N° RG 18/07574 – N° Portalis DBVX-V-B7C-MAAF Décision du

Tribunal de Grande Instance de LYON

Au fond du 05 septembre 2018

RG : 16/00999

[…]

Société 31 QUAI FULCHIRON

SCI CAROMA

C/

Société civile SCCV QUARANTAINE FULCHIRON

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1^re chambre civile B

ARRET DU 01 Décembre 2020

APPELANTES :

La SCI 31 QUAI FULCHIRON représentée par son gérant M. H I Y

[…]

[…]

Représentée par M^e Philippe FIALAIRE de la SELARL JUGE FIALAIRE AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 359

La SCI CAROMA représentée par sa gérante M^me Z A

[…]

[…]

Représentée par M^e Philippe FIALAIRE de la SELARL JUGE FIALAIRE AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 359

INTIMÉE :

La SCCV QUARANTAINE FULCHIRON, société civile de construction de vente, représentée par son gérant en exercice

[…]

[…]

Représentée par M^e Florence CALLIES de la SELARL BERARD – CALLIES ET ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 428

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 05 Mars 2020

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 06 Octobre 2020

Date de mise à disposition : 24 Novembre 2020, prorogée au 01 Décembre 2020, les avocats dûment avisés conformément à l’article 450 dernier alinéa du code de procédure civile

Audience tenue par Agnès CHAUVE, président, et B C, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,

assistés pendant les débats de Myriam MEUNIER, greffier

A l’audience, B C a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Agnès CHAUVE, président

— Florence PAPIN, conseiller

— B C, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Agnès CHAUVE, président, et par Myriam MEUNIER, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSÉ DE L’AFFAIRE

Par acte authentique du 16 juin 2015, la SCI Caroma et la SCI […] ont consenti à la SCCV dénommée SCI Quarantaine-Fulchiron (SCI Quarantaine-Fulchiron) une promesse unilatérale de vente portant sur un bien immobilier à usage professionnel et commercial situé à Lyon 5^e (Rhône) […] et […]) au prix de 820 000 €.

Les parties ont convenu de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de 54 400 € sur laquelle la SCCV Quarantaine-Fulchiron en sa qualité de bénéficiaire, a déposé le jour de l’acte, entre les mains de Maître X constitué séquestre dans les termes de l’article 1956 et suivants du code civil, la somme de 34 000 €, le solde, soit 20 400 €, devant être versé entre les mains du notaire au plus tard le 30 juin 2015.

Par acte authentique du 16 juin 2015, la SCI […] a consenti à la SCCV Quarantaine Fulchiron une promesse unilatérale de vente portant sur le lot 23 d’un ensemble immobilier situé à Lyon 5^e (Rhône) […] et […], lot consistant en « un local à usage commercial situé au rez-de-chaussée dudit immeuble sur la rue Qurantaine, porte de gauche en entrant divisé en six pièces éclairées par six ouvertures sur la rue de la quarantaine et quatre ouvertures sur le quai Fulchiron », au prix de 380 000 €.

Les parties ont convenu de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de 25 600 € sur laquelle la SCCV Quarantaine-Fulchiron en sa qualité de bénéficiaire, a déposé le jour de l’acte, entre les mains de Maître X constitué séquestre dans les termes de l’article 1956 et suivants du code civil, la somme de 16 000 €, le solde, soit 9 000 €, devant être versé entre les mains du notaire au plus tard le 30 juin 2015.

Ces deux promesses de vente dont il est expressément convenu dans chacun des actes qu’elles sont liées et interdépendantes, étaient assorties de conditions suspensives et notamment sous la condition 'que les renseignements d’urbanisme et les pièces produites par la commune ne relèvent aucun projet, vices ou servitudes de nature à déprécier de manière significative la valeur du bien ou nuire à l’affectation à laquelle le bénéficiaire la destine'.

La levée de l’option par le bénéficiaire devait intervenir au plus tard le 23 octobre 2015 pour chacune des deux promessses.

Il était également convenu que :

— dans l’hypothèse où le solde des indemnités d’immobilisation ne serait pas versé ou remis au Notaire dépositaire, dans le délai imparti, les promesses seraient considérées comme nulles et non avenues si bon semblait aux promettants, néanmoins les indemnités d’immobilisation resteraient dues par le bénéficiaire aux promettants,

— à défaut par le bénéficiaire de se prévaloir de la non réalisation de l’une ou l’autre des conditions suspensives dans le délai de réalisation de la promesse, il serait réputé y avoir renoncé,

— les indemnités d’immobilisation resteraient acquises de plein droit à titre d’indemnité forfaitaire si le bénéficiaire ne levait pas l’option dans le délai prévu et ne réalisait pas l’acquisition alors que toutes les conditions suspensives étaient réalisées.

La SCI Quarantaine-Fulchiron n’a pas versé le solde des indemnités d’immobilisation à la date convenue.

Elle n’a pas levé l’option à la date du 23 octobre 2015 ni fait connaître que l’une des conditions suspensives n’étaient pas réalisée.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 27 octobre 2015, les SCI Caroma et […] ont mis en demeure la SCCV Quarantaine-Fulchiron de leur régler sous huit jours, le solde des dépôts de garantie prévus à chacune des promesses soit la somme totale de 30 000 €.

Par lettre recommandée de leur conseil en date du 4 novembre 2015 rappelant les termes de la clause résolutoire convenue aux promesses, elles ont notifié à la SCI QUARANTAINE FULCHIRON la caducité des promesses de vente pour non paiement du solde des indemnités d’immobilisation et l’ont à nouveau mise en demeure de payer ce solde soit la somme 29 400 €.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 16 novembre 2015, la SCI QUARANTAINE FULCHIRON a fait répondre par son conseil :

— que la SCI […] n’avait jamais manifesté sa volonté de considérer les promesses comme nulles et non avenues du fait du non versement du solde des indemnités d’immobilisation et que ce n’était qu’après la date d’expiration de la promesse qu’elle s’en était prévalue,

— qu’elle avait appris par la Direction de l’aménagement urbain de la Ville de Lyon qui instruisait sa demande de permis de construire, l’existence d’une suspicion de pollution des sols de sorte qu’elle était fondée à ne pas donner suite à la mise en demeure adverse et à obtenir la restitution des indemnités d’immobilisation versées, soit la somme de 59 600 €.

Dans l’intervalle, par une lettre recommandée avec accusé de réception du 9 novembre 2015, le gérant de la SCCV Quarantaine-Fulchiron avait communiqué à la SCI […] 'un avis de l’écologie urbaine’ en date du 5 octobre 2015, faisant état de ce que les activités exercées sur le site des parcelles 1/3 rue de la Quarantaine étaient susceptibles d’avoir pollué les sols, et lui demandant de 'la suite qu’elle pensait donner à cet avis'.

Par acte du 11 janvier 2016, les SCI Caroma et […] ont fait assigner la SCCV Quarantaine-Fulchiron devant le tribunal de grande instance de Lyon aux fins d’obtenir respectivement le paiement des sommes de 54 400 € et 25 600 € au titre des indemnités d’immobilisation contractuelles et des sommes de 82 000 € et 38 000 € au titre de la clause pénale.

Par jugement du 5 septembre 2018, le tribunal a :

— condamné solidairement la SCI 31 QUAI FULCHIRON et la SCI CAROMA à rembourser à la SCI QUARANTAINE FULCHIRON la somme de 34 000 € outre intérêts au taux légal à compter du 16 novembre 2015,

— condamné solidairement la SCI 31 QUAI FULCHIRON et la SCI CAROMA à rembourser à la SCI QUARANTAINE FULCHIRON la somme de 16 000 € outre intérêts au taux légal à compter du 16 novembre 2015,

— condamné solidairement la SCI 31 QUAI FULCHIRON et la SCI CAROMA à payer à la SCCV QUARANTAINE FULCHIRON la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— rejeter le surplus des demandes,

— condamné solidairement la SCI 31 QUAI FULCHIRON et la SCI CAROMA aux entiers dépens de l’instance.

Par déclaration du 29 octobre 2018, la SCI 31 QUAI FULCHIRON et la SCI CAROMA ont

interjeté appel de la totalité des dispositions de ce jugement.

Au terme de conclusions notifiées le 28 novembre 2019, elles demandent à la cour d’infirmer le jugement et de :

— condamner la SCCV QUARANTAINE FULCHIRON au paiement des sommes suivantes :

' 54 400 € à la SCI 31 QUAI FULCHIRON et la SCI CAROMA pour moitié chacune,

' 25 600 € à la SCI 31 QUAI FULCHIRON,

— condamner la SCCV QUARANTAINE FULCHIRON au paiement de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Au terme de conclusions notifiées le 26 septembre 2019, la SCCV Quarantaine Fulchiron demande à la cour de :

— dire que la clause selon laquelle le bénéficiaire est censé avoir renoncé à la défaillance de la condition avant l’arrivée du terme de la condition est réputée non écrite ou nulle et de nul effet,

— constater que les promesses unilatérales de vente sont devenues caduques le 23 octobre 2015,

— subsidiairement, requalifier la clause dite d’immobilisation en clause pénale et prononcer la nullité de la clause pénale prévue dans les deux promesses unilatérales en date du 16 juin 2015 comme sanctionnant une obligation principale inexistante en cas d’une promesse unilatérale de vente,

— plus subsidiairement, prononcer la caducité de la promesse de vente aux torts exclusifs des promettantes,

— condamner :

' solidairement la SCI 31 QUAI FULCHIRON et la SCI CAROMA à lui payer la somme de 34 000 € outre intérêts au taux légal à compter du 16 novembre 2015, date de la mise en demeure.

' la SCI 31 QUAI FULCHIRON à lui payer la somme de 16 000 € outre intérêts au taux légal à compter du 16 novembre 2015, date de la mise en demeure,

— ordonner la capitalisation des intérêts par années entières à compter du 16 novembre 2016,

— condamner solidairement la SCI 31 QUAI FULCHIRON et la SCI CAROMA à lui payer la somme de 30 000 € à titre de dommages et intérêts,

plus subsidiairement, réduire le montant de la clause pénale à de plus justes proportions,

— en tout état de cause, condamner solidairement la SCI CAROMA et la SCI 31 QUAI FULCHIRON à lui payer la somme de 7 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec faculté de distraction au profit de la SELARL BERARD-CALLIES ET ASSOCIES.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il sera rappelé que les demandes« tendant à voir »constater" ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne saisissent pas la cour ; qu’il en est de même des demandes« tendant à voir dire et juger » lorsque celles-ci développent en réalité des moyens.

Sur la clause résolutoire à défaut de versement du solde de l’indemnité d’immobilisation

Les appelantes font valoir qu’elles n’ont pas renoncé au bénéfice de la clause résolutoire convenue aux promesses de vente :

— cela ressort de la mise en demeure adressée à la SCI QUARANTAINE FULCHIRON le 27 octobre 2015 accordant à celle-ci un délai de huit jours pour déposer le solde des deux indemnités d’immobilisation non acquittées à la date convenue,

— elles avaient manifesté la volonté de se prévaloir de l’indemnité d’immobilisation dès le 30 juin 2015 et en tout état de cause avant la date d’expiration du délai d’option,

— la SCI QUARANTAINE FULCHIRON les a entretenues dans l’illusion qu’elle allait verser le solde

de l’indemnité d’immobilisation alors même que le délai pour le faire était expiré,

— la convention ne stipulait aucun délai pour se prévaloir de la clause,

— si la renonciation peut être tacite, elle ne peut résulter que d’actes manifestant de façon non équivoque la volonté de renoncer et ne peut résulter du seul écoulement du temps.

La SCI QUARANTAINE FULCHIRON fait valoir que la SCI 31 QUAI FULCHIRON et la SCI CAROMA ont renoncé à se prévaloir de cette clause :

— elles n’ont pas manifesté le 30 juin 2015, date limite du versement du solde de l’indemnité d’immobilisation, leur intention de considérer les promesses comme nulles et non avenues,

— elles n’ont pas entendu se prévaloir de la clause et l’appliquer par la suite et ont au contraire demandé à son notaire de fixer un rendez-vous pour signature,

— elles se sont prévalues dans le courrier de leur conseil en date du 10 novembre 2015 de la caducité de plein droit la promesse de vente en l’absence de levée de l’option dans le délai.

Selon l’article 1134, devenu 1103, du code civil, le contrat fait la loi des parties.

La renonciation à un droit ne se présume pas. Elle peut être expresse ou tacite. Si elle est tacite, elle doit résulter d’actes positifs qui traduisent sans équivoque la volonté de renoncer. Elle ne saurait en conséquence se déduire de la seule inaction de son titulaire ou du seul écoulement du temps.

Il est acquis que la SCCV QUARANTAINE FULCHIRON ne s’est jamais acquittée du paiement du solde des indemnités d’immobilisation.

La faculté ouverte au promettant de se prévaloir de la clause résolutoire convenue à défaut de paiement du solde de l’indemnité d’immobilisation n’était enfermée dans aucun délai.

Il résulte des pièces produites, qu’antérieurement aux courriers des 27 octobre et 4 novembre 2015 sollicitant le paiement du solde des indemnités d’immobilisation, les échanges entre les parties pendant la période de validité de la promesse ont été les suivants :

— par courriel du 30 juin 2015, le notaire des promettants a adressé un courriel au notaire de la SCCV QUARANTAINE FULCHIRON demandant à son confrère de rappeler à sa cliente son obligation de verser le solde des indemnités d’immobilisation, faute de quoi le promettant se réservait la faculté de faire jouer la clause lui permettant de considérer la promesse comme non avenue et d’exiger néanmoins le paiement de l’indemnité d’immobilisation,

— le 2 juillet 2015, M. D E, associé de la SCCV QUARANTAINE FULCHIRON, a écrit à M. H-I Y, associé de la SCI 31 QUAI FULCHIRON que le virement devrait intervenir la semaine suivante, ce que confirmait également le notaire de la SCCV QUARANTAINE FULCHIRON par courriel du même jour,

— par un nouveau courriel du 10 septembre 2015, le notaire des promettants a de nouveau sollicité le versement du solde des indemnités d’immobilisations, l’engagement précédemment pris n’ayant pas été honoré,

— par courriel du 22 septembre 2015, M. F G, gérant de la SCCV QUARANTAINE FULCHIRON a confirmé à M. Y sa volonté d’acquérir et le fait qu’il faisait tout pour solder le complément du dépôt,

— par courriel du 12 octobre 2015, le notaire des promettants a demandé au notaire de la SCI QUARANTAINE FULCHIRON de prendre attache avec lui pour convenir d’un rendez-vous de signature compte tenu du terme extinctif du délai.

Il n’en ressort pas que les SCI 31 QUAI FULCHIRON et CAROMA aient accompli un quelconque acte positif traduisant sans équivoque leur volonté de renoncer au bénéfice de la clause résolutoire, une telle renonciation ne pouvant se déduire de leur seule position attentiste.

Il en résulte que les promettants étaient fondés à se prévaloir de la clause résolutoire et à solliciter le paiement des indemnités d’immobilisation convenues à la clause résolutoire, faute pour le bénéficiaire d’avoir exécuté son obligation à cet égard.

Contrairement à ce que soutient la SCI QUARANTAINE FULCHIRON, la résolution de la promesse n’a pas pour conséquence la disparition de l’obligation de payer la somme convenue, celle-ci trouvant sa cause dans la convention des parties prévoyant son montant et les conditions de son exigibilité.

La SCI QUARANTAINE FULCHIRON fait valoir que ladite clause s’analyse en une clause pénale dont elle est fondée à demander la modération au motif qu’il existe une disproportion manifeste entre le non-respect de l’obligation et la sanction prévue à l’acte, soulignant que la parcelle AR 86 a été vendue le 15 avril 2016 et la parcelle AR 153 le 28 juillet 2016.

La SCI 31 QUAI FULCHIRON et la SCI CAROMA font valoir que la demande de modération de la clause pénale, qui représente 6,5% de la valeur des biens respectifs promis à la vente, est injustifiée.

La clause résolutoire en ce qu’elle met à la charge du bénéficiaire une indemnité sanctionnant le non respect de son obligation d’acquitter l’indemnité d’immobilisation dans le délai convenu s’analyse en une clause pénale.

Selon l’article 1152, devenu 1231-5 du code civil, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, la pénalité qui représente moins de 10% de la valeur des biens immobilisés n’est pas manifestement excessive de sorte qu’il n’y a pas lieu à réduction de son montant.

La SCI QUARANTAINE FULCHIRON qui succombe supporte les dépens.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Réforme le jugement déféré ;

Statuant à nouveau,

Condamne la SCI QUARANTAINE FULCHIRON à payer :

— à la SCI 31 QUAI FULCHIRON et la SCI CAROMA pour moitié chacune, la somme de 54 400 €,

— à la SCI 31 QUAI FULCHIRON, la somme de 25 600 € ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI QUARANTAINE FULCHIRON aux dépens.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE