ARRET N° .

N° RG 20/00563 – N° Portalis DBV6-V-B7E-BIEGH

AFFAIRE :

M. B X, M^me C D épouse X

C/

M. E Y

MCS/MS

Demande du bailleur tendant à faire constater la validité du congé et à ordonner l’expulsion

Grosse délivrée à M^e Patrick PAGES, M^e Michel LABROUSSE, avocats,

COUR D’APPEL DE LIMOGES

Chambre civile

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ARRET DU 04 NOVEMBRE 2021

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Le QUATRE NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT ET UN la chambre civile a rendu l’arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :

ENTRE :

Monsieur B X

né le […] à […], demeurant […]

représenté par M^e Michel LABROUSSE de la SCP SCP D’AVOCATS MICHEL LABROUSSE – CELINE REGY – FRANCOIS ARMA ND & ASSOCIES, avocat au barreau de TULLE

Madame C D épouse X

née le […] à […], demeurant […]

représentée par M^e Michel LABROUSSE de la SCP SCP D’AVOCATS MICHEL LABROUSSE – CELINE REGY – FRANCOIS ARMA ND & ASSOCIES, avocat au barreau de TULLE

APPELANTS d’une décision rendue le 21 AOUT 2020 par le TRIBUNAL D’INSTANCE DE TULLE

ET :

Monsieur E Y

né le […] à […]

représenté par M^e Patrick PAGES de la SCP DIGNAC – BEAUDRY PAGES – PAGES, avocat au barreau de BRIVE

INTIME

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Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l’affaire a été fixée à l’audience du 16 Septembre 2021. L’ordonnance de clôture a été rendue le 30 juin 2021.

La Cour étant composée de M^me K L, Présidente de chambre, de Monsieur Gérard SOURY et de Madame M-Christine SEGUIN, Conseillers, assistés de M^me I J, Greffier. A cette audience, Madame M-Christine SEGUIN, Conseiller, a été

entendu en son rapport oral, les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.

Puis M^me K L, Présidente de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 04 Novembre 2021 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

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LA COUR

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EXPOSE DU LITIGE:

Par acte du 15 septembre 2016, Monsieur E Y a fait délivrer à Monsieur B X et Madame C D épouse X un congé aux fins de reprise personnelle pour la date du 31 mars 2017, du logement situé le Bourg à Altillac (19) qu’il leur donnait à bail depuis le 13 février 1993, pour un loyer mensuel de 256 ' mensuel en fin de contrat.

Les époux X ont quitté les lieux au mois d’octobre 2016 et emménagé dans un autre logement moyennant un loyer mensuel de 500 '.

Constatant que le logement, objet du congé faisait l’objet d’une mise en vente à compter du début de l’année 2017, et que leurs demandes amiables étant restées vaines, les époux X-D ont fait assigner Monsieur Y devant le tribunal d’instance de Tulle aux fins d’obtenir l’indemnisation de leurs préjudices résultant de la délivrance d’un congé frauduleux.

Par jugement contradictoire du 21 août 2020, le tribunal d’instance de Tulle a :

-déclaré que le congé donné par Monsieur E Y est entaché de fraude ;

-jugé que ce congé, délivré en fraude des droits des locataires, ouvre droit à réparation pour Monsieur B X et Madame C D épouse X
-condamné Monsieur E Y à payer à Monsieur B X et Madame C D épouse X en réparation des préjudices subis les sommes de

- 1 000 ' au titre des frais de déménagement,

- 900 ' au titre des améliorations faites,

-1 000 ' au titre du préjudice moral,

-débouté les parties de toutes autres demandes plus amples ou contraires,

-condamné Monsieur E Y à payer à Monsieur B X et Madame C D épouse X la somme de 1 500 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

-condamné Monsieur E Y aux entiers dépens.

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Appel a été relevé le 8 octobre 2020 par les époux X-D dans des conditions de forme et de délai non contestées, du chef des dispositions du jugement les ayant déboutés de’ toutes leurs autres demandes plus amples ou contraires'.

L’affaire a été orientée à la mise en état.

Par dernières conclusions déposées le 27 mai 2021, ils demandent à la Cour de confirmer la décision entreprise en ses chefs de décisions non critiqués, la réformer pour le surplus, et statuant à nouveau, de :

— condamner Monsieur E Y à leur payer les sommes de :

—  12.700 ' au titre du préjudice de différentiel de loyer

—  10.000 ' au titre des améliorations faites

Y ajoutant,

— condamner Monsieur E Y à leur payer la somme de 2 000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en cause d’appel ;

— débouter monsieur Y de toutes demandes plus amples ou contraires ;

— condamner Monsieur E Y aux entiers dépens d’appel.

A cette fin, ils soutiennent que le caractère frauduleux du congé pour reprise, destiné à les priver de leur droit de préemption, est établi dès lors que Monsieur Y ne démontre pas l’existence d’un motif légitime de ne pas avoir habité les lieux, la chronologie de l’évolution de sa relation avec sa future épouse étant particulièrement floue, et il ne justifie pas du refus ultérieur de leur vendre le bien, mis en vente quelques semaines après leur départ, et avant le terme du délai donné pour quitter les lieux.

