COUR D’APPEL DE NOUMÉA

Arrêt du 26 Novembre 2015

Chambre Civile

Numéro R.G. : 14/00370

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 25 Août 2014 par le Tribunal de première instance de NOUMEA (RG n° :12/1835)

Saisine de la cour : 18 Septembre 2014

APPELANT

M. Y X

né le XXX à XXX

XXX

Représenté par la SELARL D&S LEGAL, avocat au barreau de NOUMEA

INTIMÉ

LA COMMUNE DE NOUMEA, représentée par son Maire en exercice

Dont les bureaux sont situés XXX – XXX

Représentée par la SELARL REUTER-DE RAISSAC, avocat au barreau de NOUMEA

AUTRE INTERVENANT

LA SELARL E-F G, es-qualités de mandataire-liquidateur de la SARL PHALCO

Siège social : XXX – XXX

Représentée par la SELARL D&S LEGAL, avocat au barreau de NOUMEA

LA SELARL E-F G, es-qualités de mandataire-liquidateur de la Société GROUPE PHALCO HOLDING

Siège social : XXX – XXX

Comparante, non concluante,

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 29 Octobre 2015, en audience publique, devant la cour composée de :

M. A B, Président de Chambre, président,

M. Christian MESIERE, Conseiller,

M. François BILLON, Conseiller,

qui en ont délibéré, sur le rapport de M. A B.

Greffier lors des débats: M^me Cécile KNOCKAERT

ARRÊT :

— contradictoire,

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,

— signé par M. A B, président, et par M^me Cécile KNOCKAERT, greffier, auquel la minute de la décision a été transmise par le magistrat signataire.

***************************************

PROCÉDURE DE PREMIÈRE INSTANCE

Par acte sous seing privé du 3 septembre 1992, la commune de Nouméa (la commune) donnait à bail, qualifié d’ 'emphytéotique" à M. Y X, pour unedurée de 18 ans à compter de la signature de l’acte, une parcelle de terrain nu, sis à Nouméa, d’une superficie de 10 ares, formant le lot XXX, provenant du lot 'sans numéro’ de 2 ha 14 a 52 ca du Château d’eau.

Ce bail était accordé à M. X, personnellement, sous la condition expresse de n’ « utiliser le terrain loué qu’en vue d’y installer une base et des relais radioélectriques afin de répondre aux besoins de divers services publics ou parapublics, mais aussi des réseaux privés ».

Nonobstant cette clause M. X obtenait de la commune le permis de

construire et faisait édifier sur la parcelle louée une construction en maçonnerie et y installait les SARL Groupe Phalco holding et Phalco dont il était associé et le gérant.

Alors que le bail arrivait à son terme le 3 septembre 2010, la commune avisait M. X par courrier du 29 juin 2009 que celui-ci ne serait pas renouvelé, décision rappelée par un courrier daté du 11 juin 2010.

M. X ayant néanmoins sollicité la prolongation du bail par courrier du 18 août 2010, la commune confirmait sa décision de récupérer la parcelle louée.

Constatant que les lieux n’étaient pas libérés au soir du 3 septembre 2010, la commune invitait par courrier du 22 octobre 2010 M. X à prendre attache avec les services du Domaine dans la perspective de faire connaître les modalités de libération du foncier communal.

M. X répondait par un courrier du 4 novembre 2010 que les lieux seraient libérés à la fin du mois de décembre 2010.

Après avoir fait constater par procès-verbal du huissier le 11 janvier 2011 que les lieux étaient toujours occupés, la commune, considérant M. X occupant sans droit ni titre, saisissait le président du tribunal de première instance de Nouméa statuant en référé afin de solliciter son expulsion.

Par ordonnance du 29 juin 2011, celui-ci se déclarait incompétent pour qualifier la convention des parties et statuer sur le maintien dans les lieux des occupants.

La Commune saisissait alors aux mêmes fins le tribunal administratif de Nouvelle-Calédonie, qui, par jugement du 28 avril 2012, se déclarait incompétent pour en connaître.

Par requête enregistrée au greffe le 17 septembre 2012, la commune faisait citer M. X et les deux SARL devant le tribunal de première instance de Nouméa à l’effet de faire constater que le bail est arrivé à son terme, que M. X occupe les lieux sans droit ni titre de même que les sociétés occupantes de son chef, et d’obtenir l’expulsion sous astreinte de tous les occupants des lieux.

Par jugement des 21 mars 2011 et 2 avril 2012, le tribunal mixte de commerce de Nouméa plaçait les deux SARL Phalco et groupe Phalco holding en liquidation judiciaire, la Selarl E F G étant désigné en qualité de mandataire liquidateur.

M. X et le liquidateur demandaient alors au tribunal de reconnaître que le bail conclu le 3 septembre 1992 avec M. Y X était un bail commercial et que celui-ci, comme la liquidation de ses deux sociétés, avait droit à une indemnité d’éviction et au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de celle-ci.

Par jugement rendu le 25 août 2014, le tribunal de première instance de Nouméa statuait en ces termes :

« Statuant publiquement, en premier ressort et par décision contradictoire,

DIT et JUGE que la Commune de Nouméa a donné à bail à Y X un immeuble non bâti;

CONSTATE que le bail du 3 septembre 1992 liant les parties a pris fin à la date du 4 septembre 2010 ;

DIT et JUGE que depuis le 4 septembre 2010, Y X est occupant sans droit ni titre;

DIT et ORDONNE que Y X devra quitter et rendre libres les lieux dont il était locataire à Nouméa, d’une superficie de 10 ares, formant le lot XXX, provenant du lot 'sans numéro’ de deux hectares quatorze ares cinquante-deux centiares du Château d’eau, dans le mois suivant la signification de la présente décision à défaut de quoi, il en sera expulsé à ses frais, risques et périls ainsi que tous occupants de son chef, et ce, par toutes voies et moyens de droit et même avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

DIT n’y avoir lieu à astreinte ;

CONDAMNE Y X à payer à la Commune de Nouméa une somme de DEUX CENT MILLE (200.000) FRANCS CFP, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;

CONDAMNE Y X aux entiers dépens, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie ».

PROCÉDURE D’APPEL.

Par requête reçue au greffe le 18 septembre 2014, M. Y X interjetait appel du jugement signifié à sa personne le 25 septembre 2014 et au mandataire liquidateur des deux SARL le 18 septembre 2014.

Aux termes de ses « conclusions récapitulatives n°1 », écritures auxquelles la cour se réfère pour le détail de l’argumentation et des moyens, M. X conclut à l’infirmation du jugement déféré en toutes ses dispositions et demande à la cour, statuant à nouveau, de :

à titre principal

débouter la commune de toutes ses demandes,

dire que 'l’acte conclut le 3 septembre 992 entre la commune et M. X est un bail commercial’ et qu’il bénéficie d’un droit au paiement d’une indemnité d’éviction et dispose d’un droit au maintien dans les lieux loués jusqu’au versement de l’indemnité d’éviction ;

à titre subsidiaire, prononcer sa mise hors de cause,

en tout état de cause, condamner la commune à lui payer 450 O00 FCFP en application des dispositions de l’arti’cle 700 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie et aux dépens.

Il fait valoir pour l’essentiel que :

— ll résulte de la délibération qui a précédé la signature du bail et de celle lui accordant un permis de construire pour la construction d’un bâtiment (R+1) sur la parcelle louée que le bail signé le 3 septembre 1992 est un bail commercial;

— Conformément aux dispositions d’ordre public des articles L 145-1 et 2 du code de commerce, il ne peut s’agir d’un bail emphytéotique, le statut des baux commerciaux s’applique au contrat renouvelé de plein droit en 2001 et, faute de congé valablement donné, le bail s’est poursuivi aux mêmes clauses et conditions ;

— 'M. X et les sociétés dont il est le gérant’ disposent en conséquence d’un droit au renouvellement du bail commercial et à défaut au maintien dans les lieux jusqu’au paiement d’une indemnité d’éviction ;

— 'll découle de ce qui précède que, bien que formellement consenti à M.

X, le bail, dont l’objet était de permettre l’exercice d’une activité économique, doit être réputé avoir été accordé à la SARL Phalco’ et en conséquence sa mise hors de cause s’impose.

Aux termes de ses « conclusions d’appel incident » reçues au greffe le 7 avril 2015, écritures auxquelles la cour se réfère pour le détail de l’argumentation et des moyens, la Selarl E F G, agissant es qualités de mandataire liquidateur de la SARL Phalco, reprend, dans des termes identiques, les moyens et prétentions de M. X.

Aux termes de ses conclusions reçues au greffe le 3 mars 2015, écritures auxquelles la cour se réfère pour le détail de l’argumentation et des moyens, la commune conclut à la confirmation en toutes ses dispositions du jugement entrepris et à la condamnation de M. X à lui payer 450 000 F CFP en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie et aux dépens.

Elle fait valoir en substance que :

— L’acte sous seing privé du 3 septembre 1992 a pour objet de donner à bail à M. X, personnellement et non en sa qualité de gérant de sociétés qui n’étaient pas encore créées, une parcelle de terrain nu de 2 ha 14 a 52 ca ;

— Le premier juge a écarté à juste titre toute intention des parties de conclure un bail commercial, quand bien même le contrat a été qualifié à tort de « bail emphytéotique», le statut des baux commerciaux ne pouvant être attribué à M. X au seul motif qu’il est resté dans les lieux contre la volonté du bailleur, alors même que plus aucune activité commerciale n’y est exercée depuis le terme du bail, du fait notamment de l’ouverture de procédures de liquidation judiciaire à l’encontre des deux sociétés qu’il gérait ;

— ll y a donc lieu d’appliquer les clauses contractuelles, lesquelles ne prévoient pas de renouvellement par tacite reconduction, alors qu’elle a manifesté à plusieurs reprise son intention de reprendre le bien et que M. X a expressément reconnu que le bail était expiré depuis le 4 septembre 2010 et que les sommations interpellatives des 2 et 4 janvier 2012 démontrent que plusieurs personnes occupent les lieux en vertu de baux d’habitation précaires consentis par M. X et son épouse en fraude des droits de la commune ;

— A titre infiniment subsidiaire sur la qualification du contrat en bail commercial, le statut des baux commerciaux prévu par le décret du 30 septembre 1953 n’étant applicable en Nouvelle-Calédonie qu’aux baux conclus ou renouvelés après le 15 mars 1999, il ne s’applique pas au bail litigieux qui serait soumis aux dispositions de la loi du 30 juin 1926 modifié par celle du 13 juillet 1933, de sorte qu’à défaut de notification de sa volonté de renouveler le bail, le locataire est déchu de tout droit au renouvellement.

La SARL groupe Phalco holding est régulièrement représentée par son liquidateur mais n’a pas conclu.

Par ordonnances datées du 27 juillet 2015, l’affaire était clôturée au 29 septembre 2015 et fixée à l’audience du 29 octobre 2015.

MOTIFS DE LA DÉCISION.

En application des dispositions de l’article 1134 du Code civil « Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les

causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi ».

Par le bail du 3 septembre 1992, la commune de Nouméa donnait en location à M. X une parcelle non bâti lui appartenant située dans le quartier de la Valléedu Génie, frappée de servitudes radioélectriques de protection du centre de réception de la crête 117 et de la liaison hertzienne de Nouméa, centre de production RFO, pour une durée de 18 ans, sous la condition expresse de n’utiliser le terrain loué qu’en vue d’y installer une base et des relais radioélectriques afin de répondre aux besoins de divers services publics ou para-publics, et de réseaux privés, moyennant un loyer annuel de 150.000 FCFP.

Ce bail prévoyait expressément que :

il ne pourra se proroger par tacite reconduction (article 1),

il sera résilié de plein droit en cas de changement de destination du terrain ou des installations qui y seront réalisées, tout comme en cas d’abandon manifeste des installations par monsieur X pendant au moins six mois ou de cessation de ses activités, un mois après une mise en demeure (article 2),

le preneur s’opposera à tous empiétements et usurpations et avertira la bailleresse de ceux qui pourraient être commis sous peine d’en demeurer responsable (article 4),

les installations apportées par le preneur resteront la propriété de la commune après résiliation ou non renouvellement du bail (article 9).

Cette convention avait été précédée d’une délibération n° 92/111 du 26 mai 1992 par laquelle le conseil municipal de la ville de Nouméa autorisait la passation d’un bail emphytéotique d’une durée de 18 ans avec M. X.

Les parties s’accordent pour constater que le bail du 3 septembre 1992 a été à tort qualifié de « bail emphytéotique » alors qu’il contient des clauses contraires au droit réel immobilier accordé à l’emphytéote.

Pour autant aucun des cocontractants ne soutient que son consentement a été vicié et que le « contrat de louage de choses '' serait nul.

Les dispositions du bail doivent en conséquence s’appliquer dans la mesure ou elles ne sont pas contraires aux dispositions des articles 1709 et suivants du code civil, une durée de 18 ans ne pouvant s’assimiler à un bail perpétuel.

En toute hypothèse le fait que dans sa délibération du 26 mai 1992 le conseil municipal ait pris en compte que « l’activité de M. Y X revêt un caractère commercial. En conséquence le tarif accordé par la ville de Nouméa pour l’installation d’une base et de relais radio-électriques paraît peu élevé car l''intéressé bénéficierait dans le cadre de son activité professionnelle d’un avantage injustifié non conforme au principe d’égalité de traitement des citoyens» ne peut avoir ni pour objet ni pour effet de changer la nature du bien loué, qui a toujours été « une parcelle de terrain nu – pour l’installation d’une base et de relais radio-électriques ».

ll s’agit d’autant moins de la location d’un « local a usage commercial » soumis à des règles spécifiques, que la SARL Phalco n’a été immatriculée que le 9 février 1993.

S’il n’est pas discuté qu’elle était domiciliée sur le terrain loué par son gérant à la commune, le premier juge relève à juste titre qu’elle avait un objet social contraire à l’article 2 du bail relatif à la destination des lieux, et que M. X ne peut se prévaloir des baux qu’il a lui-même conclu avec les sociétés Phalco et Groupe Phalco holding, en fraude des droits de la commune, pour prétendre bénéficier d’un bail commercial une fois le bail arrivé à terme.

La prétention selon laquelle le bail se serait prorogé sans discontinuité est d’ailleurs très surprenante dès lors que

l’appelant indiquait dès novembre 2011 que la SARL groupe Phalco holding avait quitté les lieux,

les deux SARL sont en liquidation judiciaire depuis respectivement 3 et 4 ans,

l’occupation des lieux objets du bail litigieux, par les différentes personnes physiques dont les noms sont relevés par les sommations interpellatives de janvier 2012, est sans contestation possible à usage d’habitation et non commercial,

M. X sollicite, en ce qui le concerne, sa « mise hors de cause».

C’est donc à juste titre que le premier juge a retenu que les baux qu’avait pu consentir M. X aux sociétés dont il était l’associé et le gérant, sans l’accord du bailleur, n’étaient pas opposables à la commune.

ll est constant que dès novembre 2010 M. X reconnaissait expressément que le bail était arrivé à son terme le 4 septembre 2010 et demandait un délai pour quitter les lieux.

L’article 1°' du contrat prévoit expressément que le bail ne peut être prorogé par tacite reconduction mais seulement d’un commun accord entre les parties, à la demande du preneur faite par lettre recommandée avec accusé de réception six mois avant le terme du bail, sous réserve qu’il ait rempli jusqu’alors les conditions du bail.

Force est de constater que non seulement une telle demande n’a jamais été formulée mais que la commune a manifesté à de nombreuses reprises depuis 2009 son souhait de reprendre possession des lieux et son refus de toute prorogation.

Il y a lieu en conséquence de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a ordonné l’expulsion des lieux de M. X, ainsi que celle de tout occupant de son chef.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de première instance de Nouméa le 25 août 2014 ;

Condamne M. X à payer à la commune de Nouméa 450 000 F CFP en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie ;

Le condamne aux dépens ;

Dit que M^e Reuter pourra recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont il aura fait l’avance sans avoir reçu provision.

Le Greffier, Le Président,