XXX

MINUTE N° 16/0531

Copie exécutoire à :

— M^e Anne CROVISIER

— M^e Valérie SPIESER

Le 27/06/2016

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRET DU 27 Juin 2016

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A 15/01600

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 17 février 2015 par le tribunal d’instance de SCHILTIGHEIM

APPELANT :

Monsieur C Z

XXX

XXX

Représenté par M^e Anne CROVISIER, avocat à la cour

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2015/002970 du 23/06/2015 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de COLMAR)

INTIMEE ET APPELANTE INCIDENTE :

Madame E Y

XXX

XXX

Représentée par M^e Valérie SPIESER, avocat à la cour

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 23 mai 2016, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me MARTINO, Présidente de chambre

M^me WOLF, Conseiller

M^me FABREGUETTES, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. X

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Annie MARTINO, président et M. Christian X, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par contrat en date du 31 juillet 2010, Monsieur O Y a donné à bail à Monsieur C Z un logement sis XXX à Bischheim, moyennant le paiement d’un loyer d’un montant de 400 euros augmenté d’une avance sur charges de 20 euros.

Par acte d’huissier en date du 31 janvier 2013, Madame E Y, héritière du bailleur, a donné congé de ce bail à Monsieur Z pour reprise du logement par sa fille K Y, épouse B.

Monsieur Z ayant refusé de quitter les lieux, Madame Y a saisi, le 24 septembre 2013, le tribunal d’instance de Schiltigheim pour en dernier lieu faire constater la validité du congé, demander l’expulsion du locataire et sa condamnation, outre aux dépens de l’instance, au paiement d’une somme de 2 400 euros au titre des arriérés de loyers et charges de février à juillet 2003 et d’une indemnité d’occupation de 400 euros jusqu’à son départ, finalement intervenu le 15 mars 2014, soit au total une somme de 3000 euros.

Elle réclamait aussi 1 000 euros à titre de dommages et intérêts et 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur Z s’est opposé à la demande en faisant valoir le caractère frauduleux du congé et l’insalubrité du logement, constatée lors d’une enquête sanitaire de la Ville de Bischheim le 12 septembre 2012.

Il a demandé la résiliation du bail aux torts de la bailleresse, la dispense à titre de dommages et intérêts du paiement des loyers correspondant à ses arriérés et de l’indemnité d’occupation et la condamnation de Madame Y à lui payer une somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts pour non réalisation des travaux imposés et une indemnité de réinstallation de 2 400 euros, ainsi qu’un montant de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement en date du 17 février 2015, le tribunal a dit le congé pour reprise donné par Madame Y frauduleux et l’a condamnée à payer à Monsieur Z une somme de 2 400 euros à titre de dommages et intérêts pour son déménagement et sa réinstallation.

Il a estimé que le logement n’avait pas été déclaré insalubre, mais seulement non conforme sur certains points au règlement sanitaire départemental, sans obligation de travaux, et il a donc débouté Monsieur Z de sa demande de dispense du versement des loyers, le condamnant à payer à Madame Y la somme de 5 400 euros réclamée au titre des arriérés et de l’indemnité d’occupation.

Le tribunal a partagé les dépens et dit qu’il n’y avait pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur C Z a interjeté appel le 26 mars 2015 et, par conclusions déposées le 6 janvier 2016, il demande l’infirmation partielle de ce jugement sur ses prétentions non satisfaites et reprend sa demande de résiliation du bail aux torts de la bailleresse pour cause d’insalubrité à la date du 10 février 2014 et de dispense de paiement des loyers de février 2013 au 15 mars 2014, subsidiairement la résiliation du bail pour cause d’indécence et la condamnation de Madame Y, outre aux dépens de l’instance, à lui payer la somme de 5 400 euros à titre de dommages et intérêts.

Par conclusions communiquées le 16 novembre 2015, Madame E Y forme un appel incident pour réclamer elle aussi l’infirmation du jugement, ainsi que la validation du congé et la condamnation de Monsieur Z à lui payer les sommes de :

' 2520 euros au titre des arriérés de loyer au 31 juillet 2013, avances sur charges comprises, avec les intérêts au taux légal à compter de chaque échéance mensuelle,

' 4 200 euros au titre de l’indemnité d’occupation jusqu’au 1^er mai 2014, après fixation de cette indemnité à 420 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de chaque échéance mensuelle,

' 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame Y demande aussi que Monsieur Z soit débouté de toute demande de dommages et intérêts à quelque titre que ce soit en raison de l’absence de faute et de préjudice démontrés.

Il convient en application de l’article 455 du code de procédure civile de se référer aux conclusions respectives des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions.

MOTIFS DE LA DECISION

' sur le congé

Madame E Y a fait délivrer le 31 janvier 2013 à Monsieur Z un «congé reprise pour habiter» visant l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 et indiquant que le congé, donné à effet du 31 juillet 2013, est justifié par la décision de reprendre les locaux afin d’y fixer la résidence principale de Madame K B, née Y, fille de Madame E Y.

Il appartient à la bailleresse qui a délivré le congé de justifier de la réalité du motif invoqué, à savoir en l’espèce de la reprise du logement par sa fille pour en faire son habitation principale, qui doit selon une jurisprudence constante intervenir dans un délai raisonnable après la prise d’effet du congé.

Madame Y, qui estime à tort que c’est au contraire à Monsieur Z de prouver la fraude, évoque des travaux qui auraient été réalisés dans le logement après sa libération et une facture d’électricité «au nom du propriétaire», mais la facture en question est au nom de S Y et concerne une période de consommation du 27 au 30 août 2013 où l’appelant occupait encore son appartement et, de même, la seule facture de travaux intéressant l’appartement du rez-de-chaussée à droite loué par Monsieur Z, fait état de l’installation de deux entrées d’air VMC auto réglable en décembre 2013, à une époque où l’appelant occupait encore les lieux.

Aucun élément ne prouve ainsi que Madame B a occupé à un moment donné le logement libéré par Monsieur Z, lequel produit un constat d’huissier qu’il a fait réaliser le 10 novembre 2014, d’où il résulte au contraire que la sonnette intérieure de son ancien appartement porte toujours son nom et qu’une locataire présente, Madame Q R, a indiqué que le logement libéré par Monsieur Z en mars 2014 et celui du deuxième étage libéré en septembre 2013 par Madame A – qui avait fait l’objet d’un congé pour reprise par le fils de Madame Y -, «sont restés inoccupés jusqu’à ce jour depuis le départ respectif de leurs occupants».

Le caractère frauduleux du congé est donc avéré et dès lors Monsieur Z est en droit d’obtenir l’indemnisation du préjudice qui en est résulté pour lui, et que le premier juge a exactement évalué à la somme de 2400 € tenant compte du préjudice lié à la perte illégitime du cadre de vie, aux frais de déménagement et à l’obligation de régler un loyer à un montant bien supérieur que précédemment.

Il est précisé que si ce congé ne peut être validé comme le demande Madame Y, il n’y a pas lieu pour autant de procéder à son annulation, d’ailleurs non réclamée par le locataire, ce congé ayant en l’espèce produit ses effets à la date du 31 juillet 2013 où il n’était pas encore contesté et la fraude non encore réalisée.

' sur l’insalubrité ou l’indécence du logement et ses conséquences

La cour rappelle qu’aux termes des articles 1719 et 1720 du code civil le bailleur est tenu de délivrer la chose louée au preneur en bon état de réparations de toute espèce et s’il s’agit de son habitation principale un logement décent et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant toute la durée du bail.

Ces obligations sont reprises à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 qui précise qu’un logement décent ne doit pas laisser apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et être doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation, les caractéristiques correspondantes étant définies par un décret du 30 janvier 2002.

Ce décret, qui peut être complété par des règlements sanitaires locaux, dispose notamment qu’un logement doit assurer le clos et le couvert, soit être protégé contre les infiltrations d’eau, que l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne doit pas présenter les risques manifestes sus visés, que les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et être en bon état d’usage et de fonctionnement, que les dispositifs d’ouverture et de ventilation doivent permettre un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale et que les pièces principales doivent bénéficier d’un éclairement naturel suffisant et d’une ouverture donnant à l’air libre.

Il précise aussi les éléments d’équipement et de confort exigés a minima : installation de chauffage, alimentation en eau potable, évacuation des eaux usées, cuisine pouvant recevoir un appareil de cuisson et équipé d’un évier avec eau chaude et froide, un wc séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, un équipement pour la toilette corporelle comprenant une baignoire ou une douche et un réseau électrique permettant l’éclairage et le fonctionnement des appareils ménagers courants.

A défaut de présenter ces caractéristiques, un logement peut être déclaré indécent ou insalubre, s’il présente des risques pour la santé, et le locataire est en droit de demander à son bailleur, le cas échéant sur intervention de l’autorité administrative qui peut prendre un arrêté d’insalubrité ou de péril ou par recours au juge, soit la réalisation de travaux de mise en conformité, avec dispense totale ou partielle du paiement des loyers pendant la durée de ces travaux selon que le logement est ou n’est pas jugé inhabitable, soit des dommages et intérêts pour les troubles de jouissance subis pendant toute la durée du bail.

En l’espèce, Monsieur Z et Madame A ont demandé l’intervention de la direction de l’urbanisme de la Ville de Bischheim pour faire constater l’état délabré de l’immeuble dont ils étaient alors locataires, laquelle a fait diligenter le 12 septembre 2012 une enquête menée par un représentant de l’Agence Régionale de Santé et deux représentants de la Mairie, en présence de Madame Y, propriétaire.

Le compte rendu de cette enquête met en évidence plusieurs non conformités au Règlement Sanitaire Départemental dans le logement du rez-de-chaussée, porte droite, occupé par Monsieur Z, à savoir des WC donnant directement dans la cuisine en infraction à l’article 33 de ce règlement, une installation électrique dangereuse, notamment dans la cuisine, à faire vérifier et mettre en sécurité conformément à l’article 51 de ce règlement, des traces de moisissures dans les pièces d’eau, impliquant de rechercher et remédier à toutes les causes d’humidité comme imposé par l’article 33 de ce règlement et de créer dans les pièces de service un système de ventilation efficace avec arrivée d’air permanente comme prévu à l’article 40-1 de ce même règlement.

Ce rapport relève aussi que la chambre a un éclairement insuffisant, seule une petite lucarne composant l’ouvrant de la pièce, et ne peut donc pas être considérée comme une pièce de vie.

Même si ce rapport n’a donné lieu à aucune décision administrative imposant la réalisation de travaux, il n’en demeure pas moins qu’il a permis de constater plusieurs causes d’indécence du logement, qui, si elles ne rendaient pas les lieux en totalité inhabitables, créaient néanmoins un risque pour la sécurité physique (installation électrique non conforme) ou la santé (proximité des WC avec le lieu des repas, humidité, manque de ventilation) du locataire.

Monsieur Z n’ayant pas immédiatement demandé au juge au vu de ce constat à être dispensé de payer ses loyers en tout ou partie, mais ayant cessé de son propre chef de respecter son obligation de payer le prix du bail aux termes convenus, il est mal venu de demander a posteriori une légitimation de ce non paiement et il ne peut donc être fait droit à sa demande visant à une telle dispense qui ne peut être ordonnée rétroactivement.

Par contre, il est en droit de demander des dommages et intérêts pour les troubles de jouissance qu’il a subis du fait des risques encourus durant toute la période de location et faute d’intervention rapide de la bailleresse pour remédier à l’ensemble des désordres ' les travaux entrepris par Madame Y s’étant, comme déjà relevé, limités pour le logement de l’appelant à la création d’une VMC en décembre 2013.

La cour évalue en l’occurrence le préjudice subi par Monsieur Z, faute d’éléments plus concrets, pour une période légale d’occupation du 31 juillet 2010 au 31 juillet 2013, date d’effet du congé ' les troubles de jouissance ne pouvant être invoqués par un occupant sans droit ni titre ' à 80 euros par mois, soit 2880 euros pour trente-six mois, montant qui lui sera accordé à titre de dommages et intérêts, avec les intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ' le jugement entrepris étant infirmé sur ce point.

— sur le surplus

Monsieur Z n’ayant pas saisi le tribunal d’une demande de résiliation du bail avant le congé délivré par Madame Y, qui a produit ses effets le 31 juillet 2013 bien qu’ayant été considéré a posteriori comme frauduleux, et ayant depuis lors quitté les lieux, il ne peut être fait droit à cette demande de résiliation qui est à la fois tardive et sans objet.

Monsieur Z doit par ailleurs être condamné au paiement des loyers qu’il était tenu de verser mensuellement en vertu du bail, faute de dispense judiciaire, jusqu’à la prise d’effet du congé, soit la somme de 2 400 euros représentant ces loyers pour la période de février à juillet 2013 inclus.

Il doit aussi être condamné pour son occupation sans droit ni titre du logement postérieurement à la date d’effet du congé à une indemnité qu’il est justifié de fixer eu égard à l’état d’indécence du logement au montant mensuel de 320 euros équivalente au loyer payé antérieurement, soit pour la période courant du 1^er août 2013 au 15 mars 2014, date reconnue en première instance par Madame Y comme ayant été celle de libération des lieux, une somme totale de 2400 euros pour 7,5 mois d’occupation.

Ces montants seront assortis des intérêts au taux légal à compter de la demande initiale, soit le 24 septembre 2013, qui valait mise en demeure.

Il est précisé qu’il n’est pas fait droit à la demande de condamnation au paiement de l’avance sur charges, car Madame Y ne justifie pas de ces charges, ni de leur régularisation annuelle ou d’un décompte final lors de la sortie des lieux.

Il y a lieu de constater la compensation entre les créances réciproques des parties, toutes exprimées en argent.

Madame Y, qui succombe à deux reprises, sera tenue des dépens de première instance et d’appel.

L’équité n’impose pas par contre l’application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une ou l’autre des parties, Monsieur Z disposant au demeurant de l’aide juridictionnelle totale.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, après en avoir délibéré conformément à la loi,

CONFIRME le jugement déféré sauf en ce qu’il a condamné M. Z au paiement de la somme de 5400 € (cinq mille quatre cents euros), en ce qu’il a débouté M. Z de sa demande de dommages et intérêts pour troubles de jouissance, a refusé de constater le caractère partiellement indécent du logement loué, en ses dispositions concernant les dépens ;

Et statuant à nouveau dans cette seule limite,

CONDAMNE M. Z à payer à M^me Y la somme de 4800 € (quatre mille huit cents euros) au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation, les intérêts étant dus sur chaque échéance impayée à compter de sa date ;

CONSTATE le caractère partiellement indécent du logement loué ;

CONDAMNE M^me Y à payer à M. Z la somme de 2880 € (deux mille huit cent quatre-vingts euros) à titre de dommages et intérêts avec les intérêts au taux légal à compter de ce jour ;

MET les dépens de première instance à la charge de M^me Y ;

Et y ajoutant,

CONSTATE qu’il s’opérera compensation entre les créances réciproques ;

DEBOUTE les parties de toutes autres demandes ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en l’espèce ;

CONDAMNE M^me Y aux dépens.

Le greffier La présidente de chambre