COUR D’APPEL DE LYON

Troisième Chambre Civile

section A

ARRÊT DU 29 Juin 2010

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Commerce de BOURG-EN-BRESSE du 03 avril 2009 – N° rôle : 08/002119

N° R.G. : 09/03313

Nature du recours : Appel

APPELANTES :

SCP C-X – Liquidateur à la liquidation judiciaire de SOCIÉTÉ RÉFÉRENCE IMMOBILIER

XXX

XXX

XXX

représenté par la SCP BAUFUME-SOURBE, avoués à la Cour

SOCIÉTÉ RÉFÉRENCE IMMOBILIER

représentée par la SCP BAUFUME-SOURBE, avoués à la Cour

assistée de M^e Emmanuel MOUCHTOURIS, avocat au barreau de LYON

Madame I Y

née VUILLERMOZ le XXX à XXX

XXX

XXX

représentée par la SCP BAUFUME-SOURBE, avoués à la Cour

assistée de M^e Emmanuel MOUCHTOURIS, avocat au barreau de LYON

INTIMÉES :

E F H

XXX

74000 H

représentée par la SCP LAFFLY-WICKY, avoués à la Cour

assistée de SCP VISIER-PHILIPPE et OLLAGHON-DELROSE avocat au barreau de CHAMBÉRY

CADS IMMOBILIER

XXX

74000 H

représentée par la SCP LAFFLY-WICKY, avoués à la Cour

assistée de la SCP VISIER-PHILIPPE et OLLAGHON-DELROSE avocat au barreau de CHAMBÉRY

XXX

XXX

74940 H-LE-VIEUX

représentée par la SCP LAFFLY-WICKY, avoués à la Cour

assistées de SCP VISIER-PHILIPPE et OLLAGHON-DELROSE avocat au barreau de CHAMBÉRY

Instruction clôturée le XXX

Audience publique du 27 Mai 2010

LA TROISIÈME CHAMBRE SECTION A DE LA COUR D’APPEL DE LYON,

DÉBATS en audience publique du 27 Mai 2010

tenue par Monsieur Bernard CHAUVET, Président, chargé de faire rapport, sans opposition des avocats dûment avisés, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré,

COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

Monsieur Bernard CHAUVET, Président de chambre

Madame Marie-I CLOZEL-TRUCHE, Conseiller

Monsieur Alain MAUNIER, Conseiller

GREFFIER : la Cour était assistée lors des débats de Madame Jennifer LANDRE, Greffier placé

ARRÊT: CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 29 Juin 2010 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;

Signé par Monsieur Bernard CHAUVET, Président de chambre, et par Madame Jennifer LANDRE, Greffier placé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS PROCEDURE PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Courant 2006, la société RÉFÉRENCE IMMOBILIER, qui exerçait depuis 2000 une activité d’agent immobilier, et la société CADS IMMOBILIER, filiale de la CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL DES SAVOIE sont entrées en négociation en vue de la cession des quatre agences que la première exploitait en HAUTE-SAVOIE, précisément à H, ANNEMASSE, NEYDENS, et THONON-LES-BAINS.

Par ordonnance du président du tribunal de commerce de BOURG-EN-BRESSE en date du 27/10/2006, Maître B a été nommé mandataire ad’hoc de la société RÉFÉRENCE IMMOBILIER aux fins de 'faciliter la cession envisagée et d’assister le dirigeant dans ses négociations avec les services fiscaux et sociaux afin de garantir au CRÉDIT AGRICOLE une acquisition sereine'.

Par courrier du 10/11/2006, la société E F H, filiale de la société CADS IMMOBILIER, a adressé à la société RÉFÉRENCE IMMOBILIER et à Maître B ès qualités une lettre confirmant son intention d’acquérir les quatre agences, précisant les conditions de fixation du prix de vente et énumérant un certain nombre de conditions.

Par acte du 23/01/2007, la société RÉFÉRENCE IMMOBILIER et la société E F H ont régularisé un acte de cession du droit au bail de l’agence d’H pour le prix de 75 000 €. Cependant par courrier du 01/02/2007, le propriétaire des lieux, la SCI D, a indiqué qu’elle refusait la cession en raison de la carence de la société locataire dans le paiement des loyers.

Par courrier du 20/02/2007, la société E F H a fait savoir à Maître B ès qualités qu’elle renonçait à poursuivre l’étude des acquisitions des fonds de commerce.

Par jugement du 09/03/2007, le tribunal de commerce de BOURG-EN-BRESSE a ouvert le redressement judiciaire de la société RÉFÉRENCE IMMOBILIER, et désigné Maître B comme administrateur. Par ordonnance du 05/04/2007, le juge commissaire a autorisé la cession du fonds de commerce de commerce d’H pour le prix de 75 000 €, dont 74 499 € pour les éléments incorporels, et 1 € pour le droit au bail. La cession a été régularisée au profit de la société E F H par acte sous seing privé du 27/04/2007.

Par courriers des 04 et 05/07/2007, la société RÉFÉRENCE IMMOBILIER a mis en demeure la société E F H de reprendre les négociations concernant la reprise des autres agences.

Par jugement du 20/07/2007, elle a été mise en liquidation judiciaire et la SCP C & X désignée comme mandataire liquidateur.

Par exploit du 18/02/2008, la SCP C & X ès qualités et Madame I Y, comme propriétaire de l’intégralité des parts et ancienne gérante de la société RÉFÉRENCE IMMOBILIER, ont fait citer devant le tribunal de commerce de BOURG-EN-BRESSE la société E F H et la CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL DES SAVOIE aux fins de les voir condamner à les indemniser des préjudices subis du fait de la rupture de la promesse d’acquisition formulée le 10/11/2006, à l’origine des difficultés ayant conduit au redressement judiciaire puis à la liquidation judiciaire. La société CADS IMMOBILIER est intervenue volontairement à l’instance.

Par jugement du 03/04/2009, le tribunal de commerce de BOURG-EN-BRESSE a :

— dit que Madame Y n’avait aucune qualité pour agir

— mis hors de cause le CRÉDIT AGRICOLE DES SAVOIE

— donné acte à la société CADS IMMOBILIER de son intervention

— débouté la société RÉFÉRENCE IMMOBILIER de ses réclamations

— a fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en faveur des société E F H et CADS IMMOBILIER.

La SCP C & X ès qualités et Madame Y ont interjeté appel le 26/05/2009.

Aux termes de ses dernières conclusions, la SCP C & X ès qualités demande à la Cour d’infirmer le jugement du 03/04/2009 et en conséquence de condamner la société E F H, la CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL DES SAVOIE et la société CADS IMMOBILIER in solidum à lui payer :

la somme de 1 399 984 € à titre principal

la somme de 200 000 € à titre de dommages-intérêts

une indemnité de 5000 € pour frais d’instance hors dépens.

Elle soutient que le CRÉDIT AGRICOLE :

dans son courrier du 10/11/2006, a formalisé une promesse d’acquisition des quatre fonds de commerce ;

a bouleversé une première fois l’économie de la promesse d’acquisition en imposant la cession du seul bail commercial d’H, puis en exigeant fin janvier 2007 une réalisation des audits avant fin février 2007, au lieu de fin mars 2007 comme prévu initialement ;

a renoncé à poursuivre l’étude des acquisitions alors que ses exigences étaient entièrement satisfaites et, que les conditions suspensives étaient levées ;

une fois acquis le fonds de commerce d’H, s’est désengagé pour les trois autres.

Ensuite, le mandataire liquidateur reproche au représentant de la société E F H d’avoir courant novembre 2006 visité l’intégralité des agences concernées et déstabilisé le personnel, à qui il a annoncé que la cession se réaliserait à la fin de l’année 2006, bafouant ainsi de surcroît la clause de confidentialité incluse dans la promesse d’acquisition.

Il soutient que, sur la foi des engagements de la société E F H, la société RÉFÉRENCE IMMOBILIER n’a pas procédé aux restructurations qui s’imposaient fin septembre 2006, qui lui auraient permis de combler son endettement qui s’élevait alors à 1 399 984 €.

Il fixe sa demande accessoire de dommages-intérêts à la somme de 200 000 € correspondant aux sommes réclamées par les anciens salariés dans le cadre des recours qu’ils ont engagés à l’encontre de la société RÉFÉRENCE IMMOBILIER.

Aux termes de ses dernières conclusions, Madame Y sollicite l’infirmation du jugement du 03/04/2009, et la condamnation de la société E F H, de la CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL DES SAVOIE et de la société CADS IMMOBILIER in solidum à lui payer :

la somme de 925 000 € au titre des engagements souscrits,

la somme de 675 000 € au titre de la perte de son entreprise,

la somme de 50 000 € à titre de dommages-intérêts supplémentaires,

une indemnité pour frais d’instance hors dépens.

Elle demande en outre la publication de la décision à intervenir dans un journal économique de son choix aux frais des intimées.

Sur la recevabilité de sa demande, elle fait valoir qu’elle agit pour l’indemnisation d’un préjudice qui lui est propre.

Au fond, elle fait siennes les écritures de la SCP C & X ès qualités concernant les engagements pris par les sociétés intimées et leur comportement fautif.

Elle fait état comme préjudices :

du gain manqué du fait du non respect de l’engagement d’acquérir, pouvant être estimé à 1 million d’euros, dont à déduire la somme de 75 000 € versée en paiement du prix de vente du fonds d’H ;

de la perte de son entreprise, constituée de dix agences, pouvant être estimée globalement, sur la base du prix de vente de l’agence d’H, à 675 000 € (75 000 € x 9) ;

d’un préjudice de 50 000 €.

Dans leurs dernières écritures, la CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL DES SAVOIE , la société E F H et la société CADS IMMOBILIER concluent à la confirmation de la décision querellée et à la condamnation des appelants in solidum à payer à chacune d’elles la somme de 20 000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, outre une indemnité complémentaire pour frais d’instance.

Elles exposent que :

la société CADS IMMOBILIER a été approchée par la société RÉFÉRENCE IMMOBILIER en vue de la cession des fonds de commerce ;

la désignation d’un mandataire ad’hoc a été sollicitée par Madame Y gérante de la société RÉFÉRENCE IMMOBILIER, de sa propre initiative ;

la lettre du 10/11/2006 n’exprimait qu’un accord de principe ;

la société RÉFÉRENCE IMMOBILIER a pris l’initiative de proposer la cession séparée du droit au bail de l’agence d’H, que la société E F H n’a pas sollicitée ;

celle-ci a pris acte du refus du bailleur, et en conséquence par lettre du 06/02/2007 a fait savoir à la société RÉFÉRENCE IMMOBILIER et à Maître B qu’elle renonçait à poursuivre l’étude de l’acquisition des fonds de commerce ;

après avoir appris les résultats d’un premier contrôle réalisé par le Cabinet Z CONSEIL sur la situation de la société RÉFÉRENCE IMMOBILIER, par lettre du 20/02/2007 la société CADS IMMOBILIER a informé Maître B qu’elle renonçait définitivement à l’étude de l’acquisition.

Ensuite, elles se prévalent de la clause de la lettre d’intention qui posait comme condition de la poursuite des négociations l’absence de situation de redressement judiciaire ou de liquidation judiciaire de la société RÉFÉRENCE IMMOBILIER.

Elles contestent avoir commis une faute pouvant être à l’origine des difficultés de la société RÉFÉRENCE IMMOBILIER.

Elles justifient également la rupture des négociations par le résultat des audits réalisés par le Cabinet Z CONSEIL, qui a fait apparaître des anomalies dans les comptes de la société RÉFÉRENCE IMMOBILIER.

A titre extrêmement subsidiaire, elles contestent les préjudices invoqués par les appelants, et notamment la possibilité pour la victime de la rupture de réclamer au titre de la perte de chance les gains que lui aurait apportés la réalisation du contrat.

Elles contestent tout lien de causalité entre la somme demandée à titre principal par le mandataire liquidateur, correspondant à l’endettement de la société RÉFÉRENCE IMMOBILIER fin septembre 2006, et la faute qui leur est reprochée.

Elles contestent la demande de dommages-intérêts complémentaires correspondant aux réclamations présentées par les anciens salariés dans les instances prud’homales engagées à l’encontre de la société RÉFÉRENCE.

Elles contestent la réclamation de Madame Y qui avance sans en justifier que le prix de cession envisagé des fonds de commerce s’élevait à 2 millions d’euros, et rappellent l’état d’endettement de l’entreprise en septembre 2006 avant la signature de la lettre d’intention.

Elles soulèvent l’irrecevabilité de la demande présentée in fine par Madame Y aux fins de publication de la décision à intervenir, nouvelle en cause d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 27/05/2010.

SUR CE

Sur la recevabilité de la demande de Madame Y

Madame Y est recevable à poursuivre l’indemnisation du préjudice qu’elle prétend avoir subi à titre personnel. Le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il l’a déclarée irrecevable en son action.

Au fond

Dans la lettre du 10/11/2006 à en-tête de E F, la société CADS IMMOBILIER confirme à la société RÉFÉRENCE IMMOBILIER les modalités et conditions selon lesquelles elle serait disposée à poursuivre l’étude de l’acquisition de la partie de fonds de commerce de la société RÉFÉRENCE IMMOBILIER relative à l’activité de transaction exercée dans les quatre agences de HAUTE-SAVOIE, situées à H, ANNEMASSE, NEYDENS et THONON-LES-BAINS.

La lettre prévoit que le prix sera fixé par point de vente sur la base d’un audit à réaliser par son cabinet conseil, avec application d’un coefficient de valorisation de 0,45 applicable au chiffre d’affaires transaction du point de vente concerné au 30/11/2006 lissé sur douze mois, ou de 0,60 du chiffre d’affaires et « une partie des compromis ».

Elle précise sept conditions suspensives : la réalisation d’un audit par un cabinet de son choix, l’absence de toute procédure conservatoire et d’exécution, la renonciation par les employés de la plate-forme téléphonique de FERNEY VOLTAIRE au transfert de leur contrat de travail pour l’activité attachée aux fonds concernés, la communication de la liste des personnels attachés à chacun de ces point de vente, l’accord des propriétaires pour la cession du droit au bail attaché à chacun des locaux, l’absence de procédure collective de la société cédante, et l’homologation par le mandataire ad’hoc qui sera désigné des différents actes à intervenir.

La société CADS souligne que la lettre ne vaut pas offre d’achat mais simple intention, et qu’en cas d’échec des négociations les parties n’auraient aucune obligation l’une envers l’autre.

Les engagements ainsi définis sont ceux d’un accord de principe, qui oblige les souscripteurs à poursuivre de bonne foi les négociations en vue d’un accord futur dont les conditions essentielles restent à définir.

Les appelants soutiennent que du fait que la société E F a acquis le fonds d’H, elle se devait de mener à bien l’acquisition des autres fonds de commerce. Cependant, l’indivisibilité de l’engagement ne résulte pas formellement des termes de la lettre d’intention. En outre, la société RÉFÉRENCE IMMOBILIER a accepté, sans formuler de réserves, la cession séparée du fonds de commerce D’H, tentée intervenue le 27/04/2007 dans le cadre du redressement judiciaire après que la société E F ait fait savoir par lettre du 20/02/2007 qu’elle renonçait à son projet d’acquisition des quatre fonds de commerce.

Ensuite, les appelants soutiennent que la société E F a modifié la portée de ses engagements de manière unilatérale de façon à rendre plus difficiles les conditions de réalisation des engagements souscrits. Cependant, ils ne le démontrent pas.

Par lettre du 06/07/2007, où la société E F a fait savoir à la société RÉFÉRENCE IMMOBILIER et au mandataire ad’hoc qu’en raison du non paiement des loyers du local d’H, elle considérait le processus comme non sécurisé, et qu’à défaut de trouver une solution pour le bail d’H, à laquelle elle demandait à ses interlocuteurs d’oeuvrer, elle renoncerait à son projet d’acquisition des fonds de commerce. Elle a confirmé sa position par lettre du 20/02/2007, où elle relevait en outre la situation fragile de la société RÉFÉRENCE IMMOBILIER révélée par les premiers éléments des audits engagés, qui de plus ont mis l’accent sur les ambiguïtés de certains postes comptables. Il est donc établi qu’à cette date au moins l’une des conditions suspensives n’était pas réalisée, à savoir l’accord du propriétaire du local d’H pour la cession du droit au bail. Il ne peut donc être reproché à la société E F d’avoir alors abandonné son projet.

Enfin, le redressement judiciaire de la société RÉFÉRENCE IMMOBILIER a été ouvert le 06/03/2007, ce qui constituait une cause de caducité de la lettre d’intention.

Par ailleurs, suivant les éléments au dossier, les différents courriers de la société CADS n’ont pas été contestés, et la société RÉFÉRENCE IMMOBILIER n’a pas mis en cause la loyauté de celle-ci avant le 05/07/2007.

La lettre de la société E F à l’administrateur judiciaire en date du 15/03/2007 contient l’offre de reprise par E F H du seul fonds de commerce d’H, et ne mentionne aucunement les autres agences. De plus, l’offre vise la reprise du fonds de commerce d’H , qui n’a plus aucune activité, uniquement en vue de contourner le refus du propriétaire des locaux de céder le droit au bail, qui est l’objet réel de la transaction. Elle n’a donc pas pu avoir pour effet de faire revivre l’accord de principe relatif à l’acquisition des quatre fonds de commerce, devenu caduc.

C’est ainsi que l’acte de cession du fonds d’ H, autorisée par le juge commissaire le 05/04/2007, est intervenue, sans conditions ni réserves, le 27/04/2007.

Les appelants reprochent encore à la société CADS et à E F d’avoir bafoué la clause de confidentialité et d’avoir agi de manière irresponsable en ayant visité fin 2006 le personnel des agences concernées, et présenté le projet d’acquisition, provoquant ainsi « une véritable panique ». Monsieur A dans son attestation versée aux débats par la société RÉFÉRENCE IMMOBILIER indique que « à partir de là les équipes se sont démobilisées en attendant la suite ». Cependant, comme le relèvent les sociétés intimées, de telles visites n’ont pu avoir lieu que sous la houlette, et en tout cas avec l’accord, de la société RÉFÉRENCE IMMOBILIER, qui ne soutient pas, et justifie encore moins, avoir à l’époque protesté contre l’intrusion de la société CADS dans ses agences. En conséquence, la baisse d’activité qui aurait suivi ces visites ne saurait être imputée à la société CADS.

Enfin, il convient de relever que suivant les conclusions prises devant le conseil des prud’homes d’H par les trois salariés de l’agence d’H, versées aux débats par la société RÉFÉRENCE IMMOBILIER elle-même, ces derniers lui reprochaient dans l’instance engagée à son encontre « un désintérêt manifeste » dans la direction de l’agence, qui n’était soutenue par aucune stratégie, et l’absence de publicités dans les journaux gratuits PARU VENDU et TOP ANNONCES à compter de l’automne 2006.

En conséquence, les difficultés de la société RÉFÉRENCE IMMOBILIER ne sauraient être imputées aux agissements prétendument déloyaux de la société CADS ou de la société E F.

Le jugement déféré sera donc confirmé, sauf en ce qu’il a fait application des disposition de l’article 700 du code de procédure civile en faveur des sociétés défenderesses.

Il n’y a pas lieu d’allouer à l’une ou l’autre des parties une indemnité pour frais d’instance. Elles seront déboutées de leurs demandes à ce titre.

Les sociétés intimées seront également déboutées de leurs demandes de dommages-intérêts en rient justifiées.

PAR CES MOTIFS

La Cour

Infirme le jugement déféré en ce qu’il a déclaré Madame Y irrecevable en son action et en ce qu’il a fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en faveur des sociétés défenderesses

Statuant à nouveau,

Déclare Madame Y recevable, mais mal fondée, en ses demandes,

En conséquence l’en déboute ;

Déboute les sociétés défenderesses de leurs demandes relatives aux frais d’instance hors dépens qu’elles ont exposés en première instance

Confirme le jugement déféré pour le surplus,

Déboute la CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL DES SAVOIE, la société CADS IMMOBILIER et la société E de leurs demandes de dommages-intérêts

Déboute les parties de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en instance d’appel

Condamne la SCP C & X ès qualités et Madame Y aux dépens, avec distraction au profit de la SCP LAFFLY-WICKY, avoués, sur son affirmation de droit

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT