Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 6

ARRÊT DU 28 AVRIL 2017

(n° 70 – 2017 , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 15/22555

Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 Septembre 2015 -Tribunal de Grande Instance de MELUN – RG n° 14/01938

APPELANTE

SAS MAISON F agissant en la personne de ses représentants légaux

XXX

XXX

N° SIRET : 487 51 4 2 67

Représentée par : M^e Frédéric BURET, avocat au barreau de PARIS, toque : D1998

Assistée par : M^e Anne Claire GARNIER, avocat au barreau de PARIS, toque : D476

INTIMES

Monsieur A G X

XXX

XXX

ET

Madame B C épouse X

XXX

XXX

Représentés et assistés par : M^e Stéphanie JANKIEWICZ de la SELARL HERTZOG, ZIBI, RUFF & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0262

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 23 Février 2017, en audience publique, devant la Cour composée de : Madame Annie DABOSVILLE, présidente de chambre

Madame D E, conseillère

Madame Marie-José DURAND, conseillère

qui en ont délibéré

Rapport ayant été fait oralement par Madame D E, conseillère conformément à l’article 785 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : Madame Sabrina RAHMOUNI

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement et par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Annie DABOSVILLE, présidente de chambre et par Madame Sabrina RAHMOUNI, greffier présent lors du prononcé auquel a été remis la minute par le magistrat signataire.

PRÉTENTIONS DES PARTIES ET PROCÉDURE

Le 23 juin 2001, Monsieur et Madame X ont conclu un contrat de construction de maison individuelle avec la SOCIETE MAISONS F.

Monsieur X est maçon et la notice descriptive a prévu que Monsieur et Madame X se réservaient l’exécution de travaux représentant environ un tiers du prix total de la construction.

Un avenant a été signé le 21 novembre 2001, qui a pris en compte les modifications apportées par Monsieur et Madame X au modèle type de la maison choisie.

La demande de permis de construire a été déposée après la signature de cet avenant et le permis de construire a été obtenu le 9 février 2002.

Après l’acquisition d’un terrain, sis XXX à XXX, intervenue le 6 mars 2002, les travaux ont débuté le 4 juin 2002.

Monsieur et Madame X ont réceptionné les travaux sans aucune réserve le 17 janvier 2003.

Le 24 avril 2003, les services municipaux ont refusé de délivrer le certificat de conformité en raison du défaut d’altimétrie et du défaut de réalisation d’un certain nombre de travaux incombant aux maîtres d’ouvrage.

Le 18 septembre 2003, la demande de permis de construire modificatif déposée par Monsieur et Madame X a été rejetée.

En 2011, Monsieur et Madame X ont sollicité la mise en oeuvre d’une expertise judiciaire en raison de traces d’humidité dans les chambres et du défaut d’altimétrie. Par ordonnance du 4 novembre 2011, le juge des référés du tribunal de grande instance de MELUN a fait droit à leur demande d’expertise.

Monsieur F Z, expert, a déposé son rapport le 27 mai 2013.

Par exploit d’huissier en date du 14 mai 2014, Monsieur et Madame X ont assigné la SOCIETE MAISONS F devant le tribunal de grande instance de MELUN, en ouverture de rapport, afin d’obtenir réparation des préjudices subis au visa des articles 1147 et 1792 du code civil.

Dans son jugement rendu le 29 septembre 2015, le tribunal de grande instance de MELUN a statué en ces termes :

— Constate l’intervention volontaire de la SOCIETE MAISONS F SAS venant aux droits de la SOCIETE MAISONS F SA;

— Condamne la SOCIETE MAISONS F SAS à payer à A et B X les sommes suivants avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, outre capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1154 du code civil:

' 70500€ au titre des frais de reprise des désordres du fait de l’erreur d’altimétrie;

' 15 000€ au titre du trouble de jouissance, incluant les frais de déménagement et de relogement;

' 500€ au titre de la reprise des désordres affectant une fenêtre;

' 1 700€ au titre des frais irrépétibles;

— Rejette le surplus des demandes;

— Condamne la SOCIETE MAISONS F SAS aux dépens de la présente instance et de la procédure de référé, y compris les frais d’expertise;

— Ordonne l’exécution provisoire.

