUME, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente de chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffier, lors des débats : M^me Aurely ARNELL

ARRET :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Nicolette GUILLAUME, Présidente de chambre et par Alexandre DARJ,greffier, présent lors de la mise à disposition.

FAITS ET PRÉTENTIONS

Suivant contrat signé le 18 novembre 2008, la société Immobilière 3F a donné en location à [V] [L] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel actualisé de 305,62 euros, outre provisions sur charges.

[V] [L] est décédée le [Date décès 2] 2018.

Suivant procès-verbal de constat établi le 22 mars 2022, un huissier de justice mandaté par le bailleur a constaté la présence dans les lieux de M. [U] [F] et M. [X] [Y], M. [F] ayant indiqué être le neveu de la locataire défunte, et M. [Y] ayant indiqué être hébergé. L’huissier dans le même acte, a fait sommation aux occupants de restituer les lieux.

Saisi par la société Immobilière 3F par acte d’huissier de justice délivré le 20 juillet 2022 et le 27 juillet 2022, par jugement réputé contradictoire rendu le 16 février 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Evry prononcé la décision suivante :

— déboute la société Immobilière 3F de ses demandes à l’encontre de M. [X] [Y] ;

— déboute M. [U] [F] de sa demande de transfert du bail ;

— constate que le bail est résilié depuis le décès de [V] [L] le [Date décès 2] 2018 et que M. [U] [F] est occupant sans droit ni titre ;

— en conséquence, ordonne, faute de départ volontaire, l’expulsion de M. [U] [F] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— ordonne la suppression du délai de deux mois pour quitter les lieux ;

— dit que le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

— condamne M. [U] [F] à verser à la société Immobilière 3F la somme de 5 174,79 euros actualisée au 16 décembre 2022, au titre des indemnités d’occupation échues jusqu’à l’échéance du mois de novembre 2022 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jugement ;

— autorise M. [U] [F] à s’acquitter de cette somme en 2 mensualités, la première d’un montant de 4 716,26 euros et la deuxième échéance correspondant au solde de la dette en capital, intérêts et frais, et dit que chaque versement interviendra avant le 16ème jour de chaque mois à compter du mois suivant la signification du présent jugement ;

— dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance dans les conditions précitées, M. [U] [F] sera déchu du bénéfice des délais ainsi accordés, la totalité du solde redevenant immédiatement exigible 15 jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

— fixe le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation sans droit ni titre due par M. [U] [F] au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l’absence de résiliation du bail, et au besoin condamne M. [U] [F] à verser à la société Immobilière 3F ladite indemnité mensuelle à compter du mois de décembre 2022 et jusqu’à complète libération des lieux avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

— dit que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;

— déboute la société Immobilière 3F de sa demande d’indemnité d’occupation majorée ;

— condamne M. [U] [F] au paiement des dépens ;

— condamne M. [U] [F] à verser à la société Immobilière 3F la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelle que la décision est assortie de l’exécution provisoire.

Par déclaration reçue au greffe le 7 avril 2023, M. [U] [F] a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions déposées le 4 juillet 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [U] [F] demande à la cour de :

— réformer le jugement entrepris et, statuant à nouveau ;

— à titre principal :

— constater, à défaut ordonner à son bénéfice le transfert du bail signé entre [V] [G] épouse [L] et la société Immobilière 3F le 18 novembre 2008 à la suite du décès de sa tante [V] [G] épouse [L] intervenu le [Date décès 2] 2018 ;

— dire qu’il possède un titre d’occupation pour le logement sis [Adresse 5] ;

— débouter en conséquence la société Immobilière 3F de l’ensemble de ses demandes ;

— à titre subsidiaire :

— dire n’y avoir lieu à supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— en tout état de cause :

— condamner la société Immobilière 3F au paiement de la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions déposées le 3 octobre 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la société Immobilière 3F demande à la cour de :

— débouter M. [U] [F] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

— les dire non fondées ;

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

. débouté M. [U] [F] de sa demande de transfert du bail ;

. constaté que le bail est résilié depuis le décès de [V] [L] le [Date décès 2] 2018 et que M. [U] [F] est occupant sans droit ni titre ;

. ordonné, faute de départ volontaire, l’expulsion de M. [U] [F] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, étant précisé que les lieux ont été repris le 23 mai 2023 ;

. ordonné la suppression du délai de deux mois pour quitter les lieux ;

. dit que le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

. condamné M. [U] [F] à lui verser la somme de 5 174,79 euros actualisée au 16 décembre 2022, au titre des indemnités d’occupation échues jusqu’à l’échéance du mois de novembre 2022 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jugement, montant à actualiser à la date de reprise des lieux, soit à la somme de 10 470,35 euros, compte arrêté au 6 septembre 2023, les lieux ayant été repris le 23 mai 2023 ;

. fixé le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation sans droit ni titre due par M. [U] [F] au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l’absence de résiliation du bail, et au besoin l’a condamné à lui verser ladite indemnité mensuelle à compter du mois de décembre 2022 et jusqu’à complète libération des lieux avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

. condamné M. [U] [F] à lui verser la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

— conndamner M. [U] [F] à lui payer une somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

M. [U] [F] entend faire valoir que le bailleur a nécessairement été informé dès le [Date décès 2] 2018 du décès de la locataire d’autant que celle-ci est décédée à son domicile, comme il est indiqué sur son acte de décès ce qui a nécessairement impliqué l’intervention des pompiers et de médecins, voire des services de police, au domicile.

