Cour d'appel de Limoges, Chambre civile, 14 avril 2022, n° 21/00035

TGI Limoges 11 décembre 2020

CA Limoges
Infirmation partielle 14 avril 2022

CASS
Rejet 21 septembre 2023

Arguments

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Accepté
Application du règlement de copropriété
La cour a jugé que le règlement de copropriété, bien qu'antérieur à l'acquisition des lots, reste applicable et justifie la demande de paiement des charges.
Rejeté
Résistance abusive au paiement des charges
La cour a estimé que la contestation de la société n'était pas abusive, car elle avait été accueillie par le premier juge.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a statué sur les frais d'huissier dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	CA Limoges, ch. civ., 14 avr. 2022, n° 21/00035
Juridiction :	Cour d'appel de Limoges
Numéro(s) :	21/00035
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Limoges, 11 décembre 2020
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	Corinne BALIAN, président
Avocat(s) :	Etienne DES CHAMPS DE VERNEIX
Parties :	Syndicat SDC 2 BD LOUIS BLANC 87 000 LIMOGES

Texte intégral

ARRÊT N° 166

N° RG 21/00035 – N° Portalis DBV6-V-B7F-BIFD7

AFFAIRE :

[…] Représenté par son Syndic la SARL MALLET GUY IMMOBILIER

[…]

GS/MK

Demande en paiement des charges ou des contributions

Grosse délivrée à M^e Véronique CHARTIER

COUR D’APPEL DE LIMOGES

Chambre civile

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ARRÊT DU 14 AVRIL 2022

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Le QUATORZE AVRIL DEUX MILLE VINGT DEUX la chambre civile a rendu l’arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :

ENTRE :

[…] Représenté par son Syndic la SARL MALLET GUY IMMOBILIER, dont le siège social est sis […], immatriculé au RCS de LIMOGES sous le […], représentée par ses dirigeants domiciliés en cette qualité audit siège, sis : […]

représentée par M^e Véronique CHARTIER de la SELARL CHARTIER VÉRONIQUE, avocat au barreau de LIMOGES

APPELANTE d’une décision rendue le 11 DECEMBRE 2020 par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

ET :

[…], dont le siège social est sis : […]

représentée par M^e Etienne DES CHAMPS DE VERNEIX, avocat au barreau de LIMOGES

INTIMÉE

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Suivant avis de fixation de la Présidente de chambre chargée de la mise en état, l’affaire a été fixée à l’audience du 03 Mars 2022. L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 janvier 2022.

La Cour étant composée de M^me Y Z, Présidente de chambre, de Monsieur Gérard SOURY et de Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseillers, assistés de M^me Mandana SAFI, Greffier. A cette audience, Monsieur Gérard SOURY, Conseiller, a été entendu en son rapport oral, les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.

Puis M^me Y Z, Présidente de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 14 Avril 2022 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

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LA COUR

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FAITS et PROCÉDURE

Le 24 juillet 2017, la société Les jolies céramiques au kaolin a fait l’acquisition d’un ensemble immobilier composé de trois lots (un magasin au rez-de-chaussée, un grenier au 6ème étage et une cave) dans une copropriété située au […] à Limoges.

Depuis cette acquisition, la société n’a jamais acquitté ses charges de copropriété afférentes au chauffage et à l’ascenseur.

Le 26 septembre 2019, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic en exercice la société Mallet Guy immobilier (le syndic) a assigné la société Les jolies céramiques au kaolin devant le tribunal judiciaire de Limoges pour obtenir paiement:

- de l’arriéré de charges de copropriété sur le fondement de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

- de dommages-intérêts pour résistance abusive.

La société défenderesse a notamment opposé l’irrecevabilité des prétentions du syndic, faute d’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires.

Par jugement du 11 décembre 2020, le tribunal judiciaire a déclaré recevable l’action du syndic mais, sur le fond, a rejeté sa demande après avoir retenu que la société défenderesse ne bénéficiait pas des services correspondant aux charges dont le paiement était réclamé.

Le syndic a relevé appel de ce jugement.

MOYENS et PRÉTENTIONS

Le syndic conclut à la condamnation de la Les jolies céramiques au kaolin à lui payer la somme de 7 247,73 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 31 décembre 2020 ainsi que 1 000 euros de dommages-intérêts pour résistance abusive et 411,40 euros en remboursement des frais d’un procès-verbal de constat d’huissier. Il soutient que les dispositions du règlement de copropriété, dont l’annulation n’a pas été demandée,doivent recevoir application. Il ajoute que, s’agissant du chauffage, l’intimée ne rapporte pas la preuve d’une impossibilité de se raccorder à l’installation de chauffage central de l’immeuble.
La société Les jolies céramiques au kaolin conclut, à titre principal, à l’irrecevabilité de l’action du syndic en l’absence d’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires. Subsidiairement, sur le fond, il conclut à la confirmation du jugement.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’action du syndic, contestée par l’intimée.

