R.G : 17/06274 Décisions :

— Tribunal de Grande Instance de LYON

Référé

du 14 août 2017

RG : 17/00537

— Tribunal de Grande Instance de LYON

Ordonnance Référé Rectificative du 11 septembre 2017

RG : 17/01676

SA I SELECTION

SAS I INVEST

C/

U

W

AB

AD

A

AF

B

AH

X

AK

C

AN

D

AQ

DG-DH

AS

E

N

F

AX

DEBEUKELAERE

AZ

H

BC

I

Y

Z

BH

BI

BK

DI

DK

K

BN

L

BP

BR

BT

BS

BV

M

PETITPRES

N

CB

CD

DL

O

CF

CH

P

LOSIEWEICZ

Q

CM

R

CP

S.A.R.L. COGEC

S.A.R.L. EPHIJ

S.A.R.L. MANIGHETTI-BRAND

S.A.R.L. CT

SARL PICANDET

S.A.R.L. ZACFAM

Syndicat des copropriétaires LE PARK HERMES

[…]

SARL I SELECTION

SAS I INVEST

S.A.R.L. CARLA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1^re chambre civile B

ARRET DU 03 Avril 2018

APPELANTES ET INTIMÉES :

La société I SELECTION, SA, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e DB-christophe BESSY, avocat au barreau de LYON

Assistée de la SELAS PORCHER & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS

La société I INVEST, SAS, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Nicolas BOIS de la SELARL RACINE, avocats au barreau de LYON

Assistée de M^e DB-CR LORIZON de la SELARL RACINE, avocats au barreau de PARIS

INTIMÉS :

M^me T U

née le […] à […]

[…]

[…]

M. V W

né le […] à […]

[…]

[…]

M. AA AB

né le […] à […]

[…]

[…]

M. AC AD

né le […] à […]

[…]

[…]

M. DB-DE A

né le […] à […]

[…]

[…]

M^me AE AF épouse A

née le […] […]

[…]

[…]

M. DB-BW B

né le […] à CHATEAU-DD (02)

[…]

[…]

M^me AG AH épouse B

née le […] à […]

[…]

[…]

M. AI X

né le […] à […]

[…]

[…]

M^me AJ AK

née le […] à […]

[…]

[…]

M. AL C

né le […] à […]

[…]

[…]

M^me AM AN épouse C

née le […] à […]

[…]

[…]

M. AO D

né le […] à […]

[…]

[…]

M^me AP AQ épouse D

née le […] à […]

[…]

[…]

M^me DF DG-DH

née le […] à […]

Le Mansionis

[…]

[…]

M. AR AS

né le […] à […]

[…]

[…]

M. AT E

né le […] à […]

Domaine La BM – Villa 1A

[…]

[…]

M^me AU N épouse E

née le […] à […]

Domaine La BM – Villa 1A

[…]

[…]

M. AV F

né le […] à […]

[…]

[…]

M^me AW AX épouse F

née le […] à […]

[…]

[…]

M. DB DC G

né le […] à […]

[…]

[…]

M^me AY AZ épouse G

née le […] à […]

[…]

[…]

M. BA H

né le […] à […]

[…]

[…]

M^me BB BC épouse H

née le […] à […]

[…]

[…]

M. BD I

né le […] à […]

[…]

[…]

M^me BE Y épouse I

née le […] à […]

[…]

[…]

M^me BF Z

née le […] à […]

[…]

[…]

M^me BG BH

née le […] à […]

Jil Umalas N°200

KEROBOKAN

[…]

M^me BF BI

née le […] à […]

[…]

[…]

M^me BJ BK épouse J

née le […] à […]

[…]

[…]

M. DB-BZ DI

né le […] à […]

250 avenue DB Léonardi

[…]

M. DB-DJ DK

né le […] à […]

[…]

[…]

M. BL K

né le […] à […]

[…]

[…]

M^me BM BN épouse K

née le […] à […]

[…]

[…]

M. DB-BX L

né le […] à […]

[…]

[…]

M^me BO BP épouse L

née le […] à […]

[…]

[…]

M. BQ BR

né le […] à […]

[…]

[…]

M. DD BT

né le […] à […]

[…]

[…]

M^me BE BS épouse BT

née le […] à […]

[…]

[…]

M. BU BV

né le […] à […]

[…]

[…]

M. BW M

né le […] à […]

[…]

[…]

M^me BX BY épouse M

née le […] à […]

[…]

[…]

M. BZ N

né le […] à […]

103 rue Traverse de la BM

[…]

M^me CA CB épouse N

née le […] à […]

103 rue Traverse de la BM

[…]

M. CC CD

né le […] à […]

19 rue BW Lacroix

[…]

M. DB-CR DL

né le […] à […]

[…]

[…]

M. CE O

né le […] à […]

[…]

[…]

[…]

M^me BM CF épouse O

née le […] à […]

[…]

[…]

[…]

M. CG CH

né le […] à […]

[…]

[…]

M. CI P

né le […] à […]

1 rue de Saint AD

[…]

M^me AJ CJ épouse P

née le […] à […]

1 rue de Saint AD

[…]

M. CK Q

né le […] à […]

[…]

[…]

M^me CL CM épouse Q

née le […] à […]

[…]

[…]

M. CN R

né le […] à […]

[…]

[…]

M^me CO CP épouse R

née le […] à […]

[…]

[…]

La société COGEC, SARL, prise en la personne de son représentant légal en exercice, M. BD CQ domicilié en cette qualité au siège

[…]

[…]

La société EPHIJ, SARL, prise en la personne de son représentant légal en exercice, M. CR CS, domicilié en cette qualité au siège

[…]

[…]

La société MANIGHETTI-BRAND, SARL, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité au siège

[…]

[…]

La société CT, SARL, prise en la personne de son représentant légal en exercice, M^me T CT, domiciliée en cette qualité audit siège

[…]

[…]

[…]

La société PICANDET, SARL, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

La société ZACFAM, SARL, prise en la personne de son représentant légal en exercice, M. CU CV, domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

La société CARLA, SARL, prise en la personne de ses représentants légaux en exercice, M. CW S et M^me CX CY épouse S, domiciliés en cette qualité audit siège

26 rue Saint-Irénée

[…]

Tous représentés par la SCP JACQUES AGUIRAUD ET CR NOUVELLET, avocats au barreau de LYON

Tous assistés par la SELARL DELSOL AVOCATS, avocats au barreau de LYON

Le Syndicat des copropriétaires LE PARK HERMES représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA SAINT-ANTOINE, 4 quai Saint-Antoine, […]

82/84 rue du 1^er mars 1943

[…]

Représenté par la SCP RGM, avocats au barreau de LYON

La société COSY HOME HERMES, SARL, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

défaillante

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 19 Février 2018

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 19 Février 2018

Date de mise à disposition : 03 Avril 2018

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— CZ DA, président

— BW FICAGNA, conseiller

— Florence PAPIN, conseiller

assistés pendant les débats de Myriam MEUNIER, greffier

A l’audience, CZ DA a fait le rapport, conformément à l’article 785 du code de procédure civile.

Arrêt réputé contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par CZ DA, président, et par Myriam MEUNIER, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSÉ DE L’AFFAIRE

Par acte authentique du 26 juillet 2006, la société I INVEST a acquis en l’état futur de rénovation auprès de la société PERRALIERE 2006 un immeuble résidentiel 'PARK HERMES’ situé à VILLEURBANNE devant comprendre après rénovation 37 logements, 234 chambres et 88 places de parking.

Les travaux ont été achevés le 30 juillet 2007 et réceptionnés par la société PERRALIERE 2006.

La société INVEST a placé l’immeuble sous le régime de la copropriété et en a confié la commercialisation à la société I SELECTION qui l’a vendu par lots, certains avant l’achèvement des travaux et donc sous le régime de la vente en l’état futur de rénovation, d’autres après l’achèvement de la rénovation.

La gestion de la résidence étudiante créée dans les locaux a été confiée à la société ANTEUS suivant bail commercial à effet du 1^er septembre 2007. Il a été mis un terme à ce bail à la fin du premier trimestre 2011 et un nouveau bail commercial a été conclu suivant acte du 1^er avril 2011 avec la société COSY HOME HERMES.

