Cour d'appel de Lyon, 6ème chambre, 31 janvier 2020, n° 17/08844

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- COUR D'APPEL DE LYON
- Parties
- Composition de la Cour
- Faits
- Motifs de la décision
- Sur la demande d'expertise de la valeur de l'appartement
- Sur la demande de nullité du mandat
- Sur le prétendu vice du consentement de M. X
- Sur la pénalité contractuelle
- Sur les demandes accessoires
- Dispositif

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TI Lyon 10 novembre 2017

CA Lyon
Confirmation 31 janvier 2020

Arguments

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Rejeté
Vice de consentement
La cour a jugé que la demande de nullité du mandat était irrecevable car elle constituait une nouvelle prétention non fondée sur un élément nouveau.
Accepté
Exécution de la clause pénale
La cour a confirmé que le revirement de Monsieur D X constituait un manquement à son engagement contractuel, justifiant la pénalité prévue.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a accordé une indemnité au titre de l'article 700 pour couvrir les frais irrépétibles de la société Fertoret.

Résumé par Doctrine IA

La décision de la cour d'appel confirme le jugement du tribunal d'instance de Lyon du 10 novembre 2017. Dans cette affaire, M. X avait confié à la société Fertoret-Coppier un mandat de recherche d'acquéreur pour un appartement. Après avoir reçu une offre d'achat, M. X a annulé le mandat de vente. La société Fertoret a assigné M. X en justice pour obtenir le paiement de la clause pénale prévue au contrat. Le tribunal d'instance a condamné M. X à payer cette somme, ainsi qu'une indemnité de 600 euros. En appel, M. X demande la nullité du mandat et conteste la pénalité contractuelle. La cour d'appel rejette ces demandes et confirme la condamnation de M. X à payer la somme due à la société Fertoret.

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Sur la décision

Référence :	CA Lyon, 6e ch., 31 janv. 2020, n° 17/08844
Juridiction :	Cour d'appel de Lyon
Numéro(s) :	17/08844
Décision précédente :	Tribunal d'instance de Lyon, 10 novembre 2017, N° 11-17-0028
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Dominique BOISSELET, président
Avocat(s) :	François TEBIBGaël SOURBEJacques AGUIRAUDRodolphe AUBOYER-TREUILLEPhilippe NOUVELLET
Cabinet(s) :	JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLETBAUFUME ET SOURBE
Parties :	SA FERTORET-COPPIER ADMINISTRATEURDE BIENS

Texte intégral

N° RG 17/08844

N° Portalis DBVX-V-B7B-LNFZ

Décision du

Tribunal d’Instance de LYON

Au fond

du 10 novembre 2017

RG : 11-17-0028

SA FERTORET-COPPIER ADMINISTRATEURDE BIENS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

6^e Chambre

ARRÊT DU 31 JANVIER 2020

APPELANT :

M. D X

[…]

Représenté par M^e Gaël SOURBE de la SCP BAUFUME ET SOURBE, avocat au barreau de LYON, toque : 1547

Assisté de M^e François TEBIB, avocat au barreau de l’AIN

INTIMÉE :

SA FERTORET-COPPIER

[…]

Représentée par M^e Jacques AGUIRAUD de la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET,

avocat au barreau de LYON, toque : 475

Assistée par M^e Rodolphe AUBOYER-TREUILLE, avocat au barreau de LYON

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 17 Septembre 2019

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 17 Décembre 2019

Date de mise à disposition : 31 Janvier 2020

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— E F, président

— Karen STELLA, conseiller

— Catherine CLERC, conseiller

assistés pendant les débats de Jessica LICTEVOUT, greffier

A l’audience, E F a fait le rapport, conformément à l’article 785 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par E F, président, et par Clémentine HERBIN, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

FAITS, PROCÉDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Le 18 juillet 2016, D X a confié à la SAS Fertoret-Coppier Administrateurs de biens (la société Fertoret), exerçant sous l’enseigne Fertoret Immobilier, un mandat de recherche d’un acquéreur pour un appartement divisé en 2 studios, d’une surface de 57,66 m² avec une cave, dans un immeuble en copropriété situé […] à Lyon 1^er, au prix de 165.000 euros, la rémunération du mandataire étant fixée à 6 % ttc sur le prix de vente net vendeur, soit 9.900 euros.

Après visite des lieux avec l’agent immobilier le 24 juillet 2016, les époux Y ont signé le 1^er août 2016 une offre d’achat au prix de 165.000 euros sans condition suspensive.

Le lendemain, l’agence Fertoret a informé téléphoniquement M. X de l’offre d’achat et la lui a transmise par courrier.

Le même jour, 2 août 2016, M. X a envoyé à l’agence Fertoret une lettre recommandée avec demande d’avis de réception l’informant qu’il annulait le mandat de vente consenti et joignant un chèque de 250 euros en remboursement des frais exposés par le mandataire.

Estimant fautif le revirement de M. X, la société Fertoret l’a fait assigner, par acte d’huissier de justice du 26 décembre 2016, à comparaître devant le tribunal d’instance de Lyon pour le voir condamner, en principal,

au paiement de la somme de 9.650 euros correspondant au solde de la clause pénale contractuelle, déduction faite de la somme de 250 euros déjà perçue.

Par jugement en date du 10 novembre 2017, le tribunal d’instance de Lyon a :

• condamné M. X à payer à la SA Fertoret-Coppier les sommes suivantes :

• 9.650 euros au titre de la clause pénale prévue au contrat, assortie des intérêts au taux légal à compter de la décision,

• 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

• rejeté toutes les autres et plus amples demandes des parties,

• condamné M. X aux dépens.

M. X a relevé appel de cette décision par déclaration reçue au greffe de la Cour le 18 décembre 2017.

En ses dernières conclusions du 14 juin 2019, D X demande à la Cour de le recevoir en son appel régulièrement interjeté et statuer comme suit :

• débouter la SA Fertoret-Coppier de son exception d’irrecevabilité en raison de l’identité de demande (nullité du mandat) et de son fondement juridique (l’erreur de l’article 1110 du code civil) ;

• juger que M. X n’a jamais été avisé de la relation d’affaires anciennes liant la régie Fertoret-Coppier aux époux Y, ni de l’existence d’une offre d’achat permanente déposée par eux dans cette agence ;

• juger que la régie Fertoret-Coppier n’a nullement cherché à commercialiser les deux studios de M. X mais simplement à adapter le prix à l’offre d’achat des époux Y faute pour elle d’avoir renseigné les 7 fiches de visite produites établissant ainsi qu’elle n’a nullement proposé le bien litigieux à la vente auprès de sa clientèle ;

• juger que la division du lot en deux studios avec entrée palière commune ne constitue nullement à un obstacle à sa cession et ce depuis des temps anciens ;

• juger que contrairement à l’appréciation du 1^er juge, le cabinet d’expertise Adéquation a bien modéré l’évaluation du m² avec le coût des importants travaux de rénovation du lot ;

• juger en conséquence que la Régie Fertoret-Coppier, en s’abstenant de justifier sa commercialisation du lot et les critères de formation de son prix de 165.000 euros mais aussi de critiquer utilement les conclusions de l’expertise du cabinet Adéquation n’a pas répondu légalement à son devoir de conseil vis-à-vis de M. X en lui imposant un vil prix de son lot constitutif d’une inexécution fautive de son devoir de conseil conduisant ce dernier à s’engager par erreur au terme du mandat de vente ;

• réformer la décision querellée en jugeant que le consentement donné au mandat de vente du 18 juillet 2016 par M. X l’a été par erreur, ce dernier étant par conséquent fondé d’une part à opposer une exception d’inexécution de son mandat à la SA Fertoret-Coppier et d’autre part de solliciter tout autant la nullité du mandat en alléguant que son engagement a été donné par erreur ;

• avant dire droit, ordonner l’expertise du lot afin d’en rapporter la valeur en juillet 2016 si tel la Cour la juge utile ;

• à défaut, juger que le mandat de vente du 18 juillet 2016 est nul et non avenu tant pour inexécution de celui-ci par l’agent immobilier, qu’en raison de l’engagement donné par erreur par M. X et en conséquence débouter la SA Fertoret-Coppier de sa demande en paiement de sa commission sur vente ;

• condamner la régie Fertoret-Coppier à payer 2.000 euros de l’article 700 du code de procédure civile à M. X, ainsi que de répondre aux entiers dépens de 1^re instance et 'appel dont distraction au profit des avocats de la cause.

Par dernières conclusions du 18 juillet 2019, la SAS Fertoret-Coppier Administrateurs de biens demande à la Cour ce qui suit, au visa des articles 564 et 910-4 du code de procédure civile, 1134 et 1152 anciens, 1583 du code civil, 6 de la loi du 2 janvier 1970, ainsi que du décret du 20 juillet 1972 :

• juger que sont nouvelles les demandes formulées pour la première fois en cause d’appel par M. X dans le dispositif de ses conclusions :

• réformer la décision querellée en jugeant que le consentement donné au mandat de vente du 18 juillet 2016 par M. X l’a été par erreur voire surpris par le dol,

• juger que le mandat de vente est nul et non avenu ;

