R.G : 13/00359

décision du

Tribunal de Grande Instance de SAINT-ETIENNE

Au fond

du 16 mai 2012

RG : 10/03327

XXX

A

C/

Z

Z

Société civile SCI AG

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1^re chambre civile B

ARRET DU 02 Décembre 2014

APPELANT :

M. N O A

né le XXX à XXX

XXX

42000 SAINT-ETIENNE

Représenté par M^e Charles RICHARD, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

INTIMES :

M. Y Z

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représenté par M^e Eric X de la SCP BONIFACE-HORDOT-X-MALLON, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

M^me T Z

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Eric X de la SCP BONIFACE-HORDOT-X-MALLON, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

Société civile SCI AG

XXX

XXX

Représentée par M^e Eric X de la SCP BONIFACE-HORDOT-X-MALLON, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 05 Mars 2014

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 21 Octobre 2014

Date de mise à disposition : 02 Décembre 2014

Audience tenue par Jean-Jacques BAIZET, président et L M, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,

assistés pendant les débats de Patricia LARIVIERE, greffier

A l’audience, L M a fait le rapport, conformément à l’article 785 du code de procédure civile.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Jean-Jacques BAIZET, président

— François MARTIN, conseiller

— L M, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Jean-Jacques BAIZET, président, et par Emanuela MAUREL, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSE DE L’AFFAIRE

Par acte du 3 octobre 2008, M. Y Z et M. H Z ont constitué entre eux une société civile immobilière dénommée Sci AG.

Par acte authentique du 25 mars 2009, la société AG a acquis de M. N O A une maison d’habitation en cours de réhabilitation, située XXX à XXX) moyennant le prix de 180 000 € .

Aux termes de cet acte, M. A s’est engagé à réaliser certains travaux.

En garantie de cet engagement, une partie du prix de vente ( 25 000 €) été séquestrée entre les mains du notaire et une clause pénale de 100 € par jour de retard a été stipulée.

Alors que les travaux n’étaient pas achevés, la société AG a loué le logement à M. Y Z et son épouse à compter du 1^er avril 2009.

Le 5 juin 2009, la société AG et les époux Z ont fait constater par huissier l’inachèvement de certains travaux ainsi que des désordres.

Par ordonnance du 30 septembre 2009, le président du tribunal de grande instance de Saint-Etienne, saisi par la société AG a ordonné une expertise et désigné pour y procéder M. D, lequel au terme de son rapport déposé le 27 avril 2010, a constaté l’inachèvement des travaux , l’existence de désordres, l’inhabitabilité de la maison à la date du 10 novembre 2009 et a constaté que les locataires n’avaient pu investir le premier et le deuxième étages de la maison qu’à partir du 5 janvier 2010.

Par acte du 29 septembre 2010, la société AG ainsi que M. Y Z. et son épouse M^me T Z, ont assigné M. N O A en paiement de diverses sommes à titre de dommages et intérêts.

M. A a conclu pour l’essentiel au débouté des prétentions adverses.

Par jugement du 16 mai 2012 le tribunal de grande instance de Saint-Etienne a :

— condamné M. AJ O A à payer à la société AG la somme de 31 790,90 € TTC, valeur avril 2010, indexée sur l’indice du coût de la construction au jour du paiement, au titre des désordres et inachèvements ainsi que la somme de 6 560 € à titre de clause pénale révisée,

— débouté la société AG de sa demande en dommages-intérêts pour absence de garantie décennale,

— dit qu’il sera tenu compte des provisions versées en exécution de l’ordonnance de référé du 30 septembre 2009 et autorisé la société AG à recevoir le solde des sommes consignées sur le prix de vente, soit 9 600,54 €,

— condamné M. A à payer à M. Y Z et son épouse M^me J Z la somme de 4 350 € à titre de dommages-intérêts en réparation du trouble de jouissance,

— condamné M. A à payer à la société AG la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté M. A de sa demande présentée sur ce même fondement,

— l’a condamné aux dépens qui comprendront le coût de l’expertise et distraits au profit de la SCP d’avocats BONIFACE -HORDOT- X, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

M. N O A a relevé appel de ce jugement.

Il demande à la cour :

— de réformer le jugement déféré,

Et statuant à nouveau,

— de débouter les époux Z et la société A.G. de leurs demandes, excepté pour la somme de 3.811,31 € pour les volets roulants, et la somme de 3.376 € pour le raccordement de l’ensemble de l’installation électrique,

— de ramener à 1 € symbolique la clause pénale,

— de les C solidairement au paiement d’une somme de 4 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il soutient :

— que l’expert confirme qu’une ambiguïté subsiste dans l’acte de vente qui mentionne au titre des travaux la «pose de tuiles et de vélux en toiture », et non le support apte ou non à recevoir les tuiles, ni la zinguerie,

— que rapidement l’installation électrique a été mise en conformité, ce qui a permis la délivrance du Consuel, et après modification importante sur la chaudière, le certificat Qualigaz a été délivré le 5 janvier 2010,

— qu’il a été placé dans l’impossibilité d’accéder au chantier.

La société AG et les époux Z forment les prétentions suivantes :

« PAR CES MOTIFS

A -

Vu l’article 1134 du Code Civil,

Vu l’acte de vente du 25 mars 2009,

Vu les travaux listés à la page 6 de l’acte de vente,

Vu l’engagement de Monsieur A à les réaliser,

Vu sa carence dans la réalisation des travaux,

Vu l’article 1641 du Code Civil,

Vu le rapport d’expertise,

Constatant l’existence d’un vice caché ur les zin u Réformant le jugement dont appel,

C Monsieur A à la somme de 36.818,40 C TTC correspondant à :

6.969,60 € TTC de travaux de peinture,

4.320,93 € d’installation de volets,

2.644,89 d’Installation de gaz,

3.376,00 d’installation électrique,

506,98 de pose de tuiles, velux en toiture et travaux de zinguerie.

DIRE que ces sommes seront réévaluées sel l’indice du coût de la onstruction depuis le dépôt du rapport d’expertise,

CONSTATER que par application de l’ordonnance de référé du 30 septembre 2009, la Société A.G. a-perçu la somme de 13.113,46 €, à valoir sur ces préjudices,

XXX

Vu l’alinéa1er de l’art 1152 du Code civil,

Vu l’article 1134 du Code civil,

Vu la clause pénale prévue dans l’acte de vente du 25 mars 2009,

Vu les manquements de Monsieur A à ses obligations,

Réformant le jugement dont appel en ce qu’il a limité la clause pénale à 6.560 €, C Monsieur A à 1a somme de 32.800 € au titre de la clause pénale,

CONSTATER que la Société A.G. a d’ores et déjà perçu une provision de 2.275 € à valoir sur cette clause pénale ensuite de l’ordonnance du 30 septembre 2009,

C -

Vu les 25.000 € consignés entre les mains de Maître Magalie ROSSILLOL, Clerc de Notaire à AUREC-SUR-LOIRE,

Réformant le jugement dont appel,

Vu les 13.113,46 € et 2,275 € d’ores et déjà perçus par la Société AG(PIECE 23),

AUTORISER la Société A.G. a percevoir 9.511,54 € (25.000 € – 13.11 3,46 €- 2.275 €) correspondant au solde des sommes consignées,

D -

Vu l’article 1134 du Code Civil,

Vu les préjudices subis par les époux Z,

Vu le caractère inhabitable de la maison jusqu’en janvier 2010, Réformant le jugement dont appel,

C Monsieur A à verser à Monsieur Y Z et Madame T Z 5.250 € de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance jusqu’au 15 janvier 2010,

C Monsieur A à leur payer une somme de 1.050 € de dommages et Intérêts au titre du préjudice de jouissance subi depuis le 15 janvier 2010 jusqu’au dépôt du rapport d’expertise,

E-

Vu les préjudices subis par la Société A.G.,

En l’absence de garantie décennale et de responsabilité

Réformant le jugement dont appel,

C Monsieur A à régler 5,000 € de dommages intérêts à la société A.G.,

Vu l’article 700 du Code de Procédure civile, Réformant le jugement dont appel,

C Monsieur A à régler à la Société A,G. une participation de 3.500 €,

LE C à régler à la Société A.G., à Monsieur Y Z et Madame T Z, une somme de 4.000 € pour les frais irrepétibles exposés par eux devant la Cour.»

Ils soutiennent :

— que si la couverture en tuiles et le velux ont bien été posés, l’expert a relevé toutefois, une importante déformation concave sur le versant côté mitoyen, avec mouvement du faîtage, et une absence de tuiles de ventilation,

— que les ouvrages de zinguerie (courant d’eau, bavettes, couvertines, bandes de solins) sont non conformes aux règles de l’art,

— que la société A.G. est dès lors bien venue à solliciter la condamnation de M. A au titre de la garantie des vices cachés,

— que l’expert a indiqué qu'« aucune des prestations sur lesquelles s’était engagé M. A n’ont été réalisées dans les délais »,

— que le retard correspond à 328 jours, soit 32.800 €,

— que les époux Z qui auraient dû avoir une maison habitable à compter du 2 juin 2009, ne l’ont eu que le 15 janvier 2010, soit 7 mois 1/2 plus tard ,

— que la maison étant totalement inhabitable, le préjudice des époux Z doit être évalué au montant total du loyer versé à la société A.G. durant la même période, soit la somme de 7 mois 1/2 X 700 = 5.250 €,

— que postérieurement au 15 janvier 2010, la maison est habitable, mais que pour autant, les travaux de finition et de peintures n’était pas achevés, ce qui justifie l’allocation d’un demi loyer durant la période du 15 janvier au 27 avril 2010 (dépôt du rapport d’expertise), soit la somme de : 3 mois X 700 € = 2100 € ,

— qu’il est évident que d’autres désordres se manifesteront sur la maison, et qu’en l’absence de garantie décennale, ces désordres resteront à la charge de la société A.G, ce qui constitue un préjudice qui peut être évalué à hauteur de 5.000 €.

MOTIFS

Sur la demande relative aux travaux

L’acte de vente mentionne :

«Le vendeur déclare et l’acquéreur reconnaît que divers travaux doivent être effectués, savoir :

1° – peintures intérieures de l’ensemble des pièces (plafonds et murs finis),

2° – installation de volets et fenêtres.

3° – travaux nécessaires à l’obtention du certificat « QUALIGAZ »,

4° – pose de tuiles et de velux en toiture,

5° – raccordement de l’ensemble de l’installation électrique.»

« Il est expressément convenu qu’au cas où les travaux sus-indiqués ne seraient pas exécutés à la date du 30 avril 2009, le vendeur s’oblige à régler à l’acquéreur qui l’accepte une indemnité forfaitaire de 100 € par jour de retard à titre de clause pénale .»

Il résulte de cette mention un engagement de M. A de réaliser ou faire réaliser les travaux prescrits.

Cette obligation implique que ces travaux soient réalisés conformément aux règles de l’art.

1 – sur les volets roulants et le raccordement électrique

Il convient de prendre acte de l’absence de contestation de M. A au titre des volets roulants manquants ( coût : 4020,93 € TTC ) et au titre du raccordement de l’ensemble de l’installation électrique( coût : 3.376 € TTC).

2 – Sur les travaux de travaux de peinture

L’expert a constaté l’absence d’achèvement du lot peinture et a chiffré le coût des reprises à la somme de 6 969,60 € . M. A ne justifie d’aucune obstruction de la part de la société AG ou des époux Z. Le jugement sera donc confirmé de ce chef.

3 – Sur l’installation de gaz

Il résulte du rapport d’expertise que la société AG a été contrainte de supporter une dépense de 2 644,89 € pour obtenir le certificat Qualigaz qui lui avait été refusé en raison de certaines anomalies.

En conséquence, le jugement sera confirmé de ce chef.

4 – Sur les travaux en toiture

En s’engageant à effectuer des travaux de « pose de tuiles et de velux en toiture » , M. A s’est nécessairement engagé à effectuer des travaux conformes aux règles de l’art.

Il lui appartenait soit de prendre en charge les travaux préparatoires à la pose des tuiles, soit de mettre en demeure la société AG d’effectuer ces travaux.

Or, l’expert a relevé l’absence de tuiles de ventilation et d’importantes déformations concaves avec mouvement du faîtage .

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a mis à la charge de M. A le coût de la remise en état de cette couverture chiffré par l’expert à la somme de 14 479,48 € .

5 – Sur les travaux de zinguerie

C’est à juste titre que le premier juge a relevé que les travaux de zinguerie ne figuraient pas dans la liste des travaux à la charge du vendeur.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté la demande faite à ce titre par la société AG.

Sur la clause pénale

En application de l’article 1152 du code civil, une clause pénale peut être réduite par le juge si elle paraît manifestement excessive.

En l’espèce, il convient de constater que la société AG s’est exposée à un risque en s’en remettant à son vendeur non professionnel du bâtiment pour effectuer d’importants travaux notamment de couverture sur son propre immeuble sans s’assurer de l’ intervention d’entreprises qualifiées, d’architecte ou de maître d’oeuvre professionnel.

Compte tenu de ce contexte, la clause pénale apparaît ainsi manifestement excessive et c’est à juste titre que le tribunal l’a réduite à la somme raisonnable de 6 560 € pour 328 jours de retard.

Sur l’absence de d’assurance décennale

L’acte de vente ne mentionne aucune obligation à la charge du vendeur relativement à l’obligation de prendre une assurance pour les dommages relevant de la garantie décennale.

Par ailleurs, les acquéreurs, qui n’ignoraient pas que M. A exerçait au moment de la vente la profession de transporteur, l’ont cependant laissé diriger ou réaliser les travaux, dans des conditions peu explicites.

En outre, les acquéreurs n’exposent pas quels sont les travaux réellement effectués par M. A où les personnes mandatées par lui qui relèveraient de la « garantie décennale », alors que les travaux de couverture devront être entièrement être refaits.

En conséquence, en l’absence de faute contractuelle et de justification d’un préjudice certain, le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts.

Sur la demande des époux Z pour préjudice de jouissance

M. A qui conclut au rejet des demandes des époux Z, n’oppose cependant aucun moyen ni argumentation à la demande de ces derniers.

Les époux Z quant à eux n’excipent d’aucun moyen de droit à l’appui de leurs prétentions, se bornant à caractériser leur «préjudice de jouissance».

Dans le dispositif de leurs conclusions, ils visent « l’article 1134 du code civil », se plaçant ainsi semble-t-il dans le champ contractuel, mais sans préciser le régime de responsabilité.

Au vu de ces éléments, il sera relevé :

— que M. A a souscrit ses engagements contractuels à l’égard de la société AG et non à l’égard des époux Z,

— que la société AG, dont M. Z est le gérant, a donné à bail le logement à compter du 3 avril 2009 aux époux Z alors que la maison était inhabitable et même « insalubre» .

Le préjudice subi par les locataires est donc exclusivement le fait de la société AG qui n’aurait pas dû louer à ceux-ci un logement insalubre et le fait des locataires eux-mêmes qui ont pris à bail un tel logement insalubre en connaissance de cause.

En conséquence leur demande sera rejetée et le jugement sera réformé de ce chef.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS:

la cour,

Réformant partiellement le jugement déféré:

— déboute M. et M^me Y et J Z de leur demande au titre du préjudice de jouissance dirigée contre M. A,

— confirme le jugement déféré en toutes ses autres dispositions,

y ajoutant,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— condamne M. N O A aux dépens d’appel avec distraction au profit de la société Boniface-Hordot-X, avocat, sur son affirmation de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT