ARRET N°5/2026

N° RG 25/00097 – N° Portalis DBV6-V-B7J-BIU4L

AFFAIRE :

Mme [L] [V],

M. [O] [J],

M. [Z] [J]

C/

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT CORREZE.

SG/IM

Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

Grosse délivrée aux avocats

COUR D’APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE CIVILE

— --==oOo==---

ARRÊT DU 07 JANVIER 2026

— --==oOo==---

Le SEPT JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX la Chambre civile de la cour d’appel de LIMOGES a rendu l’arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :

ENTRE :

Madame [L] [V]

née le 23 Juillet 1959,

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Christophe DURAND-MARQUET, avocat au barreau de LIMOGES.

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C870852025004731 du 06/05/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Limoges)

Monsieur [O] [J]

né le 15 Mai 1955,

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Christophe DURAND-MARQUET, avocat au barreau de LIMOGES.

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro c870852025004732 du 06/05/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Limoges)

Monsieur [Z] [J]

né le 16 Novembre 1987,

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Christophe DURAND-MARQUET, avocat au barreau de LIMOGES.

APPELANTS d’une décision rendue le 09 décembre 2024 par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE TULLE

ET :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT CORREZE,

dont le siège social est [Adresse 2]

représentée par M^e Sylvie BADEFORT de la SELARL RENAUDIE LESCURE BADEFORT, avocat au barreau de TULLE.

INTIMÉ

— --==oO§Oo==---

Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l’affaire a été fixée à l’audience du 12 Novembre 2025. L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 octobre 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, Madame Stéphanie GASNIER, Conseiller, magistrat rapporteur, assistée de Madame Isabelle MOREAU, Greffier, a tenu seule l’audience au cours de laquelle elle a été entendue en son rapport. Les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.

Après quoi, Madame Stéphanie GASNIER, Conseiller, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 07 Janvier 2026 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

Au cours de ce délibéré, Madame Stéphanie GASNIER, Conseiller, a rendu compte à la Cour, composée de Madame Corinne BALIAN, Présidente de chambre,de Monsieur Gérard SOURY, Conseiller et de Madame Stéphanie GASNIER, Conseiller. A l’issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l’arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.

— --==oO§Oo==---

LA COUR

Exposé du litige

Faits et procédure

Suivants actes sous seing privé en date des 14 et 15 juin 2021, et à compter du 22 juin 2021, l’Office public de l’habitat Corrèze a donné à bail à madame [L] [V], monsieur [Z] [J] et monsieur [O] [J] un logement type 3 bis et un garage sis [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 489,13 euros charges comprises, avec versement d’une caution d’un montant de 280 euros.

Des loyers demeurant impayés, l’Office public de l’habitat Corrèze a adressé aux locataires plusieurs courriers recommandés afin de recouvrer les sommes dues. Ces tentatives restant infructueuses, l’Office public de l’habitat Corrèze a, par exploits d’huissiers en date du 4 août 2023 remis à la personne de monsieur [O] [J], fait signifier à madame [L] [V], monsieur [Z] [J] et monsieur [O] [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans le bail, les enjoignant de payer la somme principale de 1 929, 31 euros au titre du solde des loyers impayés. Le bailleur soulevait également que les locataires n’avaient pas justifié d’une attestation d’assurance en cours de validité pour le logement loué.

Le bailleur justifie avoir informé de la situation d’impayé la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par courrier en date du 26 juillet 2023.

Faute de régularisation, par exploits d’huissier en date du 22 février 2024, remis à personne, l’Office Public de l’habitat Corrèze a fait assigner madame [L] [V], monsieur [Z] [J] et monsieur [O] [J] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tulle aux fins de voir :

— prononcer la résiliation du bail sur le logement et le garage sis [Adresse 1] à [Localité 3],

— ordonner leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec concours de la force publique et d’un serrurier,

— condamner les locataires à remettre les clés du logement, au jour où le jugement aura acquis le caractère définitif, et à défaut, sous astreinte définitive de 50 euros par jour de retard,

— condamner les locataires à payer la somme de 2 396, 14 euros au bailleur au titre des loyers et charges impayés à la date du commandement de payer,

— condamner les locataires au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisoirement au montant actuel du loyer et charges indexées avec intérêts de droit, soit 489,13 euros au bailleur, et ce jusqu’à leur départ effectif de lieux,

— dire que l’office sera autorisé à placer les meubles trouvés sur place à tel endroit qu’il lui plaira aux frais de l’intéressé,

— à titre subsidiaire, l’Office public de l’habitat Corrèze ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement sous réserve qu’il soit prévu qu’en cas de défaut de règlement d’une seule échéance, la totalité de la dette redeviendra exigible sans autre formalité préalable et l’expulsion sera autorisée sans autre démarche préalable,

— condamner les locataires à lui payer la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer, celui de l’assignation et le cas échéant des actes signifiées dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières de madame [L] [V], monsieur [Z] [J] et monsieur [O] [J].

Par jugement réputé contradictoire du 9 décembre 2024, les consorts [V] [J] n’ayant pas comparu, le juge du contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tulle a notamment :

— constaté l’acquisition au 5 octobre 2023 des conditions de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 14 juin 2021 entre madame [L] [V], monsieur [Z] [J] et monsieur [O] [J] et l’Office public de l’habitat Corrèze et portant sur un logement type 3 bis et un garage sis [Adresse 1] à [Localité 3],

— ordonné l’expulsion de madame [L] [V], monsieur [Z] [J] et monsieur [O] [J] ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux susvisés, avec, au besoin, concours de la force publique et d’un serrurier,

— condamné madame [L] [V], monsieur [Z] [J] et monsieur [O] [J] à remettre les clés du logement, au jour où le jugement aura acquis le caractère définitif, et à défaut sous astreinte définitive de 50 euros par jour de retard,

— dit n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place,

— condamné madame [L] [V], monsieur [Z] [J] et monsieur [O] [J] à payer à l’Office public de l’habitat Corrèze :

' la somme de 2 907, 57 euros au titre des loyers et charges jusqu’à septembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 4 août 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 1 929, 31 euros et à compter de la date du jugement pour le surplus, et ce jusqu’à parfait règlement,

' une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du dernier loyer, soit la somme de 489,13 euros, à compter de la date d’acquisition des conditions de la clause résolutoire contenue dans le bail et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

' la somme de 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et à condamner les mêmes aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et sa notification à la préfecture.

Par déclaration du 10 février 2025, madame [L] [V], monsieur [Z] [J] et monsieur [O] [J] ont relevé appel de ce jugement.

La clôture de la procédure devant la Cour a été prononcée par ordonnance du 8 octobre 2025.

Prétentions des parties

Dans le dernier état de leurs conclusions déposées le 1er octobre 2025, auxquelles la cour se réfère expressément, madame [L] [V], monsieur [Z] [J] et monsieur [O] [J] demandent à la Cour de :

— réformer le jugement querellé en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place,

Et statuant à nouveau :

— débouter l’Office public de l’habitat Corrèze de l’intégralité de ses demandes,

— le débouter, en toute hypothèse, de sa demande tendant au paiement des loyers,

— juger, en toute hypothèse, dépourvu de tout effet dévolutif l’appel incident formé par l’Office public de l’habitat Corrèze,

— confirmer en conséquence le jugement attaqué en ses dispositions non critiquées par madame [V], monsieur [J] [Z] et monsieur [J] [O],

— condamner l’Office public de l’habitat Corrèze aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Dans le dernier état de ses conclusions déposées le 19 mai 2025, auxquelles la cour se réfère expressément, l’Office public de l’habitat Corrèze demande à la Cour de :

— confirmer le jugement déféré, sauf sur la condamnation des locataires sur le montant dû au titre des loyers impayés et de l’indemnité d’occupation,

— faire droit à son appel incident et :

' condamner madame [L] [V], monsieur [Z] [J] et monsieur [O] [J] à payer à l’Office public de l’habitat Corrèze la somme de 7 350,86 euros au titre des loyers et charges au 30 avril 2025,

' et les condamner à une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du dernier loyer, soit la somme de 497,07 euros à compter de la date d’acquisition des conditions de la clause résolutoire contenue dans le bail et jusqu’à libération effective des lieux loués caractérisés par la remise des clés,

— condamner solidairement madame [L] [V], monsieur [Z] [J] et monsieur [O] [J] en cause d’appel en une indemnité de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et des moyens des parties, il est, par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions déposées.

