N° RG 19/02933

N° Portalis DBVX – V – B7D – MKSF

Décisions :

— du tribunal de grande instance de Lyon (3^e chambre)

Au fond du 15 décembre 2015

RG : 11/13542

— de la cour d’appel de Lyon (1^re chambre civile B) en date du 12 décembre 2017

RG : 16/399

— de la Cour de cassation (3^e chambre civile) en date du 11 avril 2019

pourvoi n° 18-13.558

arrêt n° 323 F-D

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1^re chambre civile A

ARRET DU 10 Juin 2021

statuant sur renvoi après cassation

APPELANT :

M^e A X ès qualités de mandataire liquidateur de la société BRASSERIE DE L’EUROPE

[…]

[…]

[…]

représenté par la SELARL LAFFLY & ASSOCIES – LEXAVOUE LYON, avocat au barreau de LYON, toque : 938

INTIMEE :

SARL SECOIA

[…]

[…]

représentée par la SELARL BK AVOCATS, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 438

et pour avocat plaidant Maître Philomène CONRAD, avocat au barreau de PARIS

PARTIE INTERVENANTE :

SELARL MARTIN mandataire judiciaire ès qualités de mandataire liquidateur de la Société BRASSERIE DE L’EUROPE

[…]

[…]

[…]

représentée par la SELARL LAFFLY & ASSOCIES – LEXAVOUE LYON, avocat au barreau de LYON, toque : 938

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 09 Janvier 2020

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 29 Avril 2021

Date de mise à disposition : 10 Juin 2021

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Anne WYON, président

— Françoise CLEMENT, conseiller

— Y Z, conseiller

assistés pendant les débats de Séverine POLANO, greffier

A l’audience, Y Z a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Anne WYON, président, et par Séverine POLANO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

Le 29 juin 2006, la société Secoïa a donné à bail des locaux à usage de restaurant, situés dans un immeuble en copropriété, à la société Cocode, laquelle a, le 31 août 2007, cédé son fonds de commerce à la société Brasserie de l’Europe.

La société Brasserie de l’Europe a obtenu, en référé, une expertise sur la conformité du système d’extraction des fumées et de ventilation du restaurant.

Le 24 mai 2011, elle a été placée en redressement judiciaire puis, le 17 janvier 2012, en liquidation judiciaire, M. X étant désigné en qualité de liquidateur judiciaire.

Les 11, 12 et 21 octobre 2011, la société Secoïa a assigné la société Brasserie de l’Europe, représentée par M. X, en fixation de sa créance de loyer au passif de la société, en considérant que les travaux de mise aux normes incombaient au preneur, et la société Cocode au titre de la garantie contractuelle de l’exécution des obligations du bail par la cessionnaire.

La société Brasserie de l’Europe a opposé à la demande formée contre elle l’exception d’inexécution par la bailleresse de son obligation de délivrance des lieux conformes à la destination contractuelle de restaurant.

Les clés ont été rendues le 15 mai 2012.

Par jugement du 15 décembre 2015, le tribunal de grande instance de Lyon a :

— rejeté l’exception d’inexécution invoquée par Maître A X ;

— fixé la créance de la société Secoïa au passif de la société Brasserie de l’Europe à la somme de 102 498,23 euros pour la période antérieure au jugement de redressement judiciaire rendu le 24 mai 2011, à la somme de 40 481,14 euros pour la période postérieure au 24 mai 2011 ;

— condamné la société Cocode à payer à la société Secoïa la somme de 135 426,31euros en exécution de sa garantie des sommes dues par la société Brasserie de l’Europe ;

Il s’est fondé sur la clause du bail mettant à la charge du preneur les travaux de mise en conformité des locaux et sur le fait que l’activité avait pu être exercée dans les lieux.

Sur appel de M. X, ès qualités, la cour d’appel de Lyon a, par arrêt du 12 décembre 2017 :

— déclaré irrecevables les demandes de M. X, ès qualités, nouvelles en cause d’appel, en annulation du contrat de cession du fonds de commerce et en résiliation du bail conclu entre la société Secoïa et la société Cocode,

— déclaré irrecevables les demandes formées contre la société Cocode,

— confirmé le jugement.

Statuant sur le pourvoi de M. X, ès qualités, la Cour de cassation a cassé cet arrêt, sauf en ce qu’il déclare irrecevables les demandes dirigées contre la société Cocode, en ce compris la demande formée par M. X, ès qualités, en annulation du contrat de cession du fonds de commerce conclu entre la société Cocode et société Brasserie de l’Europe (3^e Civ., 11 avril 2019, pourvoi n° 18-13.558).

La Cour de cassation a jugé que :

— pour déclarer irrecevables les demandes de M. X, ès qualités, en annulation et résiliation du bail, l’arrêt retient que ces demandes, qui ont pour objet de mettre à néant le contrat, ne tendent pas aux mêmes fins que la demande en dommages et intérêts pour manquements du bailleur à son obligation de délivrance ou que l’exception d’inexécution, qui laissent subsister le contrat ; qu’en statuant ainsi, alors que les demandes en annulation et résiliation du contrat de bail avaient pour

finalité de faire écarter les prétentions de la société Secoïa en exécution de ce contrat, la cour d’appel a violé l’article 564 du code de procédure civile ;

— pour écarter l’exception d’inexécution soulevée par la société Brasserie de l’Europe et fixer la créance de loyer de la société Secoïa au passif de cette société, l’arrêt retient que le contrat de bail met à la charge du preneur les travaux de mise en conformité, que le système d’extraction en place n’avait donné lieu à aucune difficulté jusqu’à ce que la société Cocode modifie les lieux et les locataires successifs ont pu avoir une activité générant un certain chiffre d’affaires, que la bailleresse a entrepris, sans délai, les démarches nécessaires auprès du syndic de copropriété en vue d’obtenir l’autorisation de réaliser une gaine d’extraction en façade de l’immeuble conforme aux normes réglementaires, qu’elle a finalement obtenue judiciairement, ce qui établit qu’il existait une possibilité de régularisation, de sorte qu’il n’était pas démontré un manquement de la société Secoïa à son obligation de délivrance ; qu’en statuant ainsi, alors qu’elle relevait que le local était équipé d’un système d’extraction des fumées qui, dès l’origine, n’était pas conforme aux normes de sécurité et que ce n’était que le 14 avril 2016, après la restitution des clés par la locataire, que la bailleresse avait obtenu l’autorisation du syndicat de copropriété nécessaire pour entreprendre les travaux de mise aux normes, ce dont il résultait que la bailleresse avait manqué à son obligation de délivrer des locaux conformes à la destination contractuelle, dont elle ne pouvait être exonérée par la clause du bail mettant à la charge du preneur les travaux de mise en conformité, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l’article 1719 du code civil.

Par déclaration du 25 avril 2019, M. X, ès qualités, a saisi la cour d’appel de Lyon, désignée cour de renvoi.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 14 janvier 2020, la Selarl Martin, liquidateur judiciaire de la société Brasserie de l’Europe, reprenant à son compte les écritures déposées par M. X le 21 juin 2019, demande, en substance, à la cour de :

— dire et juger que la société Secoïa a commis une réticence dolosive de nature à entraîner la nullité du contrat de bail sur lequel elle se fonde pour solliciter la fixation de sa créance au passif et la condamner à verser, à ce titre, à la Selarl Martin une somme de 15 000 euros de dommages et intérêts,

— dire et juger nul le contrat de bail et réformer en conséquence le jugement dont appel en toutes ses dispositions et débouter l’intimée de l’ensemble de ses demandes,

Subsidiairement,

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel et débouter la société Secoïa de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions et notamment de sa demande de fixation au passif de sa créance à la procédure collective de la société Brasserie de l’Europe,

— débouter en conséquence la société Secoïa de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions et de sa demande de fixation au passif de sa créance à la procédure collective de la société Brasserie de l’Europe,

— dire et juger à tout le moins que le contrat de bail est résilié aux torts exclusifs de la société Secoïa et débouter celle-ci de l’ensemble de ses demandes et de sa demande de fixation au passif de sa créance à la procédure collective de la société Brasserie de l’Europe,

— condamner la société Secoïa à payer à la Selarl Martin, ès qualités, la somme de 20 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens « d’instance » et d’appel, ces derniers au profit de la Selarl d’avocats Laffly & associés – Lexavoué Lyon, par application de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 29 juillet 2019, la société Secoïa demande, en substance, à la cour de :

— se dessaisir sur les demandes suivantes de Maître X qui doivent être tranchées dans le cadre de la procédure pendante réunissant la société Cocode mais aussi le rédacteur de l’acte de cession du fonds de commerce et l’Agence Eos conseil dont a été préalablement saisi le tribunal de grande instance de Vienne :

* dire et juger que la société Secoïa était parfaitement informée de l’impossibilité d’exploitation aux normes en vigueur et du refus de la copropriété de travaux de mise en conformité dès avant la cession du fonds de commerce et du bail à la société Brasserie de l’Europe,

* dire et juger que la société Secoïa n’a jamais informé, par écrit, dans une clause contractuelle ou de quelque manière, la société Brasserie de l’Europe de cette impossibilité portant sur un élément substantiel de l’engagement du preneur,

— dire et juger inopposable au preneur le bail non annexé à l’acte de cession et inopposables les clauses du bail dont le bailleur se prévaut à l’encontre du preneur,

— confirmer le jugement du 15 décembre 2015 du tribunal de grande instance de Lyon « en tous ses motifs »,

— condamner « solidairement » Maître X à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner « les mêmes sous la même solidarité » aux entiers dépens qui seront recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 janvier 2020.

Lors de l’audience du 16 janvier 2020, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande des avocats des parties pour cause de grève.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera rappelé que les « demandes » tendant à voir « constater » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne saisissent pas la cour ; il en est de même des « demandes » tendant à voir « dire et juger » lorsque celles-ci développent en réalité des moyens.

Il convient de considérer que, par ses conclusions déposées le 14 janvier 2020, la Selarl Martin est intervenue volontairement à l’instance en qualité de liquidateur judiciaire de la société Brasserie de l’Europe en lieu et place de M. X, ce dont les parties ont convenu lors de l’audience.

Sur l’exception de litispendance :

La société Secoïa demande à la cour de se dessaisir au profit du tribunal judiciaire de Vienne de demandes, dont la cour observe qu’il s’agit en réalité de moyens pour deux d’entre elles, en invoquant, au titre de la litispendance, l’irrecevabilité de ces demandes et l’incompétence de la cour.

Lors de l’audience, la cour a invité les parties à présenter leurs observations sur les dispositions de

l’article 102 du code de procédure civile.

La Selarl Martin, ès qualités, a déposé une note en délibéré le 6 mai 2021 et la société Secoïa le 12 mai 2021.

Aux termes de l’article 102 du code de procédure civile, lorsque les juridictions saisies ne sont pas de même degré, l’exception de litispendance ou de connexité ne peut être soulevée que devant la juridiction du degré inférieur.

Par suite, l’exception de litispendance soulevée par la société Secoïa doit être déclarée irrecevable, peu important que le tribunal judiciaire de Vienne soit saisi de demandes similaires voire identiques et que le tribunal de commerce, qui a renvoyé l’affaire devant ladite juridiction, ait été saisi en premier.

Sur la nullité du contrat de bail :

Pour s’opposer aux demandes de la société Secoïa, la Selarl Martin, ès qualités, soutient que le bail est nul à raison de l’absence de cause de l’engagement du preneur et du dol commis par la société bailleresse ; qu’ainsi, le bail prévoyait une activité exclusive de restaurant mais que la société Brasserie de l’Europe ne pouvait exercer cette activité en raison de l’opposition de la copropriété de l’immeuble, qui refusait les travaux de mise aux normes, situation connue de la bailleresse qui lui a été cachée.

La société Secoïa réplique que depuis 1991 un fonds de commerce de brasserie restaurant est exploité dans les locaux ; que la société Cocode puis la société Brasserie de l’Europe se sont parfaitement accommodées des installations existantes ; que les difficultés sont nées de l’installation d’un four à pizza par la société Brasserie de l’Europe ; que le rapport établi par la société Cap réalisation en mars 2011 ne mentionne aucune non-conformité des installations d’extraction ; que les travaux de mise en conformité par rapport à l’activité autorisée étaient à la charge du preneur ; que les loyers n’ont pas été payés alors que la locataire exploitait les lieux ; qu’elle n’est pas intervenue à l’acte de cession du fonds de commerce, de sorte qu’aucune faute ou manquement à l’obligation d’information ne peut lui être reproché, et que la demande de nullité de cet acte, auquel elle est tiers est irrecevable.

Le bail litigieux, dont la nullité est poursuivie, n’a pas été conclu entre la société Secoïa et la société Brasserie de l’Europe mais, le 29 juin 2006, avec la société Cocode, qui a ensuite cédé son fonds de commerce à la société Brasserie de l’Europe, avec le droit au bail, par acte du 31 août 2007.

Si le bailleur a été appelé à l’acte de cession du fonds de commerce, il n’y a pas pris part.

Il s’en déduit qu’aucune réticence dolosive ne peut être reprochée à la société Secoïa qui n’était pas partie à l’acte de cession du fonds de commerce incluant le droit au bail.

Par ailleurs, les difficultés d’exploitation découvertes postérieurement par la société Brasserie de l’Europe en raison des installations d’extraction ne rendent pas pour autant le contrat de bail dépourvu de cause mais constituent un problème d’exécution de la convention, étant au surplus relevé que les locaux ont été exploités avant et après la cession du fonds de commerce.

La demande tendant à l’annulation de cet acte sera en conséquence rejetée, ainsi que celle en paiement de dommages-intérêts.

Sur l’inopposabilité des mentions du bail à la société Brasserie de l’Europe :

La Selarl Martin, ès qualités, soutient que le contrat de bail n’était pas annexé à l’acte de cession du

fonds de commerce et qu’en conséquence, les clauses dont se prévaut le bailleur lui sont inopposables.

La société Secoïa répond qu’il ressort d’une lettre, que le comptable de la société Brasserie de l’Europe lui a adressée dès le mois d’octobre 2008, que les clauses du contrat de bail étaient connues de la locataire et que le problème soulevé concerne les rapports entre cette dernière et son vendeur, l’agence qui lui a présenté le fonds et son avocat.

L’article 2, 3), de l’acte de cession du fonds de commerce mentionne que le fonds de commerce comprend « le droit pour le temps qui en reste à courir du bail ci-après énoncé locaux où sont exploités le fonds de commerce (bail commercial courant du 1^er juillet 2006 au 30 juin 2015 annexé aux présentes) ».

L’acte de vente du fonds de commerce produit par la société Secoïa ne comporte pas le contrat de bail en annexe ; par ailleurs, il ressort d’un procès-verbal de constat établi par un huissier de justice le 6 mai 2016, que l’acte de cession, enregistré au service des impôts des entreprises de Lyon 8^e/Vénissieux, comporte en annexe uniquement les actes de cautionnement et un tableau d’amortissement du prêt, à l’exception de tout contrat de bail.

Il convient dès lors de retenir que, contrairement aux mentions qui y sont portées, l’acte de cession du fonds de commerce, qui n’a pas été passé en la forme authentique, ne comporte pas en annexe le contrat de bail qui a été cédé par la société Cocode.

Il s’en déduit que, comme le soutient le liquidateur judiciaire, seules sont opposables à la société Brasserie de l’Europe les clauses du contrat de bail qui figurent sur l’acte de cession du fonds de commerce, le fait qu’elle ait pu, le cas échéant, avoir connaissance par la suite de l’intégralité des clauses du bail du 29 juin 2006 étant indifférent.

Sur l’exception d’inexécution :

Le liquidateur judiciaire conclut au défaut de délivrance de la chose louée imputable au bailleur, ce que conteste ce dernier.

Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, de délivrer au locataire la chose louée, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail, obligations qui ne cèdent qu’en cas de force majeure, aucune clause contractuelle ne pouvant le décharger de son obligation de délivrance de la chose louée, obligation qui persiste tout au long du bail et oblige le bailleur à maintenir les qualités de la chose pour en garantir la jouissance au preneur.

Le contrat de bail conclu avec la société Cocode stipule que les locaux sont à usage exclusif de restaurant avec bar Licence IV.

La société Brasserie de l’Europe a exploité les locaux pendant plusieurs années.

Toutefois, il ressort du rapport de l’expert judiciaire, désigné le 2 mai 2010 par le juge des référés à la demande de la locataire, que :

« L’ensemble des textes réglementaires précités sont applicables à l’établissement, bien avant les différentes cessions, même lors de la création de la Closerie de l’Europe en 1998.

Le système de ventilation de la cuisine et surtout l’orifice en façade de la mise à l’air libre n’est pas conforme :

' au règlement sanitaire départemental (ventilation et pollution)

' au règlement de sécurité dans les ERP (désenfumage).

Le plus étonnant est sans [la] non-application de l’arrêté du 14 octobre 1982 du Maire de Lyon.

Tout établissement (de 5^e catégorie) doit faire l’objet d’un descriptif de ses installations techniques pour une autorisation d’ouverture avec appréciation des risques de la part du service de prévention et de sécurité.

La Closerie de l’Europe, comme ses successeurs, n’a pas fait cette déclaration qui n’aurait pas manqué de souligner la difficulté de réaliser une sortie d’air de ventilation en toiture. Il n’existe pas au Service de la prévention de la Ville de Lyon d’établissements de ce type à cette adresse, la non-conformité est d’origine.

[…]

Nature des travaux de mise en conformité :

Une première solution consiste à créer un produit d’extraction de ventilation des cuisines pour une sortie en toiture.

La recherche d’une solution intérieure (gaine de désenfumage) n’a pas donné de résultats satisfaisants, il convient de prévoir un conduit en façade.

[…]

Ces travaux posent deux séries de questions :

' esthétique et architecturale qui conduit à l’accord des propriétaires et du service des monuments historiques

' de la prise en charge des coûts de réalisation.

[…]

Une autre solution technique permettrait éventuellement de résoudre la difficulté technique : la mise en place d’un système d’extinction automatique dans le conduit d’extraction pour éviter la transmission en façade d’un incendie éventuel.

Cette solution devra alors faire l’objet d’une analyse et d’un accord du service de prévention et de sécurité de la ville de Lyon ».

L’expert a relevé le « manque de sérieux dans l’élaboration d’un bail commercial pour une activité qui ne peut se réaliser dans l’état immobilier loué ».

Le 25 octobre 2011, la commission communale de sécurité et d’accessibilité a mis la société Brasserie de l’Europe en demeure de réaliser certaines prescriptions, notamment, faire contrôler de toute urgence la gaine d’extraction de la cuisine.

Le 6 février 2012, le maire de Lyon a informé le dirigeant de la société Brasserie de l’Europe que « l’établissement ne pourra ouvrir qu’après la réalisation et la réception des travaux de mise en sécurité ».

L’installation d’un système d’extraction des fumées a été rejetée par l’assemblée générale des copropriétaires le 4 octobre 2007, le 20 septembre 2011 puis le 28 juin 2012.

Les travaux en ce sens n’ont été autorisés que par jugement du tribunal de grande instance de Lyon rendu le 14 avril 2016.

Entre-temps, le 15 mai 2012, le liquidateur judiciaire de la société Brasserie de l’Europe a rendu les clés du local.

Il résulte de ce qui précède que les locaux étaient équipés d’un système d’extraction des fumées qui, dès l’origine, n’était pas conforme aux normes de sécurité, ce dont il se déduit que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance, le fait que la société Brasserie de l’Europe ait pu exercer son activité pendant plusieurs années avant la mise en demeure de la Ville de Lyon étant sans emport.

La clause figurant dans le bail selon laquelle les travaux de mise en conformité par rapport à l’activité autorisée sont à la charge du preneur ne figurant pas dans l’acte de cession du fonds de commerce, elle est inopposable à la société Brasserie de l’Europe.

En tout état de cause, il appartient au bailleur de s’assurer de l’autorisation des copropriétaires lorsque celle-ci est nécessaire à l’exécution de travaux indispensables à l’exercice de l’activité prévue au contrat de bail, de sorte que la clause litigieuse ne pouvait remettre en cause l’absence de respect de son obligation de délivrance de la société Secoïa, nonobstant l’existence d’une indemnité compensatrice prévue au bail, étant au surplus relevé que la clause prévoyant cette indemnité ne figure pas non plus dans l’acte de cession du fonds de commerce.

La Selarl Martin, ès qualités, est dès lors bien fondée à opposer à la demande en fixation des loyers l’exception d’inexécution par la société bailleresse de son obligation de délivrance.

Il convient en conséquence d’infirmer le jugement et de rejeter l’intégralité des demandes de la société Secoïa.

Sur les autres demandes :

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la Selarl Martin, ès qualités.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant sur renvoi de cassation, publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Vu l’arrêt de la Cour de cassation du 11 avril 2019,

Reçoit l’intervention volontaire de la Selarl Martin en qualité de liquidateur judiciaire de la société Brasserie de l’Europe ;

Déclare irrecevable l’exception de litispendance soulevée par la société Secoïa ;

Infirme le jugement ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Rejette les demandes d’annulation du contrat de bail et en paiement de dommages-intérêts présentées par la Selarl Martin, ès qualités ;

Déclare inopposables à la Selarl Martin, ès qualités, les clauses du contrat de bail du 29 juin 2006 qui ne figurent pas dans l’acte de cession du fonds de commerce du 31 août 2007 ;

Rejette l’intégralité des demandes de la société Secoïa ;

Condamne la société Secoïa aux dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de la Selarl Laffly et associés, Lexavoué Lyon, avocat, par application de l’article 699 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de la société Secoïa au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la condamne à payer à ce titre à la Selarl Martin, en qualité de liquidateur judiciaire de la société Brasserie de l’Europe, la somme de 3 000 euros.

LE GREFFIER LE PRESIDENT