Cour d'appel de Limoges, Chambre civile, 10 mars 2021, n° 19/00900

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Texte intégral
- COUR D'APPEL DE LIMOGES
- Parties
- Composition de la Cour
- Faits
- MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES
- Motifs de la décision
- Sur le paiement des loyers
- Sur l'indécence du logement loué
- Sur les responsabilités respectives
- — Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
- Dispositif

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TI Limoges 2 septembre 2019

CA Limoges
Infirmation partielle 10 mars 2021

Arguments

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Accepté
Indécence du logement
La cour a confirmé que le logement n'était pas indécent selon les critères légaux, mais a reconnu un préjudice de jouissance dû à des manquements de la SCI à ses obligations.
Accepté
Comportement du bailleur
La cour a reconnu un préjudice moral en raison des manquements de la SCI, mais a minoré le montant des dommages-intérêts accordés.
Accepté
Impôts de loyers impayés
La cour a confirmé que Z X devait payer les arriérés de loyers, car il n'a pas justifié d'une impossibilité totale d'occupation du logement.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette affaire, M. Z X a demandé à la cour d'appel de Limoges de réformer le jugement du tribunal d'instance, qui avait débouté sa demande de suspension d'un commandement de payer et l'avait condamné à régler des arriérés de loyers. La juridiction de première instance a considéré que le logement n'était pas indécent et a confirmé la responsabilité de M. Z X pour obstruction aux travaux. La cour d'appel a confirmé le jugement sur la condamnation de M. Z X à payer les loyers impayés, tout en reconnaissant une responsabilité partagée. Elle a infirmé la condamnation à 5 000 euros de dommages-intérêts, la réduisant à 3 000 euros, et a condamné M. Z X à payer 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	CA Limoges, ch. civ., 10 mars 2021, n° 19/00900
Juridiction :	Cour d'appel de Limoges
Numéro(s) :	19/00900
Décision précédente :	Tribunal d'instance de Limoges, 2 septembre 2019
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	Corinne BALIAN, président
Avocat(s) :	Philippe CLERCMarie GALINET
Parties :	S.C.I. LE VITRIOL

Texte intégral

ART. N° 113

RG N° : 19/00900

- N° Portalis DBV6-V-B7D-BIAV3

AFFAIRE :

Z X

S.C.I. LE VITRIOL

GV/MLL

demande du locataire tendant à la diminution du loyer ou des charges, et/ou à la résiliation du bail, et/ou à des dommages et intérêts, en raison de troubles de jouissance

Grosse délivrée

M^e CLERC,

M^e GALINET, avocats

COUR D’APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE CIVILE

---==oOo==---

ARRÊT DU 10 MARS 2021

---==oOo==---

Le dix Mars deux mille vingt et un la Chambre civile de la cour d’appel de LIMOGES a rendu l’arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :

ENTRE :

Z X

de nationalité française

né le […] à […],

demeurant 10, rue Z Dumont – 87000 LIMOGES

représenté par M^e Philippe CLERC, avocat au barreau de LIMOGES

APPELANT d’un jugement rendu le 02 SEPTEMBRE 2019 par le TRIBUNAL D’INSTANCE DE LIMOGES

ET :

S.C.I. LE VITRIOL

dont le siège social est sis au 10 rue Z Dumont – 87000 LIMOGES

représentée par M^e Y GALINET, avocat au barreau de LIMOGES

INTIMEE

---==oO§Oo==---

Selon avis de fixation de la Présidente de chambre chargée de la Mise en Etat, l’affaire a été fixée à l’audience du 13 Janvier 2021 pour plaidoirie avec arrêt rendu le 24 février 2021.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 02 décembre 2020.

Conformément aux dispositions de l’article 786 du Code de Procédure Civile, Madame Géraldine VOISIN, Conseiller, magistrat rapporteur, assisté de M^me Y-D E, Greffier, a tenu seule l’audience au cours de laquelle elle a été entendue en son rapport, les avocats des parties ont été entendus en leur plaidoirie et ont donné leur accord à l’adoption de cette procédure.

Après quoi, Madame Géraldine VOISIN, Conseiller, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 03 Mars 2021 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi A cette date le délibéré a été prorogé au 10 mars 2021, les parties ayant été régulièrement avisées.

Au cours de ce délibéré, Madame Géraldine VOISIN, a rendu compte à la Cour, composée de M^me B C, Présidente de chambre, de Monsieur Gérard SOURY, et d’elle-même, Conseillers. A l’issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l’arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.

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LA COUR

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FAITS ET PROCÉDURE

Par acte notarié en date du 2 mai 2016, la SCI LE VITRIOL a acquis de la SCI DKSJ un immeuble de trois étages situé 10, rue Z Dumont à Limoges, l’appartement du premier étage étant loué à M. Z X depuis le 1^er janvier 1997.

La SCI LE VITRIOL a entrepris des travaux de rénovation de l’immeuble.

En raison d’un impayé de loyers (236,30 euros par mois) depuis janvier 2017, la SCI LE VITRIOL a fait délivrer à M. Z X le 14 juin 2018 un commandement de payer la somme de 4 422,10 euros sous peine d’actionner la clause résolutoire.

==0==

Par acte d’huissier délivré le 22 juin 2018, M. Z X a fait assigner la SCI LE VITRIOL devant le tribunal d’instance de Limoges afin d’obtenir la suspension des effets de ce commandement, au motif principal que son logement était indécent, tel que cela avait été établi par un contrôle de la Ville de Limoges du 11 mai 2015, un rapport d’expertise de son assurance

protection juridique du 10 septembre 2015 et un rapport de la CAF du 27 avril 2017.

Par jugement avant-dire droit du 7 mars 2019, le tribunal d’instance de Limoges a :

— ordonné le sursis à statuer ;

— suspendu temporairement et de façon limitée les effets du commandement de payer du 14 juin 2018 ;

— ordonné à M. X de payer à la SCI LE VITRIOL l’arriéré de loyers depuis le mois de janvier 2017, sous déduction du rappel de l’allocation logement ;

— constaté que la SCI LE VITRIOL subissait un préjudice du fait du comportement fautif de M. Z X ;

— rappelé à M. Z X qu’il avait les obligations essentielles de payer son loyer chaque mois et d’ouvrir l’accès à son appartement pour réaliser les travaux, sauf à engager sa responsabilité pour faute.

À l’audience du 6 juin 2019, M. X a contesté le montant des sommes réclamées par la SCI LE VITRIOL et s’est plaint de ce que les travaux engagés par la SCI LE VITRIOL n’étaient toujours pas exécutés.

La SCI LE VITRIOL demandait alors la condamnation de M. X à lui payer le montant des loyers impayés, soit la somme de 2 538,70 euros. Elle demandait également de confirmer la responsabilité de M. X qui n’avait toujours pas permis l’accès à son appartement pour réaliser les travaux, de sorte qu’elle subissait un préjudice de jouissance et que l’attribution des subventions pour la rénovation de l’immeuble était compromise.

Par jugement rendu le 2 septembre 2019, le tribunal d’instance de Limoges a :

' débouté M. X de sa demande de suspension des effets du commandement de payer du 14 juin 2018 ;

' dit que ledit commandement de payer produirait tous ses effets et conséquences de droit ;

' condamné M. Z X à payer à la SCI LE VITRIOL la somme de 2 538,70 euros au titre de l’arriéré de loyers, montant arrêté à la date du 31 mai 2019, avec intérêts au taux légal à compter du 7 mars 2019 ;

' condamné la SCI LE VITRIOL à payer à M. Z X la somme de 1 500 € a titre de dommages-intérêts ;

' ordonné l’exécution provisoire ;

' condamné M. Z X à payer à la SCI LE VITRIOL la somme de 5 000 € à titre de dommages-intérêts, outre 1500 € sur le fondement l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

==0==

M. Z X a interjeté appel de ce jugement et la SCI LE VITRIOL a formé appel incident.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 7 avril 2020, M. Z X demande à la cour de réformer le jugement du 2 septembre 2019 en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a, sur le principe, condamné la SCI LE VITRIOL à réparer son préjudice.

Il demande également de condamner la SCI LE VITRIOL à lui payer la somme de 10 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance et 5 000 euros en réparation de son préjudice moral, outre 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, y compris le coût du constat d’huissier du 13 avril 2018.

M. Z X fait valoir que le logement en cause n’est pas conforme, ainsi que cela résulte notamment d’un rapport de la CAF du 27 avril 2017 qui mentionne que l’appartement n’est pas décent. Il subit l’inertie de cette société pour réaliser les travaux, ainsi que ses intimidations pour obtenir son départ.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 17 mars 2020, la SCI LE VITRIOL demande à la cour de confirmer le jugement, sauf en ce qu’il l’a :

— déboutée de sa demande en réparation au titre de son préjudice moral et elle demande de condamner M. Z X à lui payer la somme de 3 000 € à ce titre ;

— condamnée à payer à M. Z X la somme de 1 500 € à titre de dommages et intérêts, alors qu’elle n’a commis aucune faute.

En toute hypothèse, elle demande à la cour de condamner M. Z X à lui payer la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel, y compris le coût du commandement de payer du 14 juin 2018.

La SCI LE VITRIOL fait valoir que c’est à juste titre que le premier juge a considéré que les contrôles de décence réalisés par la ville de Limoges le 11 mai 2015 et par la CAF le 27 avril 2017 n’étaient pas suffisants pour caractériser l’indécence du logement.

En tout état de cause, seule une impossibilité totale d’utiliser les lieux loués rendrait légitime l’absence de paiement des loyers, ce qui n’est pas le cas.

Comme le démontre le courrier de la CAF du 14 septembre 2018 et les courriers des conseils des 21 mars et 10 avril 2019 auxquels M. Z X n’a pas répondu, ce dernier fait obstruction à la réalisation des travaux, alors même qu’elle lui a proposé un logement de remplacement dans l’attente de leur réalisation.

Cela cause un préjudice à la SCI LE VITRIOL qui a entrepris la réhabilitation totale de l’immeuble, financée par des subventions dont le versement effectif est conditionné à la réalisation finale des travaux.

Elle subit en outre un préjudice moral résultant du comportement vindicatif de M. Z X.

Sa propre responsabilité, en ce qu’elle n’a pas réparé les dommages affectant la douche de M. Z X, ne peut pas être retenue, dans la mesure où les travaux de rénovation de l’immeuble vont entraîner la destruction totale de la salle de bains et où elle a proposé à M. X un logement de substitution pendant la réalisation des travaux.

SUR CE,

- Sur le paiement des loyers

M. Z X ne formule pas de demande précise à ce sujet aux termes du dispositif de ses dernières écritures. Il demande seulement en effet de 'le réformer en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a sur le principe condamné la SCI LE VITRIOL à réparer son préjudice'.

En tout état de cause, seule une impossibilité totale de jouir du logement loué justifie le non paiement des loyers. Or, il est constant que M. Z X, malgré l’inconfort de l’appartement, a été en mesure de l’occuper.

Le montant du loyer impayé à hauteur de 2 538,70 euros à la date du 31 mai 2019, tel que retenu par le premier juge, n’est pas contesté par M. Z X et il ne justifie pas d’un règlement postérieur à cette date.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. Z X à payer à la SCI LE VITRIOL la somme de 2 538,70 euros au titre de l’arriéré de loyers, montant arrêté à la date du 31 mai 2019 avec intérêts au taux légal à compter du 7 mars 2019.

- Sur l’indécence du logement loué

Par des motifs pertinents que la cour adopte, c’est à bon droit que le premier juge a considéré que le logement loué à M. Z X par la SCI LE VITRIOL n’était pas indécent au regard des dispositions du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, du contrôle de la Ville de Limoges du 27 avril 2015, du contrôle de la CAF du 11 mai 2015, du rapport d’expertise protection juridique du 10 septembre 2015, ainsi que du rapport de la CAF du 21 avril 2017.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

' débouté M. X de sa demande de suspension des effets du commandement de payer du 14 juin 2018 ;

' dit que ledit commandement de payer produirait tous ses effets et conséquences de droit.

- Sur les responsabilités respectives

Même si le logement n’est pas qualifié d''indécent', il ressort du rapport de la CAF du 21 avril 2017 que M. Z X a dû subir pendant des années une humidité excessive, l’insuffisance du système de ventilation, la dégradation des surfaces dans les parties communes ainsi qu’un chauffage insuffisant.

En outre, comme l’a justement énoncé le premier juge, le bailleur aurait dû faire réparer même provisoirement la douche de la salle de bains pour éviter les infiltrations d’eau en dehors de la douche, comme le précédent propriétaire, la SCI DKSJ, auquel la SCI LE VITRIOL vient aux droits, s’y était engagé selon protocole d’accord du 8 septembre 2015. La SCI LE VITRIOL est donc responsable à ce dernier titre.

Néanmoins, la SCI LE VITRIOL a eu pour but, dès son acquisition, la réhabilitation de l’immeuble et soutient que M. Z X s’est opposé, paradoxalement, aux travaux qui auraient amélioré son habitat.

Sur ce, il convient de considérer effectivement que :

— la SCI LE VITRIOL n’est propriétaire de l’immeuble que depuis le 2 mai 2016 et qu’elle a commencé les travaux de rénovation dès juin 2016, mais en commençant par les logements vacants

(cf son courrier du 30 juin 2016 à la Mairie de Limoges) ;

— si la CAF a, dans un premier temps, suspendu le versement de l’allocation logement au propriétaire de 227 euros par mois (courrier CAF du 12 janvier 2017) en raison du mauvais état du logement, elle a ensuite mis en demeure M. Z X d’accepter la réalisation des travaux (courriers CAF du 14 septembre 2018 et 17 janvier 2019), sans succès, ce qui démontre une obstruction de la part de M. X ;

— le tribunal d’instance a également rappelé à M. X par jugement avant dire droit du 7 mars 2019 qu’il avait l’obligation de laisser un libre accès à son appartement pendant les travaux ;

— ce d’autant plus que la SCI LE VITRIOL lui a proposé, dès son acquisition, un logement de substitution pendant la réalisation des travaux (courrier du 30 juin 2016, lettre recommandée avec accusé réception non retirée du 20 septembre 2017) et que ce dernier n’a pas répondu aux différentes sollicitations et propositions de la SCI LE VITRIOL (exemple courrier de la SCI LE VITRIOL en date du 21 mars 2019).

M. Z X a donc manqué à son obligation de laisser exécuter les travaux d’amélioration du logement loué, en application des dispositions de l’article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989. Il ne peut donc pas se plaindre du mauvais état de son logement.

De plus, s’il avait accepté de loger dans le logement proposé par la SCI LE VITRIOL, il aurait eu moins à subir les inconvénients inhérents aux travaux, ainsi les coupures d’eau courante nécessitées par ces derniers. Et, il aurait récupéré son logement amélioré.

Concernant les subventions accordées à la SCI LE VITRIOL, cette dernière ne démontre pas les avoir perdues, et encore moins en raison du comportement de M. Z X. Cet élément ne constitue donc pas un chef de préjudice.

En conséquence, au vu de l’ensemble de ces éléments, les responsabilités sont partagées.

Le jugement sera confirmé en ce que le tribunal a retenu la responsabilité de la SCI LE VITRIOL en ce qu’elle n’a pas procédé à la réparation de la douche et alors même qu’elle se plaint de dégradations consécutives. Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné à ce titre la SCI LE VITRIOL à payer à M. Z X la somme de 1 000 euros en réparation du préjudice de jouissance et la somme de 500 euros en réparation de son préjudice moral.

De même, il sera confirmé en ce qu’il a retenu la responsabilité de M. Z X en ce qu’il a fait obstacle à la réalisation des travaux, mais en minorant le montant de l’indemnité à 3 000 euros.

Par des motifs pertinents que la cour adopte, la SCI LE VITRIOL sera également déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral.

— Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

M. Z X succombant majoritairement à l’instance, il doit être condamné aux dépens.

Il est équitable de le condamner à payer à la SCI LE VITRIOL la somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

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PAR CES MOTIFS

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LA COUR,

Statuant publiquement par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 2 septembre 2019 par le tribunal d’instance de Limoges, sauf en ce qu’il a condamné M. Z X à payer à la SCI LE VITRIOL la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Statuant à nouveau, CONDAMNE M. Z X à payer à la SCI LE VITRIOL la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. Z X à payer à la SCI LE VITRIOL la somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. Z X aux dépens.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,

Y-D E. B C.