Ils font valoir qu’ils subissent un préjudice matériel dès lors qu’ils ont été contraints d’engager des frais de déménagement, qu’ils payent un loyer supérieur en lien direct avec la faute de leur bailleur, sans que ce dernier puisse leur opposer la nécessité de limiter leur dommage ou la différence de nature des biens loués et soulignent qu’ils avaient engagé des frais pour l’amélioration du bien de monsieur Y, avec son accord, à l’origine d’une plus-value justifiant le paiement d’une indemnité . Ils invoquent, enfin, un préjudice moral lié à la durée d’occupation du logement et à la fraude du bailleur pour les en évincer.

Par dernières conclusions déposées le 8 juin 2021 contenant appel incident, Monsieur E Y demande à la Cour de :

— réformer en toutes ses dispositions la décision déférée,

— débouter les époux X de leurs fins et demandes,

— les condamner au paiement de la somme de 1 500 ' sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

À titre infiniment subsidiaire,

— réformer la décision critiquée en ce qu’elle l’a condamné au paiement des sommes de 900 ' au titre des améliorations faites et de 1 000 ' au titre du préjudice moral,

— débouter les époux X de leur demande afférente au différentiel de loyer, aux travaux réalisés et au préjudice moral.

A cette fin, il soutient que :

— le congé était initialement justifié par une volonté de reprise, son logement n’étant plus compatible avec son âge et son état de santé, à une époque où une vie commune avec sa future épouse n’était pas envisagée et il démontre l’existence d’un motif légitime tenant au fait de ne pas avoir occupé le bien, fondé sur l’évolution de sa relation sentimentale qui ne s’est concrétisée qu’après le départ de ses locataires ;

— les locataires ne subissent pas de préjudice matériel lié au différentiel de loyers, lequel est lié à la nature du bien loué, d’une superficie beaucoup plus grande et avec de meilleurs équipements;

— les locataires ne subissent pas de préjudice matériel lié aux prétendues améliorations apportées au bien dès lors qu’à l’exception de celle faite pour l’aménagement d’une chambre, ils ne démontrent pas avoir obtenu l’autorisation d’y procéder, conformément aux exigences du contrat de bail, et qu’ils ont bénéficié de conditions financières avantageuses de nature à compenser les éventuels aménagements et la plus-value éventuelle pouvant en résulter.

— les locataires ne justifient enfin, d’aucun préjudice moral.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 30 juin 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

*Sur la validité du congé délivré:

Aux termes de l’article 15 -I de la loi du 6 juillet 1989, 'lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre le logement soit par un motif légitime et sérieux notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise… Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise… En cas de contestation, le juge peut même d’office vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des élément sérieux et légitimes.

Monsieur E Y a fait délivrer à ses locataires, le 15 septembre 2016 un congé aux fins

de reprise personnelle à compter du 31 mars 2017 minuit au visa de l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989.

Le congé était ainsi motivé :' votre propriétaire en vertu de l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 entend reprendre le logement pour l’habiter personnellement à titre de résidence principale, l’état de sa résidence actuelle ne lui offrant plus au regard notamment de son âge les conditions de confort nécessaire et nécessitant la réalisation de travaux importants. »

Le 8 novembre 2016, les locataires quittaient les lieux.

En février 2017, Monsieur E Y mettait en vente le logement au prix de 70'000'.

Il est constant que Monsieur E Y n’a pas occupé le logement après le départ de ses locataires en contradiction avec le motif invoqué dans le congé .

Il lui incombe de démonter le motif légitime qui justifierait l’absence d’ occupation personnelle des lieux libérés.

Il expose avoir eu l’intention au départ des locataires , d’habiter le logement mais y avoir renoncé car il aurait rencontré sa future épouse et se serait installé chez elle.

Il produit, à cet égard, trois attestations émanant d’F G, H G, M-N G lesquels indiquent dans des termes identiques que Monsieur E Y habite chez Madame Z à la Maisonneuve depuis le début de l’année 2017.

Monsieur E Y précise avoir rencontré celle-ci en fin d’année 2016, avoir pris la décision commune au début de l’année 2017 de vivre en concubinage et il justifie avoir épousé cette dernière le 31 mars 2018.

Il précise notamment dans ses conclusions devant la cour avoir décidé au début de l’année 2017 de vivre en concubinage au domicile de Madame Z car 'la vie commune à son domicile étant inenvisageable pour les raisons indiquées '.

Or, si pour justifier le congé pour reprise personnelle du logement donné à bail aux époux X-D , Monsieur E Y a indiqué devant le premier juge et devant la cour que la maison familiale où il résidait à Altillac Le Treil était dépourvue de tout confort minimal et insalubre (pas d’eau, pas de chauffage, installation hors service), ce dont il a justifié par un procès-verbal de constat, en revanche, il ne peut soutenir dans ses écritures en appel, que le logement donné en location aux époux X-D était insalubre alors qu’il se déduit du motif du congé pour reprise personnelle, qu’il voulait y transférer sa résidence principale car il était doté des éléments de confort nécessaires à la différence de son habitation située Le Treil.

Ainsi que le font observer à juste titre, les époux X-D la chronologie évoquée par Monsieur Y concernant sa relation avec sa future épouse est particulièrement floue et imprécise notamment quant à la date de cette rencontre et il sera observé qu’il ne produit d’ailleurs aucune attestation de sa compagne devenue son épouse confirmant ses déclarations.

La rapidité avec laquelle il a mis en vente sa maison dès le mois de février 2017 alors que le congé pour reprise avait été initialement délivré pour le 31 mars 2017 démontre qu’il n’a jamais eu l’intention réelle de résider dans ce logement et que le congé pour reprise avait pour seule finalité de rendre vacant le logement dans la perspective d’une vente.

Monsieur E Y ne justifie donc d’aucun motif légitime pour ne pas avoir occupé personnellement le logement donné en location aux époux, devenu libre de tout contrat de bail

depuis le 8 novembre 2016.

La décision du 1^er juge sera donc confirmée en ce qu’il a jugé que le congé délivré pour un motif autre que celui visé dans le congé l’avait été en fraude aux droits des locataires.

Sa décision sera également confirmée en ce qu’il a condamné Monsieur E Y à payer aux époux X-D la somme de 1000 ' au titre de leurs frais de déménagement ainsi que la somme de 1000 ' au titre du préjudice moral.

Par l’effet du congé frauduleux qu’il leur a été délivré entraînant leur éviction du logement , les époux X-D ont été contraints de se reloger et d’acquitter un loyer mensuel dont le montant est supérieur (500 ' hors charges ) à celui qu’il réglait au bailleur (256'). Si leur nouveau logement est plus grand (104, 29 m²)que celui qu’ils ont quitté( 75 m²), ils ont néanmoins subi un préjudice incontestable résultant de l’obligation d’acquitter un loyer plus important que le loyer avantageux dont ils bénéficiaient en vertu du bail conclu en 1993, renouvelé depuis par tacite reconduction et dont l’augmentation annuelle était encadrée par le jeu de la clause d’ indexation. Il est justifié de leur allouer au titre de ce préjudice matériel incontestable , la somme de 2400'. .

Ils exposent également avoir effectué dans les locaux pris à bail des travaux aux fins d’améliorer le logement en créant 2 chambres supplémentaires dans le grenier, en posant un WC et une douche.

Par application de l’article 7 f de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, le locataire est obligé de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l’état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a, toutefois, la faculté d’exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l’état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local.

En l’espèce, ainsi que le relève Monsieur E Y dans ses écritures, les époux X-D justifient d’une autorisation du bailleur pour la création d’une chambre dans le grenier. Dans ces conditions, ils doivent être déboutés de leur demande d’indemnisation pour la création d’une seconde chambre, d’un WC et d’une douche, faute de rapporter la preuve d’une autorisation expresse de leur bailleur pour la réalisation de ces travaux.

Le rapprochement de l’état des lieux d’entrée et de l’état des lieux de sortie confirme la création d’une chambre supplémentaire et les appelants produisent des factures d’achats de matériaux datées de 1993 et 1994.

Ils sont fondés à solliciter une indemnité au titre de l’amélioration apportée au logement loué par la création de cette pièce. Il doit cependant être tenu compte dans l’évaluation de leur indemnité, de l’ancienneté de ces travaux et de leur vétusté qui en réduisent la plus value pour le bailleur. Il leur sera alloué à ce titre une indemnité qui ne saurait être inférieure à 1200 '.

*Sur les demandes accessoires:

Monsieur E Y, qui succombe dans sa défense, supportera les dépens de première instance et d’appel, ce qui exclut qu’il puisse bénéficier de l’article 700 du code de procédure civile. Pour le surplus, il est constant que les appelants ont été contraints dans le cadre de la procédure, d’exposer des frais pour assurer la défense de leurs intérêts; des considérations d’équité commandent de leur accorder, outre la somme allouée en première instance, une indemnité complémentaire de 1500 euros en cause d’appel en application de l’article 700 du code de procédure civile.

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PAR CES MOTIFS

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LA COUR

Statuant par décision Contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Confirme le jugement déféré hormis en ce qu’il a alloué aux époux X-D la somme de 900 ' au titre des améliorations et débouté les époux X-D de leur demande de condamnation de Monsieur E Y à leur payer la somme de 12.700 ' au titre du préjudice résultant du différentiel de loyer,

Statuant de nouveau des chefs infirmés,

Condamne Monsieur E Y à payer aux époux X-D, la somme de 2400 ' au titre du préjudice matériel (perte de loyers) et celle de 1200 ' à titre de d’indemnité pour travaux,

Y ajoutant,

Condamne Monsieur E Y à verser aux époux X-D une somme de 1500 ' en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel,

Rejette les demandes plus amples ou contraires,

Dit que les dépens d’appel seront supportés par Monsieur E Y et recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

I J. K L.