N° RG 23/06484 – N° Portalis DBVX-V-B7H-PEYD

— -----------

[T] [S], [K] [S]

C/

COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT, ETABLISSEMENT PUBLIC D’AMENAGEMENT DE [Localité 8]

— -------------

APPEL D’UNE DECISION DU :

Juge de l’expropriation de SAINT-ETIENNE

du 11 Juillet 2023

RG : 23/00001

COUR D’APPEL DE LYON

1ère CHAMBRE CIVILE- EXPROPRIATIONS

ARRET DU 03 Décembre 2024

APPELANTS :

Mme [T][L] épouse [S]

née le 12 Janvier 1952 à [Localité 14]

[Adresse 2]

[Localité 8]

M. [K] [S]

né le 20 Octobre 1957 à [Localité 11]

[Adresse 2]

[Localité 8]

Représentés par M^e Christophe DEGACHE de la SELARL DEGACHE CHRISTOPHE AVOCAT, avocat au barreau de LYON, toque : 1049

INTIME :

ETABLISSEMENT PUBLIC D’AMENAGEMENT DE [Localité 8] (EPASE)

[Adresse 9]

[Localité 8]

Représenté par M^e Sylvain NIORD de la SELAS D.F.P & ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, toque : 125

ayant pour avocat plaidant M^e Jean-Marc NOYER, avocat au barreau de MONTPELLIER

En présence de :

Madame [J] [W] représentant Monsieur le Directeur Régional des Finances Publiques du département de la LOIRE

Commissaire du gouvernement

[Adresse 3]

[Localité 8]

* * * * * * * *

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 07 Octobre 2024

Date de mise à disposition : 03 Décembre 2024

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Madame Patricia GONZALEZ, Présidente de chambre

M^me Stéphanie LEMOINE, Conseiller

M^me Bénédicte LECHARNY, Conseiller

désignés conformément à l’article L 211-1 du Code de l’expropriation, assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier

A l’audience, un des membres de la cour a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

ARRET : Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Signé par Patricia GONZALEZ, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

'''

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [K] [S] et Mme [T] [S] étaient propriétaires d’un ensemble immobilier à usage de garage automobile situé [Adresse 2] à [Localité 8] (Loire) sur les parcelles cadastrées section [Cadastre 4] AB n° [Cadastre 1] (978 m²), n° [Cadastre 5] (475 m²), n° [Cadastre 6] (9 m²), n° [Cadastre 7] (15 m²) et n° [Cadastre 10] (41 m²).

Par un arrêté du 2 août 2011, le préfet de la Loire a déclaré d’utilité publique les acquisitions, travaux et équipements nécessaires à la réalisation de la zone d’aménagement concertée (ZAC) « [Adresse 12] » et l’établissement public d’aménagement de [Localité 8] (l’EPASE) a été autorisé à acquérir les immeubles nécessaires à la réalisation du projet. Les effets de cet arrêté ont été prorogés pour une durée de cinq ans à compter du 14 septembre 2016 par un arrêté du 13 mai 2016.

Par un arrêté du 14 juin 2021, le préfet de la Loire a déclaré cessibles divers biens immobiliers nécessaires à la réalisation de la ZAC.

L’ordonnance d’expropriation emportant transfert de propriété est intervenue le 6 juillet 2021.

Par lettre recommandée avec accusé de réception signée le 22 décembre 2021, l’EPASE a offert à M. et Mme [S] la somme de 120'000 euros au titre de l’indemnité totale de dépossession.

En l’absence d’accord amiable, M. et Mme [S] ont saisi le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, sollicitant la fixation de l’indemnité principale à la somme de 527'898 euros, de l’indemnité de remploi à la somme de 52'789,80 euros et de l’indemnité accessoire de la perte de loyers commerciaux à la somme de 24'000 euros.

Par un jugement du 11 juillet 2023, le juge de l’expropriation a :

— fixé l’indemnité de dépossession revenant à M. et Mme [S] à la somme de 210'385 euros, ainsi décomposée :

190'350 euros au titre de l’indemnité principale,

20'035 euros au titre de l’indemnité de remploi,

— débouté M. et Mme [S] du surplus de leurs demandes,

— condamné l’EPASE à payer à M. et Mme [S] la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné l’EPASE aux entiers dépens d’instance.