• déclarer irrecevables lesdites demandes ;

en toute hypothèse,

confirmant en toutes ses dispositions le jugement du tribunal d’instance de Lyon du 10 novembre 2017,

• condamner M. X à verser à la SA Fertoret-Coppier Administrateur de Biens, exerçant sous le nom commercial Fertoret Immobilier, la somme de 9.650 euros, déduction faite du règlement de 250 euros, outre intérêts au taux légal à compter du jugement de première instance rendu en date du 30 avril 2017 ;

• débouter M. X de l’intégralité de ses demandes ;

• condamner M. X à verser à la SA Fertoret-Coppier Administrateur de Biens, exerçant sous le nom commercial Fertoret Immobilier, la somme de 600 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, s’agissant des frais irrépétibles non compris dans les dépens pour faire valoir ses droits dans le cadre de la procédure de première instance, ainsi qu’au dépens de première instance ;

y ajoutant,

• condamner M. X à verser à la SA Fertoret-Coppier Administrateur de Biens, exerçant sous le nom commercial Fertoret Immobilier, la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, s’agissant des frais irrépétibles non compris dans les dépens pour faire valoir ses droits dans le cadre de la procédure d’appel ;

• condamner M. X aux dépens de la procédure d’appel, distraction faite au profit de la SCP Aguiraud Nouvellet, avocat, sur son affirmation de droit.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 septembre 2019.

Il est expressément renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé exhaustif de leurs moyens et prétentions.

Il est rappelé que les demandes des parties tendant à voir la Cour «'constater'» ne constituant pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, la Cour n’est pas tenue de les examiner.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’expertise de la valeur de l’appartement

La société Fertoret, répondant à la sommation de l’appelant, communique en cause d’appel l’offre d’achat permanente laissée par les époux Y en 2016.

Elle produit aussi 5 fiches de visite des appartements par d’autres clients, étalées du 22 au 27 juillet 2016, ainsi que le listing de l’ensemble des visites des lieux.

Elle produit aussi une fiche de visite du 24 août 2016, postérieure au refus de vente de M. X, dont on peut observer qu’elle correspond à un M. A qui avait déjà visité le bien deux fois les 25 et 29 juillet 2016.

Par ailleurs, ces nombreuses visites non suivies d’offre mettent à mal son affirmation d’une prétendue sous-estimation de son bien fondée sur une unique estimation réalisée le 10 octobre 2016 par le cabinet

Adéquation pour 186.000 euros.

Un visiteur, M. B, a estimé le prix trop élevé et fait une offre à la baisse à 160.000 euros.

Deux autres visiteurs, M. A et M^me C ont aussi fait état d’un prix trop élevé.

L’agence Fertoret verse aux débats une liste de 26 références de ventes intervenues entre le 24 janvier 2014 et le 6 janvier 2016 de biens situés rue Burdeau, montrant des écarts très importants de prix au m², la fourchette allant de 1.405 euros à 4.900 euros. Le prix de 165.000 euros fixé dans le mandat litigieux correspond à un prix au m² de 2.861,60 euros qui n’apparaît pas anormalement bas eu égard à l’état du bien nécessitant des travaux.

Selon l’affirmation de l’intimée, non contredite par l’appelant, le bien aurait été estimé à 170.000 euros par l’agence Brun, contactée par M. X.

Au vu de l’attestation notariée versée aux débats, le bien a été finalement vendu le 15 décembre 2017 au prix de 195.000 euros, sans que l’on puisse en tirer une conclusion définitive dans le présent litige eu égard à la hausse importante et continue du prix de l’immobilier lyonnais ces dernières années, en particulier dans le secteur prisé du 1^er arrondissement sur les pentes de la Croix Rousse.

L’écart entre le prix proposé de 165.000 euros et l’estimation du cabinet Adéquation de 186.000 euros est de 31.000 euros, soit environ 16,66 % de la valeur du bien selon les prétentions de M. X. Un tel écart d’estimation entre deux professionnels de l’immobilier (et même trois si on compte l’agence Brun) n’est pas inhabituel ni excessif dans le contexte d’évolution rapide du marché immobilier.

On ne voit pas en quoi une mesure d’expertise, réalisée a posteriori sur un bien qui a sans doute fait l’objet de travaux depuis sa cession, pourrait être utile aux débats.

Sur la demande de nullité du mandat

L’article 564 du code de procédure civile dispose qu’à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions, si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter des prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

En première instance, M. X, qui estime que le bien a été sciemment sous-évalué par l’agent immobilier, se prévalait notamment d’un vice de son consentement au mandat de vente donné à la société Fertoret et s’opposait à la demande en paiement au titre de la clause pénale en arguant de la nullité du mandat.

En appel, M. X demande à la Cour de prononcer la nullité du mandat.

Nonobstant le fait que M. X a excipé devant le premier juge de la nullité du mandat comme moyen de défense, la demande de prononcé de cette nullité est bien une demande nouvelle puisqu’elle porte sur un acte juridique. Cette demande ne procédant pas d’un élément nouveau, elle est irrecevable quand bien même la Cour a été valablement saisie du moyen de défense relatif au vice du consentement du mandant.

Sur le prétendu vice du consentement de M. X

Les éléments relatifs aux visites de l’appartement par divers clients de l’agence démontrent à suffisance que, contrairement à ce que soutient M. X, les époux Y n’ont pas bénéficié d’un statut privilégié.

La lettre adressée le 2 août 2016 par M. X à la société Fertoret révèle qu’il était en contact avec une seconde agence immobilière qui lui avait présenté au moins un candidat : 'Je veux revoir avec ma deuxième agence immobilière en fin août 2016 si l’on peut obtenir le vrai prix que je demande chez l’acheteur potentiel qu’ils m’avaient trouvé'.

M. X indique aussi avoir rencontré, par lui-même, au moins trois autres candidats acquéreurs : 'Si j’avais vendu mon appt à mes 3 candidats futurs acheteurs…'

Ce courrier est empreint de confusion, M. X exprimant à la fois l’espoir d’obtenir un meilleur prix par l’autre agence immobilière et le regret de ne pas avoir vendu l’appartement à l’une des trois personnes qu’il désigne, tout en imaginant qu’il aurait pu être présent lors des visites des clients de l’agence Fertoret pour décider à qui il aurait donné la possibilité d’acheter son appartement…

Les énonciations de M. X G même à l’absurde lorsqu’il reproche à l’agence Fertoret, alors qu’il refuse l’offre des époux Y qu’elle lui a transmise, de ne pas lui avoir fait connaître 'cette famille Peret' car 'ils passent à côté d’une affaire en or sur le plan immobilier et financier'.

En définitive, M. X procède par simple affirmation quand il prétend avoir été victime d’un vice de son consentement alors que son courrier démontre qu’il s’était renseigné sur les possibilités de prix de vente à l’occasion d’autres démarches, auprès d’une autre agence immobilière et d’autres acquéreurs potentiels.

Sur la pénalité contractuelle

La lettre du 2 août 2016 de M. X caractérise un revirement de sa part, peut être suscité par les nombreuses visites et le délai relativement bref entre la signature du mandat et l’offre des époux Y.

Ce revirement, manifesté par le refus de signer un compromis avec un acquéreur, offrant le prix demandé sans réserve ni condition suspensive, procède d’une légèreté fautive et constitue un manquement à son engagement contractuel de 'signer toute promesse de vente ou tout compromis avec tout acquéreur que le mandataire lui aura présenté au prix, charges et conditions des présentes.'

En conséquence, M. X est redevable de la pénalité prévue au contrat, à savoir 'une indemnité compensatrice forfaitaire égale à la rémunération prévue au présent mandat.'

Cette indemnité de 9.900 euros ne présente pas un caractère manifestement excessif puisque la même somme aurait été réglée par M. X s’il avait consenti à la vente en exécution de son engagement contractuel.

Le jugement est confirmé en ce qu’il a condamné M. X à payer la somme de 9.650 euros à la société Fertoret, déduction faite de la somme de 250 euros déjà versée.

Sur les demandes accessoires

M. X, partie perdante, supporte les dépens de première instance et d’appel, conserve la charge des frais irrépétibles qu’il a exposés et doit indemniser la société Fertoret de ses propres frais à hauteur de 2.000 euros en appel, en sus de l’indemnité allouée par le premier juge.

L’avocat de la société Fertoret demande la 'distraction’ des dépens à son profit, terme employé dans l’ancien code de procédure civile qui n’est plus en vigueur depuis 1972. Il s’avère qu’il entend en réalité bénéficier du droit de recouvrement direct des dépens prévu par les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ce qui doit lui être accordé sur sa simple demande dès lors que le ministère d’avocat est obligatoire dans la procédure d’appel et que la partie adverse est condamnée au paiement des dépens.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Déclare D X irrecevable en sa demande de prononcé de la nullité du mandat ;

Confirme en toutes ses dispositions le jugement prononcé le 10 novembre 2017 par le tribunal d’instance de Lyon ;

Y ajoutant,

Condamne D X aux dépens d’appel avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP Aguiraud Nouvellet ;

Condamne D X à payer à la SA Fertoret-Coppier Administrateurs de biens la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT