République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 16/01/2020

N° de MINUTE : 20/91

N° RG 18/01778 – N° Portalis DBVT-V-B7C-RONP

Jugement (N° 11-17-352) rendu le 16 Février 2018

par le tribunal d’instance d’Arras

APPELANTE

Madame A Z

née le […] à […]

[…]

Représentée par M^e Loïc Le Roy, avocat au barreau de Douai et M^e Pierre Le Tarnec, avocat au barreau de Senlis

INTIMÉES

Madame B X

de nationalité française

[…]

Représentée par M^e Yann Osseyran, avocat au barreau d’Arras

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 59178002/18/10817 du 16/10/2018 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Douai)

Syndic. De Copropriété Copropriétaires de la Résidence Héloise agissant en la personne de son syndic la Société de Gestion Nationale (Sng)

[…]

Représentée par M^e Francis Deffrennes, avocat au barreau de Lille et M^e Anne-Sophie Gabriel, avocat au barreau d’Arras

DÉBATS à l’audience publique du 21 Mai 2019 tenue par Louise Theetten magistrat chargé d’instruire le dossier qui, après rapport oral de l’affaire, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Charlotte Dulion

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Emilie Pecqueur, conseiller faisant fonction de président de chambre

Louise Theetten, conseiller

Maria Bimba Amaral, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 16 janvier 2020 après prorogation du délibéré du 12 Septembre 2019 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Louise Theetten conseiller pour le président empêché conformément aux dispositions de l’article 452 du cpc et Ismérie Capiez, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU 2 mai 2019

Suivant acte sou seing privé en date du 15 novembre 2006 et à effet du 23 novembre suivant, M^me A Z a donné à bail à M^me B X un logement situé appartement C02, résidence Héloïse, […], pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, moyennant un loyer mensuel de 590 euros et une provision sur charges de 60 euros, outre un dépôt de garantie de 1 180 euros.

Par ordonnance de référé du 16 octobre 2009, le juge des référés du tribunal d’instance d’Arras a ordonné une mesure d’expertise judiciaire du logement compte tenu des désordres d’humidité allégués par M^me X.

Les opérations d’expertise ont été étendues et déclarées communes au syndicat des copropriétaires de la résidence Héloïse par ordonnance de référé du 5 novembre 2010 et seront par la suite étendues au constructeur et différentes sociétés de construction et assureurs.

L’expert désigné, M. Y, a déposé son rapport en l’état le 16 décembre 2013.

M^me X a libéré le logement le 10 mai 2014.

Sur assignations délivrées à M^me Z à la demande de M^me X et au syndicat de copropriétaires de la résidence Héloïse à la demande de M^me Z, le tribunal d’instance d’Arras, par jugement du 16 février 2018, auquel il est renvoyé pour le rappel de la procédure antérieure, a prononcé la jonction des procédures, déclaré recevable l’action de M^me X, condamné M^me Z à payer à M^me X les sommes de 3 280,45 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du jugement et de 180 euros en restitution du dépôt de garantie, rejeté la demande de garantie de M^me Z, débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, dit n’y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile, laissé à chacune des parties la charge de ses dépens sauf en ce qui concerne le coût de l’expertise judiciaire partagé par moitié entre M^me Z et M^me X, dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Par déclaration du 27 mars 2018 auprès du greffe de la cour d’appel de Douai, M^me Z a interjeté appel des dispositions du jugement ayant déclaré recevable l’action de M^me X, l’ayant condamnée à payer à M^me X les sommes de 3 280,45 euros et 180 euros, ayant rejeté sa demande de garantie et l’ayant déboutée de ses demandes plus amples ou contraires ainsi qu’en ses

dispositions relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions déposées le 13 décembre 2018, M^me Z demande à la cour :

— d’infirmer le jugement,

— de débouter M^me X de ses demandes et de la mettre hors de cause, à titre subsidiaire de réduire le montant du préjudice à la somme de 3 280,45 euros,

— de condamner M^me Z à lui payer la somme de 8 192 euros, déduction faite du dépôt de garantie avec intérêts au taux légal à compter de la libération des lieux du 10 mai 2014,

— plus subsidiairement de condamner le syndicat des copropriétaires à la garantir de toutes condamnations à son encontre,

— de débouter M^me X de ses demandes au titre du dépôt de garantie

— de condamner M^me X et/ou le syndicat des copropriétaires résidence Héloïse à lui payer une indemnité de procédure de 2 500 euros, outre les dépens.

Dans ses dernières conclusions déposées le 27 septembre 2018, M^me X demande à la cour de réformer le jugement, de condamner M^me Z à lui payer les sommes de 13 161,80 euros au titre de la valeur locative minorée de l’appartement et du préjudice de jouissance, 1 180 euros au titre du dépôt de garantie et 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire et de débouter M^me Z de ses demandes.

Dans ses dernières conclusions déposées le 10 janvier 2019, le syndicat des copropriétaires de la résidence Héloïse demande à la cour de débouter M^me Z de ses demandes formées à son encontre et de la condamner à lui payer une indemnité de procédure de 2 000 euros, outre les dépens.

Il est expressément renvoyé aux dernières conclusions des parties pour le rappel complet des prétentions et moyens soutenus.

SUR CE

Le présent arrêt est rendu au visa des articles 2222, 2224, 2239, 2241 et 2242 du code civil, 1719 et 1720 du code civil, 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, 14 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable au litige et 695, 696 et 700 du code de procédure civile;

Sur la recevabilité de l’action de M^me X

Dès lors qu’à titre subsidiaire M^me Z demande sur le fondement de la prescription quinquennale de réduire la somme allouée à M^me X au cas où la cour estimerait son action bien fondée, il convient d’examiner en premier lieu la fin de non recevoir opposée par M^me Z

En cas de réduction de la durée du délai de prescription, ce nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.

Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Si M^me X demande dans le dispositif de ses écritures une indemnité 'au titre de la valeur

locative minorée de l’appartement et du préjudice de jouissance', dans les motifs de ses conclusions, M^me X adopte ceux du premier juge à l’exception de ceux relatifs à la réduction de son droit à indemnisation opérée par le premier juge. Or, le premier juge a uniquement indemnisé un préjudice de jouissance, calculé en fonction de la valeur locative minorée de l’appartement compte tenu des désordres affectant le logement.

C’est donc d’une action en responsabilité contractuelle et non une action en réfaction des loyers dont la cour est saisie.

L’action en responsabilité contractuelle se prescrivait par 30 ans antérieurement à la loi du 17 juin 2008 réformant la prescription en matière civile. Cette loi a réduit le délai de prescription à 5 années.

Le 2 septembre 2009, M^me X a saisi, moins de trois ans après la prise à bail, le juge des référés d’une demande d’expertise. L’assignation devant le juge des référés a interrompu la prescription jusqu’au prononcé de l’ordonnance du 16 octobre 2009 ayant éteint l’instance.

La mesure d’instruction ordonnée avant tout procès a suspendu la durée de la prescription jusqu’au dépôt du rapport d’expertise, lequel est intervenu selon le motif non contesté du premier juge le 16 décembre 2013.

L’assignation a été délivrée le 1^er mars 2017 à M^me Z, soit moins de cinq ans après le dépôt du rapport.

Le premier juge a donc exactement retenu que l’action était recevable.

Sur la demande d’indemnisation de M^me X

A titre liminaire, à l’appui de sa demande principale de déboutement des demandes adverses et de sa mise hors de cause, M^me Z reproche à M^me X de ne pas avoir énoncé le fondement juridique de sa demande dans l’assignation mais n’en tire aucune conséquence juridique. Ce moyen ne sera pas examiné.

Le logement litigieux est un T3 de 59,75 mètres carrés, situé au rez-de-chaussée d’un immeuble en copropriété. Il a été pris à bail par M^me X dans un état neuf, tel que cela résulte de l’état des lieux contradictoire d’entrée et de la réception des travaux de construction de l’immeuble en date du 6 avril 2007 selon rapport d’expertise amiable contradictoire du 8 septembre 2008 diligenté par l’assureur du constructeur.

Toutefois, le logement est, selon le rapport d’expertise judiciaire et le rapport de son sapiteur la société Eaudio fuite, affecté de désordres manifestés par la présence d’humidité dans le séjour et le plafond du placard de la chambre parentale et par le développement de moisissures dans le séjour (dans l’angle gauche du plafond face à la façade côté jardin de l’habitation, en cueillie de plafond à l’aplomb des deux volets roulants et sur la paroi séparative contre la baie vitrée dans l’angle droit sur une hauteur de un mètre), dans la chambre des enfants (plafond à l’aplomb du volet roulant et dans l’angle droit du plafond face à la façade côté jardin), dans la chambre parentale (en cueillie de plafond à l’aplomb du coffre du volet roulant, dans le placard au niveau du plafond et en cueillie, le long de la façade situé en retour contre l’appartement voisin ainsi que des traces d’humidité et de léger décollement de peinture).

L’expert judiciaire a exclu tout défaut affectant le système de ventilation et retient en l’état deux causes distinctes pouvant être concomitantes selon la localisation des désordres, tel est le cas dans la chambre parentale au vu du rapport de la société Eaudio fuite.

La première cause est la condensation sur les parois dans les zones sensibles '(ponts thermiques,

isolation insuffisante, étanchéité à l’air insuffisante….'), laquelle est avérée en cueillie de plafond dans le séjour et les chambres.

La deuxième, selon l’expert judiciaire, réside dans des infiltrations d’eau. Selon l’expert, ces infiltrations sont avérées dans la chambre des parents et peuvent provenir de la façade et/ou du balcon situé contre le mur séparatif en retour de la chambre. Les infiltrations sont’très probables’ dans le séjour et peuvent provenir de la façade et/ou de la menuiserie située contre le mur séparatif du côté droit, mais également du logement voisin.

Toutefois, l’existence d’infiltrations dans le séjour dans l’angle du mur dégradé sur une hauteur d'1 mètre 20 près de la porte-fenêtre n’est pas 'très probable’ mais avérée au vu des mesures d’hygrométrie réalisées par le sapiteur de l’expert. Le rapport détaillé du sapiteur a mis en évidence des passages d’eau au niveau du joint d’étanchéité entre la menuiserie et le tableau de menuiserie et à la liaison de la traverse basse/seuil/tableau de menuiserie dans le séjour.

Dans ces conditions, le logement n’est donc pas décent compte tenu des infiltrations à travers les murs et menuiseries dans le séjour et la chambre parentale en application de l’article 2. 1° du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent.

Par ailleurs, le développement de moisissures entrave la jouissance du logement.

L’expert judiciaire conclut ensuite que les désordres sont aggravés par la sur-occupation du logement (cinq personnes et un chien avec séchage habituel du linge dans le séjour) et par un logement insuffisamment et ou mal chauffé et l’utilisation possible d’un poêle au pétrole.

En considération des températures fraîches relevées dans le logement par l’expert judiciaire et de la présence d’un feu à pétrole, même si son fonctionnement n’a jamais été constaté par l’expert, M^me X a insuffisamment et de manière inadaptée utilisé les équipements de chauffage de l’appartement. Ce comportement a un caractère fautif.

De même, l’occupation d’un logement d’une surface de 59,75 mètres carrés par un couple et quatre enfants, puis cinq enfants à compter de septembre 2011, outre un chien de taille moyenne, est en l’espèce constitutive d’une sur-occupation.

En revanche, le fait d’étendre du linge habituellement dans le séjour est une tâche de la vie quotidienne. Il ne présente donc pas de caractère fautif.

En outre, l’allégation d’une obstruction par la locataire de la ventilation n’est étayée par aucune constatation de l’expert, ni par l’état des lieux contradictoire de sortie lequel est postérieur aux constatations expertales.

Enfin, la seule attestation de la locataire ayant succédé à M^me Z, au demeurant non accompagnée d’un justificatif d’identité complet dès lors que seul le bas de la carte d’identité est partiellement reproduit en copie, ne remet pas en cause les constatations antérieures de l’expert et de son sapiteur.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les causes premières des désordres sont structurelles au logement (ponts thermiques et des infiltrations). Le comportement de la locataire les a aggravés mais n’est pas la cause exclusive des désordres.

En conséquence, le premier juge a exactement retenu que M^me Z a manqué à ses obligations édictées par les articles 1719 et 1720 du code civil dont elle n’est pas déchargée dans ses rapports à la locataire quand bien même la cause des désordres relèverait de la responsabilité de la copropriété.

Compte tenu de l’ampleur des désordres, du risque d’atteinte à la santé des occupants qu’ils induisent et de la durée de l’occupation et en considération de l’usage fautif des lieux par la locataire, le jugement sera confirmé en ce qu’il a alloué une somme de 3 280,45 euros en réparation de son préjudice de jouissance sans qu’il soit besoin de se référer à la valeur locative minorée fixée par l’expert.

Le juge sera infirmé de ce chef.

Sur l’action en garantie dirigée contre le syndicat des copropriétaires de la résidence Héloïse

M^me Z ne précise pas le fondement juridique de son action. Elle n’allègue aucune faute extracontractuelle à l’encontre du syndicat de copropriétaires. C’est donc à l’aune de l’article 14 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965 que la demande de M^me Z doit être examinée.

En application de cet article, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Aucun défaut d’entretien des parties communes n’est allégué à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence Héloïse par M^me X.

Contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, si l’avis de l’expert judiciaire est partiellement hypothétique concernant les causes structurelles des infiltrations et des ponts thermiques, le rapport technique et précis de son sapiteur la société Eaudio fuite permet d’établir que :

— l’existence de ponts thermiques en cueillie des plafonds du séjour et des chambres relève d’un vice de construction dans un logement nouvellement bâti lors de la prise à bail.

— un défaut d’étanchéité du joint entre la menuiserie et le tableau de menuiserie ainsi qu’en partie basse de la menuiserie du séjour révèle nécessairement un vice de construction compte tenu du caractère neuf du logement.

— un passage d’eau au travers de la dalle béton du balcon du même ensemble immobilier contigu au placard affecté d’infiltrations (l’eau s’infiltrant dans l’épaisseur de la dalle et migrant au contact de la façade en brique) caractérise un vice de construction.

Dans ces conditions et dans la mesure où le montant des dommages et intérêts alloués à M^me X a été réduit en fonction de la faute de cette dernière, le syndicat des copropriétaires de la résidence Héloïse sera condamné à garantir M^me Z de la condamnation au paiement de dommages et intérêts à M^me X.

Le jugement sera infirmé de ce chef.

Sur la demande reconventionnelle au titre des réparations et dégradations locatives

M^me Z sollicite la condamnation de M^me X à lui payer le montant de la facture du 29 septembre 2014 de la société R.D.C, laquelle a procédé à la remise en état de l’appartement.

Au vu de l’état des lieux de sortie dressé de manière contradictoire, le logement a été restitué dans un état de saleté important et l’état de l’ensemble de ses éléments d’équipement et embellissement est qualifié de mauvais. Le logement est à repeindre.

S’agissant des peintures de l’ensemble des embellissements, M^me X est partiellement responsable des moisissures et désordres d’humidité et est responsable de la saleté des peintures.

Toutefois, compte tenu d’une occupation de 7 ans et demi, M^me Z aurait dû procéder à la mise en peinture des embellissements en l’absence de faute de M^me X. Aucune indemnité n’est due de ce chef.

L’état des lieux de sortie ne permet pas d’établir l’existence d’une fuite dans la salle d’eau ni que le volet roulant 'hors service’ est dégradé de sorte que la réparation de la fuite et le remplacement du volet n’incombent pas à M^me X.

Les observations portées sur l’état des lieux pour chaque élément d’équipement ou embellissement suivant attestent de la nécessité de procéder à un nettoyage méticuleux ou détartrage sans nécessité de réfection ou de remplacement : interrupteurs et prises, toilettes, meuble de salle de bains et robinetterie à l’exception du remplacement du flexible et du pommeau de douche à la charge du locataire selon le décret n°87-712 du 26 août 1987.

Le nettoyage sera donc à la charge de la locataire.

Constituent également des réparations locatives selon le décret sus-énoncé le remplacement de spot et ampoule et des poignées des ouvrants. Leur remplacement sera à la charge de la locataire.

Par ailleurs, les convecteurs, la barre de douche et le pare douche ainsi que les portes sont dégradées, leur remplacement doit être mis à la charge de la locataire en l’absence de preuve de l’imputabilité de ces dégradations à un cas de force majeure, à la faute du bailleur ou au fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Le jugement sera infirmé et M^me X redevable de la somme de 1 750 euros dont le dépôt de garantie de 1 180 euros sera déduit. M^me X sera condamnée à payer à M^me Z la somme de 570 euros avec intérêts au taux légal à compter du 22 décembre 2017 date de la demande.

Le jugement sera infirmé en ses dispositions condamnant M^me X au titre des réparations et dégradations locatives et restituant le solde du dépôt de garantie à M^me X.

Sur les mesures accessoires

La solution du litige justifie de dire que chacune des parties conservera la charge de ses dépens de première instance et d’appel.

Les frais d’expertise judiciaire ordonnée en référé seront supportés à parts égales par le syndicat des copropriétaires de la résidence Héloïse, M^me Z et M^me X.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Héloïse sera tenu de garantir M^me Z de sa condamnation au titre des frais d’expertise judiciaire.

Le jugement sera donc infirmé sur les dépens.

L’équité commande de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile tant en première instance, le jugement étant confirmé de ce chef, qu’en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a déclaré recevable l’action de M^me B X, condamné M^me A Z à payer à M^me B X la somme de 3280,45 euros en réparation de son préjudice de jouissance et a dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Condamne M^me B X à payer à M^me A Z la somme de 570 euros avec intérêts au taux légal à compter du 22 décembre 2017 au titre des dégradations et réparations locatives ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Héloïse à garantir M^me A Z de sa condamnation au paiement de dommages et intérêts à M^me B X et de sa condamnation au paiement des frais d’expertise ;

Déboute les parties de leurs autres demandes ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Condamne M^me B X, M^me A Z et le syndicat des copropriétaires de la résidence Héloïse à supporter à parts égales les frais d’expertise judiciaire ;

Laisse à chacune des parties la charge de ses propres dépens de première instance et d’appel.

Le greffier, Pour le président empêché,

L’un des conseillers ayant délibéré

(article 456 cpc)

I. Capiez L. Theetten