Par déclaration du 10 août 2023, M. et Mme [S] ont relevé appel de ce jugement.

Aux termes de leurs conclusions adressées à la cour le 21 septembre 2023 et notifiées par le greffe aux autres parties le 25 septembre 2023, ils demandent à la cour de :

— dire recevable et bien fondé leur appel,

— réformer le jugement déféré,

— dire irrecevables et infondées les demandes de l’EPASE,

— l’en débouter purement et simplement,

— fixer l’indemnité principale due par l’EPASE à leur profit à la somme de 527'898 euros,

— fixer l’indemnité de remploi à la somme de 52'789,80 euros,

— fixer l’indemnité accessoire de la perte de loyers commerciaux à la somme de 24'000 euros,

— condamner l’EPASE à leur payer la somme totale de 604'687,80 euros à titre d’indemnités d’expropriation,

— condamner l’EPASE à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner l’EPASE aux entiers dépens de l’instance.

Aux termes de ses conclusions adressées à la cour le 22 décembre 2023 et notifiées aux autres parties par le greffe le 2 janvier 2024, l’EPASE demande à la cour de :

— dire et juger infondé l’appel formé par M. et Mme [S] à l’encontre du jugement d’expropriation du 11 juillet 2023,

— confirmer en conséquence la décision entreprise dans toutes ses dispositions concernant la fixation de l’indemnité de dépossession revenant à M. et Mme [S],

— rejeter la demande de versement de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. et Mme [S] aux dépens d’appel.

Aux termes de son mémoire adressé à la cour le 21 décembre 2023 et notifié aux autres parties par le greffe le 2 janvier 2024, le commissaire du gouvernement demande à la cour de confirmer le jugement du 11 juillet 2023 concernant l’indemnité d’expropriation due à M. et Mme [S], décomposée comme suit :

l’indemnité principale à 190'350 euros

l’indemnité de remploi à 20'035 euros.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 7 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la date de référence, la description et la consistance du bien

En application des dispositions des articles L. 213-4 du code de l’urbanisme et L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le premier juge a justement fixé la date de référence au 18 novembre 2010, date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

Selon l’article L 322-2 du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance et selon l’article L. 322-1 du même code, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété.

En application de ces principes, il convient d’évaluer le bien litigieux à la date du 11 juillet 2023, date du jugement dont appel, d’après sa consistance à la date de l’ordonnance d’expropriation, soit le 6 juillet 2021, et non le 21 juillet 2021 comme mentionné par erreur dans l’exposé du litige du jugement attaqué et repris par les parties.

Ces dernières s’entendent pour retenir, comme l’a fait le premier juge, que l’ensemble immobilier est classé en zone Ucasc du PLU qui constitue une zone de densité moyenne ou faible, destinée principalement à l’habitat.

Selon le procès-verbal de transport, le bien est constitué d’un tènement immobilier exploité comme garage automobile dans le cadre d’un bail commercial du 29 décembre 2005 pour un loyer annuel de 24'000 euros. Il comprend :

— sur la parcelle [Cadastre 4] AB [Cadastre 10] : une maison occupant entièrement la parcelle, élevée sur deux niveaux, à usage de bureaux au rez-de-chaussée et de locaux à destination du personnel à l’étage, précision faite que l’accès à l’étage n’est permis que depuis l’atelier au moyen d’une échelle et en passant par la mezzanine,

— sur la parcelle [Cadastre 4] AB [Cadastre 1] : un local à usage d’atelier avec une mezzanine à usage de stockage de matériel, et un terrain attenant servant de parking professionnel,

— sur les parcelles [Cadastre 4] AB [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 5] : du terrain.

2. Sur le montant des indemnités

2.1. Sur l’indemnité principale

M. et Mme [S] font valoir essentiellement que :

— le bien exproprié est situé dans une zone constructible, sur un emplacement privilégié à proximité d’axes routiers les plus fréquentés du département de la Loire, d’un centre commercial doté d’une grande attractivité et de multiples sociétés disposant d’une flotte de véhicules ;

— il est composé d’une surface bâtie en bon état de 258,29 m² et d’une surface non bâtie de 1453 m² qui sert de parc d’exposition aux véhicules de la société locataire ;

— le bâti doit être évalué sur la base de 1 200 euros le m², qui correspond au marché d’habitation stéphanois dans le secteur, de sorte que l’indemnité pour le bâti doit être fixée à 258,29 m² x 1 200 € = 309'948 euros ; les termes de comparaison produits par l’EPASE sont trop anciens et ne correspondent plus à la réalité du marché immobilier stéphanois qui a connu une hausse continue depuis 2019 ;

— le parking de 1453 m², qui est un terrain constructible, peut être évalué sur la base de 150 euros le m² ; le premier juge n’a valorisé qu’une partie de la parcelle (450 m²) alors que c’est toute la bande de terrain qui sert de parc d’exposition et doit donc être évaluée à 1453 m² x 150 € = 217'950 euros.

L’EPASE réplique que :

— l’indemnité accordée par le premier juge se situe environ 40 % au-dessus du prix moyen des termes de comparaison produits par le commissaire du gouvernement en première instance et au même prix que celui de locaux commerciaux correspondant aux termes de comparaison qu’il produits lui-même ; cet écart de prix en faveur de l’exproprié justifie la méthode d’évaluation retenue par le premier juge qui fixe la valeur de la partie bâtie en intégrant une partie du terrain ;

— il s’en remet à l’appréciation du premier juge qui a fixé la valeur de la partie en nature de terrain à 135 euros le m² en appliquant, sur le prix de 450 euros retenu pour la partie bâtie, un coefficient de 0,3 ;

— il ne peut être considéré que le bien immobilier exproprié est une maison d’habitation sans contrevenir aux dispositions de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation qui imposent d’évaluer le bien selon sa consistance à la date de l’ordonnance d’expropriation, soit en l’espèce un garage automobile ;

— il n’y a pas lieu de valoriser la totalité du terrain en qualité de « zone commerciale de plein air », dès lors que la valeur du terrain est déjà prise en compte par l’octroi d’une indemnité principale pour la partie bâtie nettement supérieure au marché immobilier local et que la qualification de « zone commerciale de plein air » ne peut s’appliquer à la totalité du terrain compte tenu de la configuration des lieux ;

— les expropriés ne produisent aucun terme de comparaison à l’appui de leur demande.

Le commissaire du gouvernement propose de retenir la valorisation fixée en première instance, faisant valoir que :

— la demande des expropriés apparaît trop élevée au regard du marché actuel et des termes de comparaison disponibles ;

— la recherche de termes n’a pas permis d’identifier des mutations récentes de biens très similaires ; toutefois, en retenant la méthode par comparaison, sur la base d’espaces mixtes, commerciaux, entrepôts et ateliers, il peut être retenu une moyenne de 410 euros par m² pour le bâti professionnel.

Réponse de la cour

Selon L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

En l’espèce, dans la mesure où des termes de référence probants sont versés aux débats, il convient d’utiliser la méthode dite « par comparaison » consistant à évaluer le bien en le comparant avec des termes de référence constitués par des mutations de biens de même nature, comparables ou similaires au bien exproprié, cette méthode étant la seule permettant de déterminer un préjudice certain.

Pour fixer le montant de l’indemnité d’expropriation ou de délaissement, le juge apprécie souverainement les termes de comparaison issus des actes de mutation sélectionnés sur lesquels chaque partie se fonde pour retenir l’évaluation qu’elle propose, dès lors que celles-ci ont été en mesure d’en débattre contradictoirement.

C’est par des motifs pertinents adoptés par la cour que le premier juge a retenu, pour évaluer la partie bâtie du bien exproprié, que les termes de comparaison produits par l’EPASE ne peuvent être retenus au regard de leur ancienneté, à l’exception d’un jugement du 22 juillet 2019 ayant retenu une valeur de 648 euros le m² ainsi qu’une session amiable du 19 juin 2018 révélant une valeur de 566 euros le m² pour des tènements immobiliers à usage industriel ou commercial situés à proximité.

Le commissaire du gouvernement produit le résultat de recherches de ventes intervenues entre janvier 2021 et juin 2023 sur un périmètre de 1000 m autour du bien exproprié, portant sur des ateliers ou locaux de stockage et professionnels divers. Il ressort de ces cinq termes de comparaison une valeur basse de 275,98 euros le m², une valeur haute de 600 euros le m², une valeur médiane de 437,99 euros le m² et une valeur moyenne de 406 euros le m².

Au vu de ces termes de comparaison, c’est à juste titre que le premier juge a retenu une valeur de 450 euros le m², après avoir appliqué une décote de 20 % pour tenir compte de l’occupation des lieux.

C’est encore à juste titre qu’il a considéré :

— que le terrain est en grande partie intégré mais qu’il convient de valoriser, sur la surface totale du tènement de 1518 m², une bande de terrain de 550 m² comme zone commerciale de plein air, au motif qu’une telle configuration n’apparaît pas dans les termes de comparaison produits,

— qu’en l’absence de termes de comparaison, il y a lieu de retenir pour l’évaluation de cette bande de terrain la valeur de 450 euros le m² et d’appliquer un coefficient de 0,3, permettant d’obtenir une valeur de 135 euros le m².

Les appelants ne peuvent valablement demander à la cour de fixer le prix du bâti à 1 200 euros le m² et celui du terrain à 150 euros le m², aux motifs du caractère privilégié de l’emplacement et d’une évolution à la hausse du marché immobilier stéphanois, alors qu’ils ne produisent aucun terme de comparaison à l’appui de leurs prétentions, se contentant de verser aux débats un extrait d’article de journal daté du 10 décembre 2018, et font abstraction de l’usage effectif du bâti qui sert de local professionnel et non de maison d’habitation.

Ils ne sont pas davantage fondés à solliciter la valorisation de la totalité du terrain, alors qu’il ressort du procès-verbal de constat d’huissier de justice qu’ils versent eux-mêmes aux débats que le terrain ne sert pas en totalité de parc d’exposition en plein air, contrairement à ce qu’ils soutiennent.

Au vu de ce qui précède, le jugement déféré est confirmé en ce qu’il a fixé l’indemnité principale à la somme de 190'350 euros, ainsi décomposée :

258 m² x 450 € = 116'100 euros

550 m² x 135 € = 74'250 euros.

2.2. Sur l’indemnité de remploi

Le jugement est encore confirmé en ce qu’il a fixé l’indemnité de remploi à 20'035 euros, conformément à l’usage, soit 20 % du montant de l’indemnité principale jusqu’à 5 000 euros, 15 % entre 5 000 et 15'000 euros et 10 % pour le surplus.

2.3. Sur l’indemnité accessoire

M. et Mme [S] font valoir qu’ils vont perdre les loyers commerciaux versés par leur locataire, la société garage [S], faute de pouvoir immédiatement investir leur argent dans un nouveau bien immobilier, la recherche d’un local équivalent, la signature d’un compromis puis la vente elle-même prenant plusieurs mois.

L’EPASE s’oppose à cette demande, arguant de l’existence d’un nouveau bail commercial signé entre les expropriés et la société locataire, avec prise d’effet au 2 octobre 2023, moyennant un loyer annuel de 48'000 euros, et, partant, de l’absence de préjudice allégué.

Le commissaire du gouvernement estime que la demande d’indemnité accessoire n’est pas justifiée dans le cadre d’une indemnité de dépossession.

Réponse de la cour

M. et Mme [S] n’établissent aucun préjudice financier résultant d’une perte de revenus locatifs alors quel’EPASE verse aux débats une copie du bail commercial signé entre M. [S] et la société garage [S] le 2 octobre 2023 portant sur des locaux situés à [Localité 13] (Haute-Loire) pour un loyer annuel de 48'000 euros, représentant le double du loyer payé pour les locaux situés à [Localité 8].

Aussi convient-il de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté M. et Mme [S] de ce chef de demande.

3. Sur les frais irrépétibles et les dépens

Le jugement est enfin confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance

M. et Mme [S], partie perdante en appel, sont déboutés de leur demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et condamnés aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

y ajoutant,

Déboute M. et Mme [S] de leur demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Les condamne aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE