ARRET N° 360

N° RG 23/00714 – N° Portalis DBV6-V-B7H-BIP2J

AFFAIRE :

M. [U] [V] [M]

C/

M. [W] [A], Mme [R] [F] ÉPOUSE [A]

MCS/EH

Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

Grosse délivrée aux avocats

COUR D’APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU 20 NOVEMBRE 2024

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Le VINGT NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE la Chambre civile de la cour d’appel de LIMOGES a rendu l’arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :

ENTRE :

Monsieur [U] [V] [M], sous curatelle de l’UDAF de la Corrèze

né le 28 Décembre 1980 à,

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Isabelle SOUMY, avocat au barreau de BRIVE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C870852023006650 du 04/10/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Limoges)

APPELANT d’une décision rendue le 19 SEPTEMBRE 2023 par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE BRIVE LA GAILLARDE

ET :

Monsieur [W] [A]

né le 29 Juillet 1986 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Anne DEBERNARD-DAURIAC de la SELARL LX LIMOGES, avocat au barreau de LIMOGES

Madame [R] [F] ÉPOUSE [A]

née le 26 Mars 1985 à [Localité 3],

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Anne DEBERNARD-DAURIAC de la SELARL LX LIMOGES, avocat au barreau de LIMOGES

INTIMÉS

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Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l’affaire a été fixée à l’audience du 11 Septembre 2024. L’ordonnance de clôture a été rendue le 07 août 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseiller, magistrat rapporteur, assistée de Madame Emel HASSAN, Greffier, a tenu seule l’audience au cours de laquelle elle a été entendue en son rapport. Les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.

Après quoi, Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseiller, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 06 Novembre 2024 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi. A cette date, le délibéré a été prorogé au 20 Novembre 2024.

Au cours de ce délibéré, Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseiller, a rendu compte à la Cour, composée de M^me Corinne BALIAN, Présidente de chambre,de Monsieur Gérard SOURY, Conseiller et de Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseiller. A l’issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l’arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.

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LA COUR

EXPOSE DU LITIGE:

Selon acte sous seing privé du 25 avril 2018, M. [H] [E] a donné en location à M. [U] [V] [M] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 4] (19), moyennant un loyer mensuel révisable de 410 euros charges comprises.

Par acte notarié du 24 avril 2019, Mme [R] [F] épouse [A] et M. [W] [A] sont devenus propriétaire du logement.

Le 27 octobre 2022, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail, le mettant en demeure de régler la somme principale de 1108,85 euros, outre les frais, au titre des loyers échus au jour de l’acte et de justifier d’une assurance locative.

Par jugement du 9 décembre 2022, M. [U] [V] [M] a été placé sous le régime de la curatelle renforcée et l’UDAF de la Corrèze a été désignée curateur.

Exposant que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai requis, les époux [A]-[F] ont par acte d’huissier du 21 février 2023, fait assigner M. [V] [M] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Brive-la-Gaillarde, aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties, ordonner en conséquence l’expulsion de M. [V] [M] et de tout autre occupant de son chef, et le voir condamner au paiement de l’arriéré de loyer, des indemnités d’occupation et de dommages et intérêts, outre une indemnité de procédure.

Par jugement contradictoire du 19 septembre 2023, le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Brive-la-Gaillarde a :

— déclaré la demande recevable ;

— condamné M. [V] [M] à payer aux époux [A], la somme de 2 466,85 euros au titre des loyers, charges et indemnités mensuelles d’occupation dus au 30 juin 2023, terme de juin inclus ;

— constaté l’acquisition au 27 décembre 2022 de la clause résolutoire prévue au bail consenti a M. [V] [M] ;

— débouté M. [V] [M] de sa demande de délais de paiement ;

ordonné l’expulsion des lieux loués de M. [V] [M] au besoin avec l’aide de la force publique ;

— fixé l’indemnité mensuelle d’occupation due par M. [V] [M] à la somme de 410 euros, charges comprises, et ce, à compter du 28 décembre 2022 jusqu’à la libération des lieux par remise des clés ;

— condamné M. [V] [M] à payer aux époux [A] ladite indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er juillet 2023 jusqu’à la libération des lieux par remise des clés ;

— débouté les époux [A] de leur demande en dommages et intérêts ;

— condamné M. [V] [M] à payer aux époux [A] la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens.

Par déclaration du 26 septembre 2023 effectuée dans des conditions de forme et de délai non contestées, M. [V] [M] a relevé appel général de ce jugement, sauf en ce qu’il a déclaré la demande recevable.

L’affaire a été orientée à la mise en état.

Par dernières conclusions signifiées et déposées le 29 février 2024, M. [U] [V] [M] assisté de son curateur, l’UDAF de la Corrèze demande à la cour de :

— dire son appel bien fondé et recevable ;

— rejetant toutes fins et conclusions contraires ;

— réformer le jugement du 19 septembre 2023 et suspendre pendant deux ans les effets de la résiliation ;

— dire qu’à l’issue de ces deux années si les loyers et les charges ont toujours été payés à leur bonne date, la résiliation ne produira plus aucun effet sans nouvelle décision ;

— rejeter la demande des consorts [A] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner les consorts [A] aux entiers dépens.

Par conclusions signifiées et déposées le 27 février 2024, les époux [A] demandent à la cour de confirmer le jugement dont appel et, y ajoutant, de condamner M. [D] [M] à payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, outre les entiers dépens.

*****

La Cour pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fait expressément référence au jugement entrepris, ainsi qu’aux dernières conclusions déposées.

La clôture de la procédure a été prononcée le 7 août 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

L’action introduite par assignation du 21 février 2023 par les époux [A]-[F] devant le juge des contentieux de la protection a pour seul objet le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire contractuelle prévue pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives, et est donc fondée sur les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Le jugement entrepris reprenant les prétentions des bailleurs n’évoque aucune demande de prononcé de la résiliation du bail pour manquement du locataire à son obligation de jouir paisiblement du logement pris en location, prétention qui n’a pas été présentée à l’audience au vu des mentions du jugement entrepris, aucune des parties n’ayant produit ses conclusions de première instance.

Il sera rappelé que la demande de prononcé de la résiliation judiciaire du bail est fondée sur les dispositions de l’article 1244 et suivants du code civil (ancien article 1184 du code civil) et qu’il s’agit d’une action distincte de l’action en constat de la résiliation judiciaire du bail pour impayés de loyers et charges locatives prévue par l’article 24 susvisé.

Par ailleurs, en application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Les bailleurs ne formulent aucune demande de prononcé de la résiliation judiciaire du bail dans le dispositif de leurs conclusions d’appel sollicitant seulement la confirmation du jugement.

La cour n’est donc pas saisie d’une demande de prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail liant les parties pour manquement du locataire à son obligation de jouir paisiblement des lieux pris à bail, et la demande subsidiaire des bailleurs de confirmation du jugement, par substitution de motifs, ne peut être que rejetée, cette substitution de motifs étant impossible dès lors que l’action en constat de résiliation de bail par le jeu de la clause résolutoire prévue par l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dont la cour est saisie, est exclusivement fondée sur le défaut de paiement des loyers et des charges locatives.

*Sur le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire pour impayés de loyers et de charges :

Le premier juge a constaté l’acquisition au 27 décembre 2022 de la clause résolutoire prévue au bail consenti à M. [U] [V] [M], et débouté ce dernier de sa demande de délais de paiement.

Il est établi en effet que les causes du commandement de payer (1108,85€ en principal) visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois de sa délivrance, de sorte qu’à la date du 27 décembre 2022, la clause résolutoire était acquise.

Il est également établi qu’au 30 juin 2023, la dette s’élevait à la somme de 2466,85€, ladite somme correspondant aux loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à cette date.

*Sur la demande de délais de paiement et sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de 3 années par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343 ' 5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le premier juge a débouté M. [U] [V] [M] de sa demande de délais de paiement aux motifs que :

— la dette locative ne faisait qu’augmenter depuis le commandement du 27 octobre 2022, l’assignation du 21 février 2023 et le jugement de mise sous curatelle du 9 décembre 2022 ;

— que la situation financière et professionnelle de M. [U] [V] [M] ne lui permettait pas de régler déjà son loyer courant dont le montant était manifestement trop élevé au regard de ses capacités financières.

Il ressort du décompte établi par les bailleurs qu’à la date du 4 septembre 2023 ,le solde dû par M. [U] [V] [M] se trouvait réduit à la la somme de 544,49€, la curatrice proposant par mail aux bailleurs l’apurement de ce solde par des sommes à percevoir par M. [U] [V] [M] dans le cadre d’un travail salarié de ramassage de pommes.

Dans les conclusions d’appel, M. [U] [V] [M] assisté de son curateur a précisé régler le loyer courant et avoir totalement apuré le solde de l’arriéré (544,49€) , ce dont il ne justifie pas à ses pièces, aucune pièce postérieure au mail du 31 août 2023 n’étant produite.

Cependant, il sera observé que de leur côté, dans leurs conclusions d’appel, les bailleurs n’évoquent aucun nouvel impayé postérieurement au 31 août 2023, se bornant à demander la confirmation du jugement, subsidiairement par substitution de motifs, invoquant comme précisé ci-dessus des troubles du voisinage qui seraient provoqués par leur locataire et qui justifieraient à leurs yeux, la résiliation du bail par éventuelle substitution de motifs.

Dans ces conditions, il sera accordé à M. [U] [V] [M], qui a fait la démonstration qu’il était en capacité d’apurer sa dette, des délais de paiement pour l’apurement de l’arriéré s’élevant à la date du 4 septembre 2023 à la somme de 279,49 € , selon le dernier décompte établi par le bailleur versé aux débats (pièce 17 selon bordereau de l’appelant).

M. [U] [V] [M] sera donc autorisé à se libérer de l’arriéré dû et de l’indemnité allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile dans le cadre de la présente procédure en 20 mensualités, étant précisé que les sommes éventuellement versées après le décompte arrêté au 4 septembre 2023 viendront en déduction de sa dette et s’imputeront sur les dernières mensualités.

*Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, 'pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au cinquièmement et sixièmement du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement des loyers et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il y a lieu par application de ces dispositions, de dire et juger que les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant les délais de paiement accordés sous réserve du respect de ces délais et du paiement par le locataire du loyer et des charges courantes (en ce sens, Chambre civile 3ème 20 décembre 2000, pourvoi n°98-19.580).

À défaut du paiement d’une mensualité due pour l’arriéré, ou du loyer et des charges courants, resté(es) impayé(es) 15 jours après réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, la clause résolutoire reprendra ses effets et l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef sera poursuivie avec le concours si nécessaire de la force publique. Le débiteur sera redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail.

*Sur les demandes accessoires :

M. [U] [V] [M] supportera les dépens de première instance et d’appel, ce qui exclut par ailleurs qu’il puisse bénéficier des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de ne pas faire application en cause d’appel, des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en faveur des époux [A] -[F].

PAR CES MOTIFS

La Cour d’appel statuant publiquement, par décision contradictoire rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

CONFIRME le jugement entrepris en ce qu’il a :

— condamné M. [V] [M] à payer aux époux [A] la somme de 2 466,85 euros au titre des loyers, charges et indemnités mensuelles d’occupation dus au 30 juin 2023, terme de juin 2023 inclus ;

— constaté l’acquisition au 27 décembre 2022 de la clause résolutoire prévue au bail consenti à M. [V] [M] ;

— débouté les époux [A] de leur demande en dommages et intérêts ;

— condamné M. [V] [M] à payer aux époux [A] la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens ;

INFIRME le jugement déféré en ce qu’il a débouté M. [U] [V] [M] de sa demande de délais de paiement et de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 25 avril 2018, et du chef de ses autres dispositions ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

CONSTATE que la dette de M. [U] [V] [M], fixée par le jugement entrepris à la somme de 2466,85€ au titre des loyers, charges et indemnités mensuelles d’occupation dus au 30 juin 2023( terme de juin inclus) a été réduite à la somme de 279,49 € à la date du 4 septembre 2023 par suite des paiements effectués par M. [U] [V] [M] ;

AUTORISE M. [U] [V] [M] à se libérer de la totalité des sommes restant dues incluant les indemnités allouées au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première intance et en appel (500 € +100 € ) en 20 mensualités aux plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent arrêt, et ce en sus des loyers et charges en cours, les acomptes éventuellement versés après le décompte du 4 septembre 2023 s’imputant sur les dernières mensualités ;

DIT que les effets de la clause résolutoire seront suspendus et que cette clause sera réputée n’avoir jamais joué si M. [U] [V] [M] respecte ces délais et s’acquitte du loyer et charges courants ;

DIT qu’à défaut du paiement d’une mensualité due pour l’arriéré ou du loyer et des charges courants et resté(es) impayé(es) 15 jours après réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception :

1) la totalité de la somme redeviendra immédiatement exigible ;

2) la clause résolutoire reprendra ses effets ;

3) il pourra être procédé à l’expulsion de M. [U] [V] [M] et de tous occupants de son chef, deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

4) il sera condamné à payer aux bailleurs, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et charges qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE M. [U] [V] [M] à supporter les entiers dépens de première instance et d’appel, et dit qu’ils seront recouvrés conformément aux dispositions sur l’aide juridictionnelle.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

Emel HASSAN. Corinne BALIAN.