Cour d'appel de Versailles, Chambre civile 1 5, 13 février 2025, n° 24/04703

CA Versailles
Infirmation partielle 13 février 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Rejeté
Irrecevabilité de l'action du bailleur
La cour a estimé que le commandement de payer a été signifié à l'adresse correcte figurant sur le bail, et que le défaut de comparution de M. [J] devant le juge de première instance est dû à sa propre carence.
Accepté
Apurement de la dette locative
La cour a constaté que M. [J] avait apuré sa dette locative et a accordé des délais de paiement, suspendant ainsi les effets de la clause résolutoire.
Accepté
Règlement de la dette locative
La cour a jugé que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué puisque M. [J] a réglé sa dette locative.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	CA Versailles, ch. civ. 1 5, 13 févr. 2025, n° 24/04703
Juridiction :	Cour d'appel de Versailles
Numéro(s) :	24/04703
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	14 avril 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Muriel CADIOUNadia CHEHATIsabelle BESOMBES-CORBEL
Parties :	S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILI<unk>RE CARDIF LOGEMENTS, ayant pour mandataire la SA DAUCHEZ ADMINISTRATEURS DE BIENS, S.C.I. CARDIF LOGEMENTS

Texte intégral

COUR D’APPEL

VERSAILLES

Code nac : 51A

Chambre civile 1-5

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 13 FEVRIER 2025

N° RG 24/04703 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WVDG

AFFAIRE :

[H], [M] [J]

S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE CARDIF LOGEMENTS

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 27 Juin 2024 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 10]

N° RG : 12-24-00018

Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes

délivrées le : 13/02/2025

à :

M^e Nadia CHEHAT, avocat au barreau de VERSAILLES,88

M^e Isabelle BESOMBES-CORBEL, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, PN 285

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TREIZE FEVRIER DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [H], [M], [J]

né le 26 Novembre 1994 à [Localité 11]

[Adresse 4]

[Localité 9]

Représentant : M^e Nadia CHEHAT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 88

APPELANT

****************

S.C.I. CARDIF LOGEMENTS

ayant pour mandataire la SA DAUCHEZ ADMINISTRATEURS DE BIENS, immatriculée au RCS [Localité 16] N° B572 057 164, situé au [Adresse 3]

N° RCS [Localité 16] : D750 546 921

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représentant : M^e Isabelle BESOMBES-CORBE, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 285 – N° du dossier CARDIF

Plaidant : M^e Muriel CADIOU, avocat au barreau de PARIS, B656

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 15 Janvier 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Thomas VASSEUR, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Thomas VASSEUR, Président,

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère

Madame Marina IGELMAN, Conseillère

L’adjointe faisant fonction de Greffière, lors des débats : Madame Marion SEUS,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 4 août 2022, la SCI Cardif Logements a donné à bail à M. [H] [J] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 15] (Hauts-de-Seine), ainsi qu’un parking et une cave, moyennant un loyer mensuel révisable de 1.156 euros pour l’appartement et de 94 euros pour le parking, outre une provision sur charges de 119 euros.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à M. [J] le 28 septembre 2023 pour la somme de 4.306,01 euros.

Par acte du 5 janvier 2024, la société Cardif Logements a fait assigner en référé M. [J] afin que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire, avec les conséquences qui y sont attachées.

Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 27 juin 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt a :

— au fond, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent,

statuant à titre provisoire,

— condamné M. [J] à payer à la société Cardif Logements la somme provisionnelle de 5.621,55 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, décompte arrêté à la date du 25 avril 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter du 28 septembre 2023 sur la somme de 4.306,01 euros, à compter du 5 janvier 2024 sur la somme de 5.569,14 euros et à compter du 27 juin 2024 pour le surplus,

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 4 août 2022 entre la société Cardif Logements d’une part, M. [J] d’autre part, concernant un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 5], sont réunies à la date du 29 novembre 2023,

— ordonné en conséquence à M. [J] de quitter les lieux et de restituer les clés, au plus tard deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux délivré conformément à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— dit qu’à défaut pour M. [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société Cardif Logements pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— rejeté la demande formée par la société Cardif Logements portant sur le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les locaux loués,

— condamné M. [J] à payer à compter du 29 novembre 2023 à la société Cardif Logements une somme à valoir sur l’indemnité d’occupation d’un montant égal mensuellement à celui dûment justifié du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, étant précisé que ladite indemnité ne pourra être réclamée qu’à compter de la date d’arrêté de compte susvisée soit le 25 avril 2024 et qu’elle sera due jusqu’à la libération effective des lieux,

— débouté la société Cardif Logements de sa demande au titre des frais irrépétibles,

— condamné M. [J] aux dépens.

Par déclaration reçue au greffe le 19 juillet 2024, M. [J] a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de dispositif, à l’exception de celui ayant débouté la société Cardif Logements de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Dans ses dernières conclusions remises le 8 octobre 2024, auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M. [J] demande à la cour, au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, de :

'- recevoir M. [H] [J] en son appel,

— infirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé prononcée le 27 juin 2024 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Nanterre siégeant en son tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt, enregistrée sous le numéro RG 12-24-000018 ;

statuant de nouveau :

à titre principal :

— juger que l’action engagée par la sci Cardif Logements à l’encontre de M. [H] [J] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Nanterre siégeant en son tribunal de proximité de Boulogne Billancourt était irrecevable ;

à titre subsidiaire :

— suspendre les effets de la clause resolutoire ;

— accorder à M. [H] [J] les plus larges délais de paiement prévus par l’article 24, de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 pour s’acquitter de la dette actuelle ;

— autoriser M. [H] [J] à se libérer de sa dette selon 36 mensualités égales ;

— juger que cette clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué une fois la dette locative apurée ;

en tout état de cause :

— débouter le bailleur de toute demande qu’il formulerait au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ou des dépens ;

— juger que chacune des parties conservera à sa propre charge les frais irrépétibles et les frais inclus dans les dépens afférant à la procédure d’appel ;'

Au soutien de sa fin de non-recevoir, M. [J] indiquait que le commandement de payer lui a été signifié à une mauvaise adresse, à savoir celle du [Adresse 12] [Adresse 7] qui, s’il s’agit bien de l’adresse officielle de l’immeuble telle qu’elle figure sur le bail, n’est cependant pas l’adresse pertinente sur le plan postal, laquelle est le [Adresse 13]. Il indique que le gardien de l’immeuble confirme cette problématique récurrente et que c’est la même situation qui a dû se produire lors de la délivrance de l’assignation alors qu’il a bien été touché par la signification de l’ordonnance de référé parce que le commissaire de justice, cette fois-ci, a pris soin de préciser à côté de l’adresse de la [Adresse 17] la mention « [Adresse 2] ». M. [J] indique que s’il avait été touché par le commandement de payer, il aurait immédiatement réglé l’arriéré et n’aurait pas eu à faire face à une décision d’expulsion.

M. [J] soutient en outre que l’action est irrecevable en raison de la méconnaissance par le bailleur du principe de bonne foi, dès lors qu’il l’avait informé de son changement de domiciliation bancaire en temps utile : il expose ainsi que lors de son changement de domiciliation bancaire, il a bénéficié du service « easymove » qui a pour objet de faire réaliser par la nouvelle banque la transmission des nouvelles coordonnées à tous les organismes qui étaient enregistrés sur l’ancien compte, avec des prélèvements actifs ; il considère qu’il ne peut être tenu pour responsable de l’absence de prise en compte de l’information transmise. Il ajoute que lorsque le gestionnaire du bailleur l’a informé de l’existence d’un impayé, il a tenté de le joindre à de nombreuses reprises par téléphone, puis par mail, en indiquant qu’il ne comprenait pas la situation et qu’il constatait qu’aucun prélèvement n’était revenu impayé.

Subsidiairement, M. [J] indique qu’il a repris intégralement le cours des loyers courants, qu’il a réglé sa dette locative et que si la somme n’a pas été réglée sur-le-champ, c’est parce que l’acte introductif d’instance a subi la même difficulté de routage que le commandement de payer.

Dans ses dernières conclusions déposées le 7 novembre 2024 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Cardif Logements demande à la cour, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de :

'- rejeter la demande d’irrecevabilité formulée à titre principal par M. [J],

et, sous réserve de la poursuite du paiement du loyer courant :

— infirmer l’ordonnance de référé rendue le 27 juin 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nanterre siégeant au tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt (RG n°12/24/000018) en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’elle a condamné M. [J] aux entiers dépens de la première instance.

statuant à nouveau :

— accorder à M. [J] des délais de paiement rétroactifs pour s’acquitter de sa dette locative.

— suspendre les effets de la clause résolutoire pendant ce délai.

— constater qu’il s’est intégralement acquitté de l’arriéré locatif.

— statuer ce que de droit quant aux dépens de la présente instance.'

La société Cardif Logements indique en premier lieu, s’agissant de l’irrecevabilité soulevée par l’appelant, que le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à l’adresse figurant sur le bail et que le procès-verbal de signification à l’étude indique notamment que le nom du destinataire est inscrit sur la boîte aux lettres, que l’adresse a été confirmée par un voisin et qu’un avis de passage a été laissé dans les lieux. S’agissant de l’assignation, la société Cardif Logements indique qu’elle a été remise à personne. Elle ajoute que le commissaire de justice a donné une note explicative le 15 janvier 2024 pour indiquer que la mention du [Adresse 2] permet de trouver l’entrée donnant accès au logement mais que l’adresse est bien au [Adresse 12] [Adresse 6].

La société Cardif Logements expose qu’elle n’a jamais été informée du changement de domiciliation bancaire de son locataire.

S’agissant des délais de paiement, la société Cardif Logements indique que par virement du 18 octobre 2024, M. [J] a soldé l’intégralité de la dette locative, de sorte qu’elle accepte des délais de paiement rétroactif.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non-recevoir soulevée par l’appelant :

L’adresse qui figure au bail souscrit entre les parties est bien le [Adresse 14]. C’est à cette adresse qu’a été signifié le commandement de payer visant la clause résolutoire, suivant procès-verbal de remise en étude, le commissaire de justice ayant relevé que cette adresse est certaine, que le nom est inscrit sur la boîte aux lettres, que l’adresse a été confirmée par un voisin et qu’un avis de passage a été laissé dans les lieux. Cet acte indique en outre que la circonstance rendant impossible la signification à personne tient à l’absence de l’intéressé.

Il convient de relever que c’est à cette même adresse qu’a été signifié à personne l’acte introductif d’instance, le 5 janvier 2024.

Dès lors, le défaut de comparution devant le juge de première instance de M. [J] ne tient qu’à la carence de celui-ci. L’allégation selon laquelle le gardien de l’immeuble aurait confirmé ce que l’appelant considère être une problématique récurrente n’est d’ailleurs étayée par aucun commencement de preuve.

Aussi convient-il de rejeter la fin de non-recevoir soulevée par M. [J].

Sur la demande de délais de paiement rétroactifs :

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que 'Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.'.

Faute d’avoir payé ou contesté les sommes visées au commandement dans le délai imparti, M. [J] ne peut remettre en cause l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail, sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement.

Dès lors, en application des dispositions légales susvisées, c’est à bon droit que le juge de première instance a constaté l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 27 juin 2022.

L’ordonnance dont appel sera confirmée en ce qu’elle a procédé à ce constat.

En revanche, l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le paragraphe VII de ce même article prévoit : «VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, il n’est pas contesté que M. [J] a désormais apuré la totalité de son arriéré locatif, ainsi que l’indique le bailleur et qui fait état d’un virement du 18 octobre 2024 ayant soldé l’intégralité de la dette locative.

Aussi convient-il d’accorder des délais de paiement à M. [J], qu’il conviendra de faire rétroagir et, constatant, qu’ils ont été respectés, de dire que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué.

Sur les demandes accessoires

Compte-tenu de la particularité de la présente procédure, la dette n’ayant été soldée qu’à hauteur d’appel et alors même que M. [J], qui avait reçu signification à personne de l’acte d’assignation, s’était abstenu de comparaître en première instance, il y a lieu de dire que les dispositions de l’ordonnance attaquée relatives aux dépens et à l’indemnité procédurale seront confirmées et que M. [J] sera tenu aux dépens d’appel, étant observé qu’aucune des parties ne formule de demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Vu l’évolution du litige,

Rejette la fin de non-recevoir soutenue par M. [J] ;

Confirme l’ordonnance attaquée, sauf en ce qu’elle a ordonné l’expulsion de M. [J], et l’a condamné au paiement d’une indemnité d’occupation ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Accorde à M. [J] des délais de paiement de deux mois courant de manière rétroactive à compter du 1er septembre 2024 ;

Constate qu’au 18 octobre 2024, M. [J] s’est libéré de sa dette locative ;

Dit que dès lors la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué ;

Dit n’y avoir lieu à paiement d’une indemnité d’occupation, à expulsion de M. [J] et à séquestration de ses meubles ;

Condamne M. [J] aux dépens d’appel.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Monsieur Thomas VASSEUR, président, et par Madame Élisabeth TODINI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière Le Président