ARRET N°

N° RG 23/00634 – N° Portalis DBV6-V-B7H-BIPPN

AFFAIRE :

Mme [K] [G]

C/

Etablissement Public ODHAC

MCS/LLS

Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

Grosse délivrée aux avocats

COUR D’APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU 10 AVRIL 2024

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Le DIX AVRIL DEUX MILLE VINGT QUATRE la Chambre civile de la cour d’appel de LIMOGES a rendu l’arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :

ENTRE :

Madame [K] [G]

née le 06 Mai 1986 à [Localité 3],

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Amandine DOUNIES, avocat au barreau de LIMOGES

bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-87085-2023-5020 du 14/08/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Limoges

APPELANTE d’une décision rendue le 19 JUILLET 2023 par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE LIMOGES

ET :

Etablissement Public ODHAC,

ayant pour adresse [Adresse 1]

représentée par M^e Jean VALIERE-VIALEIX de la SELARL ELIGE LIMOGES – CABINET VALIERE-VIALEIX, avocat au barreau de LIMOGES substituée par M^e Océane TREHONDAT-LE HECH, avocat au barreau de LIMOGES

INTIMÉE

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Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l’affaire a été fixée à l’audience du 31 Janvier 2024. L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 décembre 2023.

Conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseiller, magistrat rapporteur, assistée de Monsieur Philippe VITI, Greffier, a tenu seule l’audience au cours de laquelle elle a été entendue en son rapport. Les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.

Après quoi, Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseiller, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 20 Mars 2024. A cette date, le délibéré a été prorogé au 03 Avril 2024 puis au 10 Avril 2024 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

Au cours de ce délibéré, Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseiller, a rendu compte à la Cour, composée de M^me Corinne BALIAN, Présidente de chambre,de Monsieur Gérard SOURY, Conseiller et de Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseiller. A l’issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l’arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.

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LA COUR

EXPOSE DU LITIGE:

Par acte sous seing privé du 10 janvier 2020, l’Office public de l’Habitat (ODHAC 87) a donné à bail à Mme [K] [G] à compter du 1 er février 2020, un logement n°34 [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 251,90 euros, hors charges.

Par acte d’huissier de justice du 13 octobre 2022, l’ODHAC 87 a fait assigner Mme [K] [G] devant le Juge des contentieux du tribunal judiciaire de Limoges aux fins de voir :

— prononcer aux torts de la locataire, la résiliation du contrat de bail en raison des manquements de celle-ci à ses obligations, notamment d’user paisiblement des locaux loués suivant leur destination,

— ordonner, en conséquence, l’expulsion de Mme [G] ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, sous astreinte de 50€ par jour de retard, à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— réduire le délai du commandement de quitter les lieux à 8 jours à compter de sa signification,

— condamner la locataire à payer une indemnité d’occupation égale au moins au montant du loyer en cours jusqu’à libération effective des lieux loués,

— la condamner également à une somme de 1000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile te aux entiers dépens.

La locataire s’est opposée à ces demandes et a sollicité, à titre subsidiaire, un délai raisonnable pour quitter les lieux.

Par jugement contradictoire du 19 juillet 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges a notamment :

— constaté l’existence de troubles de la jouissance paisible des lieux loués commis par Mme [K] [G] et par les occupants de son chef,

— prononcé, en conséquence, la résiliation du contrat de bail ;

— ordonné à Mme [G] et tous occupants de son chef de libérer les lieux dans un délai de 15 jours suivant la notification du présent jugement et dit qu’à défaut, le bailleur pourra, un mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris avec le concours d’un serrurier et de la force publique si nécessaire,

— condamné Mme [K] [G] à payer au bailleur une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 263,79euros, non révisable, à compter du présent jugement et jusqu’à libération effective des lieux, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

— condamné la locataire à payer au bailleur la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût de l’assignation en justice,

— débouté les parties de leus demandes plus amples ou contraires.

Par déclaration du 9 août 2023 effectuée dans des conditions de forme et de délai non contestées, Mme [K] [G] a relevé appel total de ce jugement.

L’affaire a été orientée à la mise en état.

Par conclusions signifiées et déposées le 8 septembre 2023, Mme [K] [G] demande à la cour d’infirmer le jugement dans toutes ses dispositions et de rejeter la demande d’expulsion formée à son encontre. Subsidiairement, elle sollicite un délai qui ne saurait être inférieur à trois mois à compter de la décision à intervenir pour libérer les lieux. Elle demande, en outre, la condamnation du bailleur à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions signifiées et déposées le 19 septembre 2023, l’ODHAC 87 demande à la cour de confirmer le jugement, de réduire à 8 jours le délai à compter de la signification du commandement de quitter les lieux et de condamner Mme [K] [G] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

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La Cour pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fait expressément référence au jugement entrepris ainsi qu’aux dernières conclusions déposées.

La clôture de la procédure a été prononcée le 20 décembre 2023.

MOTIFS DE LA DECISION :

La demande de résiliation de bail présentée par l’ODHAC 87 est fondée sur les troubles de voisinage occasionnés par Mme [K] [G] aux autres locataires de l’immeuble ainsi qu’ à des tiers.

L’invocation par Mme [K] [G] du respect de son obligation au paiement du loyer et des charges est une circonstance indifférente dès lors que le paiement régulier du loyer par un locataire ne le dispense pas de l’obligation de respecter la jouissance paisible des autres occupants de l’immeuble et des tiers.

En effet, cette obligation résulte de l’article 7 b, de la loi du 6 juillet 1989 lequel dispose que le preneur à bail est tenu d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination donnée par le contrat de location.

Elle est reprise par les conditions générales de location du bail signé par Mme [K] [G] , à savoir :

— Paragraphe 10' 2 ° : 'le locataire devra user paisiblement de la chose louée suivant la destination qui lui a été donnée par le contrat de location et les présentes conditions générales.'

— Paragraphe 11 intitulé’ conditions de jouissance’ : ' le locataire s’engage à jouir des lieux et de leur dépendance en bon père de famille calmement; en conséquence, les états d’ébriété, les rixes, injures et autres sont formellement interdits et constituent des infractions donnant lieu à résiliation du bail. Le locataire devra s’interdire tout acte pouvant nuire à la tranquillité et à la sécurité du voisinage. Il est notamment et formellement interdit de faire du bruit de 22 heures à 7 heures du matin ; en tout état de cause et quelque soit l’heure, le locataire devra veiller à ne pas incommoder ses voisins, par l’usage d’appareils bruyants(télévision, radio, machine à laver et autres).

Dans le cas d’espèce, avant l’introduction de l’instance, le bailleur, saisi de plaintes de locataires et de tiers, a mis en demeure à plusieurs reprises, (lettres des 2 mars 2021, 12 mai 2021et 13 mai 2022) la locataire de respecter l’obligation de jouissance paisible des lieux pris à bail ; le représentant de l’Office (M.[J]) a entrepris une démarche qui s’est révélée vaine.

C’est dans ce contexte que l’ODHAC 87 a fait délivrer assignation à Mme [K] [G] le 13 octobre 2022 étant rappelé que le propriétaire peut être tenu responsable des nuisances causées par son locataire s’il n’agit pas pour faire cesser ces nuisances dès qu’il en a eu connaissance.

Le premier juge, par une analyse précise et complète des attestations produites par le bailleur exempte de dénaturation, a caractérisé les manquements graves et répétés de la locataire à l’obligation de jouissance paisible des lieux pris à bail et les troubles ainsi occasionnés au voisinage (locataires de l’immeuble et voisins) compromettant gravement leur tranquillité.

Les comportements répréhensibles de la locataire ayant débuté au début de l’année 2021,un an après son entrée dans les lieux, ont consisté en des nuisances sonores (bruits de voix, bruits de meubles, bagarres dans le couloir, cris d’un enfant, insultes en pleine nuit, musique à fort volume et ce jusqu’à deux ou trois heures du matin) ; les témoins relatent également des aboiement de chiens et des excréments dans la cage d’escalier.

Les mises en demeure successives du bailleur n’ont pas eu d’effet, contraignant ce dernier à introduire la procédure.

Devant la cour, Mme [K] [G] expose avoir modifié son comportement, ne plus causer des troubles anormaux du voisinage et indique que certaines de ses voisines, dont elle n’a précise pas l’identité , lui auraient fait part de la rédaction d’une attestation indiquant que son comportement s’était amélioré qu’elles auraient envoyée au bailleur social.

Ce dernier, dans ses écritures, conteste avoir reçu ledit document.

Mme [K] [G] a produit par ailleurs l’attestation d’une ressortissante britannique ([I] [T]) qui réside à son domicile depuis plus d’un an et demi et qui indique que la situation se serait améliorée ainsi que l’attestation de Monsieur [O] [R], facteur lequel évoque essentiellement ses bonnes relations avec l’appelante.

Ces 2 attestations sont insuffisantes à contredire celles produites par le bailleur social ,circonstanciées et concordantes entre elles, émanant non seulement des occupants de l''immeuble collectif ([Y], [W], [D], [M],[N], [V], [A]) mais également de deux personnes tiers, résidant dans l’immeuble voisin (Consorts [B]-[C]) .

Dans ces conditions, la décision du premier juge de prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de la locataire sera confirmée par motifs propres et adoptés ; sa décision de prononcer l’expulsion de la locataire et celle de tous occupants de son chef et de fixer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi sera également confirmée.

En revanche, il n’apparaît pas justifié de réduire le délai de deux mois imparti au locataire par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution pour libérer les lieux et la décision sera infirmée de ce chef. En revanche, aucun délai supérieur au délai légal de 2 mois ne saurait lui être accordé sur le fondement de l’article L412-2 du même code, au regard du motif de la résiliation du bail et de la nécessité pour les occupants de l’immeuble et les tiers de retrouver une jouissance paisible de leur logement .

*Sur les demandes accessoires :

Succombant en ses prétentions et en son recours, Mme [K] [G] supportera les dépens de première instance et d’appel, ce qui exclut par ailleurs qu’elle puisse bénéficier des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Il serait, en outre, inéquitable de laisser l’ODHAC 87 supporter l’intégralité des frais qu’il a dû exposer pour faire assurer la défense de ses intérêts;

Ainsi, outre la somme déjà allouée par le premier juge, une indemnité supplémentaire de 700 euros lui sera accordée en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour d’appel statuant publiquement par décision contradictoire, mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

CONFIRME le jugement déféré hormis en ce qu’il a ordonné à Mme [G] et tous occupants de son chef de libérer les lieux dans un délai de 15 jours suivant la notification du présent jugement et dit qu’ à défaut, le bailleur pourra, un mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris avec le concours d’un serrurier et de la force publique si nécessaire,

Statuant de nouveau de ce chef,

ORDONNE, à défaut de libération volontaire des lieux situés , [Adresse 2], l’expulsion de Mme [K] [G] et de tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et l’assistance de la force publique deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux,

Y ajoutant,

CONDAMNE Mme [K] [G] à verser à l’ODHAC 87 une somme de 700 € en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires,

DIT que les dépens d’appel seront supportés par Mme [K] [G] .

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

Laetitia LUZIO SIMOES. Corinne BALIAN.