R.G : 16/06499 Décision du

Tribunal d’Instance de Z

Au fond

du 06 juin 2016

RG : 11-15-0128

Y

C/

X

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8^e chambre

ARRET DU 09 MAI 2018

APPELANT :

M. B Y

[…]

[…]

Représenté par la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON (toque 475)

Assisté de M^e Pierre PILLOUD, avocat au barreau de l’AIN

INTIME :

M. C X

[…]

[…]

[…]

Représenté par M^e Gérard LORA TONET, avocat au barreau de l’AIN

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 26 Juin 2017

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 12 Mars 2018

Date de mise à disposition : 09 Mai 2018

Audience présidée par Agnès CHAUVE, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de Marine DELPHIN-POULAT, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Agnès CHAUVE, président

— Dominique DEFRASNE, conseiller

— Catherine ZAGALA, conseiller

Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Agnès CHAUVE, président, et par Marine DELPHIN-POULAT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

Suivant bail sous seing privé en date du 1^er août 2010, monsieur B Y a donné en location à monsieur C X, à compter du même jour, des locaux à usage d’habitation, à savoir une maison type 4 située à […].

Monsieur X a quitté les lieux le 28 décembre 2014 après dédite orale effectuée auprès de madame Y, épouse du bailleur.

Un procès-verbal d’état des lieux de sortie était établi contradictoirement par voie d’huissier le 19 janvier 2015, lequel informait le locataire sortant qu’il restait devoir au propriétaire une somme de 1.251,39 € au titre du coût des travaux de réfection, somme qui était immédiatement payée.

Pourtant le 25 juin 2015, l’ancien locataire recevait une assignation devant le tribunal d’instance de Z, en paiement de diverses sommes :

—  2.070 € au titre du solde du loyer (trois mois de délai-congé),

—  10.032,69 € au titre des réparations locatives,

—  4.140 € au titre du préjudice locatif,

—  165 € au titre du remboursement de la moitié des frais de sortie.

Par jugement en date du 06 juin 2016, le tribunal d’instance de Z a :

— débouté monsieur B Y de l’ensemble de ses prétentions,

— constaté que monsieur C X ne remet pas en cause la somme qu’il a versée

de 1.251,39 € au titre du solde définitif du bail l’ayant lié à monsieur B Y,

— débouté monsieur C X de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamné monsieur B Y à payer à monsieur C X la somme de 750 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Monsieur Y a relevé appel de ce jugement dont il demande totale réformation au motif que le congé n’aurait pas été donné dans les formes prescrites par la loi et que le bailleur a droit à un préavis de trois mois décompté du jour du départ du locataire, que c’est sans droit que l’huissier, auteur du constat de l’état des lieux de sortie, a cru pouvoir écrire qu’après décompte final de ce dossier, monsieur C X restait devoir une somme de 1.251 €, dépôt de garantie déduit.

Il persiste devant la cour à revendiquer le paiement de :

— trois mois de loyers correspondant au délai congé : 2.070 €,

— réparations locatives : 10.032,69 €,

— préjudice locatif : 4.140 €,

— remboursement de la moitié de l’état des lieux de sortie : 165 €,

— article 700 du code de procédure civile : 2.000 € et les dépens.

A l’opposé, monsieur C X, sur la base de la motivation adoptée par le premier juge, conclut à la confirmation du jugement sauf à obtenir complémentairement la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à voir l’appelant condamné aux entiers dépens.

SUR QUOI LA COUR

Si par application de l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989 sur l’amélioration des rapports locatifs, le congé donné par le locataire à son bailleur, pour produire ses effets, doit normalement prendre la forme d’une lettre recommandée avec accusé de réception ou d’un exploit d’huissier, rien n’entache sa validité s’il a été donné oralement au bailleur ou à son mandataire qui le reconnaît formellement et le date avec certitude.

Présentement, il est acquis que monsieur B Y, très souvent absent de métropole, a donné un mandat général en 1995 à son épouse à l’effet de gérer ses biens immobiliers et notamment de les louer et prendre toute initiative, y compris judiciaire à l’effet d’obtenir paiement ou de délivrer quittance aux locataires en place. Un tel mandat aussi général englobait obligatoirement la possibilité de recevoir congé de la part d’un locataire sortant.

Ce mandat sans limitation de durée était, sans contestation de la part du bailleur, toujours en vigueur au moment de la signature du bail, puisque madame Y en est signataire ès qualités et qu’au jour de la dédite donnée par le locataire sortant, madame Y n’a fait état d’aucune restriction à ce sujet.

Compte tenu des conditions dans lesquelles ce bail a été signé, très légitimement monsieur X s’est adressé à madame Y, ès qualités, pour sa dédite sans que la cour y voit une quelconque malice destinée à tromper sur ses intentions le propriétaire des lieux revenu en métropole, comme ce dernier tente de le faire admettre.

Or, madame Y a attesté à la demande de l’ancien preneur que celui-ci lui avait donné sa dédite « verbalement courant juillet 2014 pour un départ au premier juillet 2015 », ce qui couvrait largement le délai de préavis du par le locataire.

Un tel congé étant jugé valable, peu importe pour la solution en droit du présent litige que monsieur Y entretienne de « mauvaises relations » avec son épouse et que celle-ci n’ait pas rendu compte en temps et heure à son mandant de ce départ. Un tel différend n’est pas opposable au tiers qu’est monsieur X et monsieur Y devra faire son affaire personnelle du préjudice que lui a causé sa mandataire dans les conditions de la loi sur ce point.

Le jugement déféré qui déboute monsieur Y de sa demande de paiement de trois mois de loyer au titre d’un préavis dirigée contre son ancien locataire doit être confirmé.

Concernant les réparations locatives, il est avéré que l’huissier de justice de l’étude A, incontestablement mandaté par de bailleur pour établir un état des lieux de sortie, a eu au moins les caractéristiques d’un mandataire apparent, au sens de la jurisprudence dégagée sous l’ article 1998 du code civil, lorsque postérieurement à ce constat, il s’est adressé directement à monsieur X pour lui proposer une transaction consistant, au moyen de concessions réciproques, à limiter à 1.251 € « le décompte final » à sa charge au titre des réparations locatives, le mandataire prenant le soin de préciser que cette somme était volontairement réduite compte tenu de l’exécution de bon nombre de travaux par le bailleur lui-même.

En effet, il est de principe constant que si ordinairement le mandant n’est pas obligé envers les tiers pour ce que le mandataire a fait au-delà du pouvoir qui lui a été donné, il en est autrement lorsqu’il résulte des circonstances que le tiers a pu légitimement croire, comme en l’espèce, que ce mandataire agissait en vertu d’un mandat et dans les limites de ce mandat.

Cette transaction a été certainement acceptée puisque le locataire sortant a immédiatement payé la somme proposée par l’huissier. Elle a donc un caractère définitif sur le montant global des réparations locatives qui en a fait l’objet et monsieur Y n’est plus en droit d’obtenir un complément de dédommagement sur ce point par application de l’article 2052 du même code, y compris pour un « préjudice locatif » non détaillé et qui en tout état de cause ne peut résulter de désordres aussi minimes que ceux comptés par cet huissier pour la seule somme de 1.251 €.

Peu importe là encore, dans les rapports entre le bailleur et son ancien locataire, que le mandataire ait pu outrepasser son mandat et lui proposer une transaction non voulue par monsieur Y. Il devra là aussi faire son affaire personnelle du préjudice que lui aurait ainsi causé cette étude d’huissiers dans le cadre des dispositions légales régissant la matière.

La décision déférée doit en définitive être confirmée par motifs propres et adoptés.

L’appel formé par monsieur Y bien que non fondé, n’apparaît pas motivé par une intention de nuire pouvant caractériser un abus de procédure. La demande de dommages-intérêts sera donc rejetée.

Il convient en équité de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en condamnant monsieur Y à payer à monsieur X une somme de 2.000 € pour les deux instances.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute monsieur C X de sa demande de dommages-intérêts,

Condamne monsieur B Y à payer à monsieur C X une somme de 2.000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Le condamne aux entiers dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT