N° RG 20/06898 – N° Portalis DBVX-V-B7E-NI3R Décision du

Tribunal de Grande Instance de LYON

Au fond du 26 octobre 2020

RG : 20/00407

Procédure accélérée au fond

X

X

C/

Syndic. de copro. SA ESPACE 80

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1^re chambre civile B

ARRET DU 26 Octobre 2021

APPELANTS :

M. Z X

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Arême TOUAHRIA, avocat au barreau de LYON, toque : 1922

M. B X

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Arême TOUAHRIA, avocat au barreau de LYON, toque : 1922

INTIMÉE :

La Syndicat des copropriétaires de l’immeuble 'ESPACE 80" sis […], représenté par son Syndic la SARL E F ADMINISTRATEURS DE BIENS, dont le siège est […]

[…]

[…]

Représentée par la SCP DUCROT ASSOCIES – DPA, avocats au barreau de LYON, toque : 709

* * * * * *

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 06 Septembre 2021

Date de mise à disposition : 26 Octobre 2021

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Olivier GOURSAUD, président

— C D, conseiller

— Françoise CARRIER, magistrat honoraire

assistés pendant les débats de Myriam MEUNIER, greffier

A l’audience, C D a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Olivier GOURSAUD, président, et par Séverine POLANO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSÉ DE L’AFFAIRE

Suivant acte notarié du 6 mars 2012, M. Z X et M^me B X sont propriétaires dans un ensemble immobilier en copropriété situé […] à […], désigné Espace 80, d’un appartement de cinq pièces principales composant le lot 45 et les cent cinquante-quatre dix millièmes de la propriété du sol et des parties communes générales.

Par acte d’huissier du 20 février 2020, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier a assigné M. et M^me X selon la procédure accélérée au fond, afin d’obtenir, sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, leur condamnation au paiement des sommes suivantes :

—  9 292,59 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 3 février 2020, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 14 juin 2016.

—  2 043,91 euros au titre des charges de copropriété non encore échues et correspondant aux budgets prévisionnels approuvés lors de l’assemblée générale tenue le 25 février 2019 ,

—  1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée

—  1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre dépens.

En cours de procédure, le SDC a actualisé sa demande.

Par ordonnance du 26 octobre 2020, le tribunal judiciaire de Lyon, statuant au fond, a :

— condamné M. et M^me X à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble ESPACE 80 les sommes suivantes :

* 11 177,09 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 24 août 2020, outre intérêts à compter du commandement de payer sur la somme de 3 661,78 euros et pour le surplus, à compter de la présente décision,

* 2 043,91 euros au titre des charges de copropriété non encore échues et correspondant aux budgets prévisionnels approuvés lors de l’assemblée générale tenue le 25 février 2019,

* 300 euros à titre de dommages et intérêts,

— débouté M. et M^me X de leur demande d’expertise,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit,

— condamné M. et M^me X à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Espace 80 la somme de 800 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. et M^me X aux dépens de l’instance.

Par déclaration du 8 décembre 2020, M. et M^me X ont relevé appel des dispositions de cette décision.

Au terme de conclusions notifiées le 10 février 2021, M. et M^me X demandent à la cour de :

— infirmer le jugement du 26 octobre 2020

et statuant à nouveau :

A titre principal :

— rejeter l’ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires du […],

— le condamner à leur verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner aux entiers dépens,

A titre subsidiaire :

— ordonner une expertise judiciaire dont les frais seront supportés par le syndicat des copropriétaires avec pour mission de : réaliser toutes les investigations nécessaires sur la canalisation de distribution d’eau chaude et sur le raccordement des compteurs d’eau pour déterminer la cause de la surconsommation de M. et M^me X et donner une estimation de la consommation réelle d’eau de

l’appartement des époux X de 2015 à 2020.

Au terme de conclusions notifiées le 8 mars 2021, le Syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

— confirmer le jugement déféré,

en conséquence,

— débouter M. et M^me X de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner M. et M^me X à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Espace 80 sis […], représenté par son syndic en exercice la société E F, les sommes de :

—  12 302,91 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 5 mars 2021, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 14 juin 2016,

—  1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,

—  2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner les mêmes aux entiers dépens de l’instance, lesquels seront distraits au profit du cabinet DPA M. et M^me X associés sur son affirmation de droit qu’il en a fait l’avance.

Il convient de se référer aux conclusions des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS

Sur la demande principale

Selon l’article 1353 du code civil : 'Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le payement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation'.

Au soutien de sa demande, le Syndicat des copropriétaires communique :

— le contrat de syndic signé le 25 février 2019 avec la SARL 'E F administrateur de biens',

— le relevé de propriété ou matrice cadastrale de M. et M^me X,

— les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires de 2016 à 2019 ayant approuvé les comptes des exercices annuels arrêtés au 30 septembre 2015, 2016, 2017 et 2018, et approuvé les budgets prévisionnels des exercices 2016/2017, 2017/2018, 2018/2019 et 2019/2020

— les états de dépenses annuelles de la copropriété sur les exercices arrêtés au 30 septembre 2015, 2016, 2017, 2018 et 2019, l’état des dépenses relatives à l’audit énergétique sur l’exercice clos au 30 septembre 2019,

— les décomptes de charges de M. et M^me X pour les exercices arrêtés au 30 septembre 2015, 2016, 2017 et 2018,

— les appels de charges courantes, travaux, audit énergétique, fonds de prévoyance et avance de trésorerie pour les exercices 2015, 2016, 2017, 2018, 2019 et 2020 ;

— les relevés de compteurs d’eau effectués par la société Ista de septembre 2007 à septembre 2012 ainsi que ceux effectués par l’agence Océa Lyon de septembre 2013 à septembre 2018, outre des relevés automatiques des compteurs d’eau et d’énergie en septembre 2011 et 2012 et des documents récapitulant les consommations par lot ;

— les appels de fonds portant sur la période du 1^er octobre 2015 au 31 mars 2020 ;

— le commandement de payer du 14 juin 2016,

— des lettres recommandées de rappel des 19 avril 2017, 19 janvier 2018 et 19 juillet 2018 ;

— une mise en demeure du 19 novembre 2019 ;

— des factures de plaque et de changement de nom sur la platine à défilement de février et mars 2018 (consécutive au changement d’occupant de l’appartement par suite de sa location),

— une facture d’huissier de justice en date du 14 septembre 2018,

— trois factures d’honoraires de syndic des 10 juin 2016, 10 septembre 2018 et 2 octobre 2018 relatives au recouvrement,

— des relevés de compte de M. et M^me X en date des 2 octobre 2018, 10 janvier 2020, 1^er juillet 2020 et 5 mars 2021, ce dernier mentionnant un solde débiteur de charges de 12 302,91 euros.

Pour s’opposer à la demande du Syndicat des copropriétaires, M. et M^me X contestent les consommations d’eau chaude qui leur ont été facturées.

Ils se prévalent en premier lieu et comme en première instance, d’une mauvaise attribution des compteurs d’eau chaude. En cause d’appel, ils font valoir que sur les relevés de compteurs 2014 et 2016, le nom de leur voisin, Y, figure sur les relevés de compteurs de leurs deux lots ce qui 'suppose qu’une partie des consommations d’eau Y est prise en charge par M. et M^me X’ et que 'ce simple constat est suffisant pour considérer que le décompte des charges de M. et M^me X est faux'.

Il est exact que le nom Y, leur voisin, est accolé au leur sur les relevés de compteurs non seulement 2014 et 2016 mais également 2015 et 2017 opérés par l’agence Océa Lyon. Il ressort toutefois de l’examen de ces relevés que les compteurs d’eau chaude comme ceux d’eau froide relevés pour le lot 45 de M. et M^me X comportent des numéros de série différents de ceux relevés pour le lot 46 de M. Y. Comme l’a justement retenu le premier juge, le n° de série du compteur d’eau chaude ayant fait l’objet des relevés attribués au lot 45 de M. et M^me X est bien le leur, à savoir le compteur C13UA026032 ; ces derniers ne le contestent pas. Il doit être relevé en outre que les références attribuées par l’agence l’agence Océa Lyon à chacun des deux compteurs individuels du lot 45 de M. et M^me X (2121341 et 2121342) sont différentes de celles attribuées aux compteurs individuels du lot 46 de M. Y (2121343 et 2121344). Il n’y a donc pas de 'mauvaise attribution’ de compteurs d’eau chaude mais une erreur purement matérielle de l’agence sur le nom du propriétaire du lot 45 mentionné comme étant 'X Y’ au lieu de 'X'. Cette erreur est sans conséquence sur les relevés des compteurs de ce lot 45 appartenant à M. et M^me X et par voie de conséquence sur leur consommation d’eau chaude, étant observé à toutes fins utiles que, curieusement, ils ne s’emparent de cette erreur de nom que pour contester leur consommation d’eau chaude, pas celle d’eau froide. Cette erreur n’est pas reproduite dans les relevés de consommation établis pas le syndic.

M. et M^me X font valoir en second lieu des 'difficultés récurrentes’ et des dysfonctionnements des compteurs d’eau.

Les chiffres figurant sur les relevés de la société Ista puis sur ceux de l’agence Océa Lyon sont présumés correspondre aux quantités effectivement consommées. Cette présomption d’exactitude, qui repose sur la force probante du compteur, n’est toutefois qu’une présomption simple de la réalité de la consommation.

Si dans son courrier du 15 juin 2015 adressé à M. et M^me X, la société Citya, syndic de l’époque, évoque de nombreux problèmes dans les relevés des compteurs, il précise que 'les index ont été scrupuleusement vérifiés et réédités’ et que c’est ce qui explique l’envoi tardif de leur décompte des charges à la clôture de l’exercice au 30 septembre 2014. Il ressort de ce courrier qu’il y a bien eu des problèmes de relevés des compteurs mais qu’il y a été remédié.

Si dans son courrier du 10 juillet 2015 adressé à la copropriété, la société Citya évoque un problème dans le calcul du prix de l’eau chaude, elle y joint un nouveau décompte de charges arrêté au 30 septembre 2014, remplaçant et annulant le précédant. De sorte qu’il ressort également de ce courrier que le problème de calcul a été réglé.

Le courrier recommandé du 7 février 2017 adressé au syndic par certains des copropriétaires des appartements de l’angle Nord Est, ne concerne pas directement les compteurs d’eau chaude. Il y est en effet dénoncé que l’eau chaude peut parfois (de manière aléatoire) n’arriver qu’après avoir fait couler l’eau très longtemps.

Contrairement à ce que soutiennent M. et M^me X, le compte rendu de maintenance de l’agence Océa du 21 mars 2018 concernant son intervention du 6 décembre 2017, n’indique pas qu’il existe un problème sur le compteur d’eau chaude. Il note au contraire le concernant 'Rien à signaler'. Il ne saurait dès lors être tiré argument du fait qu’il y est indiqué dans la dernière colonne 'Supposition de fuite sur le logement compteur a consommé 19l malgré les robinets fermés', et ce d’autant moins que cette mention fait plutôt penser à des motifs invoqués pour faire intervenir la société de maintenance.

Le courrier du syndic en date du 14 janvier 2020 évoque un problème informatique concernant la facturation d’eau froide et non pas d’eau chaude. Et là encore, le syndic joint un nouvel état de dépenses rectificatif.

M. et M^me X soutiennent encore que la consommation d’eau chaude facturée est manifestement excessive pour leur famille composée de deux adultes et deux enfants de 9 et 4 ans et en déduisent que les 'décomptes des relevés’ de leurs compteurs sont erronés.

Ils comparent leurs consommations à celles de la famille Y composée également de deux adultes et deux enfants, dont ils affirment qu’elles sont inférieures de 2/3 aux leurs.

Indépendamment du fait qu’ils ne communiquent qu’un seul décompte de charges de M. et M^me Y portant sur l’exercice d’octobre 2013 à septembre 2014, la comparaison entre les consommations des deux familles n’est pas pertinente.

L’expert d’assurance qui est intervenu après leur déclaration de sinistre du 3 novembre 2015 et qui a établi un rapport le 29 avril 2019, relève s’agissant des 'consommations comparées d’eau chaude sanitaire’ que :

— 'les époux X ont réalisé de nombreux travaux dans leur appartement composé de 5 pièces principales constituant le lot 45. Ils y vivent avec leurs deux enfants âgés de 4 et 9 ans.

