R.G : 14/09236

Décision du tribunal de grande instance de Villefranche- sur-Saône

Au fond du 02 octobre 2014

RG : 13/00680

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1^re chambre civile A

ARRET DU 20 Octobre 2016

APPELANT :

Haïm Jacob SEBBAN

né le XXX à XXX)

XXX

XXX

représenté par Maître Caroline CAUZIT, avocat au barreau de LYON

INTIMES :

Maître X Y, notaire associé

de la SCP 'X Y – Séverine
GIRARDON'

titulaire d’un Office Notarial

XXX

XXX

représenté par la SCP TUDELA ET ASSOCIES, avocat au barreau de LYON

assisté de la SCP BAULIEUX-BOHE-MUGNIER-RINCK, avocat au barreau de LYON

SCP 'X Y – Séverine GIRARDON’ notaires associés, titulaire d’un Office
Notarial

XXX

XXX

représentée par la SCP TUDELA ET ASSOCIES, avocat au barreau de LYON

assistée de la SCP BAULIEUX-BOHE-MUGNIER-RINCK, avocat au barreau de LYON

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 06 Octobre 2015

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 14
Septembre 2016

Date de mise à disposition : 20 Octobre 2016

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Jean-Louis BERNAUD, président

— Françoise CLEMENT, conseiller

— Vincent NICOLAS, conseiller

assistés pendant les débats de Joëlle POITOUX, greffier

A l’audience, Françoise CLEMENT a fait le rapport, conformément à l’article 785 du code de procédure civile.

Signé par Jean-Louis BERNAUD, président, et par
Joëlle POITOUX, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

Selon compromis de vente du 14 avril 2005, Cyr KPOGBOZAN a vendu à Haïm SEBBAN, moyennant la somme de 25.000 hors frais, une chambre individuelle située au septième étage d’un immeuble situé 22 rue Grôlée à Lyon 2^e, constituant le lot numéro 12 de la copropriété..

La vente du bien a été réitérée par acte authentique reçu le 18 juillet 2005 par maître
X
Y.

Par arrêté du 11 mai 2012, la préfecture du
Rhône a déclaré le logement insalubre irrémédiable.

Considérant que le notaire avait manqué à son obligation de conseil et d’information à son égard en lui laissant entendre que le bien qu’il achetait était habitable puisqu’habité avec un locataire en place à condition que des WC soient installés à l’intérieur du logement, par acte du huissier du 18 avril 2013, Haïm SEBBAN a fait citer X
Y, notaire, devant le tribunal de grande instance de Villefranche-sur-Saône, mettant en cause sa responsabilité pour manquement à son obligation de conseil et d’information et lui réclamant le paiement des sommes de 43.000 au titre du préjudice matériel subi, 10.000 au titre du préjudice moral et 2.500 au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par acte d’huissier du 30 mai 2013, Haïm SEBBAN a fait citer la SCP notariale X Y
Séverine GIRARDON devant le même tribunal et les procédures ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état du 9 juillet 2013.

Par jugement rendu le 2 octobre 2014, le tribunal de grande instance de Villefranche-sur-Saône a débouté Haïm SEBBAN de l’intégralité de ses demandes, le condamnant aux dépens et à payer aux défendeurs une somme de 1.500 au titre de l’article 700 du code de procédure civile, rejetant la demande reconventionnelle en dommages-intérêts présentée par ces derniers.

Vu les dernières conclusions déposées et notifiées le 17 juillet 2015 par Haïm SEBBAN, appelant selon déclaration du 25 novembre 2014, lequel conclut à la réformation en toutes ses dispositions du jugement susvisé et demande à la cour de condamner solidairement X Y et la SCP
X Y
Séverine GIRARDON à lui payer les sommes de 43.000 en réparation du préjudice matériel lié à la dévalorisation du bien, 10.000 au titre de son préjudice financier et moral lié à la perte de revenus locatifs et aux tracas de la procédure et 3.500 au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Vu les dernières conclusions déposées et notifiées le 27 mars 2015 par X
Y et la SCP
X Y
Séverine GIRARDON, qui concluent à la confirmation du jugement critiqué et à la condamnation d’Haïm SEBBAN aux dépens et à leur payer les sommes de 3.000 à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et 3.000 au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS ET DECISION

Haïm SEBBAN soutient que le notaire a manqué à son obligation de conseil et d’information en ce qu’il lui a laissé entendre que le bien qu’il achetait qui présentait une superficie de 9,59 m² et qui se trouvait habité, était habitable dès lors que les WC seraient installés à l’intérieur du logement, alors même qu’il ne pouvait ignorer qu’en réalité, quels que soient les travaux effectués à l’intérieur des locaux, ceux-ci ne répondraient jamais aux règles de décence permettant au logement de remplir les conditions d’habitabilité fixant notamment à 9 m² la surface minimum de la pièce principale ; il ajoute que la faute du notaire est à l’origine d’un important préjudice financier lié à la fois à la perte de valeur du bien, à l’engagement de dépenses inutiles et à la perte de revenus locatifs escomptés.

X Y et la SCP X
Y Séverine GIRARDON font valoir quant à eux qu’Haïm SEBBAN ne démontre pas l’existence d’une faute à l’encontre du notaire dans la mesure où l’intéressé, professionnel de l’immobilier, a acquis le logement en toute connaissance de cause puisqu’il était clairement exposé aux termes du compromis de vente, que le bien vendu ne répondait pas aux normes du logement décent puisque les WC se trouvaient sur le palier ; ils ajoutent que contrairement à ce que soutient Haïm SEBBAN, le notaire n’a jamais préconisé l’installation d’un
WC intérieur et qu’il ne saurait être responsable de travaux ultérieurement engagés par l’acquéreur ayant eu pour conséquence de réduire la surface habitable à 6 m² ; ils font encore remarquer qu’au surplus, c’est en raison de nombreux désordres s’ajoutant à sa faible superficie que le bien loué à été déclaré insalubre par l’administration ; ils contestent enfin la fixation qui est faite par l’acquéreur du préjudice en l’absence de tous justificatifs produits au dossier.

Il ressort tant des dispositions du compromis de vente signé entre les parties le 14 avril 2005 que de l’acte authentique de vente du 18 juillet 2005, actes préparés et rédigés par maître Y, notaire, que les informations concernant la superficie du logement (9,59 m² chambre) ont été clairement exposées au titre du paragraphe LOI CARREZ contenu dans l’acte ; il a été ajouté au compromis, en mention manuscrite en marge de ce paragraphe, une clause aux termes de laquelle il était indiqué 'Les parties sont informées que le logement ne répond pas aux normes de logement décent puisque les WC sont sur le palier. Les parties feront établir un devis pour l’installation de WC dans le logement. Les parties conviennent que le vendeur prendra à ses frais l’installation à concurrence d’une somme maximum de 200 , l’éventuel excédent étant supporté par l’acquéreur'.

La mission confiée au notaire rédacteur d’un acte, consiste non seulement à authentifier ce dernier mais également d’une part dans une mission de conseil vis-à-vis des parties, aux termes de laquelle il lui incombe de vérifier l’existence des conditions nécessaires à assurer l’utilité et l’efficacité de l’acte qu’il prépare et d’autre part dans une obligation d’information aux termes de laquelle il lui incombe de fournir aux parties tous les éléments d’information susceptibles d’éclairer ces dernières sur la portée de leurs engagements.

Le notaire ne démontre nullement, en produisant la fiche d’une SCI créée en 2011 faisant apparaître la qualité d’associé d’Haïm SEBBAN, que ce dernier se trouvait au moment de la vente de 2005, être un professionnel de l’immobilier.

S’il n’appartenait à maître Y, ni de se rendre sur place afin de vérifier la configuration des lieux, ni de suivre la réalisation des travaux entrepris après la vente par l’acquéreur, il lui incombait cependant, d’informer celui-ci des conditions posées par le décret 2002-10 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent dans le cadre d’une mise en location, tenant notamment dans la superficie minimum de 9 m² de la pièce principale.

Tout bien immobilier a en effet vocation à recevoir une destination locative et il était indiqué dans l’acte de vente que la chambre vendue faisait l’objet d’une location aux termes d’un bail ayant commencé à courir le 19 juillet 2004, moyennant un loyer mensuel de 275 outre 25 de charges.

En informant l’acquéreur de son obligation de faire installer des toilettes à l’intérieur du logement de façon à remplir les conditions de décence prévues au titre des obligations du bailleur, le notaire a manifestement manqué à son obligation d’information complète et induit l’acquéreur en erreur dans la mesure où l’extrême petitesse du logement ne permettait pas de prévoir l’installation de toilettes intérieures sans diminuer la superficie du logement de telle façon que la surface de la pièce principale devienne alors inférieure à 9 m² et ne respecte plus ainsi les conditions posées par le décret susvisé.

En ne mettant pas en garde Haïm SEBBAN sur les risques qu’il prenait en achetant le bien, de ne pouvoir le mettre en location compte tenu de sa faible superficie, le notaire a manqué à ses obligations ; il doit en conséquence indemniser l’acquéreur du préjudice subi, consistant dans la perte de chance pour ce dernier de n’avoir pu renoncer à l’acte s’il avait été pleinement informé de l’interdiction de louer son bien après installation de toilettes à l’intérieur de l’appartement.

Les éléments du dossier permettent de fixer cette perte de chance à 30 % du préjudice total subi par
Haïm SEBBAN qui ne peut plus louer l’appartement au regard de l’interdiction préfectorale intervenue le 11 mai 2012, son bien ayant de ce seul fait subi une baisse de sa valeur vénale dans la mesure où il ne peut désormais constituer un investissement immobilier locatif.

À raison d’un loyer mensuel raisonnablement fixé à hauteur de 300 compte tenu du loyer en place au moment de la vente et de la situation du bien au sein d’un quartier très central dans la ville de
Lyon, au coeur de la presqu’île, le préjudice locatif doit être fixé à la somme de 10.000 réclamée par l’appelant ; la perte de valorisation du bien qui avait été acquis moyennant un prix de 2.500 le m², prix prenant déjà alors nécessairement en compte l’état de l’appartement et la petitesse de sa superficie au regard des prix pratiqués, peut être fixée quant à elle à la somme de 10.000 .

Haïm SEBBAN ne justifie nullement par la simple facture qu’il produit, établie le 20 octobre 2005 par la société SERI, faisant mention de l’indication dactylographiée préétablie 'facture réglée ce jour’ avoir effectivement engagé une somme de 22.260 au titre des travaux de restauration de l’appartement et aucun préjudice ne saurait être retenu de ce chef.

Son préjudice total doit donc être fixé à la somme de 20.000 ; compte tenu du pourcentage de 30 % devant être appliqué en la matière au titre de la perte de chance, il convient de condamner in solidum maître Y et la SCP X Y
Séverine GIRARDON à payer à Haïm SEBBAN la somme de 6.000 à titre de dommages-intérêts.

Les demandes des intimés en dommages-intérêts pour procédure abusive et au titre de l’article 700 du code de procédure civile doivent être rejetées dans la mesure où ils succombent dans leurs prétentions.

L’équité et la situation économique des parties commandent enfin l’octroi à Haïm SEBBAN, à la charge in solidum de maître Y et de la SCP X Y Séverine GIRARDON, d’une indemnité de 2.000 au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Statuant contradictoirement, par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et après en avoir délibéré conformément à la loi,

R é f o r m e l e j u g e m e n t r e n d u l e 2 o c t o b r e 2 0 1 4 p a r l e t r i b u n a l d e g r a n d e i n s t a n c e d e
Villefranche-sur-Saône en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Dit et juge que maître X
Y est responsable du préjudice subi par Haïm SEBBAN à hauteur de 30 %

Condamne in solidum maître Y et la SCP X
Y Séverine GIRARDON à payer à Haïm SEBBAN, les sommes de :

—  6.000 à titre de dommages-intérêts,

—  2.000 au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties du surplus de leurs prétentions,

Condamne in solidum maître Y et de la SCP X
Y Séverine GIRARDON aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, par ceux des mandataires des parties qui en ont fait la demande.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Joëlle POITOUX Jean-Louis
BERNAUD