N° RG 25/00028 – N° Portalis DBVM-V-B7J-MQ6U

LB

N° Minute :

Copie exécutoire

délivrée

le :

à

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS

ARRET DU JEUDI 08 JANVIER 2026

Appel d’une décision rendue par le juge de l’expropriation du Juge de l’expropriation de [Localité 17] en date du 12 décembre 2024 suivant déclaration d’appel reçue le 30 Décembre 2024

APPELANT :

M. [I] [V] [P]

né le 18 Septembre 1957 à [Localité 18]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par M^e Christophe JOSET de la SAS CHRISTOPHE JOSET ET ASSOCIES, avocat au barreau de VALENCE

INTIMÉS :

COMMUNE D'[Localité 12],

prise en la personne de de son Maire en exercice

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par M^e Jimmy MATRAS de la SELARL RETEX ALMODOVAR AVOCATS, avocat au barreau de VALENCE

M. [U] [P]

[Adresse 3]

[Localité 8]

défaillant

DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE L’ISERE

Monsieur le Commissaire du Gouvernement

[Adresse 10]

[Localité 6]

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBERÉ :

Madame Marie-Pierre FIGUET, Présidente,

M. Lionel BRUNO, Conseiller,

M^me Céline PAYEN, Conseillère,

Tous désignés conformément aux dispositions de la loi d’habilitation du 12 novembre 2013, l’ordonnance n° 2014-1345 du 06 novembre 2014 et l’article R. 211-2 du code de l’expropriation et par ordonnance de M. Le premier président de la cour de [Localité 14] en date du 25 juin 2025

Assistés lors des débats de Frédéric sticker, greffier, désigné à cette fonction conformément aux dispositions des articles R. 211-5 du code de l’expropriation.

En présence lors des débats du

COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Direction des Finances Publiques de [Localité 14]

[Adresse 11]

[Localité 6]

représenté par M. [M] [G] (Inspecteur finnances publiques) en vertu d’un pouvoir général

DEBATS :

A l’audience publique du 30 Octobre 2025 à laquelle les parties et le commissaire du gouvernement ont été convoqués conformément aux dispositions de l’article R 311-27 du code de l’expropriation.

M. Lionel BRUNO, Conseiller, a été entendu en son rapport.

Les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries, et le commissaire du gouvernement en ses conclusions et observations.

Puis l’affaire a été mise en délibéré à la date de ce jour à laquelle l’arrêt a été rendu par mise à disposition au greffe, les parties en étant préalablement avisées.

La Cour, statuant en audience publique, par arrêt contradictoire et mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Après en avoir délibéré conformément à la loi,

Faits et procédure :

1. [I] [P] et [U] [P] sont propriétaires indivis de la parcelle cadastrée section M [Cadastre 7] sur la commune d'[Localité 12] (26), d’une superficie de 433 m².

2. Par arrêté préfectoral du 30 janvier 2024, le projet de déplacement du Pôle petite enfance et la création d’une rampe d’accès piéton ont été déclarés d’utilité publique, emportant cessibilité des immeubles bâtis ou non bâtis nécessaires à la réalisation du projet.

3. Par ordonnance du 12 avril 2024, la parcelle cadastrée section M [Cadastre 7] a été déclarée partiellement expropriée pour cause d’utilité publique, dans la limite de 70 m².

4. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 1er juillet 2024, la commune d'[Localité 12] a notifié ses offres à [I] [P] et [U] [P]. En l’absence d’accord entre les parties, la commune d'[Localité 12] a saisi le juge de l’expropriation en fixation des indemnités par mémoire du 8 août 2024.

5. Par ordonnance du 9 septembre 2024, la visite des lieux et l’audition des parties ont été fixés au 21 octobre 2024 à 09h30. Le transport et l’audience ont eu lieu à la date indiquée.

6. Par jugement du 12 décembre 2024, le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Valence a :

— fixé l’indemnité principale d’expropriation due à [I] [P] et [U] [P] pour la parcelle cadastrée section [Cadastre 15] n°[Cadastre 7], équivalent à 70 m2, à la somme de 8.120 euros;

— fixé l’indemnité de remploi due à [I] [P] et [U] [P] à la somme de 1.468 euros ;

— condamné la commune d'[Localité 12] à verser à [I] [P] la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelé que la commune d'[Localité 12] supporte seule les dépens de première instance.

7. [I] [P] interjeté appel de cette décision le 30 décembre 2024, en ce qu’elle a:

— fixé l’indemnité principale d’expropriation due à la somme de 8.120 euros,

— fixé l’indemnité de remploi due à la somme de 1.468 euros.

8. Cette instance a été enrôlée sous le numéro 25/28. Cependant, elle a été enrôlée une seconde fois sous le numéro 25/143. Il convient d’ordonner la jonction de ces deux instances dans le souci d’une bonne administration de la justice.

Prétentions et moyens de [I] [P] :

9. Selon son mémoire reçu au greffe le 15 octobre 2025, il demande à la cour :

— de réformer le jugement déféré fixant les indemnités principale et de remploi,

— de le confirmer pour le surplus,

— statuant à nouveau, de fixer le montant de l’indemnité principale à 16.800 euros,

— de fixer le montant de l’indemnité de remploi à 2.679,85 euros,

— de condamner la commune d'[Localité 12] à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris le coût des frais de commissaire de justice, pour la signification des mémoires aux parties non constituées.

10. L’appelant expose :

12. – que le concluant a sollicité Mme [H], expert judiciaire, afin qu’elle établisse un rapport permettant de déterminer la valeur vénale des parcelles expropriées; qu’elle a neutralité le fait que les parcelles soient classées en tant qu’emplacements réservés dès lors que l’expropriation avait déjà été ordonnée, tenant ainsi compte des contraintes administratives, alors que le juge de l’expropriation doit se placer à la date à laquelle il statue ;

13. – que si le commissaire du Gouvernement propose une valeur de 125 €/m², retenant l’offre de la commune formulée le 8 juillet 2024, cet avis est partiel, et ne prend pas en compte le fait que la parcelle se trouve au centre du village, étant l’une des rares parcelles encore aliénables et constructibles; qu’on ne peut retenir une constructibilité limitée en raison de la surface, puisque c’est la commune qui en a déterminé l’assiette, s’agissant d’une expropriation partielle; que si cette parcelle n’est pas raccordée aux réseaux, ceux-ci la bordent, de sorte qu’elle est facilement raccordable; que les avis de valeurs proposent une moyenne de 220 €/m², alors que Mme [H] a retenu une valeur de 240 euros, en tenant compte de la position de la parcelle, de sa superficie et des risques naturels et d’une constructibilité limitée pour certains ouvrages; que les valeurs citées concernent des terrains très excentrés ;

14. – que si la commune propose six termes de comparaison allant de 21 à 90 €/m², et propose de retenir une valeur de 116 €/m², ces valeurs ne représentent pas l’intégralité des acquisitions récentes qu’elle a réalisées, dont la vente le 17 janvier 2023 à l’établissement public Epora au prix de 322 €/m²;

15. – concernant l’indemnité de remploi, qu’elle doit être calculée en appliquant à l’indemnité principale des pourcentages par tranche (20'% jusqu’à 5.000 €, 15% jusqu’à 9.999 €, 10% au-delà) soit un total de 2.679,85 euros.

Prétentions et moyens de la commune d'[Localité 12] :

16. Selon son mémoire remis par voie électronique le 24 octobre 2025, elle demande à la cour, au visa des des articles L230-1 et suivants du code de l’urbanisme, des articles L311-1 et suivants et R311-1 et suivants du code de l’expropriation, de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

— fixé l’indemnité principale d’expropriation due à [I] [P] et à [U] [P] pour la parcelle cadastrée section M n°[Cadastre 7], équivalent à 70 m², sur la commune d'[Localité 12] (26) à la somme de 8.120 euros ;

— fixé l’indemnité de remploi due à [I] [P] et à [U] [P] à la somme de 1.468 euros.

17. Elle demande d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la concluante à verser à [I] [P] la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et rappelé que la concluante supporte seule les dépens de première instance.

18. Elle demande à la cour, statuant à nouveau :

— de débouter l’appelant de ses entières demandes,

— de le condamner à payer à la concluante une somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance (comprenant la première instance et l’appel).

19. La commune indique :

20. – qu’elle a décidé de déplacer des équipements destinés à l’accueil de jeunes enfant sur un emplacement plus sécurisé et situé à proximité du groupe scolaire municipal, procédant ainsi à l’acquisition d’une grande partie d’une ancienne halle agricole dite halle [P]; qu’elle a souhaité acquérir la parcelle M [Cadastre 7] ;

21. – que la date de référence à prendre en compte concernant l’usage des parcelles en cause est celle du plan local d’urbanisme adopté le 9 octobre 2017, classant la parcelle en zone UB (zone urbaine résidentielle mixte, permettant la réalisation de constructions nouvelles à vocation d’habitats, de commerce et de petit artisanat si ces activités ne génèrent pas de nuisance pour l’habitat, s’agissant d’une extension du village, avec un risque d’inondation) mais grevées d’un emplacement réservé ER [Cadastre 9] en vue de la création d’un équipement public; qu’il existe en outre une servitude administrative résultant de l’existence de l’église du village qui constitue un monument historique; que la constructibilité est ainsi réduite ;

22. – s’agissant de la consistance de la parcelle, qu’elle est de 433 m², mais dont seulement 70 m² sont à acquérir, alors qu’il s’agit d’un terrain en friche ;

23. – qu’il s’agit d’un terrain à bâtir, mais qui n’est raccordé ni à l’eau, ni à l’assainissement et qui ne dispose d’aucun compteur, devant être viabilisé ;

24. – que dans son avis, le commissaire de gouvernement a visé six ventes intervenues pour des terrains à bâtir directement prêts à construire, dont la valeur est comprise entre 21 et 90 €/m², soit une moyenne de 55 euros ;

25. – qu’il a y cependant lieu de prendre en compte l’ensemble de l’emprise de 1.770 m² et la valeur totale des parcelles expropriées dans le cadre du projet d’aménagement pour 205.000 euros HT, de sorte que le prix au m² est de 115,82 euros, arrondi à 116 euros, prix proposé par la concluante ;

26. – que l’expertise de Mme [H] n’est pas pertinente, puisqu’elle exclut le classement des parcelles en emplacement réservé, alors qu’elle prend pour référence des parcelles situées sur d’autres communes, sinon à l’opposé des parcelles en cause dans le village, ou en limite de la commune, et sans inclure le risque d’inondation ;

27. – concernant l’indemnité de remploi, qu’elle doit être de 1.468 euros, calculée comme suit :

—  20'% jusqu’à 5.000 €,

—  15'% de 5.001 € à 15.000 €,

—  10'% au-delà de 15.000 €.

Conclusions du Commissaire du Gouvernement :

28. Selon son mémoire reçu au greffe le 7 mai 2025, il propose de fixer à 8.750 euros le montant de l’indemnité principale, à 1.188 euros le montant de l’indemnité de remploi, soit un total de 9.938 euros.

29. Il indique':

30. – que la date de référence est effectivement celle de l’approbation du plan local d’urbanisme en octobre 2017, avec le classement en zone urbaine d’habitat dense, avec une réserve en vue d’un équipement public ;

31. – que le marché local pour des biens comparables permet de constater des prix compris entre 145,16 et 228,48 €/m², bien qu’il s’agisse de parcelles éloignées du centre du village, pleinement constructibles et viabilisées, alors que la parcelle en cause n’est pas viabilisée et est grevée par le risque d’inondation et la présence de l’église du village, étant en outre de petite surface et avec une constructibilité limitée ;

32. – qu’il est ainsi proposé de retenir la valeur fixée par la commune le 8 juillet 2024 pour 125 €/m², soit un total de 8.750 euros ;

33. – que l’indemnité de remploi peut être fixée par l’application d’un pourcentage dégressif compris entre 20 et 10'% par tranche de 5.000 euros, pour un total de 1.188 euros.

*****

34. [U] [P], intimé par [I] [P], ne s’est pas constitué devant la cour, bien que la déclaration d’appel lui ait été notifiée par le greffe le 3 janvier 2025 en application des articles R311-24 du code de l’expropriation et 936 du code de procédure civile.

35. Il convient en application de l’article 455 du code de procédure civile de se référer aux conclusions susvisées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

Motifs':

1 ) Concernant l’indemnité principale :

36. La cour constate que la date de référence, fixée à la date du plan d’urbanisme adopté le 9 octobre 2017, n’est pas contestée. Il en est de même concernant le classement de la parcelle, ainsi que sa superficie.