Le syndic a engagé son action en justice le 26 septembre 2019. Cette action se trouve donc soumise au régime de l’article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, dans sa rédaction issue du décret n° 2019-650 du 27 juin 2019 publié au Journal officiel du 28 juin 2019, qui, en l’absence de dispositions spécifiques, est entré en vigueur le 29 juin 2019 et qui s’applique immédiatement aux instances en cours s’agissant d’un texte de procédure.

La société Les jolies céramiques au kaolin conclut à l’irrecevabilité de l’action du syndic en soutenant que si cet article 55 exonère le syndic de l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires pour engager une action en paiement de charges, cette exonération ne saurait trouver application lorsque, comme en l’espèce, le syndic formule, en sus, une demande en paiement de dommages-intérêts.

Cependant, la demande de dommages-intérêts du syndic, qui est fondée sur la résistance abusive de l’intimée dans le paiement des charges de copropriété, constitue une demande accessoire à sa prétention principale, qui comme telle, bénéficie de l’exonération d’une autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a déclaré recevable l’action du syndic.

Sur le fond.

Le syndic se prévaut à juste titre du règlement de la propriété, certes antérieur à l’acquisition des lots par la société intimée, mais qui demeure applicable en ses dispositions relatives à la répartition des charges liées à l’ascenseur et au chauffage dont l’annulation n’a pas été demandée, pas plus qu’il n’est sollicité de voir ces dispositions déclarées non écrites.

1) Les charges afférentes à l’ascenseur.

Le règlement de copropriété répartit ces charges en fonction des copropriétaires, sans tenir compte de la situation de leurs lots. Ainsi, lors de l’établissement de ce règlement, il était prévu (p. 26) que le propriétaire (M. X) des trois lots appartenant désormais à la société intimée contribuerait aux charges liées à l’ascenseur à concurrence de 82/10 000ème, ce qui correspond exactement à la proportion réclamée à la société Les jolies céramiques au kaolin. Cette contribution apparaît justifiée dès lors que cette société est propriétaire d’une cave au 6ème étage qui est desservie par l’ascenseur.

2) Les charges afférentes au chauffage.

Le règlement de copropriété stipule (p. 24) que le combustible de chauffage ainsi que les réparations de l’installation figurent au rang des charges communes, les frais de chauffage étant calculés suivant le volume des locaux chauffés en tenant compte des radiateurs prévus (p. 25). La contribution du propriétaire des lots appartenant désormais à la société intimée a été fixée à 909/10 000ème pour ce qui concerne ces charges de chauffage.

Pour contester être tenue au paiement de ces charges, la société Les jolies céramiques au kaolin fait valoir qu’il n’existe aucune possibilité de raccorder son magasin du rez-de-chaussée à l’installation de chauffage central de l’immeuble. Au soutien de cette affirmation, cette société produit:
- des photographies du local révélant la présence d’un dispositif de chauffage individuel,

- un devis du 4 juillet 2019 de l’entreprise Hervé thermique correspondant à des travaux d’installation d’un nouveau chauffage central de l’immeuble pour un coût de 25 978,13 euros TTC.

Cependant, ces éléments sont inopérants à faire la preuve de l’absence ou de l’impossibilité de raccordement du magasin au chauffage central de l’immeuble, le devis du 4 juillet 2019, en particulier, ne faisant aucunement état de la nécessité de remplacer l’installation existante. Surtout, le syndic verse aux débats un procès-verbal de constat dressé le 13 septembre 2021 par M^e Xavier Rascol, huissier de justice, qui fait état de la présence de 'tubes de chauffe’ dans le magasin dont la société intimée ne démontre pas qu’ils ne sont pas raccordés à la chaudière centrale ou qu’il existe une impossibilité d’y être raccordés. Le choix de cette société de recourir, par convenance personnelle, à un système de chauffage individuel n’est pas de nature à la dispenser du paiement des charges afférentes au chauffage.

Il s’ensuit que la société Les jolies céramiques au kaolin sera condamnée au paiement des charges de copropriété afférentes à l’ascenseur et au chauffage qui représentent un montant justifié de 7 247,73 euros arrêté au 31 décembre 2020.

La contestation de la société Les jolies céramiques au kaolin ne peut être qualifiée d’abusive puisqu’elle a été accueillie par le premier juge.

Enfin, les frais afférents au procès-verbal de constat entrent dans la catégorie des frais irrépétibles sur lesquels il sera statué dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile

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PAR CES MOTIFS

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LA COUR

Statuant par décision contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

CONFIRME le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Limoges le 11 décembre 2020, mais seulement en ce qu’il a déclaré recevable l’action en paiement engagée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] à Limoges, représenté par son syndic Mallet Guy immobilier;

Le RÉFORME pour le surplus et statuant à nouveau,

CONDAMNE la société Les jolies céramiques au kaolin à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] à Limoges, représenté par son syndic Mallet Guy immobilier:

- la somme de 7 247,73 euros, arrêtée au 31 décembre 2020, au titre de l’arriéré des charges afférentes à l’ascenseur et au chauffage,

- la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] à Limoges, représenté par son syndic Mallet Guy immobilier, en paiement de dommages-intérêts pour résistance abusive;

CONDAMNE la société Les jolies céramiques au kaolin aux dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Mandana SAFI. Y Z.