La SAS MAISONS F a régulièrement interjeté appel de ce jugement par déclaration en date du 9 novembre 2015.

*******************

Dans ses conclusions régularisées le 19 mai 2016, la SAS MAISONS F sollicite l’infirmation du jugement. Elle fait valoir que :

' le défaut d’altimétrie ne peut permettre la mise en oeuvre de la garantie décennale, car il était apparent et connu lors de la réception. Il affecte la façade avant de la construction et pouvait manifestement être détecté à l’oeil nu. Au surplus, lors des opérations d’expertise dommages ouvrage, Monsieur X a déclaré que, lors de la livraison de la maison, il était apparu qu’elle était plus haute que prévu. Il avait alors envisagé de mettre cette situation à profit, pour rendre accessible le vide sanitaire de grande hauteur ainsi créé.

' les conséquences du défaut d’altimétrie ne pouvaient être ignorées lors de la réception. En effet, le certificat de conformité ne pouvait pas être délivré pour une construction, qui n’était pas conforme aux plans du permis de construire. En l’absence de travaux de mise en conformité, il était nécessaire d’obtenir un permis de construire modificatif. De surcroît, Monsieur et Madame X n’ignoraient pas les dispositions du POS, car ils avaient été étroitement associés au processus d’élaboration du permis de construire en raison de la re-négociation de la hauteur du vide sanitaire et parce qu’ils ont participé à un certain nombre de travaux afférents à l’implantation de la maison. Monsieur X, qui exerce la profession de maçon, est un professionnel de la construction, qui ne peut ignorer les conséquences d’un défaut de conformité de la construction par rapport aux plans du permis de construire.

' les déclarations des époux X, quant à l’époque à laquelle ils se seraient rendu compte des conséquences dommageables du défaut d’altimétrie, sont parfaitement contradictoires, ce qui ne peut que conforter l’absence de révélation postérieure à la réception.

' la portée du courrier du 15 octobre 2004, qui a été adressé par la SOCIETE MAISONS F à la mairie de XXX pour aider Monsieur et Madame X à obtenir un permis de construire modificatif ne peut être appréciée en dehors de son contexte.

' la demande d’expertise, présentée plus de 8 ans après la réception, concrétise la volonté manifestée par Monsieur et Madame X, dès le début du chantier, de transformer le vide sanitaire en sous-sol avec garage.

' le défaut d’altimétrie ne porte pas atteinte à la destination de l’ouvrage.

' au regard du temps écoulé depuis la réception de la maison, les conséquences d’une absence de certificat de conformité sont désormais purgées tant sur le plan pénal, que civil et administratif.

' aucune faute n’a été démontrée à l’encontre de la SOCIETE MAISONS F au titre de désordres liés à l’humidité. L’expert n’a d’ailleurs relevé aucune trace d’infiltration. Les désordres peuvent avoir pour origine de mauvaises conditions d’entretien ou d’usage.

' aucun préjudice de jouissance et/ou perte de chance de cession de la maison n’ont été démontrés. Monsieur et Madame X ne rapportent pas la preuve qu’ils auraient voulu vendre leur maison. S’il y a une moins value sur la valeur du pavillon, cette moins value ne peut être imputée qu’aux travaux, dont Monsieur et Madame X se sont réservés l’exécution et qu’ils n’ont toujours pas exécutés, en particulier le remblai au pourtour du pavillon.

' subsidiairement, les condamnations doivent être réduites à de plus justes proportions. Le défaut d’altimétrie a été aggravé par l’attitude des époux X, qui n’ont pas souhaité y remédier en raison de leur projet consistant à changer la destination des pièces. La solution alternative qu’elle a proposée pour la somme de 28859€ doit être retenue, cette solution ne présentant pas plus d’aléa par rapport au plan local d’urbanisme que la solution retenue par le tribunal. Cette solution, consistant à ajouter un étage supplémentaire, contribuerait à la valorisation de la maison et ne nécessiterait pas de relogement pendant la réalisation des travaux d’abaissement du sol du rez de chaussée. Dans tous les cas, il doit y avoir un partage des responsabilités et sa part ne saurait excéder 50%.

' la somme de 500€ correspondant à la réparation des désordres d’humidité est déjà intégrée dans le coût de réparation du défaut d’altimétrie. Elle ne doit donc pas être allouée deux fois puisque le préjudice ne peut être réparé qu’une seule fois.

********************

Dans leurs conclusions régularisées le 24 mars 2016, Monsieur et Madame X sollicitent la confirmation du jugement, sauf pour l’évaluation du préjudice de jouissance. Ils font valoir que:

' il ne peut leur être reproché d’avoir tardé à mettre en oeuvre une procédure, alors que des discussions ont eu lieu entre les parties pendant plusieurs années en raison du défaut d’altimétrie. Ils n’ont engagé une procédure qu’après épuisement de toutes autres possibilités. ' l’expert a mis en évidence les défaillances de la SOCIETE MAISONS F : le défaut d’altimétrie relève d’une erreur de terrassement, lequel incombait au constructeur. Les travaux n’ont pas été réalisés en conformité avec les règles de l’art, les règles d’urbanisme et les documents contractuels. Il a pu être constaté que la grille d’aération se trouvant au dessus de la lucarne de la chambre du premier étage ne permettait aucun échange d’air avec l’extérieur, car le dispositif n’était pas efficient.

' le défaut de conformité portant sur l’altimétrie n’était pas apparent lors de la réception. La modification de la profondeur du vide sanitaire n’était nullement incompatible avec un niveau de rez de chaussée conforme. Il suffisait que le fond de la fouille soit descendu conformément aux plans de construction et du permis de construire. L’avenant, signé le 21 novembre 2001, ne peut pas concrétiser la connaissance par les époux X du défaut d’altimétrie, car ils ne pouvaient pas se rendre compte du fait que le pavillon n’était pas suffisamment enterré par rapport au terrain naturel. Ce défaut n’est apparu qu’au moment du refus du certificat de conformité. L’appréciation de la différence de niveau a nécessité l’emploi d’un appareil de visée par le géomètre, qui a été chargé d’effectuer les contrôles de fin de chantier pour le compte de la SOCIETE MAISONS F. Les maîtres d’ouvrage n’ont eu connaissance du rapport du géomètre qu’au cours des opérations d’expertise judiciaire.

Ils n’ont pas été informés du défaut de conformité avant la réception. La SOCIETE MAISONS F a elle-même indiqué à la mairie que l’erreur n’était pas apparente dans un courrier du 15 octobre 2004.

' la deuxième solution de mise à niveau proposée par la SOCIETE MAISONS F ne peut être retenue car la possibilité de sa mise en oeuvre n’est pas certaine.

' ils n’ont pas pu envisager de vendre la maison quand bon leur semblait car la non conformité de la construction induit une moins value de l’ordre de 50%. Or, ils souhaitent vendre leur maison depuis 2009, ce qui justifie une indemnisation de 50 000€ pour 5 années.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée le jeudi 16 février 2017.

CELA ETANT EXPOSE, LA COUR,

Sur le caractère apparent ou caché du défaut d’altimétrie;

Le 23 juin 2001, Monsieur et Madame X ont signé les conditions particulières du contrat de construction d’une maison individuelle, qui leur a été proposé par la SOCIETE MAISONS F (pièce 2 X). Il a été précisé dans le contrat (dernière page du contrat visant l’article 2-7a), que pour les opérations de réception, ils se feraient assister par un professionnel habilité, conformément à l’article L 231-8 du code de la construction et de l’habitation.

Le 15 octobre 2001, Monsieur et Madame X ont signé la notice descriptive, ainsi que les plans à valeur contractuelle définissant l’aspect extérieur de la maison (pièce 4 X). Ces plans font apparaître une maison de plain pied, puisque la façade donnant sur rue ne révèle aucun escalier et que l’accès au garage se situe au même niveau que la porte d’entrée de la maison.

Le 21 novembre 2001, Monsieur et Madame X ont donné procuration à la SOCIETE MAISONS F pour déposer en leur nom une demande de permis de construire. Les plans du permis de construire ont été signés le 8 mars 2002 par Monsieur X. Les plans de masse, de façade avant (1/100ème), de façade arrière (1/100ème), du pignon gauche, en coupe, profil terrain font tous apparaître que le niveau du sol du rez de chaussée est fixé à 50,62 cm par rapport au sol naturel. L’esquisse de la maison, également signée par Monsieur X, dessine une maison de plain-pied (pièce 3 X).

Le 26 novembre 2002, la SOCIETE MAISONS F a émis sa facture correspondant à la construction d’une maison GAIA 2 (pièce 9 X). Le 16 décembre 2002, Monsieur et Madame X ont déclaré l’achèvement des travaux, dans la perspective d’obtenir le certificat de conformité.

Monsieur et Madame X ne contestent pas que, le 17 janvier 2003, ils ont réceptionné la maison sans réserve, étant relevé qu’une seule signature figure sur le procès verbal de réception (pièce 10 MAISONS F).

Les photographies produites aux débats (pièce 13 X) suffisent à démontrer que la maison n’était pas conforme à ce qui avait été convenu, puisqu’elle n’était pas de plain pied, la porte du garage et la porte d’entrée de la maison étant situées à un mètre environ au dessus du sol, rendant l’accès au garage impossible pour un véhicule et impliquant la création d’un escalier ou la mise en place d’une passerelle pour accéder à la maison. Il ne peut pas être soutenu que l’anomalie n’était pas apparente au motif que les maîtres d’ouvrage ne savaient pas que le pavillon n’était pas suffisamment enterré. L’erreur technique à l’origine de l’anomalie ne conférait pas à cette anomalie un caractère caché, dès lors qu’il était évident que la construction n’était pas conforme à ce qui avait été prévu, car trop haute : le garage devait être accessible pour un véhicule et il ne l’était pas, l’entrée de la maison aurait dû être accessible sans escalier, ni usage d’une passerelle.

Monsieur et Madame X n’ont, au demeurant, pas contesté que la non conformité matérielle était évidente. Dans le rapport d’expertise dommages ouvrage, Monsieur X a lui-même indiqué, qu’à la réception, il était apparu que la maison 'était plus haute que prévue’ mais que cela n’avait pas été mentionné dans le procès verbal de réception. Il avait alors envisagé de profiter de cette situation pour rendre accessible le vide sanitaire de grande hauteur ainsi créé et avait déposé une demande de permis de construire modificatif (pièce 18 MAISONS F).

Monsieur et Madame X soutiennent que l’anomalie de hauteur de la maison ne se serait révélée dans toute son ampleur que postérieurement à la réception, lorsque la mairie leur a notifié, le 24 avril 2003, le refus du certificat de conformité puis a refusé, le 18 septembre 2003, de faire droit à leur demande de permis de construire modificatif (pièce 12 X). Ils se prévalent d’un courrier que la SOCIETE MAISONS F a adressé le 15 octobre 2004 à la mairie de XXX pour appuyer la délivrance d’une conformité avec dérogation, dans lequel il est indiqué au sujet de la différence de hauteur que ' personne ne s’est aperçu de cette anomalie'.

Ce courrier est, toutefois, dépourvu de toute portée, dès lors que l’anomalie sur la hauteur de la maison était visible aux yeux de tous à la date de la réception de la construction. De surcroît, il est établi par un certificat de Monsieur Y, géomètre expert, en date du 2 août 2002 qu’une différence de niveau de 0,79 cm (51,41 cm au lieu de 50,62cm) avait été détectée et signalée dès cette époque, ce qui est souligné par Monsieur et Madame X, dans leurs conclusions (page 12), lorsqu’ils indiquent que ce certificat, connu du constructeur, ne leur a pas été communiqué pendant les travaux.

Les effets de l’anomalie manifeste de hauteur de la maison, lors de la réception ne peuvent être réduits à leurs simples incidences matérielles. En réalité, ces effets sont de deux ordres qui sont directs et complémentaires : ils sont matériels pour ce qui concerne les difficultés d’accès à la maison et au garage et ils sont juridiques en ce que la non conformité au contrat de la construction et aux plans signés pour le permis de construire expose à un risque de non conformité aux normes d’urbanisme. La notice d’information annexée à la notice descriptive des travaux, signée sur ses deux pages par Monsieur et Madame X, rappelle qu’ils doivent maîtriser leur projet en s’assurant notamment du caractère constructible du terrain et des dispositions d’urbanisme à respecter. Elle les invite même à consulter la mairie ou la direction départementale de l’Equipement. Elle précise également que 'la réception est l’acte par lequel vous déclarez accepter, avec ou sans réserves, les travaux réalisés. Elle permet de constater l’achèvement des travaux pour conformité au contrat signé et leur bonne exécution…'.

En ne faisant aucune réserve sur une non conformité très apparente, ni le jour de la réception, ni dans les 8 jours ayant suivi cette réception (en l’absence de professionnel habilité ayant participé aux opérations de réception pour assister les maîtres d’ouvrage), Monsieur et Madame X ont officiellement accepté une maison non conforme au contrat et aux plans, avec tous les risques induits par une telle situation. Ils ne pouvaient pas, en effet, présumer de la délivrance du certificat de conformité (la maison n’étant pas conforme au permis de construire), ni de la délivrance d’un permis de construire modificatif, dont la délivrance était conditionnée au respect des règles d’urbanisme. Si la réception en elle-même n’affectait pas leurs droits, la situation commandait, pour le moins, d’émettre des réserves sur la possibilité d’obtenir le certificat de conformité ou de régulariser la situation par rapport aux règles d’urbanisme alors en vigueur.

Il ne peut donc pas être considéré que la non conformité apparente le jour de la réception ne se serait révélée dans toute son ampleur que postérieurement à la réception, dès lors que la question de la conformité de la construction aux règles d’urbanisme se posait du seul fait de la non conformité de la maison au projet prévu.

Le fait que le rapport d’expertise de Monsieur F Z (pièce 21 X) ait mis en évidence les erreurs commises par la SOCIETE MAISONS F (erreur sur le fond de fouille puis absence d’analyses des données et absence de correction) ne permet pas d’écarter ou d’atténuer les effets attachés à une réception sans réserve, étant rappelé qu’une telle réception purge complètement les vices apparents, quel que soit leur degré de gravité, dès lors que les incidences de ces vices sont prévisibles.

Monsieur et Madame X doivent donc être déboutés de leurs prétentions afférentes à l’anomalie d’altimétrie et le jugement infirmé sur ce point.

Sur les désordres affectant une fenêtre;

L’expert a constaté la présence de taches grisâtres en plafond des lucarnes des chambres sur rue, plus particulièrement dans la chambre située à l’ouest. Il impute les désordres à l’existence d’un pont thermique, qu’il explique par le fait que les grilles d’entrée d’air des aérateurs de la chambre n’ont pas été complètement percées (rapport page 12) et par le fait, probable, d’une mauvaise mise en place ponctuelle de l’isolant (rapport page 15). Il évalue le percement des aérations et le contrôle de l’isolant à la somme de 500€ TTC (rapport page 18).

La SOCIETE MAISONS F ne peut prétendre à l’absence de désordres, au motif qu’il n’y aurait pas d’infiltrations. L’expert a effectivement précisé qu’il n’avait pas relevé d’infiltrations, mais l’existence de taches grisâtres ne peut pas être contestée et constitue à elle seule un désordre ou un défaut. L’expert a relevé que les grilles permettant la circulation de l’air avaient été installées de façon incomplète et a expliqué l’importance des traces grisâtres par l’existence d’un pont thermique, vraisemblablement aggravé par la pose imparfaite de l’isolant. La SOCIETE MAISONS F n’a pas précisé en quoi l’entretien des lieux incombant à Monsieur et Madame X aurait permis d’éviter l’apparition des taches, étant souligné que l’entretien courant ne peut intégrer la remise en état des grilles, ni la vérification de l’emplacement et de la pose de l’isolant.

Monsieur et Madame X n’ont pas démontré que ce désordre mettrait en cause la destination de la maison ou sa solidité. C’est donc la responsabilité contractuelle de la SOCIETE MAISONS F qui est engagée à ce titre. Le manquement contractuel de la SOCIETE MAISONS F est caractérisé par l’insuffisance avérée de l’efficacité des grilles et la nécessité de vérifier la pose de l’isolant au regard de l’importance des taches.

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a condamné la SOCIETE MAISONS F à régler à Monsieur et Madame X une somme de 500€ en réparation du défaut constaté.

Sur le préjudice de jouissance;

Ce préjudice était induit par la nécessité du relogement de Monsieur et Madame X pendant la réalisation des travaux de reprise du pavillon.

Ces travaux ne pouvant être mis à la charge de la SOCIETE MAISONS F, le jugement doit être infirmé en ce qu’il a condamné cette société à réparer le trouble de jouissance subi.

Il sera souligné, à titre surabondant, que l’impossibilité de vendre normalement le pavillon n’est pas démontrée au regard des 14 années écoulées depuis la déclaration d’achèvement des travaux, étant rappelé que les infractions pénales pour construction non conforme au permis de construire se prescrivent par 3 ans depuis l’achèvement des travaux, tandis que la prescription civile en la matière (droit des tiers à se prévaloir d’un préjudice résultant de la construction non conforme) ne peut dépasser 5 années depuis la réforme de la prescription intervenue en 2008.

Sur les demandes accessoires;

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de la SOCIETE MAISONS F les frais exposés à l’occasion de cette instance et non compris dans les dépens. En effet, si la réception sans réserve de la maison purge le défaut d’altimétrie qui était particulièrement visible, il résulte du rapport d’expertise judiciaire que ce défaut était imputable à la SOCIETE MAISONS F, qui en avait eu connaissance dès l’été 2002 (certificat du géomètre expert) et s’était abstenue d’y remédier. Ainsi qu’il est souligné par Monsieur Z, expert, s’il y a eu accord des parties pour passer outre les données contractuelles, il incombait à la SOCIETE MAISONS F d’assumer ses responsabilités sur le plan technique (rapport page 17 – réponses au dire), ce qu’elle n’a pas fait, puisqu’elle n’a pas sollicité de permis de construire modificatif en cours de construction. Elle a donc laissé se constituer une situation incompatible avec la délivrance d’un certificat de conformité et tout à fait aléatoire quant à l’obtention d’un permis modificatif pour régulariser la situation. Le fait que Monsieur et Madame X n’aient pu légitimement ignorer ces risques lors de la réception de l’ouvrage ne permet pas d’occulter l’attitude du constructeur, qui a sciemment livré une maison non conforme au contrat, au permis de construire et au règlement d’urbanisme.

Ces circonstances justifient également que les dépens soient partagés par moitié.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

— INFIRME le jugement sauf en ce qu’il a condamné la SOCIETE MAISONS F à payer à Monsieur et Madame A X une somme de 500€ en réparation du désordre affectant une fenêtre;

Statuant à nouveau;

— DEBOUTE Monsieur A X et Madame B C, son épouse, de leurs prétentions en réparation du défaut d’altimétrie;

— DEBOUTE les parties de leurs prétentions respectives fondées sur l’article 700 du code de procédure civile;

— CONDAMNE Monsieur et Madame A X, d’une part, et la SOCIETE MAISONS F, d’autre part, aux dépens chacun pour moitié, y compris les frais d’expertise.

La greffiere La presidente