Motifs de la décision

I – Sur le bien fondé de la demande en paiement des loyers par le bailleur

Se fondant sur les dispositions de l’article 1219 du code civil, les consorts [V] [J] soutiennent que l’Office public de l’habitat Corrèze doit être débouté de ses demandes de paiement des loyers et de mise en jeu de la clause résolutoire en raison de l’état d’insalubrité de l’appartement loué. Ils soulèvent une inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement conforme à sa destination qui perdure pendant toute la durée du bail, que cette inexécution est grave et caractérisée selon eux, et que le bailleur informé de cette situation n’est pas intervenu pour remédier à la situation. Ils affirment que le logement est affecté de nombreux désordres tels que les effets de l’humidité sur les murs et les sols dans l’appartement, des moisissures, l’effritement des plafonds, les parties communes non entretenues, des désordres ayant trait aux dysfonctionnements de la porte d’entrée, aux morceaux de bétons se détachant des balcons de l’immeuble, tel que cela ressort selon eux du procès-verbal de constat dressé par Me [C] [R], et l’absence de sécurité des occupants. Ils estiment en conséquence que si un locataire, invoquant l’exception d’inexécution, ne peut s’exonérer du paiement des loyers mêmes si le logement qui lui est délivré est en mauvais état, ce principe reçoit exception lorsque le bien loué est insalubre, et qu’il n’y a donc pas lieu à résiliation du bail, ni au paiement des loyers réclamés.

Ils ajoutent que si le bailleur invoque le comportement de monsieur [O] [J] qui ne jouirait pas du bien donné en location en bon père de famille, il n’établit cependant pas que ce grief présente un caractère de gravité suffisant pour justifier de la demande en résiliation du bail. Monsieur [O] [J] précise que les faits qui lui sont reprochés sont induits par le comportement d’autres locataires à son égard.

L’Office public de l’habitat Corrèze soutient que la résolution du bail de plein droit et aux torts des locataires est justifiée par le fait que depuis 2021 les loyers et charges sont irrégulièrement payés, que les locataires n’ont pas payés la somme de 1 929,31 euros citée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire délivrée par huissier le 4 août 2023, outre que depuis le jugement déféré la dette a considérablement augmenté et s’établie à la somme de 7 350,86 euros au 30 avril 2025.

Il ajoute qu’en application de l’article 1729 du code civil, le bailleur se trouve fondé à solliciter la résiliation du bail aux torts des locataires pour manquements à leur obligation de jouissance paisible des lieux loués. Le bailleur affirme que monsieur [O] [J] ne jouit pas paisiblement des lieux loués, en bon père de famille, en ce qu’il ne cesse d’adresser des courriers injurieux et menaçants au bailleur, que d’autres occupants de l’immeuble se sont plaints de son comportement, le jugeant violent, et que des plaintes ont été déposées.

Concernant l’état d’insalubrité invoquée par les appelants, il estime que cet argumentaire développé pour la première fois en cause d’appel sera écarté, que leur argumentation est de mauvaise foi, et qu’ils n’étaient pas fondés à suspendre le paiement des loyers. Il estime que les pièces produites démontrent que le bailleur a toujours pris en considération les réclamations des locataires et effectué les réparations nécessaires. Il souligne que monsieur [J] n’a de cesse de former des réclamations et se vante lui-même de dégrader les lieux.

Le locataire est tenu de l’obligation essentielle de payer le loyer aux termes convenus en vertu des dispositions du bail signé entre les parties et de l’article 7) a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’examen du dossier révèle que les locataires ne paient plus leur loyer depuis le mois de septembre 2024, qu’avant cette date le paiement était irrégulier malgré des relances du bailleur, et un commandement de payer signifié aux locataires le 4 août 2023 pour une somme de 1 929,31 euros. Aucun paiement n’étant intervenu depuis septembre 2024, la dette locative n’a cessé d’augmenter, pour atteindre la somme de 2 396,14 euros lors de l’assignation devant le tribunal judiciaire le 22 février 2024, puis la somme de 2 907,57 euros à la date du jugement querellé rendu le 9 décembre 2024, puis à ce jour la somme de 7 350,86 euros arrêté au 30 avril 2025. Compte tenu de leur défaillance dans leur obligation de paiement du loyer, et ne contestant pas dans leurs écritures le montant de la dette locative, les locataires sont redevables de ces sommes.

Sur la somme revendiquée en appel par le bailleur, soit la somme de 7 350,86 euros au titre des loyers et charges impayées arrêtés au 30 avril 2025, les consorts [V] [J] font valoir que l’appel incident de l’Office public de l’habitat Corrèze est dénué de tout effet dévolutif, en ce que le bailleur ne sollicite pas expressément, dans le dispositif de ses conclusions, la réformation partielle de la décision entreprise. Or, il ne s’agit pour le bailleur que d’actualiser devant la cour les sommes auxquelles ont été condamnées les locataires par le premier juge, et non une réformation partielle du jugement querellé. Les demandes du bailleur en actualisation des sommes dues devant la cour sont donc recevables.

Les locataires s’opposent au paiement de ces sommes en invoquant l’insalubrité du logement.

Aux termes des articles 1719 3°, 1721 du Code Civil et de l’article 6 c) de la loi du juillet 1989, le bailleur est tenu des obligations de nature générale d’assurer au preneur la jouissance paisible du bien, de le garantir contre les vices et défauts et d’entretien des locaux et d’y faire toutes les réparations nécessaires au maintien en état d’entretien normal des lieux loués.

L’insalubrité est une notion de danger pour la santé des occupants ou pour les voisins. Le logement insalubre présente des défauts de conception, d’aménagement, d’équipement, d’entretiens suffisamment importants et graves faisant apparaître un danger imminent pour la santé ou la sécurité des occupants (Article L 1331-26 à L.1331-31 du Code de la santé publique).

L’article 1219 du code civil prévoit qu’une partie peut refuser d’exécution son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Devant le premier juge, et bien que régulièrement assignés à personne, les consorts [V] [J] n’ont pas comparu. L’insalubrité du logement revendiqué par les appelants n’a donc pas été examinée par le premier juge, et elle est recevable pour la première fois en cause d’appel comme moyen de défense des appelants.

Aucun état des lieux d’entrée n’est versé au débat, ce qui rend difficile tout examen de la situation initiale des lieux loués. Les consorts [V] [J] versent des photos non datées (pièces 1 à 4), qui ne permettent en rien de les rattacher au logement objet de la présente procédure, outre que certaines photos semblent se rapporter à des parties communes ou caves que manifestement les consorts [V] [J] ont contribué à dégrader et à encombrer tel que cela ressort des divers courriers de rappel qui leur ont été adressés par le bailleur.

Il ressort du procès-verbal de constat (pièce 8) établi par Me [R], commissaire de justice, le 15 juillet 2025, que les locataires font état d’infiltration d’eau qui aurait dégradé les murs d’une chambre, sans pour autant rapporter la preuve de ladite infiltration. Le fait que le papier peint se décolle sur le haut de chaque lais ne saurait en soi être constitutif d’une insalubrité, y compris pour le décollement en dessous des fenêtres ou encore l’écaillement de la peinture du plafond des chambres, ou encore que le revêtement de sol actuel en PVC soit simplement posé sur un ancien revêtement sans être collé. Enfin, sur le fait que l’appartement soit régulièrement envahi de cafards, rien ne démontre qu’il s’agisse d’une défaillance du bailleur.

Par ailleurs, il ressort des pièces versées au débat par le bailleur que les travaux nécessaires ont été réalisés par l’Office public de l’habitat Corrèze tel que cela ressort des diverses factures.

Si le logement mériterait des travaux de rafraîchissement, les désordres constatés ne s’auraient s’apparenter à une insalubrité, aucune preuve n’étant rapporté d’un impact grave et imminent sur la santé et la sécurité des occupants.

Il s’évince de ces observations que les consorts [V] [J] sont malvenus de revendiquer l’insalubrité des lieux loués, tout en s’opposant à leur expulsion et sans pour autant solliciter la condamnation du bailleur sous astreinte à la remise en état des lieux loués, ni même des dommages et intérêts pour préjudice de jouissance. Les locataires occupent le logement depuis le 22 juin 2021, ne paient plus leur loyer depuis septembre 2024, paiement qui n’était que partiel auparavant, et ce n’est que pour les besoins de la cause qu’ils ont fait établir un constat d’huissier au mois de juillet 2025 qui ne démontre en rien les critères de l’insalubrité ni que les désordres soient suffisamment graves au sens de l’article 1219 du code civil pour leur permettre de s’exonérer de tout paiement du loyer.

En conséquence, les consorts [V] [J] seront déboutés de l’ensemble de leurs demandes, et le jugement déféré sera confirmé en toutes ses dispositions, sauf à actualiser les sommes dues par les locataires qui seront condamnés solidairement à payer à l’Office public de l’habitat Corrèze :

' la somme de 7 350,86 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 30 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 4 août 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 1 929,31 euros, sur la somme de 978,26 euros à compter du jugement déféré, et sur le surplus (4 443,29 euros) à la date du présent arrêt, et ce jusqu’à parfait réglement,

' une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du dernier loyer, soit la somme indexée de 497,07 euros à compter de la date d’acquisition des conditions de la clause résolutoire contenue dans le bail et jusqu’à libération effective des lieux loués caractérisés par la remise des clés.

II ' Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile

Pour avoir succombé en leur recours, les consorts [V] [J] seront condamnés solidairement à supporter les entiers dépens d’appel.

Il serait par contre inéquitable de laisser l’Office public de l’habitat Corrèze supporter la totalité des frais irrépétibles qu’elle a dû exposer en cause d’appel pour assurer la défense de ses intérêts, de sorte qu’elle se verra allouer une indemnité de 800 euros pour ses frais irrépétibles d’appel en sus de la somme de 200 euros octroyée par le premier juge, avec condamnation solidiaire des consorts [V] [J] au paiement de ladite indemnité.

PAR CES MOTIFS

La Cour d’appel statuant publiquement, par décision contradictoire rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi.

DÉCLARE recevable l’appel interjeté par madame [L] [V], monsieur [O] [J] et monsieur [Z] [J].

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 9 décembre 2024 par le tribunal judiciaire de Tulle, sauf à actualiser les sommes dues au titre des loyers et charges impayées et l’indemnité d’occupation.

Et statuant à nouveau,

CONDAMNE solidairement madame [L] [V], monsieur [O] [J], monsieur [Z] [J] à payer à l’Office public de l’habitat Corrèze :

' la somme de 7 350,86 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 30 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 4 août 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 1 929,31 euros, sur la somme de 978,26 euros à compter du jugement déféré, et sur le surplus (4 443,29 euros) à la date du présent arrêt, et ce jusqu’à parfait réglement,

' une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du dernier loyer, soit la somme indexée de 497,07 euros à compter de la date d’acquisition des conditions de la clause résolutoire contenue dans le bail et jusqu’à libération effective des lieux loués caractérisés par la remise des clés.

Y ajoutant,

CONDAMNE solidairement madame [L] [V], monsieur [O] [J] et monsieur [Z] [J] à payer à l’Office public de l’habitat Corrèze la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

CONDAMNE solidairement madame [L] [V], monsieur [O] [J] et monsieur [Z] [J] aux entiers dépens d’appel.

En empêchement légitime de madame Corinne BALIAN, Présidente cet arrêt a été signé par madame Stéphanie GASNIER, conseillère, magistrate qui a siégé à l’audience de plaidoirie et participé au délibéré.

LA GREFFIÈRE, P/LA PRÉSIDENTE,

Isabelle MOREAU. Stéphanie GASNIER.