N° RG 24/02445 – N° Portalis DBVM-V-B7I-MKAS

N° Minute :

C5

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

Chambre civile section B

ARRÊT DU MARDI 31 MARS 2026

Appel d’un Jugement (N° R.G. 23/00135) rendu par le Tribunal judiciaire de Grenoble en date du 02 mai 2024, suivant déclaration d’appel du 28 Juin 2024

APPELANTE :

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété Groupe Charpenay, situé [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS ORALIA GIGNOUX LEMAIRE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Cédric LENUZZA de la SCP LSC AVOCATS, avocat au barreau de GRENOBLE substitué par M^e Marie CANTELE, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIMÉS :

M. [M] [H]

né le 03 Août 1941 à [Localité 2]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par M^e Alice NALLET, avocat au barreau de GRENOBLE

S.A.S. ORALIA GIGNOUX LEMAIRE, représentée par son président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Pascale MODELSKI de la SELARL EYDOUX MODELSKI, avocat au barreau de GRENOBLE, avocat postulant, et représentée par Maître Valérie BERTHOZ de la SELARL VALERIE BERTHOZ, avocat plaidant au Barreau de Lyon

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Anne-Laure Pliskine, conseillère faisant fonction de présidente de la Chambre civile Section B

M^me Ludivine Chetail, conseillère,

M. Jean-Yves Pourret, conseiller

Assistés de M. Mathis LANDRIEU, Greffier.

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Janvier 2026 M. Jean-Yves Pourret, conseiller chargé du rapport, assisté de M^me Solène Roux, greffière, a entendu seul les avocats en leurs conclusions et plaidoiries, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile.

Il en a rendu compte à la cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu à l’audience de ce jour.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE :

M. [M] [H] est propriétaire d’un appartement au dernier étage constituant le lot n°116 de la copropriété Groupe Charpenay situé à [Localité 5] et d’une cave. Cet appartement bénéficie de la jouissance privative d’une partie de la toiture-terrasse de l’immeuble.

Le syndic est la société Oralia Gignoux Lemaire.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 21 novembre 2022, à laquelle M.[H] était absent, il a été voté la résolution suivante :

Résolution 5 :

'Décision à prendre concernant la réalisation des travaux de l’étanchéité et isolation des toitures 16 et 18 avec l’entreprise ECO Protect.

Après examen et discussion des offres reçues jointes à la convocation, l’assemblée décide :

1.De faire réaliser les travaux de réfection de l’étanchéité et isolation des toitures par l’entreprise ECO Protect selon son devis joint à la convocation pour un budget maximum de 222 095,84 euros TTC.

2.Sera déduit de ce montant le remplacement des gardes de corps des terrasses qui, dans le respect du règlement de copropriété, sont considérés comme des éléments privatifs : 21 382,55 euros seront à la charge du propriétaire du lot 116 et 12 096,31 euros seront à la charge du propriétaire du lot 57.

3.De confier la maîtrise d''uvre à Betrec pour un montant de 8 840 euros TTC selon son devis joint à la convocation.

4.Que le coût global (travaux, honoraires et assurances) sera réparti selon la clef de répartition 2.

5.De financer le coût global au moyen d’appels de provisions ainsi définis :

Le 01/03/2023 à 50%

Le 01/04/2023 à 50%

Arrivent en cours de résolution : [J] [K] (29379) – [I]/[Y] [S] ou [E] (24606) – [Q] [D] (23693)

Mise aux voix, cette résolution a donné lieu au vote suivant :

Votent pour : 27 copropriétaires totalisant 541926 tantième/ 579800 tantièmes.

Votent contre : 2 copropriétaires totalisant 37874 tantième/579800 tantièmes.

[R] [Z] (13268) ' [U] [F] [T] [A] (24606).

S’abstiennent : 1 copropriétaire totalisant 25588/605388 tantièmes. [V] [X] (25588). Résolution adoptée.'

Le procès-verbal de l’assemblée générale a été notifié à M. [H] par courrier du 30 novembre 2022.

M. [H] a contesté cette résolution.

Ne parvenant pas à un accord, M. [H] a, par exploit de commissaire de justice du 5 janvier 2023, fait assigner devant le tribunal judiciaire de Grenoble, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Groupe Charpenay et la société Oralia Gignoux Lemaire aux fins principalement de voir annuler la résolution précitée.

Par jugement du 2 mai 2024, le tribunal judiciaire de Grenoble a :

— prononcé l’annulation de la résolution n°5 votée par la copropriété lors de l’assemblée générale du 22 novembre 2022,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Groupe Charpenay à prendre en charge le coût de remplacement des garde-corps nécessité par les travaux d’étanchéité de la toiture partie commune,

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Groupe Charpenay de sa demande reconventionnelle de remise en état des garde-corps par M. [M] [H] sous astreinte,

— condamné la société Oralia Gignoux Lemaire, en qualité de syndic de la copropriété, à verser à M. [M] [H] la somme de 1 000 euros en réparation de son préjudice moral,

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Groupe Charpenay et son syndic la société Oralia Gignoux Lemaire à payer à M. [M] [H] la somme de 2000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Groupe Charpenay et la société Oralia Gignoux Lemaire aux dépens,

— rejeté les autres demandes.

Par déclaration d’appel du 28 juin 2024, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de l’entier jugement.

Suivant conclusions notifiées le 23 décembre 2024, la société Oralia Gignoux Lemaire a formé appel incident de l’entier jugement.

Suivant conclusions notifiées le 8 avril 2025, M. [H] a formé appel incident.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIE :

Suivant dernières conclusions notifiées le 27 février 2025, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de juger son appel recevable et bien fondé et infirmer le jugement ;

Et statuant à nouveau :

— juger que la réfection de l’étanchéité et de l’isolation de la toiture-terrasse relève des parties communes et des charges communes de la copropriété du Groupe Charpenay ;

— juger que les garde-corps relèvent, par le règlement de copropriété, des parties privatives ;

— juger que la réfection des garde-corps pour les lots 116 et 57 qui concernent uniquement les lots disposant de parties privatives sur la toiture-terrasse, dont celui de M. [H] doive être mise à la charge des copropriétaires concernés ;

— juger que la résolution n°5 de l’assemblée générale de la copropriété du Groupe Charpenay est conforme ;

— condamner M. [H] en ce qu’il a violé le règlement de copropriété à remettre en état les garde-corps modifiés sans autorisation préalable de l’assemblée générale de la copropriété, au besoin sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

— rejeter l’ensemble des demandes et condamnations formées par M. [H] ;

— condamner M. [H] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au syndicat des copropriétaires de la copropriété Groupe Charpenay ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de la SCP LSC avocats, sur son affirmation de droit.

Suivant dernières conclusions notifiées le 23 décembre 2024, la société Oralia Gignoux Lemaire demande à la cour d’infirmer l’entier jugement.

Statuant à nouveau :

— débouter M. [H] de l’intégralité des demandes formulées à son encontre comme étant irrecevables, et en toute hypothèse, mal fondées ;

— condamner M. [M] [H] à payer à la société Oralia Gignoux Lemaire la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [M] [H] aux entiers dépens le tout distraits au profit de Maitre Modelski.

Suivant dernières conclusions notifiées le 8 avril 2025, M. [H] demande à la cour de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

annulé la résolution 5 contenue dans le procès-verbal d’assemblée générale du 22 novembre 2022 en ce qu’elle a dit que le remplacement des gardes de corps des terrasses sont considérés comme des éléments privatifs dont les travaux afférents d’un montant de 21 382,55 euros seront à la charge du propriétaire du lot 116, M. [H] ;

condamné le syndicat des copropriétaires à prendre en charge, à ses frais, les travaux de dépose et repose des garde-corps si ces travaux de dépose et repose sont indispensables à la réalisation des travaux de reprise d’étanchéité ;

condamné le syndic, la société Oralia Gignoux Lemaire, in solidum avec le syndicat des opropriétaires à payer à M. [H] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Infirmer le jugement en ce qu’il a :

— condamné la société Oralia Gignoux Lemaire, en qualité de syndic de la copropriété, à verser à M. [M] [H] la somme de 1 000 euros en réparation de son préjudice moral.

Statuant à nouveau :

— condamner le syndic, la société Oralia Gignoux Lemaire des copropriétaires à payer à M. [H] une somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice moral résultant de sa faute de gestion ;

Ajoutant au jugement en cause d’appel :

— condamner le syndic, la société Oralia Gignoux Lemaire des copropriétaires à payer à M. [H] une somme de 5 280 euros au titre de son préjudice matériel en raison de la destruction de ses garde-corps privatifs, correspondant aux sommes exposées inutilement par lui en raison de leur faute, selon devis du 8 février 2023 et facture du 9 mai 2023 ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande reconventionnelle de remise en état des garde-corps sous astreinte ;

— condamner le syndic, la société Oralia Gignoux Lemaire, in solidum avec le syndicat des copropriétaires à payer à M. [H] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel ainsi qu’aux entiers dépens.

MOTIVATION

En vertu des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour le détail de leur argumentation.

Il est rappelé que la cour ne statue pas dans le dispositif de l’arrêt sur les « demandes » de « juger » qui ne s’analysent pas comme des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais seulement comme des moyens auxquels il est répondu dans les motifs.

Sur la recevabilité de la demande nouvelle de M. [H]

Aux termes de l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

En l’espèce, la demande nouvelle de M. [H] de condamner le syndic à lui rembourser la somme de 5 280 euros au titre de son préjudice matériel en raison de la destruction des garde-corps privatifs est justifiée par la réalisation de travaux en cours de procédure sur ses parties privatives. Elle est par conséquent fondée sur la survenance d’un fait en cours de procédure.

Il y a par conséquent lieu de la déclarer recevable.

Sur l’annulation de la résolution n°5

Moyens des parties

Le syndicat des copropriétaires rappelle que la toiture constitue une partie commune. Il soutient toutefois que les garde-corps sont privatifs, conformément au règlement de copropriété. Il indique que, lors de l’étude du projet de réfection de l’étanchéité et de l’isolation de la toiture, le cabinet Betrec a attiré son attention sur la nécessité d’anticiper des travaux impliquant, de facto, le remplacement des garde-corps. Il ajoute que ce remplacement s’impose également au motif que les garde-corps de M.[H] ne respecteraient pas les normes de dimensionnement NFP 01-012. Il en conclut que la résolution adoptée est parfaitement régulière.

La société Oralia Gignoux Lemaire rappelle, pour sa part, qu’elle intervient uniquement en qualité de syndic et qu’il ne lui appartient pas, en principe, d’assurer personnellement la défense dans le cadre d’une action en annulation de résolution. Néanmoins, elle précise que la jurisprudence invoquée par M. [H] ne serait pas transposable au cas d’espèce. Elle souligne que le caractère privatif des garde-corps n’est pas contesté et qu’il ne s’agit pas de les déposer puis de les reposer à l’occasion des travaux d’étanchéité, mais bien de les remplacer en raison de leur non-conformité aux normes en vigueur.

En réponse, M. [H] fait valoir que l’étude mentionnée par le syndicat n’est pas versée aux débats ; que le seul courrier produit, émanant de la société Betrec daté du 27 janvier 2023, est rédigé en termes généraux, de sorte qu’il ne saurait constituer une preuve suffisante. Il précise que la mise en conformité des garde-corps impliquait uniquement leur rehaussement, opération qu’il affirme avoir réalisée, et non leur remplacement. Il ajoute qu’aucune situation d’urgence ne peut être retenue, les infiltrations datant de 2015, le rapport Betrec de 2017, tandis que la résolution litigieuse n’a été votée qu’en 2022.

M. [H] rappelle qu’il ne conteste ni le caractère commun de la toiture, ni le caractère privatif des garde-corps. Il critique en revanche la résolution en ce qu’elle prévoit la réfection de l’étanchéité de l’immeuble tout en déduisant du coût global la somme de 21 382,55 euros correspondant au remplacement des garde-corps, montant mis à sa charge. Il soutient que leur démontage n’était nécessaire que pour permettre l’exécution des travaux d’étanchéité, la terrasse sommitale n’étant accessible que par sa terrasse privative. Enfin, il affirme avoir procédé à la mise aux normes des garde-corps pour un coût bien inférieur à celui qui lui est imputé et indique être en mesure d’en justifier.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 14 al.4 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes.

Il ne peut prendre de décision ou intervenir que dans le cadre de son objet.

En principe, le syndicat n’a donc aucune prérogative relativement aux parties privatives. L’article 26 de la même loi dispose d’ailleurs que l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

Ce principe n’est néanmoins pas absolu. L’article 9 de la même loi dispose en effet que « I.-Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. [']

II.-Un copropriétaire ne peut faire obstacle à l’exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés par l’assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n’en sont pas altérées de manière durable. La réalisation de tels travaux sur une partie privative, lorsqu’il existe une autre solution n’affectant pas cette partie, ne peut être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient.

Pour la réalisation de travaux d’intérêt collectif sur des parties privatives, le syndicat exerce les pouvoirs du maître d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux.

III.-Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l’exécution des travaux, en raison soit d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d’un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité. En cas de privation totale temporaire de jouissance du lot, l’assemblée générale accorde au copropriétaire qui en fait la demande une indemnité provisionnelle à valoir sur le montant de l’indemnité définitive.

L’indemnité provisionnelle ou définitive due à la suite de la réalisation de travaux d’intérêt collectif est à la charge du syndicat des copropriétaires. Elle est répartie en proportion de la participation de chacun des copropriétaires au coût des travaux ».

Les syndicats de copropriétaires sont ainsi autorisés à réaliser des travaux d’intérêt collectif sur les parties privatives tels que précisés par le décret du 3 décembre 2012, dont les dispositions ont notamment été codifiées à l’article R138-2 du code de la construction et de l’habitation qui précise la nature de ces travaux, à savoir :

Travaux d’isolation thermique des parois vitrées donnant sur l’extérieur comprenant, le cas échéant, l’installation de systèmes d’occultation extérieurs ;

Pose ou remplacement d’organes de régulation ou d’équilibrage sur les émetteurs de chaleur ou de froid ;

Equilibrage des émetteurs de chaleur ou de froid ;

Mise en place d’équipements de comptage des quantités d’énergies consommées.

Il est également admis des tempéraments lorsque les travaux sur les éléments privatifs sont indissociables de travaux devant être exécutés dans leur ensemble afin de respecter l’harmonie des façades (Cass. 3e civ., 9 mars 2023, n° 21-25.644) ; ou indivisibles (Cass. 3e civ., 9 févr. 2022, n° 21-10.408) pour un ravalement nécessitant non seulement la rénovation de la façade du bâtiment, mais également de porter remède aux défauts d’étanchéité et à ceux affectant certains balcons et garde-corps).

Dans ces cas, les travaux réalisés sur les parties privatives restent à la charge exclusive du copropriétaire concerné.

L’article 2.2 du règlement de copropriété stipule que : 2. « les garde-corps et herses des balcons et balconnets, les bacs à fleurs, les persiennes, stores, rideaux, fermetures qui ne font cependant pas partie des choses communes et, en général, tout élément de construction extérieur ne pourront être modifiées qu’avec le consentement de l’assemblée générale des copropriétaires’ ».

En l’espèce, les parties ne contestent pas le caractère privatif des garde-corps.

La résolution litigieuse a été votée en ces termes : « Décision à prendre concernant la réalisation des travaux de l’étanchéité et isolation des toitures 16 et 18 avec l’entreprise ECO Protect. Après examen et discussion des offres reçues jointes à la convocation, l’assemblée décide :

1. De faire réaliser les travaux de réfection de l’étanchéité et isolation des toitures par l’entreprise ECO Protect selon son devis joint à la convocation pour un budget maximum de 222 095,84 euros TTC.

2. Sera déduit de ce montant le remplacement des garde-corps des terrasses qui, dans le respect du règlement de copropriété, sont considérés comme des éléments privatifs : 21 382,55 euros seront à la charge du propriétaire du lot 116 et 12 096,31 euros seront à la charge du propriétaire du lot 57. »

Il apparaît donc que ces travaux concernent à la fois des parties communes (les toitures) et des parties privatives (les garde-corps).

S’agissant de parties privatives, le syndicat ne pouvait valablement décider de travaux portant sur les garde-corps qu’à la condition qu’ils constituent, soit des travaux d’intérêt collectif au sens du décret du 3 décembre 2012 précité, soit démontrer que les travaux sur les éléments privatifs étaient indissociables de travaux devant être exécutés dans leur ensemble afin de respecter l’harmonie des façades ou indivisibles des travaux portant sur l’étanchéité de la toiture.

C’est à juste titre que M. [H] soutient que les travaux portant sur les garde-corps ne peuvent aucunement être qualifiés de travaux d’intérêt collectif.

Par ailleurs, le syndicat ne rapporte pas la preuve que les travaux d’étanchéité de la toiture impliquaient nécessairement le remplacement des garde-corps privatifs de M.[H].

Le courrier de la société Betrec en date du 5 mai 2017 (pièce 10 de l’appelant) indique que « Compte tenu des aménagements et extensions privatifs qui ont été créés en toiture ['] les ouvrages qui en découlent (protections dalettes, garde-corps métalliques) sont en mauvais état et seront impactés par les travaux de réfection. Les garde-corps sont en mauvais état et non-conformes en termes de hauteur. Les scellements semblent fragiles et le béton fissure au niveau des relevés périphériques. Ces ouvrages ne font à l’origine pas partie de notre mission consistant à la simple réfection de l’étanchéité, néanmoins, par devoir de conseil, il nous semble important de rénover ces ouvrages pour garantir la sécurité des usagers. Si vous souhaitez que nous étudiions les travaux nécessaires, nous pouvons l’intégrer dans notre mission d’origine pour un supplément de 350 HT ».

Un tel courrier, rédigé en termes généraux, sans données techniques, est insuffisant pour démontrer que les travaux d’étanchéité rendaient indispensable le remplacement des garde-corps. Il en ressort que la mission confiée portait uniquement sur la réfection de l’étanchéité de la toiture, les garde-corps et autres ouvrages privatifs n’en faisant pas partie. Le document précise seulement que ces éléments « seront impactés » par les travaux d’étanchéité, ce qui signifie que ces derniers pouvaient être réalisés indépendamment, les garde-corps n’étant concernés qu’indirectement par l’intervention. Il n’est donc à aucun moment indiqué que leur remplacement constituait une condition nécessaire à la réalisation des travaux d’étanchéité. Au contraire, il apparaît que c’est la réfection de l’étanchéité qui était susceptible d’affecter ces ouvrages. La proposition de les rénover et non de les remplacer est d’ailleurs présentée comme une simple recommandation relevant du devoir de conseil et comme une prestation complémentaire facturée en sus. Enfin, les termes employés restent généraux et ne permettent pas de démontrer l’existence d’un caractère indivisible entre les travaux d’étanchéité de la toiture et les garde-corps privatifs.

Dans ces conditions, le caractère indivisible entre les travaux d’étanchéité de la terrasse et les garde-corps privatifs n’est pas démontré. Il n’est pas non plus établi que les travaux étaient envisagés dans le but de préserver l’aspect et l’harmonie de l’immeuble.

Le caractère urgent des travaux invoqué par le syndicat n’est étayé par aucune pièce et la chronologie des faits (étude en 2017, assemblée générale en 2022) révèle au contraire l’absence d’urgence.

Enfin, à supposer établie la seule non-conformité aux normes techniques en vigueur alléguée par le syndicat des copropriétaires, celle-ci n’est pas de nature à lui conférer des prérogatives sur les parties privatives à l’usage exclusif d’un copropriétaire.

Alors que l’intégralité de la résolution n°5 objet du litige n’est pas discutée, il y a seulement lieu à une annulation partielle.

Aussi, infirmant le jugement entrepris, la résolution litigieuse est annulée en ce qu’elle précise : « sera déduit de ce montant le remplacement des garde-corps des terrasses qui, dans le respect du règlement de copropriété, sont considérés comme des éléments privatifs : 21 382,55 euros seront à la charge du propriétaire du lot

116 ».

Sur la prise en charge du coût des travaux de dépose et de repose des garde-corps nécessités par les travaux d’étanchéité

Moyens des parties

M. [H] fait valoir que le démontage des garde-corps n’était rendu nécessaire que pour permettre de procéder à la réfection de l’étanchéité de l’immeuble et qu’il ne devait donc pas en supporter le coût. Il souligne que rien ne justifiait leur remplacement, puisqu’ils étaient en bon état. Il ajoute ne pas contester leur caractère privatif et avoir fait réaliser les travaux de mise aux normes de ces garde-corps par l’entreprise Fiat pour un coût de 5 280 euros.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que, compte tenu de leur caractère privatif, le remplacement des garde-corps sera déduit de la facture qui lui a été soumise et réparti entre les deux copropriétaires disposant d’appartements sur la toiture-terrasse en proportion de leurs tantièmes de copropriété.

Le syndic ne soulève aucun moyen au soutien de cette prétention.

Réponse de la cour

Tout d’abord la cour observe que le premier juge a statué extra petita en condamnant le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Groupe Charpenay à prendre en charge le coût de remplacement des garde-corps nécessité par les travaux d’étanchéité de la toiture partie commune alors que M. [H] sollicitait seulement la condamnation du syndicat à prendre en charge le coût de dépose et de repose des garde-corps nécessité par la réalisation de travaux d’étanchéité.

Le jugement déféré est par conséquent infirmé de ce chef.

Ensuite, s’agissant de la demande de prise en charge de la dépose et de la repose des garde-corps, il ressort des pièces produites qu’elle est devenue sans objet alors que le syndicat des copropriétaires n’a pas fait déposer les garde-corps existants pour les reposer mais que ceux-ci ont purement et simplement été remplacés à l’insu du copropriétaire indépendamment de la réfection de l’étanchéité.

M. [H] est donc débouté de sa demande tendant à voir mettre à la charge du syndicat des copropriétaires le coût de la dépose et de la repose des garde-corps dans l’hypothèse où celles-ci seraient rendues nécessaires par les travaux d’étanchéité.

Sur la demande du syndicat tendant à la remise en état des garde-corps

Moyens des parties

Le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’en mai 2023, M. [H] a procédé aux changements de ses garde-corps, après l’intervention de la société d’Ecoprotect, sans autorisation rendant impossible le fait de savoir si les travaux réalisés illégalement sont conformes et s’ils n’ont pas abîmé l’étanchéité.

Le syndic fait valoir que M. [H] avait l’obligation de solliciter l’autorisation de l’assemblée générale avant de faire réaliser des travaux au niveau des garde-corps, qu’en ne soumettant pas son projet à l’assemblée générale des copropriétaires et son maître d''uvre, il place le syndicat des copropriétaires dans l’impossible de vérifier que toutes les normes sont bien respectées.

M. [H] soutient que les travaux de mise aux normes de ses garde-corps ne nécessitaient pas de vote en assemblée générale, au motif qu’ils ne seraient pas visibles de l’extérieur. Il affirme s’être contenté de rehausser les garde-corps et indique qu’il disposait de l’accord de la copropriété qui, selon ses propres déclarations, l’aurait sommé de procéder à leur mise aux normes. Il ajoute que le courrier du syndic ne mentionnait pas la nécessité de soumettre ces travaux à l’assemblée générale. Enfin, il précise qu’il a constaté, le 18 mai 2024, que les garde-corps avaient été remplacés par le syndicat après les travaux de rehausse.

Réponse de la cour

Il ressort des photographies produites par M. [H] qu’après qu’il ait réalisé les travaux de réhausse contestés par le syndicat des copropriétaires, ce dernier a fait remplacer les garde-corps.

Dans ces conditions, la demande du syndicat des copropriétaires tendant à la condamnation de M. [H] à remettre en état les garde-corps sous astreinte est devenue sans objet.

Sur la responsabilité du syndic

Moyens des parties

M. [H] soutient que le syndic professionnel était déjà syndic en 1978, lorsque la précédente procédure a été engagée à son encontre relativement à la délibération du 7 juillet 1978 qui avait voté les premiers travaux de réfection de l’étanchéité de la terrasse et la démolition des bacs à fleurs et de la protection de l’étanchéité aux ses frais. Il explique qu’en tirant argument d’un défaut de conformité des gardes corps, sur lequel il n’a jamais alerté le propriétaire préalablement à la mise au vote de la résolution n°5 telle que formulée, en mettant à sa charge une somme de 21 382,55 euros au titre du remplacement des garde-corps pour un coût prohibitif sans produire le moindre justificatif de ce montant, le syndic, professionnel, a commis une faute. Il allègue en outre que le syndic est tenu de soumettre au vote de l’assemblée générale des résolutions conformes au règlement de copropriété et aux dispositions légales applicables, ce qui n’était pas le cas et que la présente procédure a constitué pour lui une charge mentale.

Sur le préjudice matériel, M. [H] avance que le syndic a porté atteinte à sa propriété privée et doit lui payer des dommages et intérêts correspondants au coût des travaux de mise aux normes qu’il a fait réaliser à pure perte, pour un montant de 5 280 euros. Il ajoute que cette demande n’est pas nouvelle en cause d’appel.

Le syndicat soutient que la demande est nouvelle ; que les travaux sur les garde-corps sont intervenus en violation du règlement de copropriété et qu’aucun remboursement ne peut donc intervenir. Sur le préjudice moral, il soutient que les travaux d’étanchéité ont été mis en attente de nombreuses années à cause du comportement de M. [H] qui voulait obtenir une réduction de ses charges mais qu’aucun accord n’a pu intervenir. Il ajoute qu’il n’a subi aucun préjudice moral, puisqu’il a en cours des travaux d’étanchéité procédé à ses propres travaux sans aucune autorisation.

Le syndic soutient que la demande au titre du préjudice matériel est nouvelle en cause d’appel et donc irrecevable. S’agissant du préjudice moral, il fait valoir que M.[H] est défaillant dans l’administration de la preuve.

Réponse de la cour

Le syndic est responsable, à l’égard des copropriétaires, sur le fondement quasi délictuel, de la faute qu’il a commise dans l’accomplissement de sa mission.

En l’espèce, en soumettant d’initiative au vote des copropriétaires une résolution prévoyant la réalisation de travaux sur des parties communes mais également sur des parties privatives et en imposant de ce fait à un copropriétaire à la fois le principe et le montant de travaux à réaliser dans ses parties privatives, sans ni alléguer un fondement juridique autorisant d’agir sur des parties privatives, ni attirer l’attention de quiconque sur le litige susceptible d’en résulter, ni encore justifier avoir recherché préalablement une solution concertée, le syndic professionnel a commis une faute directement à l’origine du préjudice moral causé au copropriétaire concerné M.[H].

En revanche, M. [H] qui a choisi de commander des travaux de rehaussement des garde-corps, admettant au moins implicitement leur non-conformité aux normes techniques, ne démontre pas que le coût de ces travaux pour un montant de 5 280 euros est en lien direct avec la faute précédemment retenue du syndic.

Aussi, confirmant le jugement déféré, la société Oralia Gignoux Lemaire est condamnée à verser à M. [H] la somme de 1 000 euros en réparation de son préjudice moral.

M. [H] est en revanche débouté de sa demande à l’encontre de la société Oralia Gignoux Lemaire au titre de son préjudice matériel.

Sur les mesures accessoires

Au visa de l’article 696 du code de procédure civile, la société Oralia Gignoux Lemaire et le syndicat des copropriétaires, parties perdantes, sont condamnés in solidum aux dépens d’appel.

L’équité commande de condamner in solidum la société Oralia Gignoux Lemaire et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Groupe Charpenay à payer à M.[H] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel.

Les mesures de première instance sont confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi :

Infirme le jugement sauf en ce qu’il a :

— condamné la société Oralia Gignoux Lemaire à verser à M. [M] [H] la somme de 1 000 euros en réparation de son préjudice moral,

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Groupe Charpenay et son syndic la société Oralia Gignoux Lemaire à payer à M. [M] [H] la somme de 2000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Groupe Charpenay et la société Oralia Gignoux Lemaire aux dépens.

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare recevable la demande de M. [M] [H] au titre de son préjudice matériel ;

Annule la résolution n°5 contenue dans le procès-verbal d’assemblée générale du 22 novembre 2022 en ce qu’elle précise : « sera déduit de ce montant le remplacement des garde-corps des terrasses qui, dans le respect du règlement de copropriété, sont considérés comme des éléments privatifs : 21 382,55 euros seront à la charge du propriétaire du lot 116 » ;

Déclare sans objet la demande de M. [M] [H] tendant à voir mettre à la charge du syndicat des copropriétaires le coût de la dépose et de la repose des garde-corps dans l’hypothèse où celles-ci seraient rendues nécessaires par les travaux d’étanchéité ;

Déclare sans objet la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires de remise en état des garde-corps par M. [M] [H] sous astreinte ;

Déboute M. [M] [H] de sa demande au titre du préjudice matériel ;

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Groupe Charpenay et la société Oralia Gignoux Lemaire à payer à M. [M] [H] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel ;

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Groupe Charpenay et la société Oralia Gignoux Lemaire aux dépens d’appel.

Prononcé par mise à disposition de la décision au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par M^me Anne-Laure Pliskine, Conseillère faisant fonction de Présidente de la Chambre civile Section B, et par le Greffier présent lors du délibéré, M. Mathis Landrieu, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier La Présidente de section