N° RG 25/00455 – N° Portalis DBVM-V-B7J-MSDT

N° Minute :

C2

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

Chambre civile section B

ARRÊT DU MARDI 05 MAI 2026

Appel d’un Jugement (N° R.G. 23/00290) rendu par le Tribunal judiciaire de GAP en date du 18 novembre 2024, suivant déclaration d’appel du 05 Février 2025

APPELANT :

SYNDICAT COOPERATIF LES HAMEAUX DES EYSSAGNIERES, Syndicat Coopératif des Copropriétaires de l’ensemble immobilier dont le siège social est [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la société MS SYNDIC, entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée au capital de 50.000,00 €uros, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 819 845 140, dont le siège social est sis

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par M^e Agnès ORIOT, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant, et représenté par Maître ANSELMETTI Marc, avocat au Barreau des Hautes-Alpes, plaidant,

INTIMÉS :

M. [Z] [T] [Q]

né le 19 Août 1971 à [Localité 3]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 4]

non-représenté

Mme [H] [Q]

née le 30 Mai 1970 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 6]

non-représentée

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Anne-Laure Pliskine, conseillère faisant fonction de présidente de la Chambre civile Section B

M^me Ludivine Chetail, conseillère,

M. Jean-Yves Pourret, conseiller

Assistés de M^me Solène Roux, greffière, lors des débats et de M. Mathis Landrieu, greffier, lors du prononcé.

DÉBATS :

A l’audience publique du 3 Février 2026, M^me Anne-Laure Pliskine, conseillère, qui a fait son rapport, assistée de M^me Solène Roux, greffière, a entendu seule les avocats en leurs conclusions, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile.

Il en a été rendu compte à la cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu à l’audience de ce jour.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par actes des 7 et 20 novembre 2023, le syndicat coopératif '[Adresse 5]", représenté par son syndic en exercice la société MS Syndic, a fait assigner M. [Z] [Q] et Mme [H] [Q] épouse [W] en leur qualité d’ayant-droits de Mme [G] [U] épouse [Q] en paiement d’un arriéré de charges de copropriété d’un montant de 23 051, 56 euros.

Par jugement du 18 novembre 2024, le tribunal judiciaire de Gap a :

— débouté le syndicat coopératif [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la société MS syndic, de l’ensemble de ses demandes ;

— condamné le syndicat coopératif Les Hameaux des Eyssagnières, représenté par son syndic en exercice, la société MS syndic, aux dépens.

Par déclaration d’appel du 5 février 2025, le syndicat coopératif Les Hameaux des Eyssagnières, représenté par son syndic en exercice la société MS syndic a interjeté appel de l’entier jugement.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Suivant dernières conclusions notifiées le 31 mars 2025, l’appelant demande à la cour d’infirmer le jugement en toutes ses dispositions.

Et statuant à nouveau :

— condamner solidairement M. [Z] [Q] et Mme [H] [Q] épouse [W] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5] la somme de 13 193,39 euros au titre des charges de copropriété impayées dues selon décompte arrêté à la date du 1er janvier 2025;

— condamner solidairement M. [Z] [Q] et Mme [H] [Q] épouse [W] à payer au Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5] la somme de 15 548,94 euros au titre des échéances impayées du prêt éco PTZ selon décompte arrêté à la date du 24 mars 2025 ;

— assortir la condamnation de l’intérêt légal à compter de la date de l’assignation, soit pour M. [Z] [Q] à compter du 7 novembre 2023 et pour Mme [H] [Q] épouse [W] à compter du 20 novembre 2023 ;

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 2 500 euros au profit du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

Au soutien de ses demandes, le syndicat allègue justifier, par la production du relevé des formalités de publicité foncière, que [G] [Q] était usufruitière des biens immobiliers concernés par les impayés de charges de copropriété et de remboursement du prêt éco PTZ et que M. [Z] [Q] et Mme [H] [Q] épouse [W] en étaient nus-propriétaires. Le syndicat ajoute que M. [Q] est réputé avoir accepté la succession et souligne que le règlement de copropriété prévoit une clause de solidarité en cas d’indivision ou de démembrement de la propriété d’un lot.

Enfin, il indique produire l’ensemble des procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires, qui ont approuvé les comptes pour tous les exercices depuis celui du 1er avril 2018 au 31 mars 2019, ainsi que les documents comptables fondant sa demande en paiement.

M. [Z] [Q] et Mme [H] [Q] épouse [W] auxquels la déclaration d’appel ainsi que les conclusions de l’appelant ont été signifiées par procès-verbal de recherches infructueuses des 15 et 16 avril 2025, selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile n’ont pas constitué avocat.

MOTIVATION

En vertu des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour le détail de leur argumentation.

Sur la demande du syndicat en paiement des charges

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entrainées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 […].

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les deux mois de sa notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

La Cour de cassation précise par ailleurs que le syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de copropriété doit produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant ainsi que les documents comptables et le décompte de répartition des charges (3 ème Civ., 27 janvier 2015).

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

— l’acte de décès de [G] [Q] intervenu le 2 février 2018,

— le certificat d’hérédité en date du 25 avril 2018,

— la sommation de prendre parti adressée à M. [Q] du 16 avril 2021,

— les procès-verbaux des assemblées générales des exercices courant du 1er avril 2018 au 31 mars 2024 (pièces 10 et 19),

— le relevé des formalités de publicité foncière concernant [G] [Q],

— le relevé des écritures comptables depuis le 1er avril 2018 relatif aux charges impayées,

— le relevé des écritures comptables depuis le 1er juin 2018 relatif à l’emprunt collectif éco PTZ,

— le contrat de prêt collectif,

— le règlement de copropriété stipulant en sa section 9 de la partie II (page 103 pièce 16) : 'les obligations de chaque copropriétaire sont indivisibles à l’égard du syndic, lequel, en conséquence, pourra exiger leur entière exécution de n’importe lequel des héritiers ou représentants.

En cas d’indivision ou de démembrement de propriété d’un lot, les indivisaires d’une part et les nus-propriétaires et usufruitiers d’autre part, seront tenus solidairement de l’entier paiement des charges afférentes au lot considéré',

— les divers courriers adressés au mandataire successoral.

Les premiers juges ont relevé que le syndicat des copropriétaires ne rapportait pas la preuve de l’existence de la nature des droits de [G] [U] veuve [Q] sur les lots n°0052, 0071 et 0082 situés au sein de l’ensemble immobilier [Adresse 5]. Ils ont également constaté l’absence de justification de l’acceptation de la succession par Mme [H] [Q].

En outre, ils ont retenu que le syndicat ne démontrait ni l’approbation des comptes des exercices antérieurs à celui couvrant la période du 18 avril 2022 au 31 mars 2023, ni celle de l’exercice postérieur, alors même que des charges étaient réclamées au titre d’échéances ultérieures. Enfin, aucun document comptable ne permettait de vérifier les quote-parts dues au titre du prêt collectif éco-PTZ.

En cause d’appel, le syndicat produit des éléments établissant l’existence de l’usufruit détenu par [G] [U] veuve [Q] sur les lots litigieux, ainsi que la nue-propriété détenue par M.[Z] [Q] et Mme [H] [Q] épouse [K] (pièce 14). Il verse également aux débats un certificat d’hérédité établi le 25 avril 2018 par Maître [N], notaire, attestant de la qualité d’héritiers de ces derniers, ainsi qu’une sommation de prendre parti délivrée à M. [Q] sur le fondement de l’article 772 du code civil.

La cour rappelle à cet égard que l’usufruit s’éteint par le décès de l’usufruitier, conformément à l’article 617 du code civil, de sorte que M. [Z] [Q] et Mme [H] [Q] épouse [K], nus-propriétaires, ont acquis automatiquement la pleine propriété des lots au décès de leur mère, survenu le 2 février 2018.

Néanmoins, en l’absence de production par le syndicat d’un décompte de répartition des charges, ainsi que l’avaient relevé les premiers juges, ses demandes au titre de l’arriéré de charges ne peuvent prospérer.

S’agissant de l’arriéré des échéances du prêt collectif, c’est également à bon droit que le premier juge a retenu qu’aucun document comptable ne permettait d’en vérifier la répartition. En effet, ni le bulletin d’adhésion produit (pièce 21), ni la liste des copropriétaires participant à l’emprunt (pièce 20) ne suffisent à établir que les montants figurant dans la colonne 'montant de l’emprunt’ correspondent à la quote-part afférente aux tantièmes détenus par les copropriétaires.

Dans ces conditions, le jugement entrepris sera confirmé en toutes ses dispositions.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt rendu par défaut et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne le syndicat coopératif Les Hameaux des Eyssagnières, représenté par son syndic en exercice, la société MS syndic aux dépens d’appel.

Prononcé par mise à disposition de la décision au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par M^me Anne-Laure Pliskine, Conseillère faisant fonction de Présidente de la Chambre civile Section B, et par le Greffier présent lors du délibéré, M. Mathis Landrieu, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier La Présidente de section