Lors d’une réunion du 7 juillet 2011, la société COSY HOME HERMES a informé le conseil syndical que le parking ne pouvait être exploité totalement.

Elle a alors commandé un audit de conformité à la société QCS SERVICES qui a rendu un rapport le 22 octobre 2012 dans lequel elle constate la non-conformité du parking à la norme AFNOR NF P 91-120 en raison du non-respect de la hauteur libre de 2 mètres en circulation et sur certains emplacements et du non-respect des largeurs de référence des emplacements de stationnement lorsque les places sont situées entre 2 poteaux distants de moins de 4,60 mètres.

Par courrier électronique du 30 octobre 2012, la société COSY HOME HERMES a indiqué aux copropriétaires qu’elle ne paierait plus la partie des loyers correspondant aux places de parking et a demandé qu’un nouveau bail soit signé afin de prendre en compte la diminution du loyer.

Invoquant l’absence de perception de loyers relatifs au parking depuis lors, 43 copropriétaires ont, par acte du 1^er mars 2017, fait assigner la société I INVEST, la société I SELECTION et la société COSY HOME HERMES devant le juge des référés du tribunal de grande instance de LYON aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire pour déterminer les non-conformités du parking et les mesures techniques propres à y remédier.

Le syndicat des copropriétaires est intervenu volontairement à l’instance en s’associant à la demande d’expertise.

Par ordonnance du 14 août 2017, le juge des référés a :

— déclaré recevable l’intervention volontaire du syndicat des copropriétaires,

— ordonné une expertise à l’effet de déterminer si le parking souterrain de la résidence « PARK HERMES » est conforme à la norme AFNOR NF P 91-120, ou à toute autre norme en vigueur applicable à la cause et, plus généralement, s’il présente des défauts de conception, de construction, d’exécution et/ou tout autre défaut portant atteinte et/ou limitant son usage, eu égard notamment aux dimensions des places de parking, des voies de circulation et des accès et déterminer les mesures propres à remédier aux défauts constatés.

Cette ordonnance a fait l’objet d’une ordonnance rectificative en date du 11 septembre 2017, complétant la première en ce qu’un copropriétaire, la société EPHIJ, avait été omis.

Par actes des 5 septembre, 9 et 12 octobre 2017, la société I SELECTION a interjeté appel de ces ordonnances. Ces appels ont été enregistrés sous les n°17/6274, 17/6989 et 17/7172.

Par actes des 14 septembre et 12 octobre 2017, la société I INVEST a également interjeté appel de ces ordonnances. Ces appels ont été enregistrés sous les n°17/6428 et 17/7250.

Au terme de conclusions notifiées le 18 décembre 2017 pour les dossiers 17/6274, 17/7250 et 17/6989 et le 8 janvier 2018 pour les dossiers 17/6428 et 17/7172, la société I SELECTION demande

à la cour d’infirmer l’ordonnance et de :

— débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs prétentions en ce qu’elles sont dirigées contre elle,

— la mettre hors de cause,

— condamner les demandeurs à lui verser la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Elle fait valoir :

— qu’il appartient au juge des référés de vérifier qu’un procès au fond puisse être intenté, avant d’ordonner une expertise avant tout procès,

— que l’action au fond relative à la délivrance non-conforme ou à l’existence de vices cachés est vouée à l’échec aux motifs que l’action est manifestement prescrite et qu’elle n’est pas partie au contrat de vente,

— qu’en toute hypothèse, l’action en responsabilité pour faute dans l’établissement des documents de commercialisation ou dans l’information relative aux biens commercialisés est manifestement prescrite puisque le délai de prescription quinquennal a commencé à courir au plus tard le 7 juillet 2011, date à laquelle les copropriétaires ont été informés par le conseil syndical du caractère inexploitable de certains emplacements de stationnement, et que l’assignation en date du 1^er mars 2017, soit près de 2 ans après l’acquisition de la prescription intervenue en 2015,

— que la mesure expertale est impossible dès lors qu’elle ne peut concerner que les 43 emplacements de stationnement appartenant aux demandeurs mais que ces derniers ne peuvent être identifiés en raison de l’effacement du marquage au sol et de l’impossibilité d’identifier quels emplacements ont été attribués à tels copropriétaires.

Au terme de conclusions notifiées le 30 octobre pour le dossier 17/6428, le 22 novembre pour le dossier 17/7172 et le 4 décembre pour le dossier 17/6274, la société I INVEST demande à la cour d’infirmer les ordonnances déférées et de :

— dire n’y avoir lieu à expertise,

— à titre subsidiaire, si l’expertise devait être ordonnée, confirmer l’ordonnance du 14 août 2017 en ce qu’elle a débouté la société COSY HOME HERMES de sa demande de complément d’expertise,

— en tout état de cause, condamner in solidum les copropriétaires et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 'LE PARK HERMES’ à lui payer la somme de 7 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec faculté de distraction au profit de la SELARL cabinet RACINE,

— condamner la société EPHIJ à lui payer la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec faculté de distraction au profit de la SELARL cabinet RACINE.

Elle fait valoir :

— que les copropriétaires demandeurs et le syndicat des copropriétaires n’ont pas qualité à agir puisque seuls 43 des 189 copropriétaires sont parties à l’instance et que ceux-ci ne sont pas propriétaires des emplacements de stationnement, lesquels constituent des parties privatives,

— que la mesure d’expertise est impossible à mettre en oeuvre au motif que seuls certains emplacements de stationnement et certaines voies de circulation ne sont pas conformes à la norme

AFNOR NF P 91-120 mais que l’effacement du marquage au sol ne permet pas d’identifier les emplacements non-conformes et leur propriétaire,

— que l’expertise avant tout procès ne peut être ordonnée puisque l’action au fond envisagée n’est pas susceptible d’aboutir,

— que seule la société cédante, la société PERRALIERE 2006, peut voir sa responsabilité engagée sur le fondement du défaut de délivrance d’un bien conforme ou de l’existence de vices cachés,

— qu’en tout état de cause, l’action pour non-conformité est prescrite par l’écoulement d’un délai de plus de 5 ans depuis la réforme de la prescription et l’action pour vices cachés est prescrite depuis septembre 2009, le délai biennal qui a couru à compter de la mise en exploitation de la résidence en 2007 étant échu.

Au terme de conclusions notifiées le 28 novembre 2017, les copropriétaires, dont la société EPHIJ, demandent à la cour de :

— confirmer l’ordonnance du 14 août 2017,

— condamner les sociétés I INVEST et I SELECTION, solidairement, à leur payer la somme de 300 € chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Ils font valoir :

— que la demande d’expertise est légitime puisqu’ils envisagent d’intenter une action fondée sur la non-conformité des biens vendus et la garantie des vices cachés et que cette expertise préalable est rendue nécessaire,

— que l’action en garantie est bien fondée puisqu’au regard des prescriptions contractuelles et de l’usage normal, le parking présente des non-conformités, lesquelles peuvent être qualifiées des vices cachés,

— que le préjudice résultant de la perte des loyers est subi collectivement puisqu’il est impossible de déterminer les propriétaires des emplacements litigieux en raison de l’effacement partiel du marquage au sol et de l’absence de précisions quant aux dimensions et à la superficie dans les actes de vente et les documents de commercialisation,

— que la société I INVEST est débitrice d’une obligation de délivrance conforme et de la garantie des vices cachés puisque le contrat de vente en l’état futur de rénovation lui a immédiatement transféré la propriété de l’immeuble qu’elle leur a par la suite revendu,

— que l’expertise sollicitée est nécessaire à l’exercice de l’action au fond dès lors qu’il convient de déterminer s’il existe ou non un défaut de conformité ou un vice caché et que les rapports effectués ne l’ont pas été contradictoirement,

— qu’ils ont qualité à agir puisqu’ils représentent 43 des 59 propriétaires de places de parking et qu’ils n’agissent que pour la défense de leurs lots respectifs,

— qu’il n’appartient pas au juge des référés de trancher un débat sur la prescription, laquelle n’est pas manifestement acquise, puisqu’au contraire, le délai de prescription relatif à la garantie des vices cachés n’a pas commencé à courir, le vice ne pouvant être découvert qu’au moment du dépôt du rapport d’expertise à venir, et que l’assignation est intervenue avant l’extinction du délai quinquennal qui ne court que depuis le 30 octobre 2012,

— que les opérations d’expertise sont possibles puisque l’effacement du marquage au sol n’est que partiel, qu’en toute hypothèse, c’est avant tout la capacité du parking à contenir 88 emplacements de stationnement qui doit être analysée et que les voies de circulation ne sont pas affectées par la disparition du marquage,

— que la mise en cause de la société I SELECTION n’est pas contestable dès lors qu’il n’appartient pas au juge des référés de préjuger de la recevabilité et du bien-fondé de l’action au fond, que l’action à son encontre n’est pas manifestement vouée à l’échec en raison de son rôle dans le processus de commercialisation.

Au terme de conclusions notifiées le 21 novembre 2017, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de confirmer l’ordonnance du 14 août 2017 en toutes ses dispositions et de condamner in solidum les sociétés I INVEST et I SELECTION à lui payer la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Il fait valoir que le motif légitime ne souffre aucune contestation et que cette procédure, comme celle à venir au fond, sont éminemment recevables.

La société COSY HOME HERMES, assignée par acte du 12 octobre 2017, remis à personne habilitée, n’a pas constitué avocat.

La cour a ordonné la jonction des instances enregistrées sous les n°17/6274, 17/6989, 17/7172, 17/6428 et 17/7250.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé.

L’existence d’un motif légitime doit s’apprécier notamment au regard de l’existence de chances du succès de l’instance au fond et une mesure d’instruction ne saurait être ordonnée dès lors que l’instance au fond qu’elle est destinée à permettre d’engager est manifestement vouée à l’échec.

Le fait que la société I INVEST ait vendu certains lots en l’état futur de rénovation ne lui fait pas perdre la qualité de vendeur de sorte qu’elle est tenue des obligations édictées par les articles 1602 et suivants du code civil.

La vente en l’état futur de rénovation est soumise aux dispositions du droit commun de la vente pour ce qui concerne l’existant et aux dispositions des articles 1792 et suivants du code civil pour ce qui concerne les travaux de rénovation.

En l’espèce, si l’action en garantie des vices cachés sur le fondement du droit commun était manifestement prescrite à la date de l’assignation pour n’avoir pas été introduite dans le délai de deux ans édicté par l’article 1648, il n’en demeure pas moins que l’action en garantie des vices cachés de construction édictée par les articles 1792 du code civil due par le vendeur en application de l’article 1792-1 n’était manifestement pas expirée à cette date, la réception des travaux de rénovation étant intervenue au plus tôt en juillet 2007.

S’agissant de l’action en garantie de la non conformité contractuelle, elle se prescrit par cinq ans à compter de la découverte de la non conformité en application de l’article 2224 du code civil.

En l’état, il ne saurait être affirmé que le défaut de conformité des emplacements de parking à la

norme AFNOR NF 91-120 était apparent.

Il n’apparaît pas non plus que la non conformité ait été connue des copropriétaires avant le mois d’octobre 2012 de sorte que la prescription n’était pas manifestement acquise à la date de l’assignation en référé.

La responsabilité de la société I SELECTION, qui n’est pas tenue des garanties du vendeur ou du constructeur, peut être recherchée sur le fondement de la responsabilité délictuelle qui est enfermée dans le délai de prescription de l’article 2224 du code civil de sorte que l’action n’est pas non plus manifestement prescrite à son égard.

Il ne saurait être affirmé que l’expertise serait vouée à l’échec en raison de l’effacement du marquage au sol des parkings dès lors que l’expert devrait être à même de rétablir les emplacements à partir des plans annexés aux actes de vente et d’obtenir du constructeur les éléments éventuellement manquants pour ce faire.

Il convient en conséquence de confirmer la décision déférée.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Confirme l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions ;

Condamne in solidum la société I INVEST et la société I SELECTION à payer aux copropriétaires intimés ensemble la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Les condamne in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Les condamne in solidum aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE