ARRÊT N° ;

N° RG 21/00104 – N° Portalis DBV6-V-B7F-BIFLW

AFFAIRE :

S.A.S. SOGEH

C/

B X, C D épouse X

JP/CF

G délivrée à M^e DAURIAC et M^e PASTAUD, le 19 octobre 2021

COUR D’APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE ECONOMIQUE ET SOCIALE

------------

ARRÊT DU 19 OCTOBRE 2021

-------------

A l’audience publique de la Chambre économique et sociale de la cour d’appel de LIMOGES, le dix neuf Octobre deux mille vingt et un a été rendu l’arrêt dont la teneur suit ;

ENTRE :

S.A.S. SOGEH, demeurant […]

représentée par M^e Laetitia DAURIAC de la SELARL DAURIAC ET ASSOCIES, avocat au barreau de LIMOGES

APPELANTE d’une ordonnance rendue le 06 Janvier 2021 par le Président du TJ de LIMOGES

ET :

Monsieur B X, demeurant […]

représenté par M^e Philippe PASTAUD, avocat au barreau de LIMOGES

Madame C D épouse X, demeurant […]

représentée par M^e Philippe PASTAUD, avocat au barreau de LIMOGES

INTIMES

---==oO§Oo==---

Conformément à l’article 905 du code de procédure civile l’affaire a été fixée à l’audience du 07

Septembre 2021,

Conformément aux dispositions de l’article 786 du Code de Procédure Civile, Monsieur B-H I, Conseiller le plus ancien, faisant fonction de Président, et de Madame Johanne PERRIER, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles magistrat, assistés de Monsieur F G, Greffier.

Madame Johnne PERRIER a été entendue en son rapport oral, les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.

Au cours de ce délibéré Madame Johanne PERRIER, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, a rendu compte à la cour composée Monsieur B-H I, conseiller le plus ancien faisant fonction de président, de Madame Géraldine VOISIN, conseiller, et d’elle-même.

A l’issue de leur délibéré commun a été rendu à la date fixée, l’arrêt dont la teneur suit par mise à disposition au greffe

LA COUR

EXPOSE DU LITIGE :

Par un acte notarié du 11 octobre 2013, M. et M^me X ont donné en location gérance à la société Sogeh un fonds de commerce d’hôtel-café-restaurant sis 9-11 cours Jourdan à Limoges, exploité sous l’enseigne 'Hôtel Orléans Lion d’Or'.

Par un acte notarié du 17 avril 2017, M. et M^me X ont donné à bail commercial à la société Sogeh l’immeuble dont s’agit pour une durée de neuf années à compter du 19 avril 2017 moyennant un loyer annuel et hors taxes de 30.000 euros.

Le 12 février 2020, M. et M^me X ont fait délivrer à la société Sogeh un commandement de payer la somme de 83 135,57 euros au titre de loyers et impôts fonciers impayés depuis la signature du bail.

Postérieurement à ce commandement et par acte authentique du 28 mai 2000, M. et M^me X ont vendu l’immeuble objet du bail à la SCI Aurei Leonis.

Le 11 mars 2020, la société Sogeh a fait assigner en référé M. et M^me X devant le tribunal judiciaire de Limoges en contestation du commandement de payer qui lui a délivré le 12 février 2020.

Par une ordonnance de référé du 6 janvier 2021, le président du tribunal judiciaire de Limoges:

— a débouté la société Sogeh de sa demande en nullité du commandement de payer du 12 février 2020 ;

— a constaté l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail commercial du 17 avril 2017liant les parties ;

— a ordonné une expertise et désigné M. Z en qualité d’expert avec mission de décrire I 'état dans lequel se trouve l’immeuble sis 9-11 cours Jourdan à Limoges ; de rechercher s’il présente des désordres, et, dans l’affirmative, les décrire, en expliquer la cause et l’origine ; de déterminer les travaux effectués par le preneur et les décrire ; de donner les moyens propres à remédier aux désordres et d’en chiffrer le coût ; de donner les éléments permettant d’apprécier si le propriétaire a assuré l’entretien de I’immeuble auquel il est tenu par le bail et d’ indiquer si la jouissance des lieux

est conforme à leur destination ;

— a ordonné la suspension des effets de la clause résolutoire pendant une durée de dix mois ;

— a condamné la société Sogeh à payer à M. et M^me X à titre provisionnel une somme de 5.000 euros au titre des loyers et impositions impayés ;

— a dit qu’à titre provisoire et sauf recours ultérieur au fond, la société Sogeh sera tenue de supporter les entiers dépens ;

— a dit n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le 02 février 2021, la société Sogeh a relevé appel de cette décision, son recours portant sur les chefs de l’ordonnance l’ayant déboutée de sa demande tendant au constat de la nullité du commandement de payer du 12 février 2020, ainsi qu’en ce qu’elle constaté l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail commercial du 17 avril 2017 et ordonné la suspension des effets de cette clause pendant une durée de dix mois et l’a condamnée à payer à titre provisionnel à M. et M^me X une somme de 5.000 euros au titre des loyers et impositions impayés.

Aux termes de ses dernières conclusions du 20 août 2021 aux quelles il est renvoyé, la société Sogeh demande à la Cour d’infirmer l’ordonnance en ses dispositions contestées et, statuant à nouveau :

— de dire que M. et M^me X n’ont pas sollicité le constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— de dire qu’en toute hypothèse la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire l’a été de mauvaise foi par M. et M^me X ;

— dire que les conditions d’application de la clause résolutoire insérées dans le bail du 19 avril 2017 ne sont donc pas réunies ;

— à titre subsidiaire, de suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu’au dépôt du rapport d’expertise de M. Z à venir ;

En toute hypothèse :

— d’infirmer l’ordonnance en ce qu’elle a mis à sa charge la somme de 5.000 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et les charges ;

— de débouter M. et M^me X de leurs demandes et de les condamner solidairement lui verser une indemnité de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Aux termes de leurs écritures du 20 juillet 2021, M. et M^me X demandent à la Cour, constatant que devant le premier juge ils n’ont pas sollicité le bénéfice de la clause résolutoire dont le bénéfice a été transféré depuis le 28 mai 2020 à la SCI Aurei Leonis :

— de dire n’y avoir lieu à expertise ;

— condamner la société Sogeh à leur verser une provision de 95.000 euros au titre des arriérés de loyers commerciaux de 2017, 2018, 2019, jusqu’au 28 mai 2020, ainsi que le remboursement de la moitié des impôts fonciers pour la même période ;

— de la condamner à leur verser 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens taxables de première instance et d’appel.

SUR CE,

En application de l’article 954 du code de procédure civile, les parties doivent reprendre, dans leurs dernières écritures, les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures ; a défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et la cour ne statue que sur les prétentions énoncées dans les dernières conclusions.

Il convient dès lors de constater que, dans ses derniers conclusions déposées le 20 août 2021, la société Sogeh n’a pas saisi la cour de l’appel portant sur le chef de l’ordonnance l’ayant déboutée de sa demande en nullité du commandement de payer à elle délivré le 12 février 2020 ,et n’y avoir lieu en conséquence à statuer sur cette prétention émise dans sa déclaration d’appel du 02 février 2021 mais depuis abandonnée.

Il convient également de constater que, d’un commun accord des parties, c’est en statuant ultra petita que le premier juge s’est prononcé sur l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail et sur la suspension de ses effets, et y avoir lieu à ce égard à rectification de la décision dont appel conformément aux dispositions des articles 463 et 464 du code de procédure civile et à retranchement de ces termes du dispositif de l’ordonnance dont appel.

Le litige soumis à l’appréciation du juge d’appel porte par suite :

— sur la demande de la société Sogeh en organisation d’une mesure d’expertise ;

— sur la demande de M. et M^me X en versement d’une provision à valoir sur une créance en loyers et charges.

Sur la demande d’expertise :

En application de l’article 145 du code de procédure civile, une mesure d’expertise peut être ordonnée dès lors qu’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

Bien que la relation contractuelle entre M. et M^me X et la société Sogeh ait pris fin au 28 mai 2000, date de vente par acte authentique de l’immeuble à usage commercial à la SCI Aurei Leonis, la société preneuse conserve un intérêt légitime à une mesure d’expertise tendant à établir le respect par l’une et l’autre des parties de leurs obligations réciproques pour la période antérieure à la régularisation de cet acte de vente, lequel n’a substitué la SCI Aurei Leonis à M. et M^me X dans leurs droits, obligations et actions à l’égard de la société Sogeh que pour la période postérieure à cette régularisation.

Il est acquis aux débats que l’immeuble dont d’agit comprend deux parties, l’une dite 'bâtiment Orléans’ et l’autre dite 'bâtiment Lion d’or’ ; qu’à la suite de l’examen le 11 janvier 2017 des installations techniques de l’établissement par la commission communale de sécurité de Limoges, il a été émis un avis défavorable à la poursuite de son exploitation en l’absence notamment de mesures compensatoires liées à la condamnation d’un escalier central pendant une phase de travaux ; qu’ à partir de cette date, une partie de l’ établissement n’a plus été exploitée en l’attente de réalisation de travaux que la société Sogeh a pris l’initiative de réaliser mais qu’elle a ensuite stoppés ayant, selon elle et selon un constat qu’elle a fait dresser par huissier de justice le 25 février 2020, constaté d’importants problèmes liés à la structure de l’immeuble conduisant à la condamnation de toute occupation d’une majorité des 42 chambres de l’hôtel.

La société Sogeh soutient que les travaux qu’elle a entrepris pour un montant de plus de 126.000 euros afin d’assurer la solidité et la structure de l’ouvrage ont relevé de l’ obligations des bailleurs de supporter les grosses réparations énoncées à l’article 606 du code civil.

M. et M^me X font valoir en réplique que tous les travaux portant sur les règles d’hygiène, de salubrité et de sécurité ont incombé à la société locataire, que les préconisations émises par la commission de sécurité le 11 janvier 2017 étaient connues de la société Sogeh lors de la signature du bail le 17 avril 2017 et qu’aucune mise en demeure d’avoir eux-mêmes à exécuter certains travaux ou d’autoriser la locataire à les réaliser elle-même aux frais du bailleur ne leur a été adressée.

Compte tenu de la nature du contentieux opposant les parties, la mesure d’expertise sollicitée est parfaitement justifiée et l’ordonnance dont appel doit être confirmée de ce chef.

Sur la demande de provision à valoir sur les loyers et charges :

En application de l’article 809 du code de procédure civile, le juge des référés ne peut accorder une provision au créancier que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable et dans la limite du montant non sérieusement contestable de cette obligation.

M. et M^me X E à la société Sogeh le paiement d’une provision à avaloir sur :

— des loyers de 2017 pour un montant de 4.800 euros ;

— des loyers de 2018 pour un montant de 17.200 euros,

— des loyers de 2019 pour un montant de 36.000 euros ,

— des loyers de 2020 pour un montant de 15.000 euros ,

— des taxes foncières des années 2017 à2019 pour un montant de 21.676 euros,

— la moitié de la taxe foncière de l’année 2020.

La société Sogeh, qui ne remet pas en cause le montant de la créance de M. et M^me X, s’oppose toutefois à son paiement en soutenant qu’un accord verbal avait été passé avec les bailleurs pour la dispenser du paiement des loyers en contrepartie du financement par elle-même des travaux relevant des obligations du bailleur, ceci dans le cadre de la vente des murs qui devait intervenir à son profit.

Il est certes établi :

— que, par acte notarié du 11 octobre 2013, concomitant à l’acte de location-gérance, la société Sogeh avait été bénéficiaire d’une promesse de M. et M^me X de lui vendre les murs aux prix principal de 400.000 euros, promesse dont elle s’engageait à demander la réalisation jusqu’au 30 septembre 2016;

— que, passé ce délai et par acte du 17 avril 2017, la société Sogeh a pris la qualité, au lieu de celle de locataire gérante du fonds de commerce, de titulaire sur l’immeuble en question d’un bail lui conférant, entre autres droits et au titre de la propriété commerciale, un droit de préférence pour l’acquisition du bien, droit qu’elle a entendu exercer par un écrit du 04 octobre 2019 ;

— que, lors des pourparlers menés en vue de cette vente, et ainsi qu’en fait foi un courrier de maître A en date du 28 janvier 2020 invitant la société Sogeh a se rendre à un rendez-vous fixé au 05 février 2020 en vue de la signature de l’acte de vente, le prix de vente a été ramené de 400.000 euros à 300.000 euros ;

— que le 05 février 2020, maître A, notaire, a dressé un procès verbal de difficultés motivé par l’absence de versement préalable par la société Sogeh du prix de vente et des frais d’acte ;

— que c’est à la suite de l’échec de cette transaction que, par acte du 12 février 2020, M. et M^me X, qui allaient régulariser la vente avec une société tiers trois mois plus tard au même prix de 300.000 euros, ont adressé à la société Sogeh un commandement d’avoir à leur payer des loyers et charges qui étaient restés impayés depuis le début du bail en 2017.

Toutefois, l’argument de la société Sogeh selon lequel la baisse du prix de vente de 400.000 euros en 2013 à 300.000 euros en 2020 lui aurait été consentie par M. et M^me X à raison des travaux de rénovation qu’elle avait elle-même réalisés sur l’immeuble, afin de l’indemniser du coût de ces travaux, ne peut être sérieusement suivie puisque, dans une telle hypothèse, la valeur du bien s’en serait trouvée accrue et non diminuée et que M. et M^me X, qui n’avaient aucune contrepartie à consentir à SCI Aurei Leonis, lui ont cédé le bien au même prix de 300.000 euros .

Il résulte au contraire d’une note aux parties en date du 14 juin 2021 de l’expert Z – dont la mission reçue par l’ordonnance de référé du 06 janvier 2021 a commencé à être exécutée en vertu de l’exécution provisoire l’assortissant de plein droit – que la baisse du prix de vente a trouvé une unique origine dans l’état défectueux de l’immeuble, présentant des désordres tant au niveau de la solidité des structures et que d’une paroi sur cour présentant un 'ventre'.

Selon cette note aux parties, le défaut de solidité des structures de l’immeuble relèverait de responsabilité de la société Sogeh dans la mesure où :

— la société Sogeh a engagé des travaux de réhabilitation complète de l’établissement sans le consentement du bailleur, sans mission de bureau de contrôle, ni une déclaration de travaux qui aurait été obligatoire en cas de modification des structures porteuses ;

— ces travaux ont porté sur la démolition en 2013-2014, puis en 2018 des surfaces de planchers en totalité ainsi que de murs de refends anciens, constitués d’une ossature en bois remplis de torchis participant, par ce remplissage, à la solidité de l’ensemble ;

— malgré la découverte, en cours d’exécution, de partie de structure altérée, les démolitions de murs de refends ont été poursuivies ;

— préalablement à ces démolitions, les structures étaient, en leur état et malgré leur faiblesse constructive, sans manifestation de réel désordre et ce sont ces démolitions qui, par enlèvement de matériaux, ont engendré un état de désordre par altération de la solidité ancienne.

En revanche, le défaut de solidité d’une paroi sur cour présentant un 'ventre’ relèverait de l’obligation du bailleur d’assurer le clos et le couvert de l’immeuble puisque la cause serait à en a rechercher dans une pourriture des bois d’ossature par des pénétrations d’eau en provenance d’une ancienne canalisation défectueuse dont les effets auraient commencé à se produire avant 2013. Toutefois, une obligation à réparer ce désordre incomberait à ce jour à la SCI Aurei Leonis, de sorte que la société Sogeh n’est pas fondée à l’opposer à M. et M^me X pour se soustraire à son obligation de paiement des loyers.

Il convient en outre de relever que la société Sogeh n’a jamais mis en demeure M. et M^me X de réaliser certains travaux, que ce soit avant la conclusion du bail commercial en 2017 alors qu’elle avait procédé dès 2013 à des travaux de démolitions, ou ultérieurement .

Au vu de ces observations , il ne peut être sérieusement soutenu par la société Sogeh que M. et M^me X ont à assumer la responsabilité de locaux laissés en l’état des démolitions qu’elle a pris seule l’initiative de réaliser en 2013-2014, puis en 2018 et qu’une compensation pourrait être envisagée entre sa dette en loyers et une perte commerciale liée à une exploitation actuellement limitée à 12 chambres au lieu des 42 existantes en 2013 ; en outre, aucune compensation n’est possible entre cette même dette en loyers et le coût de travaux pouvant éventuellement incomber à l’actuel bailleur.

Il y a lieu en conséquence de dire et M^me X fondée à obtenir une provision à valoir sur les impayés de loyers, non contestés en leur montant, à hauteur de la somme de 73.000 euros.

En revanche, et faute pour M. et M^me X de produire les avis de taxes foncières, la demande de provision portant sur une créance de cette nature doit être rejetée.

L’ordonnance dont appel sera réformée en ce sens.

Sur les frais et dépens :

L’ordonnance dont appel doit être confirmée en ce qu’elle a provisoirement laissé les dépens de première instance à la charge de la société Sogeh qui, succombant en son appel, doit également supporter ceux de son recours.

Il est de l’équité de condamner la société Sogeh à verser à M. et M^me X une indemnité de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant en audience publique et par arrêt contradictoire, en dernier ressort, par mise à disposition au greffe, après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu les articles 463 et 464 du code de procédure civile,

Retranche de l’ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Limoges en date du 06 janvier 2021 les termes suivants:

' Constate l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail commercial du 17 avril 2017liant les parties ;

Ordonne la suspension des effets de la clause résolutoire pendant une durée de dix mois' ;

Vu l’article 954 du code de procédure civile,

Constate que l’appel de ladite ordonnance du chef ayant débouté la société Sogeh de sa demande en nullité du commandement de payer du 12 février 2020 a été abandonné par la société Sogeh ;

Vu les articles 145 et 809 du code de procédure civile,

Confirme pour le surplus ladite ordonnance, sauf en ce qu’elle a condamné la société Sogeh à payer à M. et M^me X une provision de 5.000 euros au titre des loyers et impositions impayés ;

Statuant à nouveau de ce chef,

Condamne la société Sogeh à payer à M. et M^me X à titre provisionnel la somme de 73.000 euros à valoir sur les loyers échus au 28 mai 2020 ;

Y ajoutant,

Condamne la société Sogeh aux dépens de l’appel et à payer à M. et M^me X la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile .

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

F G B-H I