R.G : 14/06850 Décision du

Tribunal de Grande Instance de LYON

Au fond

du 24 juin 2014

RG : 14/03643

ch n°

[…]

C/

SARL LAVI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

3^e chambre A

ARRET DU 23 Novembre 2017

APPELANTE :

[…]

Immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 330.084.351

Représentée par ses dirigeants légaux en exercice domiciliés audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Raphaël BERGER, avocat au barreau de LYON.

INTIMEE :

SARL LAVI

Immatriculée au RCS de Lyon sous le numéro 532.131.513

représentée par ses dirigeants légaux en exercice domiciliés en audit siège

[…]

[…]

Représentée par la SELARL LACOSTE CHEBROUX BUREAU D’AVOCATS, avocats au barreau de LYON.

INTERVENANTE :

S.A.R.L. SB-KAM

Immatriculée au RCS de Lyon sous le numéro 812.224.384

Représentés par ces dirigeants légaux en exercice domicilié audit siège

[…]

[…]

Représentée par la SELARL SCP BAUFUME ET SOURBE, avocat au barreau de LYON

Assistée par la SELARL STOULS ET ASSOCIES, avocat au barreau de LYON

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 28 Février 2017

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 12 Octobre 2017

Date de mise à disposition : 23 Novembre 2017

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Aude RACHOU, président

— Hélène HOMS, conseiller

— Pierre BARDOUX, conseiller

assistés pendant les débats de Mélanie JOURDAN, greffier placé

A l’audience, Aude RACHOU a fait le rapport, conformément à l’article 785 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Aude RACHOU, président, et par Mélanie JOURDAN, greffier placé, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

Le 11 juin 2007, la […] a donné à bail commercial à la SARL Magimatome un tènement immobilier à usage de restaurant, centre de loisirs et d’habitation, situé 18 chemin de la Plage à Rochetaille sur saône.

Par acte du 24 mai 2011, la SARL Magimatome a cédé son fonds de commerce à la société Lavi.

Le 11 novembre 2013, un peuplier s’est abattu partiellement sur les locaux du restaurant.

La société Lavi a fait constater la chute de l’arbre par procès-verbal d’huissier de justice daté du 13 novembre 2013 et a sollicité de son bailleur la prise en charge des dégâts ce qu’il a refusé.

La société Lavi ayant cessé de payer ses loyers, la […] lui a fait délivrer le 18 mars 2014 un commandement de payer visant la clause résolutoire et le montant des loyers dus, soit la somme de 14 515,79 euros HT correspondant aux loyers impayés du premier trimestre 2014.

Par jugement du 24 juin 2014, le tribunal de grande instance de Lyon saisi à jour fixe par acte du 28 mars 2014 a :

— condamné sous astreinte la […] à réaliser les travaux intérieurs et extérieurs rendus nécessaires du fait de la survenance du sinistre du 11 novembre 2013

— condamné la société Lavi à payer à la société JNM la somme de 30 780,18 euros au titre des loyers impayés

— accordé des délais à la société Lavi pour régler cette somme

— suspendu le jeu de la clause résolutoire durant ce délai

— dit que la clause ne jouera pas si la société Lavi se libère dans les conditions prévues

— rejeté toute autre demande des parties.

La société Lavi a cédé son fonds de commerce à la SARL SB-kam par acte du 29 juillet 2015.

Par jugement du 1^er mars 2016, le juge de l’exécution a liquidé l’astreinte à la somme de 4000 euros.

Le 20 août 2014, la […] a régulièrement interjeté appel du jugement du 28 mars 2014.

Par acte du 23 septembre 2015, la société JNM a assigné la société SB-kam en intervention forcée devant la cour.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 18 octobre 2016, la société JNM demande à la cour de condamner solidairement les sociétés Lavi et SB kam à :

— lui verser la somme de 40 856, 20 euros au titre de remboursement des travaux effectués

— réaliser sous astreinte et selon devis de la société Grandeur nature les travaux d’abattage des peupliers menaçant de tomber et de rendre les lieux dans l’état où elles les ont reçus

— lui verser la somme de 4 600 euros représentant le montant de l’astreinte à laquelle elle a été condamnée.

Elle conclut à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et à l’expulsion des sociétés Lavi et SB-kam ainsi qu’à la confirmation de la décision qui a condamné la société Lavi à lui payer la somme de 30 780,18 euros, les sociétés Lavi et SB-kam étant condamnées solidairement à une indemnité d’occupation, outre 20 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 15 juin 2017, la SARL Lavi demande à la cour la confirmation de la décision et la condamnation de la […] à lui payer 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, précisant s’être libérée dans les conditions du jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA du 16 décembre 2015, la SARL SB-kam demande à la cour la confirmation de la décision et la condamnation de la […] à lui payer 10 000 euros à titre de dommages et intérêts et 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle conclut en tout état de cause à être garantie par la société Lavi de toute condamnation pouvant être prononcée à son égard.

Vu les dernières conclusions ;

Vu l’ordonnance de clôture du 28 février 2017 ;

Sur ce :

Attendu que la société JNM fait valoir que le locataire est présumé, aux termes de l’article 1 du bail signé entre les parties, avoir reçu le bien en parfait état et qu’il avait l’obligation d’entretenir l’arbre litigieux ;

que l’article 2 du bail stipule que le locataire a la charge de l’ensemble des réparations, y compris celles visées à l’article 606 du code civil , les parties pouvant toujours déroger aux dispositions des articles 1719 et 1720 du code civil ;

que subsidiairement, l’entretien des arbres revient au locataire, s’agissant de réparations locatives ;

qu’en l’espèce, l’arbre litigieux était en mauvais état et présentait un risque sanitaire depuis plusieurs années ;

que la responsabilité du locataire est présumée de plein droit ;

que n’ayant commis aucun manquement à ses obligations de bailleur, elle n’était pas tenue des réparations à la suite de la chute de l’arbre qui lui seront remboursées par la société Lavi ;

que par ailleurs, la société Lavi et et la société SB-kam seront condamnées solidairement à faire réaliser les travaux d’abattage des peupliers menaçant de tomber tels que visés par le devis produit ;

qu’elle sollicite sur le fondement de la répétition de l’indu restitution de la somme de 4 000 euros payée au titre de l’astreinte liquidée par jugement définitif du juge de l’exécution du 1^er mars 2016 ;

qu’elle conclut à la résiliation du bail, le commandement de payer délivré étant resté infructueux un mois après sa délivrance, le tribunal ayant à tort suspendu les effets de la clause résolutoire et n’ayant jamais renoncé à se prévaloir des effets de cette clause ;

qu’en effet, l’exception d’inexécution n’est admise que pour le cas où le locataire du fait des manquements de son bailleur ne peut utiliser les lieux loués ;

que tel n’est pas le cas en l’espèce et la société Lavi ne rapportant pas la preuve des difficultés financières alléguées ;

qu’enfin, aux termes de l’article 122 du contrat de bail, la société SB-kam s’est engagée à être garant solidaire de son cessionnaire ;

Attendu que la société Lavi soutient que d’une part, la société JNM n’a pas respecté son obligation de délivrance, le processus de dépérissement de l’arbre étant antérieur à son entrée dans les lieux et que de l’autre, elle n’a pas entretenu la chose en état de servir ni ne lui a assuré la jouissance paisible des lieux ni a assuré la permanence et la qualité des plantations ; que la clause résolutoire n’a pas joué, s’étant libérée dans les conditions accordées par le premier juge ;

qu’elle rappelle avoir été privée de la jouissance paisible du bien et produit en outre les justificatifs des difficultés financières qu’elle a connues et qui ont donné lieu à la désignation d’un mandataire ad hoc ;

qu’en toute hypothèse, la clause résolutoire est inopposable au cessionnaire, la société SB-kam, le bailleur n’ayant notamment pas formé opposition à la suite de la publicité de l’acte de cession ;

Attendu que la société SB-kam demande à la cour la confirmation du jugement et fait valoir qu’en tout état de cause, la société Lavi s’est engagée à la garantir de toute éventuelle condamnation prononcée à son encontre ;

qu’eu égard au caractère téméraire et abusif de la procédure engagée par la société JNM, elle sera condamnée à lui payer des dommages et intérêts sur ce fondement ;

Sur la chute de l’arbre :

Attendu que la société JNM a consenti à la société Magimatome aux droits de laquelle vient la société Lavi un bail commercial le 11 juin 2007 ;

Attendu que le bail stipulait que le locataire prenait les lieux en leur état actuel sans pouvoir exiger aucune réparation autres que celles qui seraient nécessaires pour que les lieux soient clos et couverts ;

qu’à défaut d’état des lieux, il sera réputé avoir reçu les locaux en parfait état, sans que postérieurement il puisse établir la preuve contraire ;

qu’il devait entretenir le bien loué en bon état de réparation locative ou de menu entretien et supporter toutes réparations devenues nécessaires par suite notamment de défaut d’exécution des réparations locatives ;

qu’il avait entièrement à charge, sans aucun recours contre le bailleur, l’entretien complet de la devanture et des fermetures de son établissement, le tout devant être maintenu constamment en parfait état de propreté ;

que toutes les réparations, grosses ou menues, et même les réfections et remplacements qui deviendraient nécessaires au cours du bail aux devantures, vitrines, glaces et vitres, volets ou rideaux de fermeture de la boutique, seront à sa charge exclusive ;

Attendu qu’en l’espèce, la restauration d’une partie du bâtiment à usage de restaurant est la conséquence de la chute d’un peuplier ;

Attendu que si la société JNM conclut à juste titre qu’il est toujours loisible aux parties de déroger aux dispositions des articles 1719 et 1720 du code civil qui ne sont pas d’ordre public et de contractuellement mettre à la charge du preneur des réparations autres que locatives, il n’en reste pas moins que ces clauses dérogatoires sont d’interprétation restrictive et trouvent leurs limites dans l’obligation de délivrance du bailleur ;

Attendu qu’en l’espèce, les photographies annexées au constat de l’huissier de justice dressé le 13 novembre 2013 révèlent comme le conclut la société JNM elle même un pourrissement de l’arbre ;

que M. Christophe Perrin, Gacon perrin assurances assureur conseil et agent général GAN, indique dans un mail du 10 avril 2014 adressé au conseil de la société JNM s’être rendu sur place le 5 décembre 2013 à la demande de la […] pour assister aux opérations d’expertise menées par l’assureur de la société Lavi et avoir constaté que ' la chute de l’arbre ne pouvait trouver sa cause dans une éventuelle tempête récente mais bien d’une sorte de pourrissement de la base de l’arbre comme en atteste les photos jointes au présent mail.

Il ne s’agisssait pas d’une cassure nette provoquée [par] une torsion comme on le voit lorsque le vent brise un arbre.

Le bois à la base de l’arbre présentait un aspect spongieux au point qu’il s’effritait entre les doigts, comme une biscotte !

Il était imbibé d’eau au point qu’il trempait les doigts uniquement en pressant sur les copeaux que l’on pouvait arracher sans aucune difficulté !

L’attestation de la station météo de Bron confirme d’ailleurs que les vents ne dépassaient pas 50 à 60 km/h le 11 novembre et 25 à 30 km/h le 12 novembre. ' ;

que le devis produit par la […] daté du 15 décembre 2014 émanant de la société Grandeur nature, création et entretien de jardins, mentionne que l’arbre était mort ou du moins dans un état proche au vu de l’état dégradé et spongieux de la souche et du tronc ;

qu’il est ajouté que cet arbre était dans un état sanitaire à risque depuis plusieurs années et que des signes avant coureurs anormaux étaient visibles du sol surtout en hiver en l’absence de feuillage ;

Attendu qu’il résulte de ces éléments que l’arbre est tombé du fait d’un pourrissement ancien et évolutif et non d’un événement climatique ;

Attendu que si comme le conclut la société JNM, le terme de vétusté appliqué à un arbre n’est pas nécessairement approprié, il n’en reste pas moins que la chute du peuplier est due à sa dégradation avancée et ancienne ;

que la cour note en outre qu’un arbre n’est pas destiné à vivre éternellement contrairement à ce qui est conclu et que s’il est atteint d’une maladie antérieure à la délivrance des lieux et compromet par sa chute l’occupation des lieux, le preneur manque à son obligation de délivrance ;

Attendu qu’en conséquence, le preneur démontre que la chute de l’arbre ne lui est pas imputable et soutient à juste titre que le bailleur n’a pas rempli son obligation de délivrance, d’autant que la société Lavi justifie avoir rempli l’obligation d’entretien des arbres, la seule mention de ce que des signes avant coureurs anormaux étaient visibles du sol surtout en hiver en l’absence de feuillage étant insuffisante pour établir une faute de sa part ;

Attendu que la décision sera confirmée de ce chef, y compris en ce qu’elle était assortie d’une astreinte ;

que la décision étant confirmée, la société JNM sera déboutée de sa demande fondée sur la répétition de l’indu ;

Sur l’abattage des peupliers demandé par la société JNM

Attendu que la société JNM demande la condamnation solidaire des sociétés Lavi et SB-kam à l’abattage de peupliers menaçant ruine ;

Attendu que les intimées ne répliquent pas sur cette demande ;

Attendu que la société JNM verse aux débats à l’appui de sa demande le devis daté du 15 décembre 2014 émanant de la société Grandeur nature, création et entretien de jardins, qui indique avoir contrôlé visuellement lors de sa visite sur place pour chiffrer l’évacuation du peuplier abattu les sept autres peupliers présents et conseiller fortement leur abattage eu égard à la présence de nécroses importantes au niveau des points de taille ;

Mais attendu que cette seule pièce est insuffisante pour faire droit à la demande, s’agissant d’un simple contrôle visuel et non contradictoire ;

Sur la résiliation du bail :

Attendu que, saisie dans le délai du mois du commandement de payer par la société Lavi, le jugement déféré a suspendu le jeu de la clause résolutoire et accordé au preneur des délais pour payer les sommes dont il était redevable à la société JNM ;

Attendu que la société Lavi justifie avoir respecté l’échéancier prévu et payé sa dette ;

que contrairement à ce que conclut la société JNM, elle était bien fondée à solliciter la prise en charge des travaux consécutifs au sinistre ;

qu’en outre, elle justifie de ses difficultés pécuniaires ayant demandé la nomination d’un administrateur ad hoc ;

Attendu que la décision sera également confirmée de ce chef et la société JNM déboutée de sa demande en résiliation du bail ;

Attendu que la société SB-kam n’établit pas un abus du droit d’ester en justice de la société JNM de nature à lui ouvrir droit à dommages et intérêts de ce chef ;

Attendu qu’il serait inéquitable de laisser à la charge des sociétés Lavi et SB-kam les frais irrépétibles engagés ; qu’il convient de leur allouer à chacune la somme de 2 000 euros ;

Par ces motifs

La cour statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort

Confirme la décision déférée

y ajoutant,

Déboute la […] de sa demande relative à l’abattage des peupliers

Condamne la […] à payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à chacune des sociétés Lavi et SB-kam

Condamne la […] aux dépens et accorde aux avocats de la cause qui peuvent y prétendre le droit de recouvrement conforme aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT