N° RG 24/01842 – N°Portalis DBVX-V-B7I-PQLA

Décision du Juge des contentieux de la protection de Lyon au fond

n°23/03256 du 30 janvier 2024

[B]

[B]

C/

S.C.I. SCI LYON [Adresse 2]

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ORDONNANCE DU CONSEILLER

DE LA MISE EN ETAT DU 06 Novembre 2024

APPELANTS :

M. [H] [B]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Mme [X] [B]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Demandeurs à l’incident

Représentés par M^e Romain LAFFLY de la SELARL LX LYON, avocat au barreau de LYON, toque : 938

Ayant pour avocat plaidant M^e Jean-François LARDILLIER, avocat au barreau de LYON

INTIMÉE :

La SCI LYON [Adresse 2], société civile immobilière au capital de 2.134,29 €, inscrite au RCS de LYON sous le n° 334 173 713, dont le siège social est sis au [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège social

Défenderesse à l’incident

Représentée par M^e Cédric GREFFET de la SELAS LEGA-CITE, avocat au barreau de LYON, toque : 502

Audience tenue par Bénédicte BOISSELET, magistrat chargé de la mise en état de la 8ème chambre de la cour d’appel de Lyon, assisté de William BOUKADIA, Greffier, greffier,

Les conseils des parties entendus ou appelés à notre audience du 02 Octobre 2024, ceux-ci ayant eu connaissance de la date du délibéré au 06 Novembre 2024 ;

ORDONNANCE : Contradictoire

Signée par Bénédicte BOISSELET, magistrat chargé de la mise en état de la 8ème chambre de la cour d’appel de Lyon, assisté de William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

Exposé du litige

Selon acte sous-seing privé du 11 août 2014, la SCI [Adresse 2] a donné à bail d’habitation à M. [H] [B] et à Mme [X] [B], son épouse, une maison de type 7 située au [Adresse 2].

Par acte de commissaire de justice du 23 février 2023, le bailleur leur a fait délivrer un congé pour vendre pour le 31 août 2023 valant offre de vente au prix de 2.495.000 €.

Par courrier du 17 avril 2023, M. et Mme [B] ont refusé l’offre de vente faite au prix de 2.495.000 €, et proposé un prix d’achat de 1.650.000 €.

Par acte du 2 juin 2023, M. et Mme [B] ont fait assigner la SCI devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Lyon, aux fins de notamment voir Juger que le prix de vente est excessif, disproportionné, ou dissuasif, et Juger nul le congé délivré.

La SCI a formé des demandes reconventionnelles notamment en constat de la validité du congé et de la résiliation du bail.

Par jugement du 30 janvier 2024, 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon a :

Déclaré M. [H] [B] et Mme [X] [B] recevables en leurs demandes,

Débouté les époux [B] de leur demande de nullité du congé pour vendre qui leur a été signifié le 23 février 2023 et de leur demande subsidiaire aux fins d’expertise judiciaire du prix de vente de la maison du [Adresse 2],

Débouté les époux [B] de leur demande de renouvellement de leur bail d’habitation de la maison du [Adresse 2] entre le 31 août 2023 et le 31 août 2026 et de leur demande de voir la SCI [Adresse 2] à faire des travaux de réfection du toit sous astreinte,

Rejeté la demande reconventionnelle de la SCI [Adresse 2] à hauteur de 50 000 € de dommages et intérêts pour retard de vente,

Constaté que les époux [B] sont sans droit ni titre ainsi que les occupants de leur chef à compter du 1er septembre 2023,

Autorisé la SCI [Adresse 2] à faire procéder à l’expulsion de M. [H] [B] et Mme [X] [B] ainsi que de tous les occupants de leur chef, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier, à défaut de départ volontaire dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux,

Rappelé que le transport des meubles laissés dans les lieux est aux frais des personnes expulsées dans tel garde-meuble désigné par ces dernières ou à défaut par le représentant de la SCI [Adresse 2],

Dit que M. [H] [B] et Mme [X] [B] sont condamnés, en deniers ou quittances, à verser à compter du 1er septembre 2023 une indemnité d’occupation mensuelle à la SCI [Adresse 2], équivalente au loyer et aux charges contractuels qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et ce jusqu’à la libération effective des locaux manifestée par la remise des clefs en mains propres au représentant de la SCI [Adresse 2], les loyers qu’ils ont versés depuis cette date se compensant avec les indemnités d’occupation jusqu’à due concurrence,

Déboute la SCI [Adresse 2] de sa demande de subordonner la libération effective des lieux à un état des lieux de sortie contradictoire,

Rejeté la demande de la SCI [Adresse 2] aux fins de suppression du délai de 2 mois pour quitter les lieux prévu à l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

Condamné la SCI [Adresse 2] à payer à M. [H] [B] et Mme [X] [B] la somme de 1 900 € de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance lié aux travaux de ravalement de leur maison et la somme de 1 000 € de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral,

Rejeté le surplus des demandes indemnitaires des époux [B] au titre des préjudices subis lors du ravalement de façade de leur maison du [Adresse 2],

Condamné solidairement M. [H] [B] et Mme [X] [B] aux entiers dépens de l’instance,

Condamné solidairement M. [H] et Mme [X] [B] à payer à la SCI [Adresse 2] la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Rejeté le surplus de la demande de la SCI [Adresse 2] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Débouté les époux [B] de leurs demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens.

Le jugement a été signifié le 14 février 2024.

Les époux [B] ont interjeté appel par déclaration enregistrée le 4 mars 2024,

Ils ont régularisé le 26 juillet 2024, des conclusions tentant à voir ordonnée une expertise.

Les parties avaient été avisées par le greffe de la fixation de l’audience sur incident le 2 octobre 2024 à 14 heures.

.

En leurs dernières conclusions régularisées au RPVA le 26 septembre 2024, M. [H] [B] et Mme [X] [B] demandent au Conseiller de la mise en état de :

Recevoir M. [H] [B] et Mme [X] [B] dans leur demande d’expertise judiciaire et la Dire bien fondée,

Ordonner conformément aux dispositions de l’article 771 du Code de Procédure Civile, une mesure d’instruction ayant pour objet une expertise judiciaire.

Par conséquent,

Débouter la SCI [Adresse 2] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Commettre pour procéder à l’expertise, tel expert qui plaira au Conseiller de la mise en état de la Cour d’Appel de Lyon, a l’exception de M. [C] [F] et de M. [N] [O], ou d’un expert du cabinet Frerault, en préférence ; il existe d’autres cabinet tel que le Cabinet Boulez et associés ou le cabinet IFC Expertises avec pour mission de :

Convoquer les parties,

Se rendre sur place, au [Adresse 2],

Recueillir et consigner les explications des parties,

Prendre connaissance des documents de la cause dont le rapport de M. [C]

[F],

Se faire remettre par les parties ou par des tiers tout autre document utile,

Entendre tout sachant, à charge de reproduire leurs dires et leurs identités,

S’entourer de tout renseignement à charge d’en indiquer la source,

Faire appel si nécessaire à un technicien d’une spécialité différente de la sienne,

Établir et communiquer aux parties ainsi qu’au Juge chargé du suivi de l’expertise une note de synthèse après chaque réunion,

Déterminer au regard des éléments transmis une estimation du bien par rapport aux prix du marché ;

S’expliquer techniquement dans le cadre des chefs de missions ci-dessus énoncés sur les dires récapitulatifs et observations des parties dans le délai qu’il leur aura été imparti après le dépôt de son pré-rapport et, le cas échéant, compléter ses investigations,

Dire que l’expert accomplira sa mission conformément aux articles 273 et suivants du Code de procédure civile,

Dire que l’expert pourra s’adjoindre le concours de tout sapiteur spécialiste de son choix après en avoir préalablement informé les parties,

Fixer la provision à verser pour l’expert à la charge exclusive de la SCI [Adresse 2], compte tenu de son insistance à voir réaliser une expertise et son refus systématique devant la juridiction de première instance de faire désigner un expert judiciaire faisant perdre un temps précieux aux parties.

Une fois le rapport d’expertise déposé,

Renvoyer l’affaire à la mise en état,

Réserver les dépens et condamnation aux frais irrépétibles.

Au soutien de leurs prétentions, M. et Mme [B] font principalement valoir un désaccord entre les parties s’agissant de la valeur de la propriété, que pour la première fois, la SCI [Adresse 2] demande la mise en 'uvre d’une expertise judiciaire afin de connaître la valeur réelle du bien. Compte tenu de son opposition en première instance et du fait de la réalisation d’une expertise non contradictoire très causeuse par les époux [B], la SCI doit prendre en charge le coût de l’expertise judiciaire.

Celle-ci permettra de connaître du prix réel du bien et de déclarer ou non le prix fixé par la propriétaire bailleur comme étant disproportionné par rapport au marché entachant de fait le congé pour vente de nullité.

Ils ajoutent que le rapport d’expertise produit par la SCI n’a pas de valeur, l’expert n’étant pas rentré dans la propriété ou dans la maison. Eux-mêmes ayant sollicité un expert, il existe 2 rapports établissant la valeur de cette maison non pas à 2 450 000 € mais entre 1 522 000 € et 1 620 000 €.

Selon la jurisprudence constante de la Cour de cassation il s’agit donc d’un prix de vente proposé au locataire totalement disproportionné léonin. Le congé sera annulé au fond sans surprise.

En ses dernières conclusions régularisées au RPVA le 9 septembre 2024,

La SCI [Adresse 2] demande :

Débouter les époux [B] de leur demande tendant à voir Ordonner une mesure d’expertise judiciaire, avec notamment pour objet « une estimation du bien par rapport aux prix du marché » ;

Débouter les époux [B] de leur demande tendant à voir Fixer la provision pour frais d’expertise à la charge de la société SCI [Adresse 2] ;

Débouter les époux [B] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires, notamment de leur demande tendant au renvoi de la présente affaire à une audience de mise en état, et celle tendant à « réserver les dépens et condamnation aux frais irrépétibles » ;

Condamner solidairement M. [H] [B] et Mme [X] [B] à verser à la société SCI [Adresse 2] la somme de 8.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner les mêmes, sous la même solidarité, aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, la SCI Tête d’Or fait principalement valoir qu’une mesure d’instruction est inopportune, la demande révélant la mauvaise foi des appelants.

Malgré une demande en référé, elle n’avait jamais obtenu l’autorisation d’accéder au bien immobilier, les époux [B] faisant obstruction à toute estimation contradictoire amiable pour ensuite solliciter une expertise judiciaire, qu’elle même n’a pas demandé d’expertise.

Elle ajoute qu’ils sont sans droit ni titre depuis le 1er septembre 2023 refusant de quitter les lieux malgré commandement et la disposition d’un patrimoine personnel de 4,5 M d'€, et que, privée de son bien elle supporte un préjudice important continuant de s’aggraver.

Pour plus ample exposé des moyens développés par les parties, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile il sera fait référence à leurs écritures.

MOTIFS

Selon l’article 789 du Code de procédure civile édicte :

' Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour notamment ordonner une mesure d’instruction.

Les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu’ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge.'

En application de l’article 907 du Code de procédure civile, le conseiller de la mise en état détient les mêmes compétences que celles attribuées au juge de la mise en état par l’article 789 susvisé.

Au préalable, il est relevé que la demande d’expertise se réfère en sa partie discussion à l’article 232 du Code de procédure civile selon lequel 'le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, par une consultation par une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d’un technicien'.

Le dispositif des conclusions vise l’article 771 manifestement en sa version ancienne puisqu’en sa version actuelle, cet article est relatif au greffe.

Surtout, le conseiller de la mise en état rappelle que seule la cour a compétence pour infirmer ou réformer le jugement dont appel.

En l’espèce, la décision du juge des contentieux de la protection du 30 janvier 2024 a notamment débouté les époux [B] de leur demande subsidiaire aux fins d’expertise judiciaire du prix de vente de la maison du [Adresse 2].

Seule la cour peut donc connaître de cette demande fondée sur l’article 146 du Code de procédure civile, l’article 232 du même code ne pouvant donc trouver application.

Il convient dès lors de se déclarer incompétent au profit de la cour.

Succombant, M et Mme [B] sont condamnés in solidum aux dépens et en équité au paiement de la somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Leur propre demande sur le même fondement ne peut qu’être rejetée.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Bénédicte Boisselet, Conseiller de la mise en état,

Nous déclarons incompétent au profit de la cour pour connaître de la demande de M. et Mme [B] tendant à voir Ordonner une mesure d’instruction ayant pour objet une expertise judiciaire,

Condamnons in solidum M. [H] [B] et Mme [X] [B] aux dépens de la présente instance,

Condamnons in solidum M. [H] [B] et Mme [X] [B] à payer à la SCI [Adresse 2] la somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Rejetons toute autre demande,

Disons que la présente ordonnance pourra être déférée à la cour par simple requête dans les 15 jours à compter de sa date

LE GREFFIER LE CONSEILLER DE LA MISE EN ÉTAT