37. La valorisation de cette parcelle doit cependant inclure la totalité des restrictions administratives apportées à son usage à la date du PLU': création d’une réserve en vue d’un aménagement public à intervenir, risque d’inondation, situation à l’intérieur d’un périmètre de protection entourant un monument historique.

38. Il doit en être retiré que si cette parcelle est à proximité immédiate du centre du village, il existe des contraintes relativement aux possibilités de construction, ainsi que retenu par le premier juge.

39. Concernant les valeurs proposées par M.[P], le juge de l’expropriation a relevé que l’appelant s’appuie sur le rapport d’expertise de Madame [H], mais qui fait état de plusieurs termes de comparaison situés dans des communes avoisinantes, [Localité 16] et [Localité 13]. La cour estime que le premier juge les a justement écartés au profit de termes de comparaison situés sur la commune d'[Localité 12], Madame [H] en proposant cinq relatifs à des ventes ayant eu lieu sur la commune. Cependant, il doit être relevé que ces ventes sont intervenues dans des endroits éloignés du centre-ville, et comme noté par le premier juge, elles ne font pas l’objet de l’ensemble des restrictions dont est grevée la parcelle en litige. La cour ne peut que confirmer que ces références ne sont pas comparables.

40. Le juge de l’expropriation a constaté que la commune d'[Localité 12] produit d’autres termes de comparaison, portant sur des parcelles situées à proximité immédiate de celle appartenant aux consorts [P], et affectées des mêmes restrictions. Il a néanmoins relevé que concernant les ventes antérieures à 2017, outre qu’elles sont anciennes et ne peuvent refléter le prix actuel du marché, il est indiqué qu’elles sont situées en zone UB. Or, le PLU a été révisé le 9 octobre 2017, sans qu’il ne soit démontré qu’avant cette date, ces parcelles avaient déjà le même classement. Il a ainsi noté que restent les termes de comparaison du 13 mars 2023, vente faite au prix de 90 euros du m2, du 13 juillet 2024, vente faite au prix de 55 euros du m2, et du 29 décembre 2017, vente faite au prix de 30 euros du m2. Les deux derniers termes de comparaison apparaissent d’autant plus pertinents que les parcelles concernées étaient également grevées d’un emplacement réservé.

41. Il a, en conséquence, retenu un prix de 116 €/m², pour une indemnité totale de 8.120 euros.

42. La cour ne peut que reprendre ses motifs, au regard de la date de référence à retenir concernant la situation juridique de la parcelle expropriée découlant de la révision du PLU. Au regard de l’emplacement de la parcelle et des possibilités d’accès, la valeur de 116 €/m² retenue par le premier juge est pertinente, alors qu’il ne peut être tenu compte du fait que seule une petite portion de cette parcelle est à détacher ainsi que souligné par l’appelant.

43. Il en résulte que le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a fixé une indemnité principale de 8.120 euros.

2 ) Concernant l’indemnité de remploi :

44. Selon le jugement déféré, cette indemnité peut être fixée selon un pourcentage dégressif par rapport au montant global de l’indemnité principale, sur la base de 20% de l’indemnité principale entre 1 et 5.000 euros, de 15% entre 5.000 et 15.000 euros. Il a en conséquence retenu une somme totale de 1.468 euros.

45. La cour note que ce principe de calcul n’est pas contesté par les parties. En conséquence, le jugement entrepris sera également confirmé sur ce point.

46. Le premier juge a effectué une exacte appréciation des articles 696 et 700 du code de procédure civile, et le jugement entrepris sera confirmé sur ces points.

47. Succombant en son appel, [I] [P] sera condamné à payer à la commune d'[Localité 12] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles engagés devant la cour, outre les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement, par défaut et mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Vu les articles L210-1 et suivants du code de l’urbanisme, les articles L311-1 et suivants du code de l’expropriation';

Ordonne la jonction de l’instance enrôlée sous le numéro 25/143 ;

Confirme le jugement déféré en ses dispositions soumises à la cour ;

y ajoutant,

Condamne [I] [P] à payer à la commune d'[Localité 12] la somme de 3.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile';

Condamne [I] [P] aux dépens d’appel';

Signé par M^me Marie-Pierre Figuet présidente, et par Frédéric sticker, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier La présidente