Il estime en outre que le fait d’être le neveu de la locataire satisfait au texte, contrairement à ce que le premier juge a estimé. Il entend apporter la preuve qu’il habitait depuis 2013 avec sa tante, celle-ci ayant d’ailleurs rédigé de sa main une attestation d’hébergement datée du 2 janvier 2016 en ce sens.

Il prétend enfin remplir les critères d’attribution du logement et relève qu’aucune proposition de relogement ne lui a été faite.

La société Immobilière 3F sollicite au contraire la confirmation du jugement attaqué, précisant que les lieux ont été restitués le 23 mai 2023 (sa pièce 7) et contestant même que l’appelant puisse être le neveu de la défunte, qu’il ait été une personne à charge, la cohabition requise et qu’il bénéficier du transfert du bail au regard de ses ressources et de la taille de l’appartement, s’agissant d’un logement de trois pièces, précisant qu’en qualité de sous-occupant, il ne peut bénéficier d’un relogement à l’inverse du locataire en titre.

Enfin le bailleur actualise sa créance d’indemnité d’occupation à la somme de 10 470,35 euros.

Sur ce,

La cour observe que M. [U] [F] se limite à demander le transfert du bailconformément à l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, ne tire aucune conséquence juridique du simple fait qu’il soit resté dans les lieux en payant les loyers, sans que le bailleur ne réagisse à la suite du décès de la locataire en titre, de sorte qu’il ne développe aucun autre moyen auquel il devrait être répondu.

Aux termes de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. Selon l’article 40.I de la même loi, les dispositions de l’article 14 sont applicables aux logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré à condition que le bénéficiaire du transfert du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage.

Par ailleurs, selon l’article L. 621-2 du code de la construction et de l’habitation définissant les locaux insuffisamment occupés au sens de l’article 28 de la loi du 1er septembre 1948 qui s’applique aux conditions du transfert de bail, sont considérés comme insuffisamment occupés les locaux comportant un nombre de pièces habitables, au sens de l’article 28 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 modifiée, non compris les cuisines, supérieur de plus de un au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale.

Ainsi, le contrat de location est résilié de plein droit au décès du locataire lorsqu’il ne peut être transféré à l’une des personnes limitativement énumérées par l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 (3e Civ., 10 décembre 2008, n 07-19.320).

En revanche, lorsque les conditions du transfert sont réunies, celui-ci s’opère de plein droit dès la date du décès, sans qu’il soit besoin d’une quelconque manifestation de volonté (3e civ., 19 juill.1995, n 92-11.512, Bull. civ. III, no 193).

Repose sur l’appelant la charge de la preuve qu’il remplit les conditions posées par ces textes.

Plusieurs attestations versées au dossier par l’appelant en pièce 5 tendent à démontrer le lien de parenté (cousin) existant notamment entre les enfants de [V] [L] et M. [U] [F]. À l’inverse du but recherché par l’appelant, ces attestations permettent d’établir que ce dernier n’est nullement le descendant de celle qui était la locataire en titre, mais son neveu.

Or le texte qui exige que le bénéficiaire soit le descendant, à supposer mêmes remplies les autres conditions tenant notamment à la durée de la cohabition, établit une liste limitative des bénéficiaires dont le neveu de la défunte ne fait pas partie, de sorte que M. [U] [F] qui ne peut prétendre au transfert du bail et pas davantage à une proposition de relogement en sa qualité d’occupant sans droit ni titre, doit voir l’ensemble de ses demandes rejetées, le jugement étant confirmé en ce qu’il a jugé à ce titre.

Ne souffrant d’aucune contestation efficace, le décompte présenté par le bailleur (sa pièce 8) qui arrête la dette à la fin de l’occupation des lieux litigieux, est validé et il sera fait droit à sa demande de réévaluation de sa créance d’indemnité d’occupation dans les termes du dispositif.

Partie perdante, M. [U] [F] est condamné aux dépens et au paiement de la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’ordonner la suppression du délai de deux mois pour quitter les lieux au regard de l’évolution du litige, les lieux ayant été libérés depuis le 23 mai 2023.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 16 février 2023 sauf sur le montant en ce qu’il a condamné M. [U] [F] à verser à la société Immobilière 3F la somme de 5 174,79 euros actualisée au 16 décembre 2022, au titre des indemnités d’occupation échues jusqu’à l’échéance du mois de novembre 2022 incluse et en ce qu’il a ordonné la suppression du délai de deux mois pour quitter les lieux,

Statuant à nouveau du chef infirmé,

Condamne M. [U] [F] à verser à la société Immobilière 3F la somme de 10 470,35 euros, compte arrêté au 6 septembre 2023,

Y ajoutant,

Condamne M. [U] [F] à verser à la société Immobilière 3F la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Rejette toute autre demande,

Dit que M. [U] [F] supportera la charge des dépens d’appel.

Le greffier, La présidente de chambre,