Cour d'appel de Limoges, Chambre sociale, 13 avril 2022, n° 21/00648

TPBR Guéret 5 juillet 2021

CA Limoges
Confirmation 13 avril 2022

Arguments

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Rejeté
Application de l'article L. 411-1 du Code Rural
La cour a estimé que les contrats n'ont pas été conclus en vue d'une utilisation continue ou répétée des biens, ce qui est requis pour la requalification en bail à ferme.
Rejeté
Intention de faire obstacle au statut du fermage
La cour a constaté que les consorts Z avaient proposé un bail à ferme après les ventes, ce qui contredit l'intention de faire obstacle au statut du fermage.
Rejeté
Estimation de la valeur locative des biens
La cour a rejeté cette demande en raison du rejet de la requalification des contrats en bail à ferme.

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Sur la décision

Référence :	CA Limoges, ch. soc., 13 avr. 2022, n° 21/00648
Juridiction :	Cour d'appel de Limoges
Numéro(s) :	21/00648
Décision précédente :	Tribunal paritaire des baux ruraux de Guéret, 5 juillet 2021
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Pierre-Louis PUGNET, président
Avocat(s) :	Xavier TOURAILLEEric BRECY-TEYSSANDIER
Parties :	S.C.E.A. LIMOUSINES DU PLATEAU DE MILLE VACHES

Texte intégral

ARRÊT N° .

N° RG 21/00648 – N° Portalis DBV6-V-B7F-BIHMS

AFFAIRE :

S.C.E.A. LIMOUSINES DU PLATEAU DE MILLE VACHES

B Z, C Y

PLP/MLM

Baux ruraux

G à M^e Brecy-Teyssandier et M^e Touraille le 13/4/22

COUR D’APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE SOCIALE

------------

ARRÊT DU 13 AVRIL 2022

-------------

A l’audience publique de la Chambre sociale de la cour d’appel de LIMOGES, le treize Avril deux mille vingt deux a été rendu l’arrêt dont la teneur suit ;

ENTRE :

S.C.E.A. LIMOUSINES DU PLATEAU DE MILLE VACHES RCS GUERET 812.825.412, prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège., dont le siège social est '[…]

représentée par M^e Eric BRECY-TEYSSANDIER, avocat au barreau de LIMOGES

APPELANTE d’un jugement rendu le 05 Juillet 2021 par le Tribunal paritaire des baux ruraux de GUERET

ET :

1. - Monsieur B Z, demeurant […]

2. – Madame C Y, demeurant […]

représentés par M^e Xavier TOURAILLE, avocat au barreau de CREUSE

INTIMES

---==oO§Oo==--- Monsieur J-K L, Président de Chambre et Monsieur Jean-J COLOMER, Conseiller, assistés de Monsieur H I, Greffier, ont tenu seuls l’audience au cours de laquelle Monsieur J-K L, Président de Chambre, magistrat rapporteur, a été entendu en son rapport oral, les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients et ont donné leur accord à l’adoption de cette procédure.

Après quoi, Monsieur J-K L, Président de Chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 13 Avril 2022, par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la Loi.

Au cours de ce délibéré Monsieur J-K L, Président de Chambre, a rendu compte à la cour composée de lui-même, de Monsieur Jean-J COLOMER, Conseiller et de Madame Géraldine VOISIN, Conseiller.

A l’issue de leur délibéré commun a été rendu à la date fixée, l’arrêt dont la teneur suit par mise à disposition au greffe.

LA COUR

EXPOSE DU LITIGE

M. D Z et M^me E F, son épouse, étaient propriétaires de parcelles de terrain agricoles sises notamment sur la commune d’Arfeuille Chatain (23) et cadastrées section […], 564, 566 et 571, section E n° 29, 30, 32, 34, 35, 36, 37, 41, 42, 43, 49, 50, 52, 53, 56, 59, 62, 63, 64, 72, 73, 75, 76, 77, 78 et 86, ainsi que section H n° 25.

Par acte authentique en date du 25 juillet 1996, ils ont donné leur exploitation, avec réserve d’usufruit, à M. G Z, leur fils.

Suivant acte sous seing privé intitulé 'contrat de vente d’herbe', M^me E F a vendu à la SCEA LIMOUSINES DU PLATEAU DE MILLE VACHES la récolte sur la période allant du 1er juin au 1er décembre 2017.

Le nu-propriétaire et les usufruitiers, M. et M^me D Z, étant décédés respectivement le 19 novembre 2016, le 11 juillet 2001 et le 2 février 2020, M^me C Y, épouse de M. G Z, et leur fils M. B Z sont venus aux droits des précédents. L’attestation de propriété établie par Maître X, notaire, le 10 juin 2017, précise que les terres litigieuses appartiennent désormais à M^me Y veuve Z pour l’usufruit et à M. B Z pour la nue-propriété.

Souhaitant vendre la propriété agricole, M^me Y veuve Z et M. B Z (les consorts Z) on mis le bien en vente et ont retenu la proposition d’achat formulée par la SCEA LIMOUSINES DU PLATEAU DE MILLE VACHES.

Dans le cadre de la rédaction de l’acte de vente, Maître X, notaire, a notifié le projet à la SAFER MARCHE LIMOUSIN qui, le 7 mars 2018 lui notifiait une 'préemption avec révision de prix'.

Suivant deux autres actes sous seing privé en date des 30 septembre 2018 et 30 septembre 2019, intitulés 'contrat de vente d’herbe', les consorts Z ont vendu à la SCEA LIMOUSINES DU PLATEAU DE MILLE VACHES la récolte sur la période allant du 1er janvier au 30 septembre 2018, puis celle du 1er janvier au 30 septembre 2019.

Par arrêté en date du 15 octobre 2018, le préfet de la région Nouvelle Aquitaine a autorisé la SCEA
LIMOUSINES DU PLATEAU DE MILLE VACHES à exploiter les parcelles précitées, autorisation qu’il a annulée par arrêté du 15 octobre 2018, refusant à la SCEA l’exploitation des parcelles litigieuses.

Suivant acte authentique en date des 7 et 8 novembre 2019, les consorts Z ont conclu une promesse unilatérale de vente au profit de la SAFER.

Le 29 janvier 2020, la SAFER a attribué à M. A l’exploitation agricole des consorts Z.

Le 28 mai 2020, la SAFER NOUVELLE AQUITAINE a accepté la promesse unilatérale de vente des consorts Z en dates des 7 et 8 novembre 2019.

***

Par lettre recommandée en date du 18 février 2020, la SCEA LIMOUSINES DU PLATEAU DE MILLE VACHES a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Guéret d’une demande tendant à voir requalifier les différents contrats de vente d’herbe en bail à ferme à compter du 1er juin 2017 et voir désigner un expert aux fins de déterminer le montant du fermage.

Par jugement du 5 juillet 2021, le tribunal paritaire des baux ruraux de Guéret a :

- débouté la SCEA LIMOUSINES DU PLATEAU DE MILLE VACHES de l’ensemble de ses demandes ;

- rappelé que le jugement est exécutoire à titre provisoire ;

- condamné la SCEA LIMOUSINES DU PLATEAU DE MILLE VACHES aux dépens ;

- condamné la même à payer à M. Z et M^me Y veuve Z la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCEA LIMOUSINES DU PLATEAU DE MILLE VACHES a interjeté appel de la décision le 19 juillet 2021. Son recours porte sur l’ensemble des chefs de jugement.

***

Aux termes de ses écritures du 7 février 2022, présentées oralement à l’audience, la SCEA LIMOUSINES DU PLATEAU DE MILLE VACHES demande à la cour de :

- débouter les consorts Z de toutes leurs demandes, fins et conclusions contraires aux présentes ;

- infirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau, de :

- requalifier les conventions conclues entre elle et les consorts Z improprement qualifiées de 'contrats de vente d’herbe’ en bail à ferme soumis au statut du fermage en application de l’article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime, à effet au 1er juin 2017 et portant sur les parcelles de terrain en nature de fonds ruraux se trouvant sur le territoire de la commune d’Arfeuille-Chatain cadastrées : [liste des parcelles]

- lui reconnaître la qualité de fermier en place desdites parcelles, avec toutes conséquences de droit ;

- voir désigner un expert dont les frais seront mis à la charge de qui il appartiendrait, chargé d’estimer la valeur locative des biens en vue de la détermination du montant du fermage, fonction de la nature des terrains et des limites de la fourchette de l’arrêté préfectoral, le prix mentionné dans les conventions étant manifestement excessif et constituant donc fermage illégal ;

- condamner M^me C Z et M. B Z aux entiers dépens ainsi qu’à lui verser une indemnité de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient que les dispositions de l’article L. 411-1 alinéa 1 du code rural sont d’ordre public et la fondent, en ce qu’elle exploite des parcelles de terrain en nature de fonds ruraux moyennant une contrepartie onéreuse, à revendiquer l’application du statut du fermage et donc la qualité de fermier en place. Ainsi, elle indique que les restrictions portées à l’alinéa 2 du même article sont d’interprétation stricte en ce qu’elles sont dérogatoires et que les consorts Z ne rapportent pas de preuve de nature à renverser la présomption pesant sur eux d’application du statut du fermage. Toujours en ce sens, elle expose qu’il appartient au juge de donner aux conventions leur exacte qualification, le titre expressément apposé ne pouvant s’imposer, la vente et le bail étant en outre de nature différente. Enfin, elle expose avoir eu toutes les charges d’un fermier en place, notamment en ce qui concerne l’entretien du bien.

Aux termes de leurs écritures du 10 février 2022, présentées oralement à l’audience, les consorts Z demandent à la cour de :

- confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions ;

- subsidiairement, de prononcer la nullité du bail qui résulterait d’une requalification des contrats de vente d’herbe ;

- condamner en tous cas la SCEA LIMOUSINES DU PLATEAU DE MILLE VACHES à leur verser la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens de la procédure d’appel.

Ils soutiennent que, si l’article L. 411-1 du code rural institue une présomption pouvant amener à requalifier une cession des fruits de l’exploitation en bail à ferme, cette présomption ne peut être retenue s’il n’y a pas 'utilisation continue ou répétée des biens et dans l’intention de faire obstacle à l’application du présent titre', comme c’est le cas en l’espèce. En outre, ils font valoir qu’il est de jurisprudence constante que les ventes d’herbe renouvelées par un propriétaire qui souhaite aliéner son fonds et ne pas le faire exploiter, comme c’est leur cas, ne peuvent constituer un bail à ferme. Ainsi, ils exposent qu’il résulte tant du contenu des contrats de ventes d’herbe que du contexte dans lequel elles ont été consenties qu’ils ne pouvaient être conclus en vue d’une utilisation continue ou répétée des biens et afin de faire obstacle au statut du fermage.

Surabondamment, ils précisent que, si la requalification devait être retenue, le bail serait nul conformément à l’article L. 331-6 du code rural, la SCEA LIMOUSINES DU PLATEAU DE MILLE VACHES s’étant vue refuser l’autorisation préalable du préfet.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens, des prétentions et de l’argumentation des parties, il est expressément renvoyé au jugement déféré et aux écritures déposées.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article L.411-1 du Code Rural et de la Pêche Maritime « Toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l’article L. 311-1 est régie par les dispositions du présent titre, sous les réserves énumérées à l’article L. 411-2. Cette disposition est d’ordre public.

Il en est de même, sous réserve que le cédant ou le propriétaire ne démontre que le contrat n’a pas été conclu en vue d’une utilisation continue ou répétée des biens et dans l’intention de faire obstacle à l’application du présent titre :

- de toute cession exclusive des fruits de l’exploitation lorsqu’il appartient à l’acquéreur de les recueillir ou de les faire recueillir ;

- des contrats conclus en vue de la prise en pension d’animaux par le propriétaire d’un fonds à usage agricole lorsque les obligations qui incombent normalement au propriétaire du fonds en application des dispositions du présent titre sont mises à la charge du propriétaire des animaux.

La preuve de l’existence des contrats visés dans le présent article peut être apportée par tous moyens».

Les consorts Z ont successivement consenti sur une partie de la propriété, à la SCEA LIMOUSINES DU PLATEAU DE MILLE VACHES :

- A une date non précisée, un contrat de vente d’herbe sur la période allant du 1er juin au 1er décembre 2017.

- le 30 septembre 2018 un contrat de vente d’herbe sur la période allant du 1er janvier au 30 septembre 2018.

- le 30 septembre 2019 un contrat de vente d’herbe sur la période allant du 1er janvier au 30 septembre 2019.

Elle sollicite la requalification de ces différents contrats de vente d’herbe en bail à ferme à compter du 1er juin 2017 et la désignation d’un expert en vue de la détermination du montant du fermage.

Si l’article L.411-1 du code rural et de la pêche maritime institue une présomption devant amener à requalifier une cession des fruits de l’exploitation en bail à ferme il précise que cette présomption ne peut être retenue s’il n’y a pas « utilisation continue ou répétée des biens et dans l’intention de faire obstacle à l’application du présent titre ».

A l’examen de ces contrats il apparaît que chacun d’entre eux est intitulé 'contrat de vente d’herbe', qu’ils mentionnent tous qu’ils sont conclus 'pour l’unique récolte à venir », que 'la durée d’utilisation ne peut en aucun cas être prolongée' qu’ils ne pourront en aucun cas 'faire l’objet d’une tacite reconduction' que l’entretien du fonds est à la charge du propriétaire, et que « la propriété étant en vente l’acquéreur s’engage à libérer le fonds pour la date de signature de l’acte de vente ».

C’est à juste titre que le premier juge a également relevé que chacun de ces trois contrats portait sur une période de récolte saisonnière différente et qui ne se confondait pas complètement ni avec une année entière ni avec le cycle de pousse de l’herbe.

Le fait que la SCEA Limousines du Plateau de Mille vaches a mis son troupeau de bovins à pâturer sur les parcelles en cause, y compris durant le mois intercalaire, ne saurait suffire à conférer à l’utilisation de ces biens un caractère continu, alors qu’il s’agit d’un fait non avéré et que l’accord des consorts Z n’est nullement démontré.

Par ailleurs le fait que la SCEA Limousines du Plateau de Mille vaches a procédé à l’entretien de ces parcelles, en violation des stipulations contractuelles et sans avoir obtenu l’accord explicite des consorts Z, ne révèle pas une utilisation continue ou répétée des biens.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que ces contrats, comme l’a pertinemment affirmé le premier juge, n’ont pas été conclus en vue d’une utilisation continue ou répétée des biens.

S’agissant de l’intention de faire obstacle à l’application des dispositions relatives au statut du bail à ferme, elle est contredite par la proposition faite, le 7 décembre 2018, par les consorts Z, à la SCEA LIMOUSINES PLATEAU DES MILLES VACHES, de mettre en place, 'à la suite de la vente d’herbe' un bail à ferme.

Si les consorts Z ont décidé, le 7 novembre 2019, de conclure une promesse unilatérale de vente au profit de la SAFER, acceptée par cette dernière le 28 mai 2020, c’est d’abord parce que la SCEA LIMOUSINES PLATEAU DES MILLES VACHES n’avait pas accepté le bail à ferme qu’ils lui avaient proposé et qu’elle revendique désormais, mais également en raison d’un arrêté du Préfet de la Région Nouvelle Aquitaine pris le 8 février 2019 ayant annulé un précédent arrêté du 15 octobre 2018 et qui a refusé à la SCEA LIMOUSINES DU PLATEAU DE MILLE VACHES l’autorisation d’exploiter les parcelles « d’une surface totale de 63,81 ha sur les communes de Arfeuille, Chatain et Rougnat appartenant à l’indivision Z » au motif 'que l’autorisation d’exploiter délivrée le 15 octobre 2018 à la SCEA LPMV est illégale au sens de la réglementation relative au contrôle des structures''. Cette situation faisait encourir à ce bail rural la nullité édictée par les dispositions de l’article L.331-11 du Code Rural et de la Pêche Maritime.

En définitive les consorts Z démontrent que les contrats de vente d’herbe n’ont pas été conclus en vue d’une utilisation continue ou répétée des biens ni dans l’intention de faire obstacle au statut du fermage et le jugement déféré doit être confirmé en ce qu’il a débouté la SCEA LIMOUSINES DU PLATEAU DE MILLE VACHES de sa demande de requalification de ces contrats en bail à ferme, de ses demandes accessoires et en ce qu’il a fait une juste application de l’article 700 du code de procédure civile que l’équité commande d’appliquer également au titre de l’instance d’appel en condamnant l’appelante à verser aux consorts Z une indemnité d’un montant identique de 1 500 €.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant en audience publique et par arrêt contradictoire, en dernier ressort, par mise à disposition au greffe, après en avoir délibéré conformément à la loi ;

CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant ;

CONDAMNE la SCEA LIMOUSINES DU PLATEAU DE MILLE VACHES aux dépens de la procédure d’appel ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne la SCEA LIMOUSINES DU PLATEAU DE MILLE VACHES à verser à M. B Z et M^me C Y veuve Z une indemnité de 1 500 € ;

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

H I. J-K L