ARRET N° 39/2026

N° RG 25/00340 – N° Portalis DBV6-V-B7J-BIV3V

AFFAIRE :

M. [V] [N]

C/

M. [V] [K] [Z]

SG/IM

Baux d’habitation – Demande du bailleur tendant à faire constater la validité du congé et à ordonner l’expulsion

Grosse délivrée aux avocats

COUR D’APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU 04 FEVRIER 2026

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Le QUATRE FÉVRIER DEUX MILLE VINGT SIX la Chambre civile de la cour d’appel de LIMOGES a rendu l’arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :

ENTRE :

Monsieur [V] [N]

né le 11 Septembre 1982 à [Localité 11],

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Elvina JEANJON, avocat au barreau de LIMOGES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro N-87085-2025-00503 du 19/05/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 10])

APPELANT d’une décision rendue le 17 avril 2025 par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 6]

ET :

Monsieur [V] [K] [Z]

né le 15 Juin 1960 à [Localité 9],

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Xavier TOURAILLE, avocat au barreau de CREUSE

INTIMÉ

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Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l’affaire a été fixée à l’audience du 10 Décembre 2025. L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 novembre 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, Madame Stéphanie GASNIER, Conseiller, magistrat rapporteur, assistée de Madame Isabelle MOREAU, Greffier, a tenu seule l’audience au cours de laquelle elle a été entendue en son rapport. Les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.

Après quoi, Madame Stéphanie GASNIER, Conseiller, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 04 Février 2026 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

Au cours de ce délibéré, Madame Stéphanie GASNIER, Conseiller, a rendu compte à la Cour, composée de Monsieur Didier DE SEQUEIRA, Président de chambre, de Monsieur Gérard SOURY, Conseiller et de Madame Stéphanie GASNIER, Conseiller. A l’issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l’arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.

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LA COUR

Exposé du litige

Faits et procédure

Suivant acte sous signatures privées en date du 1er juin 2021, et pour une durée de trois ans renouvelable, monsieur [V] [Z] a donné à bail à monsieur [V] [N] des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 1] à [Localité 9] (321 Logis [Localité 5] Pierre – 2e étage, cave n°321), moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable annuellement et payable d’avance avant le 16 de chaque mois, de 340 euros outre une provision mensuelle pour charges de 90 euros.

Par trois courriers recommandés avec accusé de réception signés les 14 février 2023, 8 août 2023 et 23 septembre 2023, le bailleur a mis en demeure le locataire de régulariser les loyers et les charges impayés.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 27 octobre 2023, monsieur [V] [L] a fait délivrer à monsieur [V] [N] un congé pour motif légitime et sérieux, à savoir le non paiement des loyers, à effet du 31 mai 2024.

Invoquant le maintien dans les lieux du locataire en dépit d’une sommation de déguerpir délivrée par acte de commissaire de justice le 26 juin 2024, monsieur [V] [L] a fait assigner par acte de commissaire de justice du 21 octobre 2024 monsieur [V] [N] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Guéret, aux fins de voir, au visa notamment des articles 3-2 et 15 de la loi du 6 juillet 1989 :

— constater la résiliation du bail unissant les parties par suite du congé délivré le 27 octobre 2023 à effet du 31 mai 2024,

— ordonner l’expulsion du locataire faute pour lui d’avoir volontairement quitté les lieux dans les quinze jours de la signification du jugement à intervenir,

— condamner le locataire à lui payer la somme de 7 780,68 euros, correspondant aux loyers et provisions sur charges échus au 31 mai 2024,

— condamner le locataire à lui payer à compter du 1er juin 2024 et jusqu’à complète libération des lieux, une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer majoré des charges, soit 430 euros par mois,

— désigner la Selarl Actumex, commissaire de justice à [Localité 7], pour établir l’état des lieux de sortie à frais communs,

— condamner le locataire à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût de la sommation de déguerpir qui lui a été délivrée le 26 juin 2024 et pour moitié les frais d’état des lieux de sortie à établir.

Par jugement contradictoire du 17 avril 2025, le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Guéret a notamment :

— constaté la validité du congé délivré le 27 octobre 2023 à effet du 31 mai 2024, portant sur le logement sis [Adresse 1] à [Localité 8] ([Adresse 4] – 2e étage, cave n°321),

— dit que monsieur [V] [N], déchu de tout titre d’occupation des locaux loués, est occupant sans droit ni titre des lieux situés [Adresse 1] ([Adresse 4] – 2e étage, cave n°321) à [Localité 8],

— ordonné l’expulsion des lieux loués de monsieur [V] [N], faute pour lui d’avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois après le commandement prévu par les articles L. 411-1 et L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, de ses biens et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— fixé l’indemnité mensuelle d’occupation, se substituant aux loyers et charges, à compter du 1er juin 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux, à la somme de 430 euros par mois,

— condamné monsieur [V] [N] à payer à monsieur [V] [Z] la somme de 11 650, 68 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation non payés arrêtés au 28 février 2025 (terme de février inclus), assortie des intérêts à taux légal à compter du 21 octobre 2024, date de l’assignation, sur la somme de 7 780, 68 euros et à compter de la présente décision pour le surplus,

— condamné monsieur [V] [N] à verser à monsieur [V] [Z], l’indemnité d’occupation mensuelle précédemment fixée à compter du 1er mars 2025 (terme de mars exigible) jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux,

— rappelé que le contrat de bail étant résilié par l’effet du congé, la provision au titre de l’indemnité d’occupation est exclusive du paiement de toute autre somme qui ne peut plus être facturée à l’occupant du logement (indexation du loyer, charges, taxes…),

— débouté monsieur [V] [Z] de sa demande de désignation judiciaire d’un commissaire de justice aux fins d’établissement d’un état des lieux de sortie,

— condamné monsieur [V] [N] à payer à monsieur [V] [Z] la somme de 500 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamné monsieur [V] [N] aux dépens de l’instance, y compris la sommation de déguerpir en date du 26 juin 2024 et à l’exclusion du coût de l’acte de congé.

Par déclaration du 20 mai 2025, monsieur [V] [N] a relevé appel de ce jugement.

La clôture de la procédure devant la Cour a été prononcée par ordonnance du 5 novembre 2025.

Prétentions des parties

Dans le dernier état de ses conclusions déposées le 3 novembre 2025, monsieur [V] [N] demande à la Cour de :

— réformer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Guéret le 17 avril 2025,

Et statuant à nouveau, de voir :

— prononcer la nullité du congé délivré à monsieur [V] [N] le 27 octobre 2023 à effet du 31 mai 2024,

— dire n’y avoir lieu à résiliation du bail conclu le 1er juin 2021 entre monsieur [Z] et monsieur [N], à l’expulsion de monsieur [N] et à la fixation d’une indemnité d’occupation,

— constater néanmoins que monsieur [N] a quitté les lieux loués et renoncé à l’occupation du logement depuis le 17 octobre 2025,

— autoriser monsieur [N] à échelonner le paiement de sa dette, dans la limite de deux années,

— débouter monsieur [Z] de toutes demandes, fins et conclusions contraires,

— débouter monsieur [Z] de sa demande tendant à voir condamner monsieur [N] à lui verser la somme de 782 euros au titre des frais de nettoyage et enlèvement de détritus,

— débouter monsieur [Z] de sa demande tendant à voir condamner monsieur [N] à supporter les frais d’exécution du jugement du 17 avril 2025,

— dire n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du Code de procédure civile et statuer ce que de droit quant aux dépens.

Dans le dernier état de ses conclusions déposées le 29 octobre 2025, monsieur [V] [Z] demande à la Cour de :

— confirmer le jugement querellé en ce qu’il a constaté la validité du congé délivré à monsieur [V] [N] le 27 octobre 2023, et dit qu’il se trouve déchu de tout titre d’occupation depuis le 1er juin 2024, a ordonné son expulsion, l’a condamné à lui payer la somme de 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et supporter les dépens dont la sommation de déguerpir du 26 juin 2024 et,

Le réformant pour le surplus, de voir :

— condamner monsieur [V] [N] :

' à payer à monsieur [V] [Z] la somme de 11 435,48 euros résultant du compte de loyers et provisions sur charges arrêté au 17 octobre 2025, sous réserve de régularisation en fin d’année du compte de charges,

' à supporter les frais de nettoyage et d’enlèvement des détritus de l’appartement s’élevant à 782 euros,

' une indemnité de 1 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et à supporter tous les dépens de la procédure d’appel, ainsi que ceux d’exécution du jugement du 17 avril 2025.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et des moyens des parties, il est, par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions déposées et visées ci-dessus.

Motifs de la décision

I – Sur la validité du congé délivré pour motif légitime et sérieux

Monsieur [N] soutient notamment que le congé délivré par le bailleur est nul en ce que la somme y figurant au titre des impayés de loyers d’un montant de 4 627,68 euros serait selon lui erronée, qu’elle s’élèverait à la somme de 4 616,68 euros, et que selon lui la somme due n’étant claire, la motivation du congé ne peut être considérée comme valide. Il ajoute qu’il a repris le paiement des loyers depuis le mois de février 2025 et s’est engagé à verser en sus la somme de 150 euros par mois pour régulariser les impayés.

Monsieur [Z] s’oppose à cette analyse. Il soutient notamment que le congé délivré le 27 octobre 2023 est régulier en ce qu’il vise un motif légitime et sérieux tenant aux impayés de loyers et charges à hauteur de 4 627,68 euros. Il précise que l’allocation logement a été versée par la CAF le 5 octobre 2023 pour une somme de 11 euros, ramenant ainsi la dette locative à la somme de 4 616,68 euros, mais qu’en aucun cas cette différence de 11 euros ne saurait selon lui rendre le congé nul.

En application de l’article 15- I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié notamment par un motif légitime et sérieux, notamment l’exécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué dont il doit justifier du caractère réel et sérieux. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte de commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

La réalité du motif légitime et sérieux doit s’apprécier lors de la délivrance du congé (3 ème Civ., 18 décembre 2012, n°11-23.803). Le caractère légitime et sérieux du motif invoqué relève de l’appréciation souveraine des juges du fond (3 ème Civ., 2 juin 2010, n°09-14.194).

En l’espèce, le bail litigieux a pris effet le 1er juin 2021. Sur la forme, le congé remplit les conditions posées par l’article 15-I précité puisqu’il a été délivré au locataire par acte de commissaire de justice, à la demande du bailleur, le 27 octobre 2023, avec effet au 31 mai 2024, en respectant un préavis de six mois, et donné pour la fin de la première période triennale du bail.

Sur le fond, c’est-à-dire sur le caractère légitime et sérieux du motif du congé, l’acte d’huissier expose qu’il est reproché au locataire un défaut de paiement des loyers formulé de la façon suivante : « Conformément aux dispositions de l’article 15-I alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989 (modifié par Loi n° 2923-668 du 27 juillet 2023), le présent congé vous est donné par votre bailleur pour un motif sérieux et légitime, à savoir : Depuis votre entrée dans l’appartement en date du 01 juin 2021 jusqu’à ce jour (le 29 septembre 2023) vous êtes en retard de paiement des loyers ainsi que des charges pour le montant de : 4 627,68 euros (quatre mille six cent vingt-sept euros et soixante-huit centimes) le règlement du mois de septembre par la Caf qui doit être versé en début octobre 2023. » Et ce malgré trois mises en demeure en date du 20/01/2023, 04/08/2023 et 21/09/2023" (pièce n°6 de l’intimé).

Il est de jurisprudence constante que l’erreur sur le montant des sommes dues en vertu d’un titre exécutoire n’a pas d’incidence sur la validité de l’acte d’exécution qui reste valable à concurrence du montant réel de la dette, l’erreur affectant le montant réclamé ne justifiant ni la nullité de la mesure d’exécution ni sa mainlevée, mais sa limitation au montant des sommes effectivement dues.

Il s’évince de ces observations qu’il ne peut être soutenu que l’acte ne mentionne pas de façon suffisamment claire les motifs du congé, peu importe qu’il y ait une erreur de 11 euros sur le montant de la dette locative. L’article 15-I précité n’impose pas à peine de nullité du congé que celui-ci mentionne le montant exacte de la dette de loyers, mais seulement la caractérisation d’un manquement du locataire à ses obligations.

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, ce que n’a pas fait monsieur [N] et qui le reconnaît lui-même dans ses écritures. Par conséquent, monsieur [N] a failli à son obligation de payer les loyers, ce qui justifie le motif légitime et sérieux de congé. En outre, le bailleur justifie conformément aux dispositions légales avoir adressé les 20 janvier 2023, 4 août 2023 et 21 septembre 2023 des mises en demeure par lettres recommandées avec avis de réception restées vaines.

Enfin, le bailleur a la charge d’établir la réalité du motif sérieux et légitime invoqué, conformément à l’article 9 du code de procédure civile, aux termes duquel il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il ressort des diverses pièces versées au débat, que les impayés de loyers sont parfaitement établis.

Il s’évince de l’ensemble de ces observations que le congé délivré le 27 octobre 2023 est valide.

Le jugement critiqué sera confirmé de ce chef, et dans toutes ses conséquences, puisque la validité du congé et la fin du bail au 31 mai 2024 ne peut qu’amener à constater qu’à compter de cette date monsieur [N] est devenu occupant sans droit ni titre.

Néanmoins, il ressort des pièces versées au débat que monsieur [N] a quitté les lieux volontairement le 17 octobre 2025 (pièce n°16 de l’intimé, procès-verbal de reprise des lieux). La mesure d’expulsion est donc devenue sans objet. Monsieur [N] reste néanmoins redevable de l’indemnité d’occupation fixée par le premier juge à la somme de 430 euros mensuels depuis le 1er juin 2024, jusqu’au 17 octobre 2025.

En conséquence, la cour confirmera la validité du congé et tirant les conséquences de l’expiration du bail, déclarera monsieur [N] occupant sans droit ni titre depuis le 1er juin 2024, constatera la libération volontaire des lieux le 17 octobre 2025 et le condamnera à une indemnité d’occupation d’un montant de 430 euros pour la période du 1er juin 2024 au 17 octobre 2025.

II – Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupations impayés

Monsieur [Z] sollicite l’actualisation de la dette locative de monsieur [V] [N] et qu’elle soit fixée à la somme de 11 435,48 euros, tel que cela résulte du décompte arrêté au 17 octobre 2025, sous réserve de régularisation en fin d’année du compte de charges.

Monsieur [N] ne formule dans ses écritures aucune contestation sur le montant de la dette locative avancée par monsieur [Z].

Sur le paiement de l’arriéré locatif, il est justifié par le bailleur, par la production de décomptes clairs et précis qui ne font pas l’objet de critiques de la part du locataire, démontrant que la dette locative arrêtée au 17 octobre 2025 s’élève à la somme de 11 435,48 euros.

Monsieur [N] sera donc condamné au paiement de cette somme.

III – Sur la demande au titre des frais de nettoyage

Monsieur [Z] sollicite de voir condamner monsieur [N] à supporter les frais de nettoyage et d’enlèvement des détritus de l’appartement s’élevant à 782 euros.

Monsieur [N] estime que le devis produit est excessif, en ce qu’il prévoit une intervention de 28 heures pour un appartement de 61 m2.

La Cour constate que dans ses écritures, monsieur [N] ne conteste pas le bien-fondé des frais de nettoyage et d’enlèvement des détritus de l’appartement, mais conteste le montant sollicité. Il ressort du procès-verbal de reprise des lieux en date du 17 octobre 2025 que les photos jointes témoignent d’un appartement laissé dans un état de saleté important, avec de nombreux détritus et meubles restés sur place. Ces constats justifient le devis versé au débat qui n’apparaît pas excessif, notamment en raison de l’ampleur du nettoyage à effectuer et de l’évacuation des divers meubles restés sur les lieux, dont certains à démonter pour permettre leur évacuation.

En conséquence, monsieur [N] sera condamné à payer la somme de 782 euros à monsieur [Z] au titre des frais de nettoyage et d’enlèvement des détritus du logement qu’il occupait [Adresse 1] à [Localité 9].

IV – Sur la demande de délais de paiement

Monsieur [N] demande, au visa de l’article 1343-5 du Code civil, l’autorisation d’échelonner le paiement de sa dette dans la limite de deux années. Il soutient qu’un échéancier a été conclu avec monsieur [Z] par l’intermédiaire de la CAF, prévoyant le versement d’une somme mensuelle de 150 euros.

Monsieur [Z] estime que la demande de délais de paiement paraît sans objet monsieur [N] a libéré les lieux le 17 octobre 2025. Il ajoute que le compte de loyers impayés arrêté au 17 octobre 2025 fait état d’une dette d’élevant à 11 435,48 euros sous réserve d’une régularisation du compte de charge, outre les frais de mise à exécution du jugement s’élevant à 424,31 euros et les frais de nettoyage et d’enlèvement des détritus s’élevant à 782 euros.

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Sur la demande de délai de paiement de monsieur [N] qui offre de régler 150 € par mois, la cour observe qu’il ne produit aucune pièce qui permettrait d’apprécier sa situation financière, sauf à déclarer dans ses écritures être actuellement en recherche d’emploi. En outre, la somme de 150 euros mensuelle proposée par monsieur [N] ne permet pas de solder la dette dans le délai de deux ans prévu par l’article 1343-5 précité. La cour ne peut donc pas faire droit à la demande de délais de paiement.

En conséquence, monsieur [N] sera débouté de ce chef.

V ' Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile

Pour avoir succombé en son recours, monsieur [N] sera condamné à supporter les entiers dépens d’appel, en ce compris le coût des frais d’exécution du jugement rendu le 17 avril 2025, en application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

Il serait par contre inéquitable de laisser monsieur [Z] supporter la totalité des frais irrépétibles qu’il a dû exposer en cause d’appel pour assurer la défense de ses intérêts, de sorte qu’il se verra allouer une indemnité de 1000 euros pour ses frais irrépétibles d’appel en sus de la somme de 500 euros octroyée par le premier juge, avec condamnation de monsieur [N] au paiement de ladite indemnité.

PAR CES MOTIFS

La Cour d’appel statuant publiquement, par décision contradictoire rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi.

CONFIRME le jugement rendu le 17 avril 2025 par le tribunal judiciaire de Guéret, sauf en ce qu’il a ordonné l’expulsion des lieux loués de monsieur [N] et sauf à actualiser la somme due au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation non payés.

Statuant à nouveau,

CONSTATE que l’expulsion des lieux loués est devenue sans objet compte tenu du départ volontaire de monsieur [V] [N] des lieux loués le 17 octobre 2025.

ACTUALISE le montant dû par monsieur [V] [N] au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation non payés à la somme de 11 435,48 euros, selon décompte arrêté au 17 octobre 2025.

CONDAMNE monsieur [V] [N] à payer à monsieur [V] [Z] la somme de 11 435, 48 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation non payés, selon décompte arrêté au 17 octobre 2025, assortie des intérêts à taux légal à compter du 21 octobre 2024, date de l’assignation, sur la somme de 7 780, 68 euros et à compter du jugement rendu le 17 avril 2025 pour le surplus ;

CONDAMNE monsieur [V] [N] à payer à monsieur [V] [Z] la somme de 782 euros au titre des frais de nettoyage et d’enlèvement des détritus du logement qu’il occupait [Adresse 1] à [Localité 9].

DÉBOUTE monsieur [V] [N] de sa demande de délais de paiement.

CONDAMNE monsieur [V] [N] à payer à monseur [V] [Z] la somme de 1000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

CONDAMNE monsieur [V] [N] aux entiers dépens d’appel, en ce compris le coût des frais d’exécution du jugement rendu le 17 avril 2025.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,

Isabelle MOREAU. Didier DE SEQUEIRA.