Cour d'appel de Limoges, Chambre civile, 12 mars 2026, n° 24/00800

TGI 26 septembre 2024

CA Limoges
Infirmation partielle 12 mars 2026

Arguments

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Rejeté
Absence de délégation de paiement
La cour a jugé que les stipulations des actes de vente imposaient une obligation de paiement des loyers aux acquéreurs, confirmant ainsi la délégation.
Rejeté
Proportionnalité de l'obligation de relever indemne
La cour a confirmé que cette obligation était conforme aux engagements contractuels pris lors des ventes.
Accepté
Obligation de paiement des loyers
La cour a jugé que les preuves des obligations de paiement étaient suffisantes et que les propriétaires devaient s'acquitter des loyers.
Rejeté
Défaillance dans l'exécution des prestations
La cour a rejeté cette demande, n'ayant pas trouvé de preuve de faute de la part des autres parties.

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Sur la décision

Référence :	CA Limoges, ch. civ., 12 mars 2026, n° 24/00800
Juridiction :	Cour d'appel de Limoges
Numéro(s) :	24/00800
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance, 26 septembre 2024
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	25 mars 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Lionel MAGNEDamien VERGERJean GONTHIERAnne DEBERNARD-DAURIACPaul GERARDINHenri LARMARAUDPhilippe PASTAUDChristophe DURAND-MARQUETCarine MANDON-BARDAUD-CAUSSADE
Cabinet(s) :	SCP F. AVELINE - C. BARDAUD-CAUSSADEPASTAUD - WILD PASTAUD - ASTIERDAURIAC, MAGNE, MONS-BARIAUD, MAGNE-GANDOISPGEE
Parties :	S.A.S. 7 & N REIM, S.C.I. [ Adresse 1 ] c/ S.A.R.L. SO, S.C.I. LIMOUSINE, l', S.C.I. JBB IMMOBILIER, S.C.I., S.A.S. BATI.FIVE ASSOCIES

Texte intégral

ARRET N°80

N° RG 24/00800 – N° Portalis DBV6-V-B7I-BIT5V

AFFAIRE :

S.A.S. 7&N REIM, S.C.I. [Adresse 1]

M. [M] [T], M. [P] [N], Mme [L] [N] épouse [V], S.A.R.L. SO CO LIM, S.A.S. BATI.FIVE ASSOCIES, S.C.I. JBB IMMOBILIER, S.C.I. LIMOUSINE

S.C.P. BTSG

DDS/LM

Demande en nullité d’un contrat tendant à la réalisation de travaux de construction

Grosse délivrée aux avocats

COUR D’APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE CIVILE

— --==oOo==---

ARRÊT DU 12 MARS 2026

— --==oOo==---

Le douze Mars deux mille vingt six la Chambre civile de la cour d’appel de LIMOGES a rendu l’arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :

ENTRE :

S.A.S. 7&N REIM, demeurant [Adresse 2] – [Localité 1]

représentée par M^e Henri LARMARAUD de l’EURL PGEE, avocat au barreau de PARIS, M^e Damien VERGER, avocat au barreau de LIMOGES

S.C.I. [Adresse 1], demeurant 44 [Adresse 1] – [Localité 2]

représentée par M^e Henri LARMARAUD de l’EURL PGEE, avocat au barreau de PARIS, M^e Damien VERGER, avocat au barreau de LIMOGES

APPELANTES d’une décision rendue le 26 SEPTEMBRE 2024 par le TRIBUNAL JUDICIAIRE HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE LIMOGES

ET :

Monsieur [M] [T]

né le 10 Novembre 1980 à [Localité 3] (YVELINES), demeurant [Adresse 3] – [Localité 4]

représenté par M^e Philippe PASTAUD de la SELARL PASTAUD – WILD PASTAUD – ASTIER, avocat au barreau de LIMOGES, M^e Christophe DURAND-MARQUET, avocat au barreau de LIMOGES

Monsieur [P] [N]

né le 12 Décembre 1959 à [Localité 2] (87), demeurant [Adresse 4] – [Localité 5]

représenté par M^e Philippe PASTAUD de la SELARL PASTAUD – WILD PASTAUD – ASTIER, avocat au barreau de LIMOGES, M^e Christophe DURAND-MARQUET, avocat au barreau de LIMOGES

Madame [L] [N] épouse [V]

née le 20 Juin 1964 à [Localité 2] (87), demeurant [Adresse 5] – [Localité 6]

représentée par M^e Philippe PASTAUD de la SELARL PASTAUD – WILD PASTAUD – ASTIER, avocat au barreau de LIMOGES, M^e Christophe DURAND-MARQUET, avocat au barreau de LIMOGES

S.A.R.L. SO CO LIM, demeurant [Adresse 6] – [Localité 2]8700

représentée par M^e Carine MANDON-BARDAUD-CAUSSADE de la SCP AVELINE MANDON BARDAUD-CAUSSADE, avocat au barreau de LIMOGES, M^e Jean GONTHIER, avocat au barreau de BORDEAUX

S.A.S. BATI.FIVE ASSOCIES, demeurant [Adresse 7] – [Localité 7]

représentée par M^e Anne DEBERNARD-DAURIAC de la SELARL LX LIMOGES, avocat au barreau de LIMOGES, M^e Lionel MAGNE de la SELAS MAGNE – DAURIAC – MONS-BARIAUD – MAGNE-GANDOIS, avocat au barreau de LIMOGES

S.C.I. JBB IMMOBILIER, demeurant [Adresse 8] – [Localité 8]

représentée par M^e Paul GERARDIN, avocat au barreau de LIMOGES

S.C.I. LIMOUSINE, demeurant [Adresse 9] – [Localité 9]

représentée par M^e Paul GERARDIN, avocat au barreau de LIMOGES

INTIMES

S.C.P. BTSG

représentée par M^e Henri LARMARAUD de l’EURL PGEE, avocat au barreau de PARIS, M^e Damien VERGER, avocat au barreau de LIMOGES

PARTIE INTERVENANTE

— --==oO§Oo==---

Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l’affaire a été fixée à l’audience du 22 Janvier 2026. L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 janvier 2026.

Conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, l’audience a été tenue par Monsieur Didier DE SEQUEIRA, Président de chambre et Madame Stéphanie GASNIER, Conseiller, assistés de Madame Line MALLEVERGNE, Greffier ; le Président de chambre a été entendu en son rapport. Les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients et ne se sont pas opposés à l’adoption de cette procédure.

Après quoi, Monsieur Didier DE SEQUEIRA, Président de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 12 Mars 2026 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

Au cours de ce délibéré, Monsieur Didier DE SEQUEIRA, Président de chambre, a rendu compte à la Cour, composée de Monsieur Didier DE SEQUEIRA, Président de chambre, de Madame Magalie ARQUIE, Conseiller, et de Madame Stéphanie GASNIER, Conseiller. A l’issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l’arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.

— --==oO§Oo==---

LA COUR

EXPOSE DU LITIGE

Le 17 février 2018, une incendie s’est déclaré dans un immeuble sis au n°40 de la [Adresse 1] à [Localité 2] et s’est propagé aux immeubles situés aux numéros 38, 42, 44 et 46 de cette rue.

Au jour du sinistre, les immeubles touchés appartenaient à :

— M. [P] [N] et Mme [L] [V] pour le n°38 ;

— M. [M] [T] pour le n°40 ;

— la SCI Limousine pour le n°42 ;

— la SCI JBB IMMOBILIER pour les n°44 et 46.

Les assureurs des biens sinistrés ont réuni un collège d’experts, lequel a missionné la société SO CO LIM afin de chiffrer les travaux pour la mise en sécurité du site, avant de mandater la société d’architectes BATIFIVE, en qualité de maître d’oeuvre.

Suivant acte du 20 août 2018, le cabinet Bati Five a confié à la société SO CO LIM un marché de travaux de démolition, curage et confortement des immeubles de la [Adresse 1] affectés par l’incendie. Le montant des travaux a été répartis entre les quatre propriétaires des immeubles sinistrés. Les travaux de démolition, curage, confortement ont été réceptionnés avec réserves le 9 novembre 2018.

En 2020 et 2021, les immeubles situés aux n°38, 42, 44 et 46 ont été vendus, celui appartenant aux consorts [N]-[V] à la société 7&N REIM et les deux autres à la SCI [Adresse 1], créée le 2 septembre 2020 en vue de réhabiliter les immeubles sinistrés de la [Adresse 1] et ayant pour gérant la société 7&N REIM.

Ces relations contractuelles sont à l’origine de deux procédures en référé devant le tribunal judiciaire de Limoges, l’une engagée par la SCI [Adresse 1], visant à voir contraindre la société SO CO LIM a retirer les confortements à ses frais, rejetée par ordonnance de référé du 21 septembre 2022 relative, l’autre à la requête de SO CO LIM et visant à la condamnation de ses co-contractants au paiement de provisions, ayant donné lieu à une ordonnance de référé du 15 mars 2023 infirmée par arrêt de la cour d’appel de Limoges du 19 octobre 2023.

Après avoir été autorisée à assigner à jour fixe par ordonnance du 13 février 2024, la société SO CO LIM a assigné à comparaître Mme [L] [N] et M. [P] [N], M. [M] [T], la SCI Limousine, la SCI JBB IMMOBILIER, la SCI [Adresse 1], la société 7&N REIM et la société Bati Five Associés devant le Tribunal Judiciaire de Limoges.

Le Tribunal Judiciaire de Limoges a rendu un jugement en date du 30 avril 2024, rejetant l’exception d’incompétence soulevée par les propriétaires initiaux des immeubles sinistrés et a déclaré irrecevable l’exception de procédure tenant au défaut d’urgence.

Par jugement contradictoire du 26 septembre 2024, le Tribunal Judiciaire de Limoges a :

— prononcé la résiliation des contrats conclus entre la société SO CO LIM d’une part, et la SCI JBB, la SCI Limousine, les consorts [N]-[V], M. [T] d’autre part, ce aux torts de la SCI JBB, de la SCI Limousine, des consorts [N]-[V], de M. [T] ;

— condamné Mme [N] épouse [V] et M. [N] à payer à la société SO CO LIM la somme de 5 591,96 € au titre des loyers dus par les consorts [N]-[V] jusqu’à la date de cession de leur immeuble, soit jusqu’au 20 octobre 2021 ;

— condamné la société JBB IMMOBILIER à payer à la société SO CO LIM la somme de 29 811,74 € au titre des loyers dus jusqu’à la date de cession de l’immeuble, soit jusqu’au 9 septembre 2020 ;

— condamné la SCI Limousine à payer à la société SO CO LIM la somme de 9 961,27 €, au titre des loyers dus jusqu’à la date de cession de l’immeuble, soit jusqu’au 9 septembre 2020 ;

— condamné M. [T] à payer à la société SO CO LIM la somme de 75 363,30 € au titre des loyers dus jusqu’au 29 février 2024 ;

— condamné conjointement la SCI IMMOBILIER et la SCI [Adresse 1] à payer à la société SO CO LIM à la somme de 59 616,62 €, arrêtée au 29 février 2024 ;

— condamné la SCI [Adresse 1] à relever indemne la SCI JBB IMMOBILIER de la condamnation prononcée à son encontre à hauteur de 59 616,22 € ;

— condamné conjointement la SCI Limousine et la SCI [Adresse 1] à payer à la société SO CO LIM la somme de 242 362,44 € arrêtée au 29 février 2024 ;

— condamné la SCI [Adresse 1] à relever la SCI Limousine indemne de la condamnation prononcée à son encontre à hauteur de 242 362,44 € ;

— condamné conjointement Mme [N] épouse [V] et M. [N] et la société 7&N REIM à payer à la société SO CO LIM la somme de 23 632 €, arrêtée au 29 février 2024 ;

— condamné la société 7&REIM à relever indemne Mme [N] épouse [V] et M. [N] indemne de la condamnation prononcée à leur encontre à hauteur de 23 632 € ;

— dit que les intérêts assortissant les condamnations en paiement susvisées seront capitalisées par années entières, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code Civil ;

— dit que les échafaudages seront ôtés par M. [T] (propriétaire du n°40), par la SCI [Adresse 1] (propriétaire du n°42) et restitués à la société SO CO LIM, ce sous astreinte de 30 € par jour de retard passé un délai de six mois à compter de la signification du présent jugement, et pendant une durée totale d’une année ;

— débouté la SCI [Adresse 1] et la société 7&N REIM de leur demande de condamnation de la société SO CO LIM à leur payer la somme totale de 437 320 € ;

— condamné in solidum la SCI JBB IMMOBILIER, la SCI LIMOUSIN, Mme [N] épouse [V], M. [N], M. [T], la SCI [Adresse 1], la SAS 7&REIM à payer à la société SO CO LIM la somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— condamné in solidum la SCI JBB IMMOBILIER, la SCI LIMOUSIN, Mme [N] épouse [V], M. [N], M. [T], la SCI [Adresse 1], la SAS 7&REIM aux dépens de l’instance .

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— rappelé l’exécution provisoire attachée de droit au jugement.

Par déclaration du 7 novembre 2024, la SAS 7&REIM et la SCI [Adresse 1] ont relevé appel de ce jugement.

M. [T] a également relevé appel de ce jugement, puis a été autorisé à assigner à jour fixe. Par ordonnance en date du 17 avril 2025, le Premier Président de la Cour d’appel de Limoges a ordonné la radiation de la procédure à jour fixe initiée par lui après avoir relevé notamment qu’il ne justifiait pas avoir exécuté le jugement entrepris.

Le 16 décembre 2024, le Tribunal Judiciaire de Limoges a rendu un jugement d’ouverture (n° RG 24/519) d’une procédure de redressement judiciaire à l’encontre de la SCI [Adresse 1] et a désigné en qualité de mandataire judiciaire la société BTSG2 en la personne de Me [E] [C].

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 14 janvier 2026 et l’affaire fixée pour être plaidée à l’audience de la chambre civile de la cour d’appel se tenant le 22 janvier 2026.

À cette audience, les parties ont développé leurs prétentions et moyens, contenues dans leurs dernières conclusions écrites.

Prétentions des parties :

Dans le dernier état de leurs conclusions déposées le 12 mai 2025, la SAS 7&REIM et la SCI [Adresse 1] et la S.C.P. B.T.S.G.2, intervenante volontaire, demandent à la Cour de juger recevables et bien fondé l’appel déclaré par eux et de juger également recevable et bien fondée l’intervention volontaire de la société BTSG2 en la personne de Me [E] [C] en qualité de mandataire judiciaire de la SCI [Adresse 1] aux termes d’un jugement du Tribunal Judiciaire de Limoges en date du 16 décembre 2024 (n°RG 24 /00519),

en conséquence,

— infirmer le jugement rendu le 26 septembre 2024 par le Tribunal Judiciaire de Limoges Et statuant à nouveau ;

— dire et juger qu’il n’existe aucune délégation de paiement au visa de l’article 1336 du code civil à défaut d’accord prouvé en ce sens de la SCI [Adresse 1] & Me [C] es qualité et de la société 7&NEIM ;

— dire et juger que la condamnation des appelantes à « relever indemnes » la SCI Limousine, la société JBB IMMOBILIER et les consorts [N] pour toutes les condamnations intervenues au profit de SOCOLIM ne résulte d’aucune commune intention des parties, ni contrat régulièrement signé et que la condamnation est disproportionnée,

En conséquence,

— infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a condamné la SCI [Adresse 1] & Me [C] es qualité et la société 7&NREIM à relever indemnes la SCI Limousine, la société

JBB IMMOBILIER et les consorts [N] pour toutes les condamnations intervenues au profit de SOCOLIM.

— débouter la SCI Limousine, la société JBB IMMOBILIER et les consorts [N] la société SOCOLIM et la société BATIFIVE de l’ensemble des demandes formulées à l’encontre de la SCI [Adresse 1] & Me [C] es qualité et la société 7&NREIM

En toute hypothèse,

— dire et juger que la société SOCOLIM a été gravement défaillante dans l’exécution de ses prestations ;

— dire et juger que la SCI [Adresse 1] et la société 7&NREIM ont été parfaitement légitimes à suspendre le paiement des loyers réclamés ' dont le principe et le quantum sont aussi contestés que contestables – en raison de la grave inexécution par SOCOLIM de ses prestations.

— débouter la société SOCOLIM de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions à l’égard des sociétés 7&N REIM et SCI [Adresse 1].

— ordonner la communication par BATIFIVE des dossiers, documents et toute pièce permettant d’éclairer la Cour sur le choix de la société SOCOLIM en qualité de prestataire pour le chantier de la [Adresse 1] à [Localité 2], les agréments et accréditations de SOCOLIM pour pouvoir postuler en qualité de prestataires dans le cadre d’un marché public de réhabilitation de monuments classés monuments historiques, l’ensemble des prix pratiqués dans les contrats par SOCOLIM et tarifs contenus dans les marchés, les sommes perçues par SOCOLIM au titre de sa mission sur les contrats d’assurance souscrits par SOCOLIM pour le chantier et toute pièce et documents permettant d’éclairer la Cour sur les compétences spécifiques de la société SOCOLIM sur le chantier dont s’agit;

— juger que les sociétés 7&N REIM et SCI [Adresse 1] s’en remettent à la décision du Tribunal s’agissant de « la résolution des marchés de travaux portant contrat de location d’étaiement » conclus avec les sociétés SCI JBB IMMOBILIER, SCI Limousine, les consorts [N] et le cas échéant Monsieur [T].

— juger que cette résolution ne saurait en tout état de cause être prononcée aux torts des sociétés 7&N REIM et SCI [Adresse 1].

— condamner la société SOCOLIM et la société BATIFIVE solidairement entre elles, à payer à la société BTSG2, en la personne de Me [E] [C], es qualité de mandataire judiciaire de la SCI [Adresse 1], la somme de 437 320,00 € au titre du préjudice particulièrement grave subi du fait de leurs défaillances.

En tout état de cause,

— condamner la société SOCOLIM, et la société BATIFIVE solidairement entre eux, à verser, chacune, la somme de 15.000 € à Me [C], es qualités de mandataire judiciaire de la société SCI [Adresse 1] et à la société 7&NREIM sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société SOCOLIM, la SCI JBB immobilier, la SCI Limousine et les consorts [N]-[V], Monsieur [T] et la société BATIFIVE à supporter les entiers dépens de 1ère instance et d’appel, dont distraction au profit de M^e Damien Verger.

Dans le dernier état de ses conclusions déposées le 11 décembre 2025, la SARL SO CO LIM demande à la Cour de :

— dire que la SCI [Adresse 1], la SCP BTSG2 et la société 7&N REIM mal fondées en leur appel principal, et en conséquence, les débouter de toutes leurs demandes, fins et prétentions en ce qu’elles sont dirigées contre la société SO CO LIM ;

— dire que les consorts [N]-[V], la SCI Limousine, la SCI JBB et M. [T] mal fondés en leurs appels incidents, en conséquence, les débouter de toutes leurs demandes, fin et prétentions en ce qu’elles sont dirigées contre la société SO CO LIM ;

faire droit aux demandes de la société SO CO LIM et voir :

— confirmer le jugement dont appel sauf à le réformer pour les chefs de jugement suivants :

' condamne M. et Mme [N] à payer à la SO CO LIM la somme de 5 591,96 € au titre des loyers dus par les consorts [N] [V] jusqu la date de cession de leur immeuble, soit jusqu’au 20 octobre 2021 ;

condamne la société JBB IMMOBILIER à payer à la SO CO LIM la somme de 29 811,74 €, au titre des loyers dus jusqu’à la date de cession de l’immeuble, soit jusqu’au 9 septembre 2020 ;

condamne la SCI Limousine à payer à la SO CO LIM la somme de 9 961,27 € au titre des loyers dus jusqu’à la date de cession de l’immeuble, soit jusqu’au 9 septembre 2020 ;

condamne in solidum la SCI JBB IMMOBILIER, la SCI Limousine, les époux [N], M. [T] , la SCI [Adresse 1] et la SAS 7&N REIM à payer à la SO CO LIM la somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile’ ;

statuant à nouveau,

— condamner solidairement, en deniers ou quittances, les époux [N] à régler à la SO CO LIM la totalité des factures de location d’étaiements en souffrance jusqu’à la résiliation judiciaire du contrat, soit la somme de 29 739,06 €, arrêtée au 29 février 2024 ;

— condamner la SCI Limousine à régler en derniers ou en quittances, à la SO CO LIM la totalité des factures d’étaiements en souffrance jusqu’à la résiliation judiciaire du contrat, soit la somme de 366 755,88 €, arrêtée au 29 février 2024 ;

— condamner la SCI JBB à régler en derniers ou en quittances, à la SO CO LIM la totalité des factures d’étaiements en souffrance jusqu’à la résiliation judiciaire du contrat, soit la somme de 100 775,66 €, arrêtée au 29 février 2024

— condamner in solidum la SCI JBB, la SCI Limousine, M. [T], les consorts [N]-[V], la SCI [Adresse 1] et la SAS 7&REIM à payer à la société SO CO LIM de 10 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile au titre des frais irrépétibles de première instance ;

ajoutant au jugement entrepris,

— fixer la date de résiliation judiciaire des contrats conclus entre la SO CO LIM d’une part et la SCI JBB, la SCI Limousine, les époux [N], M. [T] d’autre part, au 29 février 2024 ;

— dire que les condamnations prononcées contre SCI JBB, la SCI Limousine, M. [T], les consorts [N]-[V], la SCI [Adresse 1] et la SAS 7&REIM porteront intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure, ou, subsidiairement, à compter de la première assignation qui leur a été délivrée à la requête de la SO CO LIM ;

— condamner in solidum SCI JBB, la SCI Limousine, M. [T], les consorts [N]-[V], la SCI [Adresse 1] et la SAS 7&REIM à payer à la société SO CO LIM la somme de 8 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile au titre des frais irrépétibles d’appel ; fixer la créance au passif de la procédure de redressement judiciaire de la SCI [Adresse 1] ;

— condamner in solidum SCI JBB, la SCI Limousine, M. [T], les consorts [N]-[V], la SCI [Adresse 1] et la SAS 7&REIM aux entiers dépens d’appel et fixer la créance au passif de la procédure de redressement judiciaire de la SCI [Adresse 1].

Dans le dernier état de ses conclusions déposées le 4 août 2025, M. [T] demande à la Cour de statuer ce que droit concernant le mérite des demandes formulées par les appelantes en tout cas concernant celles contraires aux intérêts de M. [T] et de faire droit à l’appel incident formé par lui et de voir infirmer le jugement du 26 septembre 2024,

et statuant à nouveau,

— débouter la société SO CO LIM à de l’intégralité de ses demandes dirigées à son encontre ;

— la condamner à lui verser 8 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile et la condamner aux dépens de première instance et d’appel en accordant pour ces derniers à M^e Durand-Marquet, avocat, le bénéfice de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Dans le dernier état de leurs conclusions déposées le 1er août 2025, M. [P] [N] et Mme [L] [N] épouse [V] demandent à la Cour de réformer le jugement attaqué et statuant à nouveau voir :

— Débouter la société SO CO LIM de l’intégralité de ses demandes dirigées à l’encontre de Madame [N] épouse [V] et Monsieur [N].

— condamner la société SO CO LIM à verser à Madame [N] épouse [V] et Monsieur [N] et à chacun d’eux une indemnité de 5000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles engagés tant en première instance que devant la Cour.

— La condamner aux dépens de première instance et d’appel en accordant pour ces derniers Maître Christophe Durand-Marquet le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

Subsidiairement,

— Débouter la société 7&N REIM de son appel en ce qu’il est dirigé à l’encontre des concluants.

— Confirmer en conséquence le jugement attaqué en ce qu’il a condamné cette société à relever indemnes Madame [N] épouse [V] et Monsieur [N] de la condamnation prononcée à leur encontre, au profit de la société SO CO LIM.

— Condamner dans cette hypothèse la société 7&N REIM ou toute autre partie succombant à verser à Madame [N] épouse [V] et Monsieur [N] et à chacun d’eux une indemnité de 5000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles engagés tant en première instance que devant la Cour.

— Condamner les mêmes aux dépens de première instance d’appel en accordant pour ces derniers Maître Christophe Durand-Marquet le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans le dernier état de leurs conclusions déposées le 15 décembre 2025, la SAS BATI FIVE ASSOCIES demande à la Cour, à titre principal de voir :

— déclarer irrecevables les demandes formées par la société 7&N REIM et la SCI [Adresse 1] pour la première en cause d’appel à l’encontre de la société BATIFIVE.

— déclarer irrecevable la demande de relever indemne formée par la société SO CO LIM pour la première en cause d’appel à l’encontre de la société BATIFIVE.

À titre subsidiaire,

— confirmer purement et simplement le jugement querellé en l’ensemble de ses dispositions ;

en tout état de cause,

— débouter la société 7&N REIM et la SCI [Adresse 1], prise en la personne de son

mandataire judiciaire, la société SOCOLIM, Monsieur et Madame [N], la SCI JBB IMMOBILIER, la SCI Limousine et Monsieur [T] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions contraires ;

— condamner in solidum la société 7&N REIM et la SCI [Adresse 1] à payer à la société BATIFIVE la somme de 15.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

— fixer cette somme au passif de la SCI [Adresse 1] ;

— condamner in solidum la société 7&REIM et la SCI [Adresse 1] aux entiers dépens.

Dans le dernier état de ses conclusions déposées le 22 avril 2025, la SCI JBB immobilier demande à la Cour de voir confirmer le jugement du Tribunal Judiciaire de Limoges du 26 septembre 2024 sauf en ce qu’il a condamné la SCI JBB immobilier au paiement de diverses sommes, et l’infirmer sur ces chefs de jugement,

statuant à nouveau,

— débouter la SO CO LIM de ses demandes de condamnation de la SCI JBB immobilier;

— condamner la SO COL LIM à payer à la SCI JBB immobilier une indemnité pour frais irrépétibles de 6 000 €, outre intérêts au taux légal à date de l’arrêt à intervenir ;

— condamner en outre la SO CO LIM aux entiers dépens de procédure, le bénéfice de distraction étant accordé à M^e Paul Gérardin, avocat, pour les sommes dont il aurait fait l’avance sans en avoir reçu provision ;

subsidiairement ;

— pour l’hypothèse où, par impossible, la Cour viendrait à confirmer le jugement querellé en ce qu’il est entré en voie de condamnation à l’encontre de la SCI JBB immobilier, dès lors, confirmer ledit jugement en ce qu’il condamne la SCI [Adresse 1] à relever indemne la SCI JBB immobilier de la condamnation prononcée.

— juger que cette condamnation de la SCI [Adresse 1] à relever indemne la SCI JBB immobilier doit être entendue non seulement aux sommes dues en principal, mais également à titre d’intérêts, d’indemnité pour frais irrépétibles et dépens de procédure.

Dans le dernier état de ses conclusions déposées le 25 avril 2025, la SCI Limousine demande à la Cour de confirmer le jugement du Tribunal Judiciaire de Limoges du 26 septembre 2024 sauf en ce qu’il a condamné la SCI Limousine au paiement de diverses sommes, et l’infirmer sur ces chefs de jugement,

et statuant à nouveau,

— débouter la SO CO LIM de ses demandes de condamnation de la SCI Limousine ;

— condamner la SO CO LIM à payer à la SCI Limousine une indemnité pour frais irrépétibles de 6 000 €, outre intérêts au taux légal à date de l’arrêt à intervenir ;

subsidiairement ;

— pour l’hypothèse où, par impossible, la Cour viendrait à confirmer le jugement querellé en ce qu’il est entré en voie de condamnation à l’encontre de la SCI Limousine, dès lors, confirmer ledit jugement en ce qu’il condamne la SCI [Adresse 1] à relever indemne la SCI Limousine de la condamnation prononcée.

— juger que cette condamnation de la SCI [Adresse 1] à relever indemne la SCI Limousine doit être entendue non seulement aux sommes dues en principal, mais également à titre d’intérêts, d’indemnité pour frais irrépétibles et dépens de procédure.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Vu les conclusions de la S.C.I. JBB Immobilier en date du 22 avril 2025, les conclusions de la S.C.I. Limousine en date du 25 avril 2025, les conclusions de la S.A.S. 7&N Reim, de la S.C.I. [Adresse 1] et de la SCP BTSG2, en qualité de mandataire judiciaire de la SCI [Adresse 1], en date du 12 mai 2025, les conclusions de M. [P] [N] et de Mme [L] [N] épouse [V], en date du 1er août 2025, les conclusions de M. [M] [T] en date du 4 août 2025, les conclusions de la SARL SO CO LIM en date du 11 décembre 2025 et les conclusions de la S.A.S Bati Five en date du 15 décembre 2025, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé complet des prétentions respectives des parties et de leurs moyens, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile ;

Il convient, au préalable, de déclarer la société BTSG2 recevable en son intervention volontaire ès qualités de mandataire judiciaire de la SCI [Adresse 1], désigné par jugement du tribunal judiciaire de Limoges en date du 16 décembre 2024.

Sur ce, il est acquis aux débats que dans les suites de l’incendie survenu le 17 février 2018 et ayant affecté les immeubles sis aux 38,40, 42, et 44-46 de la [Adresse 1] à [Localité 2], un collège d’experts mandatés par les assureurs des propriétaires a dans un premiers temps missionné le cabinet Defretin Ingénierie, lequel leur a remis le 19 mars 2018 un rapport de la situation comprenant des préconisations pour la mise en sécurité des immeubles et la levée partielle de l’arrêté de péril pris par la Ville de [Localité 2].

Les 12 et 15 juin 2018, le 6 juillet et enfin le 27 juillet 2018, la SARL SO CO LIM, sollicitée par le collège d’experts, afin de chiffrer les travaux de curage et de confortement des bâtiments situés aux numéros 40 et 42 de la [Adresse 1], les plus gravement touchés, a établi plusieurs devis successifs de mise en sécurité, démolition et curage des lieux, pour un montant total de travaux finalement arrêté à la somme TTC de 202'613,69 €, comprenant notamment la mise en 'uvre des tours de butonnage et des étaiements et distinctement le coût de la location des étaiement, du matériel de butonnage et des poteaux bois, avec à cet égard la mention suivante : « les coûts de location de matériel sont donnés pour un mois. Une fois l’intervention terminée, il sera facturé la location des matériels mensuellement ».

Dans les derniers devis, la société Bati Five, missionnée entre-temps par le collège d’experts, était mentionnée en tant que maître d''uvre. Des mails échangés entre M. [X] [B], architecte, représentant cette société, et M. [J], gérant de SO CO LIM montrent que le cabinet Bati Five, maître d''uvre désigné par les assureurs des propriétaires, était associé à la proposition de mise en sécurité et confortement, et qu’elle avait négocié avec l’entreprise la nature et le coût des prestations de cette dernière.

À la suite de cette proposition, le maître d''uvre a communiqué à SO CO LIM, par courrier électronique en date du 8 août 2018, une proposition de répartition, entre les différents propriétaires des quatre lots, à savoir l’indivision [N]-[V], M. [T], la SCI Limousine et la SCI JBB, du prix des travaux de démolition et de confortement, laquelle proposition mentionnait spécifiquement la répartition du coût de « location mensuelle des matériels après travaux de démolition et confortement », la charge dans loyers étant ainsi répartie : [N]-[V] : 762,54 € TTC, [T] : 2 594 € TTC et SCI Limousine : 3 932,71 € TTC, SCI JBB : 1 222,11 € TTC. S’ y ajoutait une option, à valider par le bureau d’études, afférente à l’étaiement et au confortement intérieur de la façade du 42 de la [Adresse 1], mentionnant des coûts de location de matériels après travaux de démolition, pour un montant TTC de 197,34 € pour M. [T], 3 552,12 € pour la SCI Limousine et 197,34 € pour la SCI JBB.

Dans le même courrier électronique, M. [X] [B], représentant Bati Five, invitait le gérant de SO CO LIM à établir quatre devis, aux noms des propriétaires, conformément à cette répartition entre ces derniers, précisant que cela lui permettrait de préparer les marchés de travaux.

Ce courrier électronique, dont aucune partie ne discute la matérialité, atteste de ce que la proposition de répartition des montants des travaux entre les propriétaires ainsi que des coûts de location des matériels après travaux était à l’initiative du maître d’oeuvre Bati Five, de même que la rédaction des marchés de travaux, qui constituent le support contractuel de la réclamation de SO CO LIM.

Il est également établi et non discuté que les marchés de travaux ont ensuite été signés par SO CO LIM et par Bati Five,cette dernière agissant en qualité de représentante des maîtres d’ouvrage, les consorts [N]-[V], la SCI Limousine et la SCI JBB. M. [T] a, quant à lui, signé lui-même le marché de travaux afférent à l’immeuble lui appartenant, sis à 40 de la [Adresse 1].

À juste titre et par des motifs exacts, que la cour adopte, le tribunal a tout d’abord écarté la qualification de contrat d’adhésion, invoquée par les consorts [N]-[V].

À juste titre également, après avoir constaté que les marchés de travaux, dans la partie signée des propriétaires des immeubles ou de leur représentant, mentionnaient un prix global mais non un montant de loyer mensuel, lequel apparaissait sur les devis établis par SO CO LIM et sur une proposition de répartition non signée des propriétaires, le premier juge a néanmoins interprété le contrat, en recherchant quelle était la commune intention des parties, conformément aux dispositions de l’article 1188 du code civil, pour en conclure que celles-ci étaient convenues de travaux pour un forfait de base avec, en sus, un loyer mensuel pour la location du matériel.

En effet, il ne fait aucun doute, à la lueur de la chronologie rappelée ci-dessus, qu’aux actes d’engagement signés aux noms et pour le compte des quatre propriétaires, étaient annexées les pièces produites par SO CO LIM, à savoir les devis de travaux établis pour chacun des propriétaires, en parfaite conformité avec le devis global communiqué à Bati Five et validé par cette dernière et avec la répartition des coûts entre eux, telle que proposée par le maître d''uvre, et que c’est bien l’ensemble des prestations de SO CO LIM, au titre des travaux de curage, démolition, gros oeuvre et confortement d’une part, pour un prix forfaitaire arrêté pour chaque propriétaire conformément à la répartition proposée par Bati Five, et d’autre part au titre de la location des étaiements, pour un prix mensuel, passé le premier mois, également réparti entre eux, qui a été convenu entre les parties et accepté pour le compte des SCI Limousine et JBB Immobilier et des consorts [N] [V] par le maître d’oeuvre Bati Five, ainsi que par M. [T] lui-même.

À ces éléments de preuve, contemporains de la signature des marchés, s’ajoutent des indices qui attestent de l’acceptation par les propriétaires de leur obligation de paiement d’un loyer mensuel au titre des étaiements, à savoir l’absence de protestation de leur part à réception des factures de SO CO LIM et des relances de Bati Five, les paiements partiels sans réserve d’échéances de loyers, effectués par certains propriétaires (SCI Limousine, consorts [N]-[V] et M. [T]) et enfin l’insertion par les propriétaires, dans les actes de vente de leur immeuble, de clauses ayant pour objet de transférer aux acquéreurs la charge du paiement des loyers à compter de la vente.

En l’état de ces constatations et énonciations, la preuve de l’obligation de la SCI Limousine, de la SCI JBB Immobilier, des consorts [N]-[V] et de M. [T], au paiement des loyers afférents au matériel d’étayage installé par la société SO CO LIM sur les immeubles sinistrés est suffisamment établie, et c’est donc à bon droit que le tribunal a jugé que cette société est fondée à obtenir à leur encontre le règlement des loyers échus.

Quant à la durée de l’engagement, les contrats de location ayant été conclus sans qu’une durée soit déterminée, et les matériels étant demeurés en place dans les immeubles sinistrés, dont ils assuraient la stabilité, sans opposition des propriétaires ni demande de leur part de mettre un terme à l’exécution du contrat, les loyers ont couru jusqu’à la date à laquelle la société SO CO LIM a cessé de les facturer et à laquelle elle demande que soit fixée la résiliation judiciaire des dits contrats, soit le 29 février 2024.

En ce qui concerne l’immeuble sis au 44-46 de la [Adresse 1], propriété des la SCI JBB, l’immeuble sis au n° 42, appartenant à la SCI Limousine, et celui du n° 38, propriété des consorts [N] [V], la cession de ces immeubles, par leurs propriétaires respectifs, à la SCI [Adresse 1], par actes du 9 septembre 2020 pour les deux premiers et à la société 7 & N Reim par acte en date du 20 octobre 2021 pour le troisième, n’a pas eu pour effet d’éteindre à l’égard des vendeurs, l’obligation de paiement des loyers, laquelle n’était pas attachée à l’immeuble, et susceptible de transfert avec la propriété de ce dernier mais leur était personnelle.

Ainsi que le tribunal l’a exactement jugé, l’insertion, dans chacun de ces actes de vente, de stipulations mettant à la charge des acquéreurs le règlement des loyers afférents aux échafaudages n’a pas eu plus pour effet de libérer les vendeurs de leur obligation vis-à-vis de la société SO CO LIM, dès lors que celle-ci n’était pas partie à ces actes et n’avait pas consenti à une substitution de leurs débiteurs.

En revanche, ces stipulations, par lesquels la SCI [Adresse 1] et la société 7 &N Reim se sont engagées, dans des termes non équivoques, à assumer le paiement des loyers à échoir à compter de la vente, et non, comme elles le soutiennent aujourd’hui, seulement à «se rapprocher de SOCOLIM pour débattre et conclure un contrat sur les conditions de location des étais », constituent une délégation au sens des articles 1336 et suivants du code civil à savoir une opération par laquelle une personne, le délégant, obtient d’une autre personne, le délégué, qu’elle s’oblige envers une troisième, le délégataire, qui l’accepte comme débiteur.

Il s’ensuit que ces stipulations, que ces sociétés, qui agissaient à titre professionnel, ont acceptées en parfaite connaissance de la nature et de la portée de leurs engagements, ont eu pour effet de mettre à leur charge une obligation de paiement des loyers, vis-à-vis de SO CO LIM, à compter de la signature des actes authentiques de vente.

Contrairement à ce qu’elles soutiennent, et ainsi que le tribunal l’a jugé à juste titre, la société SO CO LIM a bien manifesté sa volonté d’accepter la SCI [Adresse 1] et la société 7 & N Reim comme débitrices, dès lors qu’elle les a assignées devant le tribunal en sollicitant leur condamnation au paiement des sommes dues au titre des loyers, ce qu’elle demande encore dans le cadre de l’instance d’appel. À cet égard, il convient de souligner que le fait que la société SO CO LIM ait déclaré, dans ses conclusions écrites, dans le cadre de la présente instance et des instances qui ont précédé, que les clauses des actes de vente des immeubles, auxquels elle n’était pas intervenue, ne pouvaient lui être opposées et avoir pour effet de décharger le débiteur initial, ne constitue nullement un aveu judiciaire de son refus d’accepter les acquéreurs comme débiteurs, mais tendent à lui voir donner un second débiteur, sans que les délégants ne soient déchargés de leur dette, conformément aux dispositions de l’article 1338 du code civil.

Aussi, c’est à juste titre que le tribunal a dit que les sociétés JBB, Limousine, [Adresse 1] et 7 & N REIM, M. [T] et les consorts [N]-[V] sont tenus, vis-à-vis de la société SO CO LIM, de régler le montant des locations de matériels d’étaiement fournis et installés par cette dernière, à compter de la vente des immeubles considérés et c’est également à juste titre et par des motifs exacts que la cour adopte que le premier juge a en outre dit que, dans les rapports entre délégués et délégants, les délégués, soit les sociétés [Adresse 1] et 7 & N REIM seront tenus de relever indemnes les délégants, c’est-à-dire respectivement les SCI JBB et Limousine et les consorts [N]-[V], de leur obligation au paiementdes loyers postérieurs aux actes de vente, le jugement devant être confirmé sur ce point.

Quant aux sommes dues, il convient de se se reporter aux documents contractuels, à savoir les devis de SO CO LIM, annexés aux marchés établis pour chaque immeuble, qui prévoyaient les montants de loyers mensuels suivants :

—  762,54 € TTC pour l’immeuble numéro 38, propriété des consorts [N]-[V],

—  2 594 € TTC, pour l’immeuble numéro 40, propriété de M. [T],

—  3 932,71 € TTC pour l’immeuble numéro 42, propriété de la SCI Limousine,

—  1 222,11 € TTC pour l’immeuble numéro 44-46, propriété de la SCI JBB Immobilier.

S’y ajoutait le coût de l’étayage et confortement optionnel de l’immeuble numéro 42 par l’intérieur, décidé afin de libérer la [Adresse 1], à la demande de la Ville de [Localité 2], et validé par la société Bati Five et le bureau d’études Defretin, ainsi qu’il résulte des courriers électronique de M. [X] [B], représentant Bati Five, en date des 4 et 15 octobre 2018.

Ainsi, à compter du mois de novembre 2018, outre le coût des travaux optionnels, des loyers supplémentaires, afférents à l’étaiement intérieur de la façade de l’immeuble sis au numéro 42, étaient essentiellement supportés par le propriétaire de cet immeuble, la SCI Limousine pour un montant mensuel de 3 552,12 €, et à hauteur de 197,34 € par mois à la charge de M. [T] et la même somme à la charge de la SCI JBB.

Il s’ensuit que les loyers ont couru, depuis la date de pose des étais, au mois de septembre 2018 et au mois de novembre 2018 pour les étais optionnels de l’immeuble 42, jusqu’à la date du 29 février 2024, à laquelle SO CO LIM a cessé de facturer les loyers et à laquelle elle demande que soit fixée la résiliation judiciaire des contrats.

La société SO CO LIM produit l’ensemble des factures afférentes à ces locations, ainsi que des synthèses des sommes dues, aux termes desquelles les loyers échus et impayés s’établissent à :

— pour la SCI JBB Immobilier, la somme de 123'325,41 €, dont à déduire un règlement de 22'549,75 €, soit un solde de 100'775,66 €,

— Pour la SCI Limousine, la somme de 366'755,88 €,

— pour les consorts [N]- [V], la somme de 68'041,25 €, dont à déduire des règlements à hauteur de 38'302,19 €, soit un solde de 29'739,06 €,

— pour M. [T], la somme de 237'361,76 €, dont à déduire des règlements à hauteur de la somme de 161'998,46 €, soit un solde de 75'363,30 €.

Il résulte des mêmes pièces que la SCI [Adresse 1], débitrice conjointe avec les propriétaires initiaux, vendeurs des immeubles 44-46 et 42, au titre des loyers dus à compter de leur acquisition, par acte du 9 septembre 2020 et la société 7&N Reim, débitrice conjointe avec les vendeurs de l’immeuble 38, pour les loyers dus à compter du 20 octobre 2021, sont tenues au paiement des sommes suivantes :

— pour la SCI [Adresse 1] : la somme de 242'362,44 €, conjointement avec la SCI Limousine et la somme de 59 616,62 € conjointement avec la SCI JBB,

— pour la société 7&N REIM : la somme de 23'632 €, conjointement avec les consorts [N]-[V].

La société SO CO LIM rapporte ainsi la preuve des créances dont elle réclame le paiement, conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil. En vertu du même texte, il incombe aux parties qui se prétendent libérées de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de leur obligation.

Pour se prétendre libérés, la SCI [Adresse 1] et la société 7&N REIM prétendent d’abord que la société SO CO LIM ne justifie pas de l’agrément nécessaire et impératif pour intervenir sur des immeubles classés ni même des contrats d’assurance dédiés à la fourniture et la pose d’échafaudages.

Cet argument sera rejeté, la société SO CO LIM, qui a été missionnée par les experts des compagnies d’assurances, ayant justifié être régulièrement assurée et les appelantes ne expliquant pas sur les agréments administratifs dont SO CO LIM devrait justifier, non plus que sur les conséquences de leur défaut éventuel.

La SCI [Adresse 1] et la société 7&N REIM font ensuite valoir que par courrier de leur avocat en date du 1er octobre 2021, elles avaient mis en demeure SO CO LIM de retirer sous huit jours les échafaudages se trouvant aux 42,44 et 46, [Adresse 1].

Il convient en premier d’observer que la demande ne pouvait utilement porter que sur le numéro 42, dès lors que les immeubles sis aux 44 et 46 sont situés hors emprise de l’installation de SO CO LIM.

Cette mise en demeure, dont il n’est pas discuté que la société SO CO LIM n’y a pas donné suite, a été suivie d’une action en référé devant le président du tribunal judiciaire de Limoges, mise en 'uvre par la SCI [Adresse 1] par acte d’huissier de justice du 14 juin 2022, visant à obtenir la condamnation de SO CO LIM à enlever les échafaudages sous astreinte et à les remonter dans les règles de l’art ou bien à les laisser remonter par ses soins aux frais de SO CO LIM. Cette demande a été rejetée, le juge des référés ayant estimé que la demanderesse ne rapportait pas la preuve de ce que la mesure qu’elle sollicitait s’imposait pour prévenir un risque de dommage imminent ou y mettre fin.

Il est constant qu’après cette mise en demeure, restée sans effet et de cette procédure en référé rejetée, les étaiements loués par SO CO LIM sont demeurés dans les lieux, où ils ont continué à assurer la stabilité non seulement de l’immeuble sis au numéro 40, propriété de M. [T], mais aussi à l’évidence, celle du 42 ainsi que du 44 et 46, propriétés de la SCI [Adresse 1], laquelle, quoiqu’elle en dise, en a manifestement profité, raison sans doute pour laquelle elle n’a plus manifesté l’intention, à compter de cette date, d’imposer leur retrait immédiat et sans mesures de substitution pour sécuriser l’ensemble.

Il suit que la SCI [Adresse 1] et la société 7&N REIM, qui ont continué à bénéficié de l’installation après leur mise en demeure de la retirer et l’ordonnance de référé dont il n’a pas été fait appel, et sans plus protester ni former de nouvelle demande d’enlèvement, ne sont pas fondées à soutenir que SO CO LIM aurait fautivement maintenu l’installation en place pour se prétendre libérées avant la résolution judiciaire des contrats de location.

La SCI [Adresse 1] et la société 7&N REIM soutient ensuite que l’obligation qui leur serait imposée de relever indemnes les anciens propriétaires des immeubles sinistrés serait proportionnée alors qu’elles n’ont commis aucune faute.

Cet argument, non juridique, ne peut qu’être rejeté, l’obligation de relever indemnes les anciens propriétaires de leur condamnation au paiement des loyers échus postérieurement à la cession des immeubles étant la stricte application des engagements que la SCI [Adresse 1] et la société 7&N REIM ont contractés en pleine connaissance de cause, dans le cadre des actes authentiques de vente, en s’engageant sans équivoque à en assurer le paiement, de manière à ce que les vendeurs en soient déchargés, dans les termes suivants :

— cession de la SCI JBB à la SCI [Adresse 1] : «l’acquéreur fait son affaire personnelle de la location des échafaudages à compter de ce jour de manière à ce que le vendeur ne soit jamais inquiété à cet égard. »

— cession de la SCI Limousine à la SCI [Adresse 1] : «l’acquéreur prend à sa charge le règlement de la location des échafaudages à compter de ce jour. »

— cession des consorts [N]-[V] à la société 7&N REIM : « l’acquéreur déclare avoir eu connaissance de l’existence des contrats d’étaiement et s’engager à les reprendre à son compte et à en faire son affaire personnelle à compter de ce jour.»

En ce qui concerne les consorts [N] [V], ceux-ci soutiennent tout d’abord qu’en s’abstenant de payer les loyers à partir de février 2021, ils ont manifesté leur volonté de ne pas s’engager au-delà, sur une durée illimitée, de sorte que le contrat a pris fin à la date de la dernière facture réglée par eux, c’est-à-dire fin 2020.

Cet argument ne peut être retenu, un défaut de paiement de la part du débiteur ne pouvant être interprété à lui seul comme une demande de rupture du contrat de location, et ce alors-même que les étaiements étaient toujours en place et qu’il n’était pas proposé leur restitution.

Les consorts [N] [V] ne peuvent par ailleurs soutenir utilement que SO CO LIM aurait commis une faute en ne faisant pas jouer l’exception d’inexécution, pour procéder au retrait de son matériel dès lors qu’ils avaient stoppé le règlement des facture, alors que l’exception d’inexécution est un droit pour la partie qui peut l’invoquer et non une obligation, de sorte qu’il ne peut être reproché à SO CO LIM de ne pas l’avoir fait jouer et de n’avoir pas retiré les étaiements, alors qu’en outre il n’est pas discutable qu’ils assuraient la stabilité des immeubles sinistrés et que leur retrait était susceptible de causer un effondrement de l’ensemble et d’engager sa responsabilité.

Les consorts [N] [V] soutiennent encore que l’échafaudage n’est pas conforme et que SO CO LIM a commis une faute en cessant sa surveillance et la maintenance de l’installation sans les avertir, à partir du début de l’année 2021. Le défaut de conformité de l’installation est également invoqué par les sociétés 7&N REIM et [Adresse 1], qui soutiennent que la société SO CO LIM a manqué à ses engagements au regard des dysfonctionnements graves affectant les installations, en refusant de procéder à leur démontage et en cessant sa mission de surveillance par mail du 3 mars 2020.

S’agissant en premier lieu de la décision de SO CO LIM de cesser la surveillance des installations, il résulte effectivement d’un courrier électronique adressé par M. [J], gérant de SO CO LIM, à M. [B], représentant Bati Five, maître d’oeuvre, en date du 3 mars 2020, que celui-ci avait alors fait connaître sa décision de ne plus intervenir sur le chantier, tout en attirant l’attention du destinataire sur le fait que les bâtiments se dégradaient fortement. Il avait motivé cette décision par le fait que les factures étaient impayées, pour certaines depuis 2018. Ce mail avait ensuite été transmis par M. [B] aux experts des compagnies d’assurances par courrier électronique du 19 mars 2020.

De ces éléments, il résulte que la société SO CO LIM a bien informé le maître d''uvre de sa décision de suspendre sa prestation de surveillance de l’installation, en raison du non-paiement des loyers par les propriétaires, à charge pour celui-ci de répercuter l’information aux maîtres d’ouvrage, ce qu’il semble avoir fait en transmettant le mail aux experts qui l’avaient missionnés. En foi de quoi, cette décision, qui était justifiée par l’inexécution des obligations des cocontractants, et dont, du reste, il n’est pas démontré qu’il en serait résulté des conséquences préjudiciables pour ces derniers, ne saurait en tout cas fonder un rejet des demandes de SO CO LIM en paiement des loyers échus.

Sur le moyen tiré de la non-conformité alléguée des installations d’étayage à l’intérieur des immeubles sis aux 40 et 42 de la [Adresse 1], il convient tout d’abord de souligner qu’il est acquis aux débats que celles-ci ont été posées en urgence, à la suite de l’incendie, survenu en 2018, afin de permettre la consolidation des immeubles sinistrés et leur sécurisation, dans l’attente de la réalisation d’opérations de reconstruction des immeubles, qui ne sont jamais intervenues, sans qu’il soit démontré que cette situation soit le résultat de la présence des étaiements dans les lieux ainsi que le soutiennent notamment la SCI [Adresse 1] et la société 7&N REIM.

Il résulte par ailleurs des éléments produits aux débats que l’installation a été conçue sur la base d’une note de calcul émanant du fournisseur des échafaudages, la société Hunnebeck, validée par Qualiconsult, et qu’elle a été posée en concertation avec le bureau d’études Defretin et avec le maître d''uvre Bati Five, qui n’a, à aucun moment, émis des doutes quant à la conformité de l’installation. Ces ouvrages ont été receptionnés, les procès-verbaux de réception, en date du 26 novembre 2018, étant versés aux débats.

Quoi qu’en dise les propriétaires anciens et nouveaux de ces immeubles, force est de constater que plus de sept ans plus tard, les étaiements continuent à assurer la stabilité des bâtiments et notamment des murs mitoyens entre les lots 38 et 40 et entre les lots 40 et 42, ainsi qu’il résulte notamment de la note technique émanant du cabinet [U] que les consorts [N] [V] verse eux-mêmes aux débats. Il convient en outre de souligner qu’il résulte des pièces produites que l’effondrement d’une cheminée s’est produit dans l’immeuble situé au 44 de la rue et donc hors de l’emprise des ouvrages installés par SO CO LIM, à l’intérieur des immeubles du 40 et du 42.

Au regard de ces constatations et énonciations, le « rapport technique »que produisent la SCI [Adresse 1] et la société 7&N REIM, établi de manière non contradictoire par un architecte n’ayant pas la qualité d’expert judiciaire, mettant en cause le professionnalisme de la société SO CO LIM et soutenant qu’elle devrait ne pas facturer la location de son ouvrage du fait de sa non-conformité avérée, n’apparaît pas probant et ne saurait en toute hypothèse constituer la preuve suffisante du défaut de conformité de l’ouvrage à sa destination alors que précisément le constat inverse est fait puisque de nombreuses années après les incendies, les immeubles sinistrés sont toujours stabilisés et maintenus par ladite installation.

De même, la pièce 21, produite par ces sociétés, constituée d’un simple mail émanant de M. [K] [O], qui serait architecte en chef des Monuments historiques et transmis par M. [Z] [I], président de 7 &N REIM à M. [G], directeur général de la même société, avec le mot « voici le mail de [K]», traduisant pour le moins une proximité entre émetteur et destinataires, ne saurait suffire pour caractériser un manquement fautif de la société SO CO LIM, et un préjudice qui en serait résulté pour les deux sociétés, tel n’étant pas son objet et ce courrier électronique comportant en outre des appréciations démenties par le débat judiciaire quand au fait que les installations qui occupent le numéro 42 auraient été mises en place par SO CO LIM uniquement pour conforter l’immeuble du numéro 40 propriété de Monsieur [T], à l’initiative de ce dernier et de son maître d''uvre, ce qui est inexact.

En foi de quoi, les moyens élevés par ces deux sociétés ainsi que par les consorts [N] [V], quant à un défaut de conformité allégué de l’installation et un manquement de SO CO LIM à ses obligations, justifiant qu’ils soient dégagés des leurs, doivent être écartés.

Pour les mêmes motifs, la demande reconventionnelle de la SCI [Adresse 1] et de la société 7&N REIM, tendant à voir condamner la société SO CO LIM à leur payer une somme d’un montant total de 437'320 €, à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice qu’elle leur aurait fait subir du fait de ses défaillances, doit être également rejetée, en l’absence de preuve d’une faute commise par la société SO CO LIM, comme en l’absence de démonstration du préjudice allégué et notamment des dépenses que la SCI [Adresse 1] aurait dû supporter pour sécuriser les installations de SO CO LIM et les démonter, une telle preuve ne résultant à l’évidence pas du seul tableau (pièce 17) qu’elle verse aux débats et qui, de surcroît, mentionne non des frais engagés, comme il est soutenu, mais des devis qui ne font en tout cas pas foi du préjudice allégué ni de son lien de causalité avec l’ouvrage de SO CO LIM.

Ces arguments et moyens étant rejetés, la cour constate qu’il n’est pas rapporté la preuve de faits ayant produit l’extinction des obligations de la SCI [Adresse 1] et de la société 7&N REIM, de la SCI Limousine, de la SCI JBB, des consorts [N] et de M. [T].

Il convient, en conséquence, d’infirmer le jugement quant aux sommes au paiement desquels il a condamné la SCI JBB Immobilier, la SCI Limousine et les consorts [N] [V], et de les condamner au paiement des sommes suivantes :

— pour la SCI JBB Immobilier, la somme de 100'775,66 €,

— pour la SCI Limousine, la somme de 366'755,88 €,

— pour les consorts [N]- [V], la somme de 29'739,06 €.

Le jugement sera en revanche confirmé en ce qu’il a condamné M. [T] au paiement de la somme de 75'363,30 €.

Les condamnations seront prononcées en deniers ou quittance, afin de permettre la déduction de versements qui seraient intervenus en cours d’instance, notamment en ce qui concerne la SCI Limousine, en exécution d’une décision prononcée en référé, mais qui n’est, en l’état attesté que par un courrier officiel du conseil de cette société, ne valant pas preuve du paiement.

La SCI [Adresse 1], débitrice conjointe avec les propriétaires initiaux, la SCI JBB Immobilier et la SCI Limousine, respectivement vendeurs des immeubles sis aux numéros 44-46 et 42, au titre des loyers dus à compter de leur acquisition, par acte du 9 septembre 2020 et la société 7&N Reim, débitrice conjointe avec les consorts [N]-[V], vendeurs de l’immeuble sis au numéro 38, des loyers dus à compter du 20 octobre 2021, sont tenues au paiement des sommes suivantes, ainsi que le tribunal judiciaire l’a jugé :

— en ce qui concerne la SCI [Adresse 1], la somme de 242 362,44 € au titre de la dette déléguée par la SCI Limousine et la somme de 59'616,62 € au titre de la dette déléguée par la SCI JBB Immobilier ;

— en ce qui concerne la société 7&N REIM, la somme de 23 632 € au titre de la dette déléguée par les consorts [N]-[V].

Le jugement doit néanmoins être infirmé en ce qu’il a condamné la SCI [Adresse 1] au paiement de la somme de 242'362,44 €, conjointement avec la SCI Limousine et au paiement de la somme de 59 616,62 € conjointement avec la SCI JBB. En effet, cette société étant aujourd’hui en redressement judiciaire, l’action ne peut avoir pour objet que de constater ces créances à son passif, conformément aux dispositions de l’article L622-22 du code de commerce. Le jugement sera en revanche confirmé en ce qu’il a condamné la société 7&N REIM au paiement de la somme de 23'632 €, conjointement avec les consorts [N]-[V].

Les condamnations prononcées produiront intérêts au taux légal, à compter de l’assignation devant le tribunal judiciaire de Limoges, délivrée aux défendeurs, à la requête de SO CO LIM par acte de commissaire de justice en date du 22 février 2024.

La capitalisation des intérêts échus par année entière, sera ordonnée, par confirmation du jugement, celle-ci étant de droit dès lors que le créancier en fait la demande et que les intérêts sont dus pour une année au moins, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Le jugement sera également confirmé en ce qu’il a condamné la SCI [Adresse 1] à relever indemne la SCI Limousine de sa condamnation au paiement de la somme de 242'362,44 € et à relever indemne la SCI JBB Immoblier de sa condamnation au paiement de la somme de 59 616,62 € et en ce qui a condamné la société 7&N REIM à relever indemne les consorts [N]-[V] de leur condamnation au paiement de la somme de 23'632 €.

Il convient par ailleurs de confirmer également le jugement en ce qu’il a prononcé la résiliation des contrats conclus entre la société SO CO LIM d’une part et la SCI JBB Immobilier, la SCI Limousine, les consorts [N]-[V] et M. [T] d’autre part, aux torts de ces derniers, pour les motifs énoncés dans le jugement, que la cour adopte. Y ajoutant, la cour dira que la résiliation des contrats de location produit effet à la date à laquelle la société SO CO LIM a cessé de facturer des loyers soit le 29 février 2024 ;

En ce qui concerne la question de l’enlèvement et de la restitution des étaiements, c’est à juste titre que la société SO CO LIM fait valoir que si le démontage des étaiements était effectivement bien compris dans le devis initial, celui-ci devait se faire dans le cadre d’une reconstruction des immeubles sinistrés, laquelle n’est pas intervenue, sans que ce soit de son fait.

À ce jour, il est avéré que l’ouvrage et les immeubles qu’il soutient se sont naturellement dégradés du fait de l’écoulement du temps et des intempéries, sans que cet état de fait soit la conséquence d’une faute démontrée de SO CO LIM, de sorte que le retrait des étaiements, qui se trouvent dans les lots 40 et 42, respectivement propriétés de M. [T] et de la SCI [Adresse 1], et qui participent de la stabilité et de l’équilibre de l’ensemble des immeubles sinistrés, ne peut être envisagé que dans le cadre de la mise en 'uvre de mesures de substitution, ce qui ne peut être le fait que des propriétaires.

Aussi, c’est à juste titre que le tribunal a ordonné l’enlèvement des échafaudages par ces derniers, à savoir M. [M] [T] et la SCI [Adresse 1], et leur restitution à la SARL SO CO LIM. En revanche, le prononcé d’une astreinte à leur encontre n’apparaît pas pertinent, la mise en 'uvre pratique de cette obligation devant se faire avec prudence, afin de préserver la sécurité des personnes et des biens, et en concertation avec les différents intervenants, étant observé que cette question fait aujourd’hui l’objet d’une mesure d’expertise, ordonnée par le tribunal administratif de Limoges.

Sur la demande de la SCI [Adresse 1] et de la société 7 & N REIM à l’encontre de Bati-Five, tendant à la voir condamner solidairement avec la société SO CO LIM au paiement d’une somme de 437'320 €, formulée pour la première fois en cause d’appel et alors qu’il n’est pas soutenu ni a fortiori démontré que cette nouvelle prétention relèverait des exceptions prévues par les articles 564 et 566 du code de procédure civile, il convient de la déclarer irrecevable, de même que celle tendant à voir ordonner la communication par la société Bati Five de dossiers, documents et pièces afin d’éclairer la cour sur le choix de la société SO CO LIM, les agréments et accréditations de cette dernière pour y postuler, l’ensemble des prix et tarifs pratiqués dans les contrats par SO CO LIM, les sommes perçues par celle-ci au titre de sa mission, les contrats d’assurance souscrits par SO CO LIM et toutes pièces attestant des compétences de cette société pour ce chantier.

Le jugement sera enfin confirmé en ce qu’il a condamné SCI JBB IMMOBILIER, la SCI LIMOUSIN, Mme [N] épouse [V], M. [N], M. [T] et la SAS 7&REIM aux dépens de première instance ainsi qu’au paiement à la société SO CO LIM d’une indemnité d’un montant de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Les mêmes parties seront en ontre condamnées in solidum au paiement à la société SOCOLIM, sur le même fondement, d’une indemnité supplémentaire de 2 000 € au titre des frais exposés par cette dernière en cause d’appel.

En revanche, pour la SCI [Adresse 1], aujourd’hui en redressement judiciaire, il sera dit qu’elle est tenue au paiement de ces sommes, qui seront inscrites au passif de la procédure collective.

Les demandes des autres parties, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

La Cour d’appel statuant publiquement, par décision contradictoire rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

DECLARE la société BTSG2 recevable en son intervention volontaire, ès-qualités de mandataire judiciaire de la SCI [Adresse 1] ;

CONFIRME le jugement prononcé le 26 septembre 2024 par le Tribunal Judiciaire de Limoges en ce qu’il a :

— condamné M. [M] [T] à payer à la SARL SO CO LIM la somme de 75'363,30 € ;

— condamné la société 7&N REIM à payer, conjointement avec Madame [N] épouse [V] et monsieur [N], la somme de 23 632 € ;

— condamné la société 7&N REIM à relever Mme [N] épouse [V] et M. [N] indemnes de la condamnation prononcée à leur encontre à hauteur de 23 632 € ;

— dit que les intérêts assortissant les condamnations en paiement seront capitalisées par années entières, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code Civil ;

— dit que les échafaudages seront ôtés par M. [T] (propriétaire du n°40) et par la SCI [Adresse 1] (propriétaire du n°42) et restitués à la société SO CO LIM ;

— débouté la SCI [Adresse 1] et la société 7&REIM de leur demande de condamnation de la société SO CO LIM à leur payer la somme totale de 437 320 € ;

— condamné in solidum la SCI JBB IMMOBILIER, la SCI Limousine, Mme [N] épouse [V], M. [N], M. [T] et la SAS 7&REIM à payer à la société SO CO LIM la somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum la SCI JBB IMMOBILIER, la SCI Limousine, Mme [N] épouse [V], M. [N], M. [T] et la SAS 7&REIM aux dépens de l’instance ;

INFIRME le jugement en ce qu’il a :

— condamné conjointement la SCI JBB IMMOBILIER et la SCI [Adresse 1] à payer à la société SO CO LIM à la somme de 59 616,62 €, arrêtée au 29 février 2024 ;

— condamné la SCI [Adresse 1] à relever indemne la SCI JBB Immobilier de la condamnation prononcée à son encontre à hauteur de la somme de 59 616,62 € ;

— condamné conjointement la SCI Limousine et la SCI [Adresse 1] à payer à la société SO CO LIM la somme de 242 362,44 € arrêtée au 29 février 2024 ;

— condamné la SCI [Adresse 1] à relever la SCI Limousine indemne de la condamnation prononcée à son encontre à hauteur de 242 362,44 € ;

— condamné Mme [N] épouse [V] et M. [N] à payer à la société SO CO LIM la somme de 23 632 €, arrêtée au 29 février 2024 ;

— assorti l’obligation d’enlever les échafaudages , à la charge de M. [T] et de la SCI [Adresse 1] et de les restituer à la société SO CO LIM, d’une astreinte de 30 € par jour de retard passé un délai de six mois à compter de la signification du présent jugement, et pendant une durée totale d’une année ;

— condamné la SCI [Adresse 1] au paiement des dépens et d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau sur ces points,

CONDAMNE en deniers ou quittances la SCI JBB Immobilier à payer à la SARL SO CO LIM la somme de 100'775,66 € ;

CONDAMNE en deniers ou quittances la SCI Limousine à payer à la SARL SO CO LIM la somme de 366'755,88 € ;

CONDAMNE en deniers ou quittances M. [P] [N] et Mme [L] [N] épouse [V] à payer à la SARL SO CO LIM la somme de 29'739,06 € ;

FIXE la créance de la SARL SO CO LIM à l’encontre de la SCI [Adresse 1] à la somme de 242 362,44 € au titre de la dette déléguée par la SCI Limousine ;

FIXE la créance de la SARL SO CO LIM à l’encontre de la SCI [Adresse 1] à la somme de 59'616,62 € au titre de la dette déléguée par la SCI JBB Immobilier ;

DIT QUE la SCI Limousine a droit à être relevée indemne par la SCI [Adresse 1] de la condamnation prononcée à son encontre à hauteur de la somme de 242'362,44 € ;

DIT QUE la SCI JBB Immobilier a droit à être relevée indemne par la SCI [Adresse 1] de la condamnation prononcée à son encontre à hauteur de la somme de 59'616,62 € ;

DIT n’y avoir lieu d’assortir d’une astreinte l’obligation d’enlever les échafaudages , à la charge de M. [T] et de la SCI [Adresse 1] et de les restituer à la société SO CO LIM ;

DIT QUE la SCI [Adresse 1] est tenue, in solidum avec la SCI JBB IMMOBILIER, la SCI LIMOUSIN, Mme [N] épouse [V], M. [N], M. [T] et la SAS 7&REIM au paiement des dépens de première instance et d’une indemnité de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, qui seront inscrits au passif de la procédure collective de la SCI [Adresse 1] ;

Y ajoutant,

DECLARE irrecevables les demandes de la SCI [Adresse 1] et de la société 7 & N REIM à l’encontre de la société Bati-Five ;

DIT QUE la condamnation de M. [M] [T] à payer à la SARL SO CO LIM la somme de 75'363,30 € est prononcée en deniers ou quittances ;

DIT QUE les créances de la SARL SO CO LIM à l’encontre de la SCI JBB Immobilier, de la SCI Limousine, de M. [N], de Mme [N] épouse [V], de M. [T], de la SCI [Adresse 1] et de la SAS 7 &N REIM produisent intérêts au taux légal depuis le 22 février 2024, jusqu’à complet paiement ;

DIT QUE la résiliation des contrats de location produit effets à la date du 29 février 2024 ;

CONDAMNE in solidum la SCI JBB Immobilier, la SCI Limousine, M. [P] [N] et Mme [L] [N] épouse [V], M. [M] [T], et de la SAS 7 &N REIM à verser à la SARL SO CO LIM la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés par cette dernière en cause d’appel ;

FIXE à la somme de 2 000 € la créance de la société SOCOLIM à l’encontre de la SCI [Adresse 1], in solidum avec SCI JBB Immobilier, la SCI Limousine, M. [P] [N] et Mme [L] [N] épouse [V], de M. [M] [T], et de la SAS 7 &N REIM, au titre des frais exposés en cause d’appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum la SCI JBB Immobilier, la SCI Limousine, M. [P] [N] et Mme [L] [N] épouse [V], M. [M] [T] et la SAS 7 &N REIM à payer les dépens de l’instance d’appel ;

DIT QUE la SCI [Adresse 1] est tenue aux dépens de l’instance d’appel, in solidum avec SCI JBB Immobilier, la SCI Limousine, M. [P] [N] et Mme [L] [N] épouse [V], deM. [M] [T], et de la SAS 7 &N REIM ;

DEBOUTE la SCI [Adresse 1], la SCI JBB Immobilier, la SCI Limousine, M. [P] [N] et Mme [L] [N] épouse [V], de M. [M] [T], et de la SAS 7 &N REIM de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE chaque partie de toutes demandes plus amples ou contraires.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,

Line MALLEVERGNE. Didier DE SEQUEIRA.