— celui-ci dispose d’une salle de bain avec baignoire + 2 lavabos et d’une salle d’eau recevant une

douche et 1 lavabo, 1 cuisine et 1 WC soit : 6 points d’ECS (eau chaude sanitaire).

— leurs voisins, G Y sont propriétaires d’un appartement plus petit qu’ils occupent avec 2 enfants plus âgés et ne disposent que d’une salle de bain…'

La cour ajoute qu’il ressort du contrat de location de leur appartement que M. et M^me X communiquent en pièce 18, que la baignoire et la douche équipant les salles de bains sont toutes les deux avec jet hydromassant ce qui peut, au moins en partie, expliquer une surconsommation d’eau chaude par rapport à des équipements classiques.

M. et M^me X font valoir qu’ils avaient l’habitude de séjourner à l’étranger deux mois par an et qu’ils n’occupaient donc leur logement que dix mois par an mais ne visent aucune pièce et ne communiquent aucun élément pour en rapporter la preuve.

Le bail qu’ils communiquent n’est pas signé mais il n’est plus contesté qu’ils ont quitté leur appartement le 1^er janvier 2018 date à partir de laquelle ils l’ont loué à une famille de deux adultes et cinq enfants.

Il sera relevé, à toutes fins utiles, que dans son rapport, l’expert d’assurance conclut qu’aucun élément ne lui a permis 'd’objectiver le fait que la consommation d’eau chaude sanitaire des époux X résultait d’un défaut de comptage ou d’un défaut de répartition attribuable au syndic'.

En définitive, faute pour eux de démontrer des irrégularités dans le relevé de leur compteur d’eau chaude qui n’auraient pas été corrigées, ou des dysfonctionnements de ce compteur, M. et M^me X auxquels la charge de la preuve incombe, ne sont pas fondés à invoquer une facturation excessive de leurs charges d’eau chaude.

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il les a déboutés de leur demande subsidiaire d’expertise judiciaire, une telle mesure n’ayant pas vocation à suppléer la carence d’une partie dans l’administration de la preuve qui lui incombe.

La demande principale du Syndicat des copropriétaires est donc fondée dans son principe.

S’agissant du montant, la somme de 2 043,91 euros réclamée initialement à titre de provision, est devenue exigible et le syndicat des copropriétaires a bien pris en compte les paiements effectués par M. et M^me X, en particulier la somme de 3 033,79 euros, dans son relevé de compte du 5 mars 2021 portant sur la période du 1^er janvier 2019 au 5 mars 2021.

En définitive, la demande du Syndicat des copropriétaires est également justifiée dans son montant et il est donc bien fondé à réclamer à M. et M^me X la somme de 12 302,91 euros au titre de l’arriéré de charges arrêté au 5 mars 2011, avec intérêts au taux légal à compter du 14 juin 2016 sur la somme de 3 661,78 euros et à compter du 26 octobre 2020 pour le surplus.

Sur les autres demandes

Tout retard dans le règlement des charges de la copropriété entrave le bon fonctionnement de cette dernière et entraîne un préjudice pour l’ensemble de la copropriété.

En l’espèce, M. et M^me X se sont abstenu de payer leurs charges de copropriété pendant plusieurs années. Ce retard de paiement cause nécessairement un préjudice à la communauté des copropriétaires que le premier juge a justement apprécié en lui allouant la somme de 300 euros à titre de dommages-intérêts. Le jugement est en conséquence confirmé.

M. et M^me X sont condamnés aux dépens d’appel ainsi qu’à verser au Syndicat des

copropriétaires la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement déféré sauf à réactualiser la créance du syndicat des copropriétaires;

Statuant à nouveau de ce chef et y ajoutant,

Condamne solidairement M. et M^me X à payer au syndicat des copropriétaire de l’immeuble espace 80, représenté par son syndic en exercice, la somme de 12 302,91 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 5 mars 2011, avec intérêts au taux légal à compter du 14 juin 2016 sur la somme de 3 661,78 euros et à compter du 26 octobre 2020 pour le surplus ;

Condamne solidairement M. et M^me X à payer au syndicat des copropriétaire de l’immeuble espace 80, représenté par son syndic en exercice, la somme 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne solidairement M. et M^me X aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT