R.G : 13/05620

décision du tribunal de grande instance de Lyon

Au fond du 21 mai 2013

10^e chambre

RG : 12/01554

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1^re chambre civile B

ARRET DU 21 Janvier 2014

APPELANT :

M C B

né le XXX à XXX

XXX

XXX

représenté par Maître Raoudha MAAMACHE, avocat au barreau de LYON substitué par Maître Nasser ZAIR avocat au barreau de LYON

INTIMEE :

M^me I Y A

née le XXX à XXX

XXX

XXX

représentée par Maître Fouziya BOUZERDA, avocat au barreau de LYON substitué par Maître Nadia BOUMEDIENE avocat au barreau de LYON

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 25 Novembre 2013

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 03 Décembre 2013

Date de mise à disposition : 21 Janvier 2014

Audience tenue par Jean-Jacques BAIZET, président et G H, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,

assistés pendant les débats de Patricia LARIVIERE, greffier

A l’audience, G H a fait le rapport, conformément à l’article 785 du code de procédure civile.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Jean-Jacques BAIZET, président

— Pierre BARDOUX, conseiller

— G H, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Jean-Jacques BAIZET, président, et par Patricia LARIVIERE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

Suivant contrat en date du 1^er novembre 2005, M^me Y A a pris à bail un local commercial à usage de café bar, au XXX à Villeurbanne.

Ce local a été acquis par M B.

Par courrier du 21 février 2007,M^me Y-A a demandé l’autorisation de procéder à sa charge à des travaux d’aménagement de la cave dans le but d’y faire une deuxième salle afin d’agrandir l’activité commerciale.

Par un courrier en réponse daté du 15 mars 2007, X a fait part qu’il était disposé à accepter une telle modification sous réserve d’une augmentation de loyer de 300 € HT par mois, et qu’il se tenait à disposition pour régulariser un avenant au bail.

Dans les semaines qui ont suivi, M^me Y A s’est plaint d’un problème d’affaissement du sol dans la salle bar au rez de chaussée et d’un problème d’humidité dans un angle de la cave.

Elle a procédé à une déclaration de sinistre à sa compagnie d’assurance, laquelle a mandaté un expert.

Parallèlement, le 17 décembre 2007, X a fait constater par huissier de justice que les locaux loués avaient fait l’objet de travaux portant sur la structure de l’immeuble, et que notamment, une poutre métallique supportant le plancher du rez de chaussée avait été sciée au niveau de l’escalier.

L’expert désigné par la compagnie d’assurance de M^me Y A a mis en évidence dans son rapport du 26 février 2008 :

— que l’affaissement du plancher était dû à l’usure du plancher de type «poutrelles métalliques et hourdis en mâchefer» en raison de l’ancienneté de l’immeuble et de la corrosion au niveau des poutrelles métalliques,

— que l’humidité dans la cave avait pour origine une fuite repérée au niveau d’un tabouret extérieur de récupération d’eaux usées générales de l’immeuble,

— que le frère de M^me Y A avait entrepris les travaux d’aménagement de la cave avec démolition de murs de refend , sans risque spécifique de stabilité à condition d’étayer les lieux pendant le chantier et de respecter les éléments techniques à mettre en oeuvre pour éviter tout problème.

Par courrier du 22 septembre 2008, l’avocate de M^me Y A a mis en demeure son bailleur d’avoir à réaliser les travaux nécessaires pour remédier à l’affaissement du sol et d’avoir à rembourser la facture de la société Sodely intervenue pour la réparation du tabouret extérieur.

Par courrier du 17 octobre 2008, M B s’est opposé aux demandes et a répondu que les travaux avaient été réalisés sans son accord préalable et en violation des clauses du bail ( absence d’architecte).

C’est dans ces conditions que M^me Y A a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Lyon d’une demande d’expertise judiciaire à laquelle il a été fait droit par ordonnance rendue le 3 mars 2009.

M Z désigné en qualité d’expert déposera son rapport le 16 mai 2011.

Le 19 novembre 2010, X a fait délivrer à M^me Y-A un commandement de payer la somme principale de 2634,32 € en visant la clause résolutoire contenue au bail.

Ce commandement étant resté sans effet, X a assigné M^me Y A devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Lyon en constatation de la clause résolutoire , aux fins d’expulsion, et en paiement des sommes dues et d’une indemnité d’occupation jusqu’au départ effectif des lieux.

Par ordonnance réputée contradictoire du 28 février 2011, le juge des référés a fait droit aux demandes de M B.

Sur appel de M^me Y A, cette ordonnance a été réformée par la cour d’appel de Lyon par un arrêt du 27 septembre 2011, compte-tenu de l’existence d’une contestation sérieuse.

Par acte du 28 octobre 2011, M^me Y A a fait assigner M B devant le tribunal de grande instance de Lyon aux fins de le voir condamner à lui payer la somme de 43 500 € HT correspondant au montant des travaux de remise en état de l’immeuble et de réfection du plancher, outre une certaine somme en réparation des divers préjudices subis.

Elle a soutenu que l’expert judiciaire avait constaté la réalité de l’affaissement du plancher et que les réparations incombaient au bailleur au titre de son obligation de délivrance.

M B, n’ayant pas constitué avocat, le tribunal de grande instance de Lyon, statuant par jugement réputé contradictoire, dans jugement du 21 mai 2013, a :

— condamné M B à payer à Madame Y A la somme de 52 026 € TTC, à charge pour cette dernière de faire réaliser les travaux de reprise du plancher tels que préconisés dans le rapport d’expertise,

— condamné Monsieur B à payer à Madame Y A la somme de 13 265 € en indemnisation de ses préjudices,

— condamné Monsieur B à payer à Madame Y A la somme de 2 500 € en application de l’article 700 du Code de Procédure civile.

Le tribunal a retenu :

— que s’agissant de réparations qui touchent le gros oeuvre, elles doivent être prises en charge par le bailleur, au titre de son obligation de délivrance,

— que la demande de M^me Y- A comprennait implicitement celle tendant à être autorisée à réaliser les travaux pour le compte de X.

M B a relevé appel de ce jugement.

Aux termes du dispositif de ses conclusions, il demande qu’il plaise à la cour de :

XXX

— Dire et juger que la résiliation du bail commercial rend sans objet la demande de travaux sur le parquet,

XXX

— Dire et juger qu’en exécution du bail commercial, les coûts des travaux sur le plancher doivent être supportés par le preneur,

XXX

— Dire et juger que même si les travaux sur le plancher devaient être mis à la charge du bailleur, la faute commise par le preneur oblige ce dernier à supporter l’intégralité des frais de remise en état du plancher,

— Dire et juger qu’en l’absence de mise en demeure du bailleur d’effectuer des travaux précis et d’un refus de ce dernier de les effectuer, le bailleur sera libre de choisir l’entreprise qui sera chargée d’entreprendre les travaux préconisés par l’expert sans être limité par le devis choisi par l’expert,

— Désigner éventuellement un expert chargé de procéder à la réception des travaux qui auront été effectués par l’entreprise choisie par le bailleur,

EN TOUT ETAT DE CAUSE

— Débouter Madame Y A Fouziya de ses moyens d’irrecevabilité de la demande de résiliation du bail commercial,

— Constater la résiliation du bail commercial pour défaut de paiement de l’arriéré locatif suite au commandement de payer du 19 novembre 2011 et du 10 juin 2013,

— Dire et juger que même en l’absence de constatation de la clause résolutoire, le bail doit être résilié aux torts exclusifs du preneur pour violation grave et répétées des stipulations du bail commercial notamment en ce qui concerne le paiement du loyer et des charges à l’échéance, l’obligation de fournir une assurance pour l’appartement inclus dans le local commercial, l’obligation de disposer d’une autorisation du bailleur pour entreprendre des travaux modificatifs dans les locaux, l’obligation de maintenir le local commercial ouvert toute l’année,

— Dire et juger que le préjudice indemnisable ne peut couvrir que la période allant de l’apparition des désordres jusqu’à la résiliation du bail,

— Débouter Madame Q Y-A de sa de demande d’indemnisation faute de preuve d’un préjudice indemnisable et d’un lien de causalité avec les désordres allégués,

— Condamner Madame Y A Fouziya aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Raoudha MAAMACHE, ainsi qu’au paiement d’une somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile».

Il soutient :

— que sa demande est recevable puisque l’article 564 du code de procédure civile présuppose que la partie à laquelle on l’oppose ait été constituée en première instance ,

— que les décisions rendues en matière de référé, n’ont pas au principal, l’autorité de la chose jugée,

— que le 19 novembre 2010, il a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un arriéré locatif évalué à 4 706,58 € et arrêté au 31 janvier 2011,

— que les causes du commandement n’ayant pas été réglées dans le délai d’un mois, la clause résolutoire était acquise, nonobstant l’arrêt de la cour d’appel,

— que le paiement de la dette postérieurement au délai d’un mois, comme cela a été le cas en l’espèce, n’empêche pas la résolution du bail sauf suspension de la clause résolutoire par l’octroi de délais de paiements, ce qui n’est pas le cas en l’espèce,

— qu’en tout état de cause, la résiliation du bail commercial doit être prononcée aux torts du preneur, qui a commis plusieurs fautes graves à savoir :

* défaut de paiement régulier et intégral des loyers,

* travaux effectués sans autorisation,

* défaut d’exploitation permanente du local loué en raison d’une fermeture administrative de 6 mois,

* défaut d’assurance pour la partie habitation des locaux.

— subsidiairement, que les travaux doivent rester à la charge du preneur en application du bail et en raison de la faute du preneur qui a entrepris des travaux non conformes aux règles de l’art,

— que, sauf urgence, le bailleur ne doit rembourser au preneur les travaux dont il est tenu que s’il a été préalablement mis en demeure de les réaliser et, à défaut d’accord, que si le preneur a obtenu une autorisation judiciaire de se substituer à lui,

— qu’en tant que bailleur, il n’a jamais été mis en demeure d’exécuter les travaux,

— que le premier juge a statué ultra petita en considérant que la demande d’autorisation de se substituer au bailleur était implicite et contenue dans la demande de condamnation à ce qu’il supporte les frais des travaux à entreprendre.

M^me Y A, demande à la cour :

— de déclarer M B irrecevable et mal fondé en da demande,

— de constater, à l’instar du tribunal, les manquements contractuels fautifs de M B, directement à l’origine du trouble de jouissance de l’immeuble loué et de l’exploitation du bar,

Par conséquent :

— de confirmer le jugement du 27 mai 2013,

— de condamner M B à lui payer la somme de 43.500 € ht, soit 52.026 € , correspondant au montant des travaux de remise en état de l’immeuble et de réfection du plancher,

— de condamner M B à l’ indemniser et à lui payer à titre de légitimes dommages et intérêts les sommes suivantes :

* 9.410 € en réparation des préjudices subis en raison de la fermeture du bar pendant la durée des travaux, ou à tout le moins la somme de 7.065 € telle que retenue par 1 ' expert,

* 12.233 € en réparation des préjudices subis au titre de la perte de clientèle consécutivement à la fermeture du bar pendant les travaux, ou à tout le moins la somme de 6.200 € telle que retenue par l’expert,

* 3.880,33 € en réparation des préjudices subis au titre des troubles générés au regard du risque dans le cadre de son exploitation,

— de condamner M B à lui payer et porter la somme de 10.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner M B à supporter les entiers dépens d’instance qui comprendront les frais d’expertise et qui seront distraits au profit de Maître Bouzerda, avocat sur son affirmation de droit, en application de l’article 699 du nouveau code de procédure civile.

Elle soutient :

— que la demande de X aux fins de résiliation du bail est une demande nouvelle irrecevable en application de l’article 564 du Code de procédure civile,

— que cette demande se heurte à l’autorité de la chose jugée attachée à l’arrêt de la cour d’appel de Lyon qui avait rejeté la demande de résiliation après avoir constaté le paiement des loyers par M^me Y A,

— qu’elle a réglé les causes du commandement délivré en juin 2013 et est à jour du règlement de ses loyers,

— que le propriétaire ne lui a jamais adressé d’avis d’échéance indiquant clairement le montant du loyer révisé, et ne lui a jamais reproché de ne pas avoir réglé la totalité des loyers,

— qu’elle n’a manqué à aucune de ses obligations, notamment à celle concernant l’assurance du local commercial et l’appartement,

— que si elle a dû fermer son fonds durant six mois, c’est uniquement en raison d’un arrêté préfectoral de fermeture provisoire, le temps d’une enquête,

— qu’il appartient au bailleur de supporter la charge des travaux affectant le gros oeuvre.

MOTIFS

Sur les demandes relatives à la résiliation du bail

1) Sur la recevabilité de ces prétentions

Il ne peut être reproché à M B d’avoir présenté une prétention nouvelle en appel au sens de l’article 564 du code de procédure civile, alors qu’étant non comparant en première instance, il n’en avait présenté aucune devant le premier juge.

Par ailleurs, dans le dispositif de son arrêt du 27 septembre 2011, la cour d’appel, statuant provisoirement, a infirmé l’ordonnance querellée et seulement « dit n’y avoir lieu à référé».

En conséquence, les demandes relatives à la résiliation du bail sont recevables.

2) Sur la demande de M B aux fins de voir constater la résiliation du bail à la date du commandement de payer du 19 novembre 2010

M B produit la copie d’un commandement de payer signifié par huissier de justice le 19 novembre 2010 ( signification faite à l’adresse du local commercial) portant sur une somme principale de 2 634,32 € au titre «de loyers hors charge d’août 2010 à novembre 2010".

En application des dispositions de l’article 1315 du code civil , il appartient à M^me Y A qui prétend avoir réglé intégralement les loyers réclamés de justifier qu’elle s’est bien acquitté de la somme réclamée en vertu du bail.

En l’espèce, elle ne produit aucune pièce à ce titre.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail à la date du 20 décembre 2010, soit à l’issue du délai de 1 mois fixé au terme du commandement de payer conformément à la clause résolutoire contenue dans le bail.

3) Sur les violations par le locataire de ses obligations

En tout état de cause, il convient de relever que le locataire a entrepris des travaux portant sur le gros oeuvre de l’immeuble :

— alors que le bailleur avait conditionné son accord à la signature d’un avenant relativement au montant du loyer,

— et alors que le bail mentionnait que les éventuels travaux relatifs au gros oeuvre devaient être effectués sous le contrôle de l’architecte du bailleur et conformément aux règles de l’art.

Or, en l’espèce, M^me Y A ne justifie pas d’un avenant signé avec M B.

De même, il est établi établi que les travaux ont été réalisés par le frère de M^me Y A (cf expertise cabinet Prevost pièce 10 de l’intimée) qui n’était pas apte à se rendre compte des difficultés techniques auxquelles il allait être confronté : altération du mâchefer, corrosion des poutrelles etc.

L’expert judiciaire a confirmé que l’absence de document descriptifs de travaux ( note de calcul notamment) ne permet pas de conclure sur la conformité de ceux-ci aux règles de l’art.

Par ailleurs, il n’est pas contesté que le local commercial n’a pas été exploité pendant 6 mois, en raison d’un arrêté préfectoral de fermeture administrative, pris pour sanctionner la découverte en mars 2012 dans le local, de 227 gr de cocaïne, d’une kalachnikov, d’un pistolet 7.65, de plusieurs chargeurs, d’une cagoule, d’une balance électronique, et d’un brouilleur d’onde de téléphone portable.

Ce défaut d’exploitation du local commercial n’est pas dû à une cause étrangère à M^me Y A, mais au fait de certaines personnes autorisées par elle à faire usage des lieux.

Ce défaut d’exploitation est contraire à la stipulation du bail qui mentionne que «le dit commerce devra être exploité sans interruption».

Pour ces raisons, en tout état de cause, la demande de résiliation du bail serait également justifiée.

Sur les demandes de M^me Y A

1) En ce qui concerne la réfection de l’immeuble et du plancher et les préjudices en résultant

Le bail étant résilié, M^me Y A est sans intérêt à demander la condamnation du bailleur au titre des travaux.

2) En ce qui concerne un trouble de jouissance entre 2007 ( date du signalement des désordres et décembre2010, date de la résiliation du bail)

L’expert judiciaire a relevé que l’affaissement du sol de la salle du café bar se concrétise en fait par un léger tassement ( inférieur au centimètre au niveau de sa flèche maximale) et reste très ponctuel et se limite à une zone d’environ 1,5 m2, et «devait déjà exister, tout ou partie, dès la prise de possession des locaux par la demanderesse»

M^me Y A allègue un « risque» pour les clients, alors que ni l’expert désigné par sa compagnie d’assurance, ni l’expert judiciaire n’ont préconisé la fermeture du bar ou une restriction d’utilisation par rapport à un usage normal des lieux.

En ce qui concerne l’humidité dans la cave, aucun préjudice n’est sérieusement allégué.

En conséquence, M^me Y A ne justifie d’aucun trouble de jouissance dans l’exploitation des lieux loués du fait des désordres signalés.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

il convient de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Réformant le jugement déféré et statuant de nouveau,

— Constate la résiliation du bail à la date du 20 décembre 2010,

— Déboute M^me I Y A de ses demandes,

— Condamne M^me I Y A à payer à MKaisser Jaidine la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne M^me I Y A aux entiers dépens de première instance et d’appel avec distraction au profit de M^e Raoudha Maamache , avocate, sur son affirmation de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT