Cour d'appel de Lyon, 24 juillet 2012, n° 11/02224

TI Villeurbanne 27 janvier 2011

CA Lyon
Infirmation 24 juillet 2012

Arguments

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Accepté
Indécence du logement
La cour a constaté que le logement était effectivement indécent, ce qui empêche le bailleur de se prévaloir de la résiliation du bail pour demander l'expulsion.
Accepté
Montant de l'indemnité d'occupation
La cour a décidé de réduire l'indemnité d'occupation à 250,00 € en raison des désordres constatés dans le logement.

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Sur la décision

Référence :	CA Lyon, 24 juil. 2012, n° 11/02224
Juridiction :	Cour d'appel de Lyon
Numéro(s) :	11/02224
Décision précédente :	Tribunal d'instance de Villeurbanne, 27 janvier 2011, N° 11-10-000337

Sur les parties

Avocat(s) :	Nathalie PEQUIGNOTJordane GAILLET
Cabinet(s) :	BAUFUME ET SOURBERGM

Texte intégral

R.G : 11/02224

Décision du

Tribunal d’Instance de VILLEURBANNE

Au fond

du 27 janvier 2011

XXX

RG : 11-10-000337

A B

COUR D’APPEL DE LYON

8^e chambre

ARRET DU 24 Juillet 2012

APPELANT :

Monsieur K A B

né le XXX à XXX

XXX

représenté par SCP BAUFUME – SOURBE, avocats au barreau de LYON

assisté de M^e Nathalie PEQUIGNOT, avocat au barreau de LYON

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2011/009218 du 12/05/2011 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de LYON)

INTIMÉE :

Madame C X

XXX

poursuites et diligences de la SAS CHOMETTE

XXX

représentée par la SCP LAFFLY – WICKY, avocats au barreau de LYON

assistée de la SCP J.C. DESSEIGNE ET C. ZOTTA, avocats au barreau de LYON, représentée par M^e GAILLET, avocat

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 07 Novembre 2011

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 07 Mai 2012

Date de mise à disposition : 24 Juillet 2012

Audience présidée par Françoise CLEMENT, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assistée pendant les débats de Nicole MONTAGNE, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Pascal VENCENT, président

— Dominique DEFRASNE, conseiller

— Françoise CLEMENT, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Pascal VENCENT, président, et par Aurore JACQUET, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

Par acte en date du 20 décembre 2006, Madame X C a donné en location à Monsieur A B K un logement d’habitation sis à XXX, moyennant un loyer initial de 450,00 €.

Se plaignant de problèmes d’humidité affectant le logement, le locataire, suspendant le paiement de ses loyers, a sollicité la désignation d’un expert judiciaire ; Monsieur E F nommé par ordonnance de référé en date du 30 juillet 2009, a déposé son rapport le 6 octobre suivant, concluant à la réalité des désordres concernant humidité et condensation et indiquant que le logement ne peut, au sens de la la loi SRU du 13 décembre 2000, être considéré comme un logement décent.

Par acte d’huissier du 2 juin 2009, la bailleresse a donné congé au locataire, pour le terme initialement prévu du bail, soit le 20 décembre 2009, au titre de l’article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoyant une reprise au profit de son fils Y Z.

Monsieur A B est resté dans les lieux et par acte du 8 février 2010, la bailleresse l’a fait citer en résiliation de bail et expulsion, outre condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à son départ effectif des lieux donnés à bail.

Par jugement en date du 27 janvier 2011, le tribunal d’instance de Villeurbanne a :

— validé le congé pour reprise délivré le 2 juin 2009 par Madame X C à Monsieur A B K avec effet au 20 décembre 2009,

— constaté la résiliation du bail,

— autorisé Madame X C à faire procéder à l’expulsion de Monsieur A B K et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, à défaut pour Monsieur A B K d’avoir libéré les lieux dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux,

— fixé l’indemnité d’occupation mensuelle à une somme égale au montant des loyers et charges contractuels qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, et condamné Monsieur A B K à la payer, et ce, à compter du 20 décembre 2009 jusqu’à la libération effective des lieux loués,

— condamné Monsieur A B K à payer à Madame X C la somme 300,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toutes autres demandes contraires ou plus amples des parties,

— condamné A B K aux entiers dépens.

Vu les dernières conclusions signifiées le 20 juin 2011 par Monsieur A B K, appelant selon déclaration du 29 mars 2011, lequel conclut à la réformation du jugement rendu, au débouté de Madame X ou à titre subsidiaire à ce que l’indemnité d’occupation soit réduite à néant compte tenu de l’état d’insalubrité du logement,

Vu les dernières conclusions signifiées le 18 août 2011 par Madame X C qui conclut à la confirmation de la décision critiquée et sollicite l’octroi d’une somme de 2.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 novembre 2011.

MOTIFS ET DÉCISION

Monsieur A B soutient qu’aucune précision n’est fournie sur les conditions de la reprise invoquée, privant en cela le juge de toute vérification possible ; il ajoute que l’indécence du logement interdit à son propriétaire de se prévaloir de la résiliation du contrat pour demander l’expulsion du locataire ; il précise enfin que la procédure de reprise initiée par Madame X n’est en fait qu’une réponse à la mise en place d’une procédure d’expertise judiciaire, pour tenter de se débarrasser d’un locataire revendicatif.

Madame X rétorque quant à elle qu’en application des dispositions de l’article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989 qui seul fonde sa demande de reprise, elle a fait délivrer congé au terme de l’expiration du bail ; elle ajoute qu’aucun contrôle a priori de la réalité de la reprise n’est prévu par les dispositions légales, cette reprise ne pouvant avoir lieu puisque le locataire se maintient à tort dans les lieux.

La bailleresse explique enfin que les travaux préconisés ont été réalisés et que son locataire dont la dette ne fait qu’augmenter, se complaît dans une situation confortable.

Le congé pour reprise délivré au locataire le 2 juin 2009 à effet du 20 décembre suivant, qui indiquait conformément aux dispositions de l’article 15-4 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989, l’identité et adresse du bénéficiaire de la reprise pris en la personne du fils de Madame X, est en tous points conformes aux dispositions susvisées.

Comme l’a donc indiqué à juste titre le premier juge, le contrat de bail a pris fin le 20 décembre 2009.

L’article 1719 1° du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque les locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.

Selon l’expert judiciaire E F, le logement occupé par Monsieur A B est indécent au sens de la loi SRU du 13 décembre 2000 dans la mesure où il ne comporte ni système de ventilation ou aération nécessaire, situation entraînant des phénomènes de moisissures importants, ni système de chauffage fixe, le remplacement des anciennes huisseries en bois par des menuiseries PVC et du bac à douche par le propriétaire n’ayant pas suffit à rendre le logement décent.

Contrairement à ce qu’a indiqué le premier juge, les désordres dont s’est plaint le locataire depuis 2008, ne sont donc pas tous liés à un dégât des eaux que ce dernier aurait passé sous silence.

Le caractère indécent actuel du logement qui s’en trouve donc impropre à l’habitation, interdit au juge, en application des dispositions susvisées, de prononcer l’expulsion de son occupant.

La réalité des désordres relevés par l’expert commande par ailleurs que soit réduite à la somme mensuelle de 250,00 € outre charges, le montant de l’indemnité d’occupation due à compter du 20 décembre 2009 par Monsieur A B.

L’équité et la situation des parties ne commandent pas l’application de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice de Madame X.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Réforme le jugement rendu par le tribunal d’instance de Villeurbanne le 27 janvier 2011 en ce qu’il a prononcé l’expulsion de Monsieur A B K et fixé l’indemnité d’occupation mensuelle à une somme égale au montant des loyers et charges contractuels qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute Madame X C de sa demande en expulsion compte tenu du caractère indécent du logement donné à bail,

Fixe à la somme mensuelle de 250,00 € outre charges le montant de l’indemnité d’occupation dont est redevable Monsieur A B K à compter du 20 décembre 2009,

Confirme le jugement susvisé pour le surplus,

Rejette toute autre demande contraire ou plus ample des parties,

Condamne Madame X C aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, par ceux des mandataires des parties qui en ont fait la demande.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT