Arrêt N°

N° RG 21/00624 – N° Portalis DBWB-V-B7F-FRCL

[Z]

C/

[Z]

[J]

[J]

[J]

COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS

ARRÊT DU 18 JUILLET 2025

Chambre civile

Appel d’une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE SAINT PIERRE en date du 19 MARS 2021 suivant déclaration d’appel en date du 09 AVRIL 2021 rg n° 19/00687

APPELANT :

Monsieur [R] [Z]

[Adresse 4]

[Localité 12]

Représentant : M^e Georges-André HOARAU de la SELARL GEORGES-ANDRE HOARAU ET ASSOCIES,avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

INTIMÉE :

Madame [T], [M] [C] épouse [J]

[Adresse 1]

[Localité 12]

Représentant : M^e Isabelle ANDRE ROBERT de la SELARL MILLANCOURT -ANDRE ROBERT – FOURCADE – SPERA ET ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

PARTIES INTERVENANTES :

Monsieur [I] [Z] ayant droit de M. [K] [Z]

[Adresse 11]

[Localité 12]

Représentant : SELARL GANGATE & MARGERIN agissant par Monsieur le bâtonnier Thierry GANGATE, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

Monsieur [A] [B] [J] ayant droit de M. [W] [L] [J]

[Adresse 10]

[Localité 12]

Représentant : M^e Isabelle ANDRE ROBERT de la SELARL MILLANCOURT -ANDRE ROBERT – FOURCADE – SPERA ET ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

Madame [H] [J] ayant droit de M. [W] [L] [J]

[Adresse 1]

[Localité 12]

Représentant : M^e Isabelle ANDRE ROBERT de la SELARL MILLANCOURT -ANDRE ROBERT – FOURCADE – SPERA ET ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

CLÔTURE LE : 27 février 2025

DÉBATS : en application des dispositions de l’article 799 alinéa 3 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 18 avril 2025.

Par ordonnance de clôture du 27 février 2025, le conseiller de la mise en état a avisé les parties que l’affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la cour composée de :

Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, rapporteure

Conseiller : Madame Sophie PIEDAGNEL

qui en ont délibéré, et que l’arrêt serait rendu le 30 juin 2025 par sa mise à disposition au greffe, prorogé au 18 juillet 2025 par avis du 09 juillet 2025, en raison de la surcharge de travail du greffe ;

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 18 Juillet 2025.

Greffier : M^me Sarah HAFEJEE

Greffier du prononcé par mise à disposition au greffe : M^me Nadia HANAFI

LA COUR

Par acte d’huissier du 21 février 2019, les époux [J] ont assigné devant le tribunal de grande instance de St Pierre MM. [Z] en paiement de la somme de 76.000 euros au titre d’échéances impayées résultant de leur engagement contractuel du 11 mai 2009, outre frais irrépétibles.

De manière reconventionnelle, MM. [Z] ont sollicité la résolution du contrat et l’octroi de dommages-intérêts.

Par jugement du 19 mars 2021, le tribunal judiciaire de Saint-Pierre a:

— débouté MM. [K] et [R] [Z] de l’ensemble de leurs prétentions;

— condamné solidairement MM. [K] et [R] [Z] à payer à Mme [C] épouse [J] et M. [J] la somme de 37. 000 € avec intérêts au taux légal à compter du 24 octobre 2018;

— condamné in solidum MM. [K] et [R] [Z] à payer à Mme [C] épouse [J] et M. [J] la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamné in solidum MM. [K] et [R] [Z] aux dépens.

Par déclaration du 9 avril 2021 au greffe de la cour, MM. [Z] ont formé appel du jugement.

Par un arrêt avant dire droit du 1er avril 2022, la cour a révoqué l’ordonnance de clôture au visa de l’article 16 du code de procédure civile et des diligences limitées de l’huissier pour signifier l’appel aux époux [J], celui-ci l’ayant signifié suivant les modalités de l’article 659 du même code et les époux [J] ne s’étant constitués qu’en cours d’instance, postérieurement à la clôture.

MM. [Z] sollicitent de la cour de :

— Infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a :

— les a déboutés de l’ensemble de leurs prétentions ;

— les a condamnés solidairement à payer à Mme [C] épouse [J] et M. [J] la somme de 37.000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 24/10/2018

— les a condamnés in solidum à payer à Mme [C] épouse [J] et M. [J] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC.

— les a condamnés in solidum aux dépens.

Y statuant à nouveau,

— déclarer Mme [C] épouse [J] et M. [J] irrecevables et mal fondés en toutes leurs demandes, et les en débouter ;

A titre reconventionnel,

— Voir prononcer la résolution du contrat consensuel du 11 mai 2009 aux torts exclusifs des époux [J];

— Condamner solidairement Mme [C] épouse [J] et M. [J] au paiement de la somme de 100.000 euros au titre de dommages intérêts, outre les intérêts au taux légal courant à compter de la décision à intervenir.

— Les condamner au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du CPC.

— Condamner Mme [C] épouse [J] et M. [J] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

[W] [L] [J] est décédé le [Date décès 3] 2022 ; ses deux enfants héritiers, M. [A] [B] [J] et Mme [H] [J] sont volontairement intervenus à l’instance par conclusions déposées le 29 septembre 2022.

Les consorts [J] demandent à la cour de :

— Statuer ce que de droit sur la recevabilité de l’appel interjeté par les consorts [Z] ;

En cas uniquement de recevabilité de l’appel.

— Dire qu’ils ont régulièrement et pleinement accompli les obligations mises à leur charge contractuellement du fait leur engagement de construire et de rénover le bien immobilier de M. [K] [Z] ;

— Constater l’interruption soudaine de paiement du prix fixé au contrat du 11.05.2009, par les consorts [Z] ;

— Déclarer que le manquement des consorts [Z] relativement à leur obligation essentielle de leur payer le prix fixé conventionnellement est d’une importante gravité ;

De ce fait :

— Résilier le « contrat consensuel » du 11.05.2009 pour manquement grave aux torts des consorts [Z] ;

— Les condamner solidairement au paiement du solde restant due soit la somme de 76.000 euros, au profit des concluants ;

— A défaut de résiliation, réactualiser la somme de 37.000 euros retenue au mois de mars 2021 à la date de la décision à intervenir ;

— Dire que les concluants n 'ont commis aucun abus de faiblesse sur la personne de [K] [Z],

En conséquence :

— Condamner solidairement, à défaut in solidum, MM. [Z] à leur payer :

Outre la somme de 76.000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 24.10.2018 ;

—  la somme de 1000 euros à titre de dommages-intérêts en vertu de l’article 1231-6 du Code civil en réparation de leur préjudice moral et 1.000 euros en réparation de leur préjudice financier ,

mais aussi .

—  la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ,

— Débouter les consorts [Z] de toutes demandes, fins et conclusions ;

— Les condamner solidairement, à défaut, in solidum, aux dépens de l’instance ;

Par nouvel arrêt avant-dire droit du 29 mars 2024, la cour a:

— Révoqué l’ordonnance de clôture et renvoyé les parties à la mise en état;

— Invité les consorts [Z] à communiquer les suites de la saisine du juge des tutelles de [Localité 13] du 27 janvier 2020 aux fins de mise sous protection de M. [K] [Z] et à verser aux débats la décision de mesure de protection dont il ferait l’objet;

— Le cas échéant, procéder à toute mise en cause et observations utiles sur les demandes formées par M. [K] [Z] dans l’instance et celles formées contre lui;

— Invité les parties à présenter leurs observations sur la recevabilité des demandes formées pour et contre [W] [L] [J], décédé ;

— Réservé les demandes et les dépens;

[K] [Z] étant décédé le [Date décès 7] 2024, M. [R] [Z] a fait assigner en intervention forcée M. [I] [Z], ès qualités d’héritier, par acte de commissaire de justice du 29 juin 2024.

M. [I] [Z] sollicite de la cour de:

— prononcer sa mise hors cause;

— condamner M. [R] [Z] à lui verser la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— condamner M. [R] [Z] aux dépens.

Par message RPVA du 23 juin 2025, la cour a invité les parties à conclure sous huitaine, au visa des articles 562, 908, 910, 911-4 du code de procédure civile dans leur version applicable à la cause, sur la recevabilité de la demande des consorts [J] en résolution de l’accord contractuel des parties aux tort de MM. [Z], en l’absence d’appel incident formé à l’encontre de l’arrêt.

Par observations du même jour et du 26 juin 2025, M. [I] [Z] a relevé le caractère irrecevable de la demande en résolution du contrat à raison de sa faute en l’absence d’appel incident des intimés.

Par observations du 26 juin 2025, les consorts [J] exposent qu’ils maintiennent leur demande en actualisation de leur créance, cette dernière s’élevant à ce jour à 76.000 euros.

MOTIFS DE LA DECISION

Vu les dernières conclusions de MM. [Z] du 30 octobre 2024, celles des consorts [J] du 22 mars 2023 et celles de M. [I] [Z] du 27 septembre 2024 auxquelles la cour se réfère pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties;

Vu l’ordonnance de clôture du 27 février 2025;

Sur la recevabilité des demandes

— Sur les demandes dirigées contre [W] [L] [J] ou formées en son nom

Vu les articles 31, 32 et 125 du code de procédure civile ;

[W] [L] [J] étant décédé le [Date décès 3] 2022, les demandes formées par lui ou contre lui sont irrecevables à raison de la perte de sa personnalité juridique.

— Sur la demande de mise hors cause de M. [I] [Z]

M. [I] [Z] fait valoir que, n’ayant pas accepté la succession de son père, les actions concernant ce dernier ne lui sont pas opposables.

Sur ce,

Vu les articles 768 et suivants du code civil;

Aucun élément n’est produit à la cause concernant la succession de [K] [Z], que ce soit un acte de notoriété, un inventaire ou une sommation d’opter.

Néanmoins, la cour relève qu’aucune demande en condamnation n’est formée contre M. [I] [Z] et qu’à ce titre, il est indifférent qu’il ait ou non opté pour accepter ou refuser la succession.

Dès lors, alors que M. [I] [Z] ne conteste pas être fils et héritier de [K] [Z] -partie au contrat litigieux-, il n’y a pas lieu de le mettre hors cause.

— sur la demande de résolution de l’accord contractuel aux torts de MM. [Z]

Vu les articles 562, 908, 910, 911-4 du code de procédure civile dans leur version applicable à la cause,

Alors qu’il n’a pas été fait droit à la demande des consorts [J] de résolution du contrat objet du litige aux torts de MM. [Z], les intimés ne peuvent solliciter à nouveau devant la cour la résolution pour faute alors qu’ils n’ont pas formé appel incident.

Leur demande est ainsi irrecevable.

Sur la demande en résolution du contrat du 11 mai 2009 et les demandes réciproques en paiement.

Les consorts [J] font valoir que, suivant engagement signé le 11 mai 2009, MM. [Z] s’étaient engagés à leur verser mensuellement pendant 15 ans la somme de 1.000 euros pour la rénovation et la création de 6 logements dans la propriété de M. [Z]. Ils soutiennent que les travaux ont été réalisés mais que les versements ont cessé en janvier 2018, laissant un impayé de 76.000 euros. Ils exposent que les travaux ont bien été réalisés par [W] [L] [J] et que la dette est exigible ; ils contestent les malfaçons dénoncées, rappellent que [W] [L] [J] avait les compétences pour réaliser ces travaux et qu’il appartenait aux consorts [Z] de contracter une assurance dommages-ouvrage. Ils rappellent les relations de proximité ayant existé entre eux et [K] [J], expliquant le peu de formalisme dans les relations contractuelles.

M. [R] [Z] soutient que les consorts [J] n’apportent pas la preuve qui leur incombe d’avoir confié à une entreprise artisanale, disposant d’une assurance, les travaux qui leur avaient été commandés. Il ajoute que la preuve de la réalisation complète des travaux n’est pas apportée et que ceux réalisés comportent de nombreuses malfaçons. Il énonce que les consorts [J] ont profité de l’état de vulnérabilité de son père pour encaisser directement des loyers des occupants des lieux et qu’ils ont fait pression sur les témoins dont les attestations sont versées aux débats. Il prétend enfin qu’eu égard aux nombreuses malfaçons des travaux, l’immeuble n’a pas été vendu au prix qui aurait pu l’être si les travaux avaient été correctement réalisés et achevés.

Sur ce,

Vu les articles 1134 et 1184 du code civil dans leur version applicable au litige;

Aux termes de la pièce n°1 des intimés, les engagements débattus résultent d’un contrat rédigé comme suit:

« Contrat consensuel

Entre les soussignés,

Mr [Z] [K], né le 27/05/1954 à [Localité 12],

Célibataire, agissant en qualité de propriétaire.

Dénommé le débiteur.

Mr [Z] [R] né le [Date naissance 6]1983 à [Localité 12];

Célibataire, fils du débiteur, Agissant par solidarité au propriétaire.

Demeurant tous les deux au [Adresse 8],

Et,

Mr [J] [W] [L], né le [Date naissance 5]1956 à [Localité 12],

Son épouse Mme [J] [M] née le [Date naissance 2]1960 à [Localité 12].

Demeurant tous les deux au [Adresse 9]

Dénommés le commanditaire.

Il a été convenu ce qui suit:

I) A la demande du propriétaire, Mr [J] [L] commande la construction de six appartements, visibles au [Adresse 8], par la rénovation de deux maisons de 120 et 130 m2 et d’un atelier de 90 m2 appartenant au débiteur.

ll) Mr [J] [L] con’e la réalisation technique à une entreprise artisanale. Les travaux portent sur la transformation si nécessaire, des séparations et éléments porteurs, sur les toitures, les menuiseries, la plomberie, électri’cation, les arrivées et branchements divers, les finitions et peintures, livraison de cuisine en menuiserie, bals « équipée '' et d’une façon générale, tout le nécessaire en matière de rénovation d’habitation.

lll) Les relations fiduciaires et financières pouvant exister entre l’entreprise et le commanditaire, ne sont pas à préciser ici.

lV) Le débiteur s’engage à verser au commanditaire, la somme de mille euros mensuel pendant quinze ans, soit durant 180 mois à compter de juin 2009.

V) Le décès ne met pas fin à la présente. La convention continue jusqu’à son terme avec les héritiers des parties contractantes.

VI) Les litiges pouvant survenir à l’exécution de la présente convention, sont à régler à l’amiable entre le commanditaire et Mr [Z] [R] en priorité, ou de façon judiciaire devant la juridiction compétente.

Cette convention est rédigée sous l’égide de l’article 1134 du code civil.

VII) Cette convention peut-être enregistrée au centre des impôts de [Localité 13] à la charge du commanditaire.

En foi de quoi les parties ont signé,

A, Saint Joseph Le11 mai 2009

Le commanditaire,

Mr [J] [L] Mme [J] [M]

Le Débiteur et le cosignataire solidaire

Mr [Z] [K] Mr [Z] [R]"

Les parties s’accordent à considérer que, par ledit engagement, [K] [Z], propriétaire d’immeubles au [Adresse 8] à [Localité 12], a commandé à [W] [L] [J] la réabilitation de ces derniers en 6 appartements contre une somme de 180.000 euros payable mensuellement sur 15 ans.

Le fait que M. [R] [J] apparaisse comme « co-signataire solidaire » doit être regardé comme un cautionnement de l’engagement de paiement de son père, [K] [Z].

En l’espèce, il n’est pas contesté que le bien de [K] [Z] a été divisé en appartements, lesquels ont été loués ou occupés par M. [R] [Z] à titre gracieux ou par [K] [Z] lui-même.

A cet égard, M. [R] [Z] prétend que, durant une absence de plusieurs années en métropole, les époux [J] auraient abusé de l’état de vulnérabilité de son père, [K] [Z], alcoolique, modifié unilatéralement le contrat pour créer deux appartements supplémentaires et se seraient comportés comme propriétaires en louant eux-mêmes les appartements, encaissant les loyers. Cependant, le projet de compromis de vente notariée du bien en date du 1er mars 2018 (pièce 1 [Z]) fait mention de ce que, dans l’immeuble en dur sous tôle propriété de [K] [Z], se trouvent trois studios, un appartement de type T1, deux appartements de type T2 et deux appartements de type T3 – dont les locataires sont mentionnés au compromis. Aussi, il est établit que [K] [Z] est bien entré en possession des appartements réalisés quand bien même il est contesté qu’il ait signé les cinq contrats de bail, afférents aux appartements 4B, 4 D, 4E et 4 F, conclus entre 2012 et 2017 (pièces 2 à 8 [Z]).

Aussi, même en l’absence de procès-verbaux de réception des travaux, il apparait que les travaux commandés de rénovation d’immeuble par création de six logements ont été réalisés.

L’appelant fait en outre valoir que les travaux n’ont pas été réalisés dans les règles de l’art, ni suivant les conditions du contrat – à savoir par une entreprise artisanale présentant des garanties d’assurance et de savoir faire- et que les travaux présentent des malfaçons.

A cet égard, les parties divergent quant à savoir si les travaux devaient être réalisés par [W] [L] [J] lui-même ou si ce dernier devait les confier à des tiers, sous sa responsabilité.

La cour relève qu’aux termes du I et II du contrat, il appartient à [W] [L] [J] de 'commander’ des travaux de réhabilitation et qu’il doit en confier la réalisation à une entreprise artisanale. Cette lecture est confortée par le fait que l’épouse de [W] [L] [J], Mme [M] [T] [C], est également désignée comme « commanditaire » des travaux par le contrat. Ces derniers ont dès lors, pour l’application du contrat, la qualité de maitre d’ouvrage délégué et M. [R] [Z] est fondé à soutenir que [W] [L] [J] se devait de recourir à un tiers qualifié pour effectuer les travaux commandés.

Cependant, comme le relèvent les intimés, les travaux ont été réceptionnés sans réserve lors de leur prise de possession alors même qu’il est admis que le maitre d’ouvrage délégué n’avait nullement justifié de ce que pour l’accomplissement de sa mission, il avait eu recours à des entreprises qualifiées.

En outre, les photographies non circonstanciées (pièce 24 appelants) ne peuvent servir à apporter la preuve de désordres liés à une mauvaise exécution des travaux imputable au suivi du maitre d’ouvrage délégué pas plus que les éléments insuffisamment étayés résultant de témoignages de proches (pièces 17 – 20 -21) faisant état de remontées d’égout, problèmes de termites, infiltration d’eau, problèmes d’étanchéité, plomberie et charpente, d’absence de compteurs divisoires, des courriers de résiliation adressés – par l’appelant lui-même- aux locataires pour rénovation (pièces 8 à 10) ou encore le constat d’indécence adressé par la CAF à un locataire à raison de moisissures et traces de salpètre (pièce 11).

Le fait que dans le projet de compromis de vente du bien litigieux en 2018 (pièce 1 [Z]), l’acquéreur s’engage à effectuer divers travaux de réfection et réparation (toiture, électricité, menuiseries) est en soit trop peu précis pour déduire l’existence d’une exécution fautive des obligations mises à la charge de [W] [L] [J], maître d’ouvrage délégué.

Au total, il convient d’observer qu’aucun écrit adressé à [W] [L] [J] par ses co-contractants pour lui reprocher une exécution fautive n’est produite à la cause, et ce, y compris après mise en demeure leur ayant été adressée le 24 octobre 2018 par les intimés (pièce 2 [J])

Il s’ensuit que M. [R] [Z] échoue à apporter la preuve de l’existence de fautes de [W] [L] [J] dans l’exécution de la mission lui ayant contractuellement été confiée.

A l’inverse, il n’est pas contesté que MM. [Z] n’ont plus versé la somme mensuellement prévue au contrat en paiement des travaux exécutés à compter de janvier 2018.

Alors qu’il incombe au débiteur d’apporter la preuve de son obligation de paiement, il n’est fourni aucun justificatif des versements intervenus.

M. [R] [Z] fait valoir que les époux [J] auraient directement perçu des loyers issus de l’exploitation du bien objet du contrat en paiement de la dette. Les témoignages contradictoires produits à la cause ne permettent pas de déterminer si cette perception directe des loyers par les créanciers avait été consentie ou non par [K] [Z] mais aucun élément probant ne permet d’affirmer que les sommes ainsi perçues par les époux [J] ont été supérieures aux échéances dues.

Au total, en conséquence de l’ensemble de ce qui précède, M. [R] [Z] doit être débouté de sa demande tendant à voir prononcer la résolution du contrat du 11 mai 2009 aux torts des époux [J] et de sa demande en paiement au titre d’une perte financière à la revente du fait de la défectuosité des travaux réalisés par [W] [L] [J], précision étant de surcroit donnée que l’attestation notariée de vente du bien de [K] [J] le 19 septembre 2018 ne mentionne pas le prix (pièce 12 [Z]).

Il convient en outre de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné MM. [Z] à paiement aux époux [J] de la comme de 37.000 euros au titre des échéances échues de règlement non versées en exécution du contrat, les intérêts commençant à courir à compter de la mise en demeure du 24 octobre 2018 sur la somme de 10.000 euros puis de chaque échéance échue.

Conformément à la demande des époux [J], la condamnation sera augmentée en appel du montant des échéances échues impayées depuis le jugement du 19 mars 2021, soit la somme de 39.000 euros arrêtée au terme des 180 échéances soit juin 2024, les intérêts légaux commençant à courir à compter de chaque échéance échue impayée.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile;

M. [R] [Z], qui succombe, supportera les dépens.

L’équité commande en outre de rejeter les demandes formées au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

— Rejette la demande de mise hors cause de M. [I] [Z];

— Déclare irrecevables les demandes dirigées contre [W] [L] [J] ou formées en son nom;

— Déclare irrecevable la demande des consorts [J] en résolution du contrat du 11 mai 2009 aux torts de MM. [Z];

— Confirme le jugement entrepris;

Y ajoutant,

— Condamne M. [R] [Z] à verser à Mme [U] [M] [C] veuve [J], M. [A] [B] [J] et Mme [H] [J] la somme de 39.000 euros au titre du solde des échéances dûes en application du contrat du 11 mai 2009, laquelle portera intérêt légal à compter de la date d’échéance de chaque somme mensuellement due;

— Dit n’y avoir lieu à frais irrépétibles;

— Condamne M. [R] [Z] aux dépens.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, président de chambre, et par Madame Nadia HANAFI, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT